По зову сердца

«И белоснежные полы…»
С самого начала проекту прочили светлое будущее уже потому, что старт был открыто «политическим». В ноябре 2002 года правительство Москвы подписало распоряжение № 1710-РП «О строительстве торгово-развлекательного центра «Ереван» на Большой Тульской улице у станции метро «Тульская» (ЮАО)» – на основании Международного договора о взаимном сотрудничестве между мэриями Москвы и Еревана. Спустя два месяца мэры Москвы и Еревана, Ю.М. Лужков и Е.В. Захарян, заложили в фундамент капсулу с обращением к потомкам – как еще один символ дружбы между народами России и Армении. Строительство завершилось к декабрю 2006 года (реально ТРЦ открылся для посетителей 26 декабря 2006 года).
А в Ереване в 2007 году был открыт торгово-офисный комплекс «Дом Москвы». «Благодаря опыту менеджмента компании и подрядчиков сроки строительства были соблюдены», – подчеркивает Виталий Ефимкин, вице-президент ГК «Ташир». Объем капвложений в проект составил более $60 млн. при расчетном сроке окупаемости 42 месяца.
«Оригинальное архитектурное решение, интересный атриум, отделка фасада натуральным гранитом и удачная концепция… – перечисляет плюсы проекта Юрий Юдаков, руководитель отдела офисной недвижимости Praedium. – Это единственный подобный объект в районе, включающий торговые, офисные и развлекательные помещения». Илья Шуравин, партнер S.A.Ricci/King Sturge, добавляет, что организация пространства лаконична, навигация продуманна, а строгая архитектура удачно вписана в городской ландшафт.
Во многих странах, особенно в Америке, развит этнический ритейл, но в Москве пока не замечено района компактного проживания армянской диаспоры. «Поэтому можно сказать, что «Ташир» сделал проект, так сказать, «по зову сердца». Но будь у комплекса в этой связи особый промоушн и внутренний дизайн, – в такой «специализированный» ТЦ поехала бы особая, своя аудитория!» – резюмирует Илья Кузнецов, руководитель отдела консалтинга компании «Магазин Магазинов». «Национального колорита в комплексе нет – это, с одной стороны, хорошо, а с другой – не оправдывает названия и «легенды», – соглашается Алексей Нефедов, руководитель отдела операций с недвижимостью компании «Белый Ветер ЦИФРОВОЙ».
Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга компании ASTERA, полагает, что ТЦ «Ереван Плаза» внешне полностью соответствует архитектуре страны, название столицы которой с гордостью носит. По его мнению, «внутренние планировки хотя и без особых изысков, однако полностью удовлетворяют всем требованиям арендаторов».
У Евгения Величко, руководителя отдела развития компании Finn Flare, нет особых претензий к концепции и планировкам: «Вполне классический качественный комплекс с довольно стандартной архитектурой. Грамотно зонирован, сбалансирован по пулу и этажам, ротация операторов не превышает допустимую. Коридоры несколько длинноваты, зато нет такой зависимости от системы навигации, как, например, в квадратном ТРЦ, и хорошо просматривается весь этаж». Вертикальная связь обеспечена с помощью шести лифтов (в том числе двух панорамных), эскалаторами и лестницами.
Маркетинговую кампанию комплекса в Praedium оценивают как удачную. По мнению г-на Нефедова, ТЦ «Ереван Плаза» и по сей день очень активно себя продвигает: «Много рекламы на телевидении, в метро, на радио, «наружка», дважды в месяц УК устраивает праздники…» Наталия Орешина, директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, резюмирует, что в целом ТЦ построен качественно, а отделан весьма помпезно: «Правда, он не самый посещаемый из-за состава марок, малозаметного продвижения, достаточно мелкой нарезки и размытой маркет-концепции. Возможности проходимого узла (поток метро, бизнес-дистрикт и близость к рынку) не были до конца использованы».

Расступись, поток!
