Вопрос приобретения в собственность памятников архитектуры волнует общественность довольно давно: реализация этого процесса на практике оказалась не такой понятной, в отличие от теоретического изложения. Попробуем разобраться, каким образом закон трактует права и обязанности потенциальных собственников такого имущества. Охрана объектов культурного наследия регламентируется Федеральным законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ.

Согласно ст. 48 этого закона, объекты культурного наследия могут находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, юридических и физических лиц. Частные лица вправе использовать памятники истории и культуры в целях осуществления хозяйственной и предпринимательской деятельности, если это не наносит ущерба их сохранности, не нарушает историко-художественной ценности и «обеспечивает общественную доступность». Этим же законом был установлен мораторий на приватизацию объектов федерального значения до 01 января 2010 года, но условно можно говорить о снятии данного моратория с 01 января 2008 года (ФЗ от 29 декабря 2006 г. № 258-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ…»).
Пока соответствующий пакет нормативно-правовых актов не принят ни на федеральном уровне, ни на уровне субъектов федерации. Хотя ряд памятников архитектуры, начиная, с января 2008 года, уже был приобретен физическими и юридическими лицами. Как правило, юридическое или физическое лицо приобретает право собственности на памятник истории и культуры, приватизируя его (ст. 29 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ). Наиболее распространенным способом приватизации памятников является их продажа на конкурсе.
Нужно иметь в виду, что не все объекты культурного наследия можно приватизировать. Так, не подлежит отчуждению из государственной собственности недвижимость, отнесенная к особо ценным объектам культурного наследия народов РФ, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники и объекты археологического наследия.
Насколько сложной будет процедура приобретения исторического памятника, зависит от многих факторов. Прежде всего далеко не всегда понятно, что собой представляет объект. Документы на него порой могут быть утрачены или недоступны. Закон требует проведения историко-архитектурного исследования – это могут быть и натурные обмеры, и розыски в архивах чертежей и других документов, описывающих объект. На основе исследования должен быть разработан проект реставрации и дальнейшего использования объекта. После этого проекту необходимо победить на конкурсе и пройти согласование с различными городскими и надзорными инстанциями. Закон устанавливает, что результаты приватизации памятников архитектуры обязательно должны стать достоянием общественности. Не позднее чем за тридцать дней до продажи имущества сообщение о приватизации должно быть опубликовано в СМИ. Информация о результатах сделок также подлежит опубликованию в месячный срок со дня их совершения.
Если будут выявлены многочисленные ошибки и упущения в процессе приватизации, реставрации и управления недвижимыми объектами культурного наследия, действующее законодательство РФ по охране объектов культурного наследия позволяет изъять объект у собственника. При решении вопроса об определении права собственности, Правительству РФ дано право игнорировать все решения субъектов федерации, начиная с 1991 г., о закреплении в своей собственности памятников федерального значения. Закон предусматривает право РФ по итогам утверждения новых перечней памятников федерального значения, которые должны находиться в собственности РФ, пересмотреть в судебном порядке права собственности на памятники в части объектов, оформленных в период с 1991 по 2006 г.
Приватизация возможна лишь при условии, что новый собственник берет на себя обязательства «по содержанию, сохранению и использованию» памятника. Эти условия закрепляются в «Охранном обязательстве» включающем в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению. Все данные вносятся в «Паспорт объекта культурного наследия», который выдается его собственнику.
Собственник памятника истории и культуры несет все затраты на его содержание, охрану, реставрацию и сохранность. Также он вправе распоряжаться приватизированным памятником (продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду, совершать иные не запрещенные законом сделки), если это не противоречит положениям договора купли-продажи и охранного обязательства. Если собственник памятника не будет выполнять своих обязательств или совершит действия, угрожающие его сохранности, то органы исполнительной власти вправе обратиться в суд с иском об изъятии бесхозяйственно содержимого объекта культурного наследия (ст. 54 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ»).
Многие памятники представляют собой комплексы зданий (архитектурные ансамбли) или «достопримечательные места» – центры исторической застройки некоторых провинциальных городов площадью в несколько сотен гектаров. Зачастую памятники интересны для инвесторов как объекты, определяющие возможность использования прилегающих к ним больших участков земли (зон охраны), или поскольку представляют собой препятствия на пути реализации инвестиционных проектов.
В ходе приватизации, в зависимости от подхода к оценке памятника, установления тех или иных обременений и ограничений по его использованию будет изменяться цена продажи или его инвестиционная привлекательность. Необходимо понимать, что расходы, понесенные на некоторые памятники, не сможет окупить никакая доходная деятельность. В случаях же создания рентабельного проекта, при приобретении памятника архитектуры, его окупаемость будет все равно достаточно долгой. Пример: 14 февраля, здание бывшего кинотеатра «Москва» (г. Санкт-Петербург, Старо-Петергофский пр., д. 6, лит. А) было продано на торгах за 109 млн. рублей. Победителем стало частное лицо. Площадь здания составляет 2046 кв.м. С учетом реставрации, ремонта, а также ограниченных возможностей использования (скорее всего как кинотеатр), говорить о быстрой окупаемости вложений, с учетом необходимости проводит реставрацию и иные предусмотренные охранным обязательством действия вряд ли приходится.
Законом для частных владельцев и пользователей памятников предусмотрены бюджетные компенсации расходов по их восстановлению и содержанию (ст. 14 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ»). Но в настоящее время отсутствуют нормативные акты, устанавливающие критерии и требования к оценке, процедурам продажи, обременениям по использованию памятников при приватизации, государственной поддержке и т.п.
С учетом же явной заинтересованности государства в скорейшей передаче большого количества объектов культурного наследия в частные руки, в силу невозможности содержать их надлежащим образом самостоятельно, скорее всего, следует ожидать установления и формирования льгот по отношению к юридическим и физическим лицам, приватизировавшим памятники архитектуры. Например, в сфере налогообложения, согласования проектной и разрешительной документации и т.д., что было бы на наш взгляд достаточно разумно, с учетом осуществления приобретателями потенциально неокупаемых вложений.