ТРЦ «Ереван Плаза» расположен в зоне пересечения многочисленных «человеческих троп». По данным девелопера, количество людей, пользующихся общественным транспортом, в районе превышает 87 тыс. человек. Трафик через ТТК и Большую Тульскую составляет, соответственно, 80 тыс. и 122 тыс. авто в день, подсчитали в Praedium. Все это, по мнению г-на Юдакова, должно гарантировать комплексу отличные посетительские потоки. «Близость ТТК и других оживленных улиц обеспечивает ему очень выгодное и перспективное место в городской инфраструктуре», – комментирует Виталий Ефимкин. В подземном пространстве ТРЦ оборудована стоянка манежного типа на 215 машино-мест, с въездом-выездом по прямой однопутной рампе со стороны Б. Тульской (высота этажа 3,96 м). Между выходами из метро предусмотрена также наземная автостоянка на 237 машино-мест, куда можно попасть, обогнув строение по часовой стрелке. Въезд довольно узкий и не очень удобный из-за большого количества пешеходов и стройплощадки, расположенной рядом.
Г-н Осипов называет плюсами такого location близость к метро и удобный въезд на парковку, а минусами – расположение по дороге в центр и сложный подъезд со стороны ТТК. «Также не очень удобно, что основной жилой массив (а соответственно, и основной пешеходный поток) находится возле противоположного выхода из метро. Поэтому посещение ТЦ скорее целевое, нежели импульсное», – добавляет эксперт. «ТЦ расположен на «утренней» стороне Б. Тульской, поэтому при движении из центра посетителю приходится искать разворот. Въезд на парковку почти не заметен, и его легко пропустить», – комментирует Ольга Ясько, региональный директор направления аналитики и исследований рынка Colliers International (Россия). В свою очередь, эксперты компании «Магазин Магазинов» сравнивают транспортную ситуацию вокруг объекта с ТРК «Европейский» на площади Киевского вокзала. «В Европе не разрешают строить крупные торговые центры на узлах проблемного трафика мегаполиса, – поясняет Илья Кузнецов. – На наземную парковку «Ереван Плаз» можно заскочить, только если знать заранее, что, проехав все здание, нужно резко свернуть направо, где очень плотный поток пешеходов».
В здание можно попасть с трех сторон, что, по мнению Ильи Шуравина, является большим плюсом: «Правда, кое-где плохо заметны указатели, а вот навигационное табло на первом этаже у эскалатора логичнее было бы разместить как раз у входов». «Наземная парковка у центра небольшая, но свободные места всегда имеются», – замечает Алексей Нефедов. По его словам, внешняя навигация оптимальная, а вот внутренняя недостаточна: с первого взгляда покупателю сложно определить, что расположено на втором и третьем этажах.

Выбрали сердцем
По свидетельству ряда участников рынка, в таких условиях девелоперу было нелегко конкурировать и за ритейлеров. В итоге в декабре 2007 года многие не досидели до Нового года, хотя все торговые площади были сданы уже к моменту открытия. Арендные ставки торговых площадей составили $2–3 тыс. за кв. м в год (без НДС и операционных расходов). Сроки договоров не раскрываются. Офисная часть здания (4-й и 5-й этажи общей площадью 6210 кв. м) – на стадии заселения. Помещения открытой планировки предлагаются без отделки (shell&core), по 3–5-летним договорам. По данным Praedium, ставки соответствуют нижней границе стоимости аренды, характерной для объектов класса А в данном районе.
Эксперты отметили «классический состав» пула в целом: отечественные и международные бренды эконом-класса «Л`Этуаль», IVAGIO, Rendez-vous, TJ Collection, Carlo Pazolini, REDMOND, GEOX, ECCO и др. Немало и сервисных операторов (Юниаструм Банк, аптека «Ригла», химчистка, цветочный магазин). На первом этаже ТРЦ расположено кафе People, на втором – ресторан Goodman и уютная кофейня «Латте Арт», на третьем – кафе «Этаж», «Шоколадница», «Суши Тун», «Кофе Тун», «Джазве». На фуд-корте представлены 12 операторов быстрого питания, в том числе «Теремок», «Спаго Гриль», «Ташир Пицца», «Веселые вареники» и др. Помимо 7-зального (800 мест) «Синема Cтар» из развлечений имеются бильярд и игровые автоматы.
Илья Кузнецов считает, что состав арендаторов проекта не совсем соответствует месту: «При таком расположении наиболее подойдет транзитный ритейл, спонтанные покупки, магазины и кафе на первом этаже». В окружающей застройке превалируют офисы и промышленные здания, что ограничивает объем спроса на продукты, одежду. Именно поэтому «якорь»-супермаркет слабоконкурентен, к тому же прилегающий транзитный поток машин идет в центр, а не в «спальники». Востребованность же помещения «Азбукой вкуса» подтвержает лишь то, что при развитии агрессивно-экстенсивным путем сети зачастую пренебрегают долгосрочной эффективностью, и владелец центра еще прочувствует это на своем доходе.
Зато супермаркет – единственный во всем строении – имеет стеклянные витрины по обе стороны, а также доступ с улицы, что позволяет работать круглосуточно. Наталия Орешина полагает, что «Азбука вкуса» очень удачный арендатор для центра: «Это всегда великолепное качество и предсказуемость ассортимента, а значит, лояльные покупатели. У магазина высокий средний чек, он привлекает состоятельного покупателя. Я думаю, это большая удача для девелопера – иметь их в проекте!»
Эксперты S.A.Ricci/King Sturge называют пул «компромиссным – за отсутствием четкого позиционирования». «Определенно «Азбука вкуса» на своем месте, но размещение остальных нуждается в более тщательном планировании, чтобы исключить соседство несопоставимых товаров и внутреннюю конкуренцию родственных брендов», – анализирует г-н Шуравин. Так, винный бутик NENE соседствует с магазином L.Occitane (парфюмерная продукция и средства для ванной). Отдел нижнего белья расположен рядом с киоском печатных изданий, а кафе «Баскин Роббинс» – с «Белым Ветром ЦИФРОВЫМ». «Отсутствие привлекательных для посетителей марок (Zara, Mexx, Topshop и пр.) в условиях обостряющейся конкуренции может в перспективе уменьшить привлекательность ТЦ и спровоцировать снижение его посещаемости», – добавляет Ольга Ясько.
«Трехлетний договор аренды на 145 кв. м на втором этаже, по соседству с «Отто Берг» и рестораном «Гудман Стейк Хаус», мы заключили с собственником в декабре 2007 года, въехав в уже функционирующий центр, – рассказывает Евгений Величко. – Взять больше метров не было возможности: мы пришли на место ликвидировавшейся сети «Атлетс фут», которая то ли переоценила свои силы, то ли не рассчитала целевую аудиторию. Зато ставки оказались среднерыночными для этого района и вполне адекватными рынку. Логистику осуществляем по ночам. УК лояльна к арендаторам, оперативно решает все вопросы с позиции обоюдного интереса», – говорит эксперт. Компания Finn Flare инвестирует в открытие магазина аналогичной площади до 10 млн. руб. Среднемесячный чек – 2–3 тыс. руб. По словам г-на Величко, в данном случае срок окупаемости увеличится с трех до 4–5 лет: «Мало жилья поблизости. Зато оживленный трафик с ТТК и метро, очень много офисов, так что ориентация на уровень high middle вполне оправданна». Впрочем, проходимость точки уже сейчас соответствует ожиданиям, но должна стать больше по мере раскрутки магазина, как заметил Евгений Величко. В «Ереван Плаза» у ритейлера собственный небольшой склад для 110–115 позиций ассортимента. В настоящее время владельцы марки Finn Flare в России ведут с «Таширом» переговоры по «РИО-Гранд» на Дмитровке и другим региональным проектам.
Помимо семи ювелирных бутиков комплекс собрал почти всех активных игроков электроники и цифровой техники. Но о синергии в данном случае речь не идет, поскольку арендуемые площади и ассортимент магазинов невелики, а цены идентичны. «Из тех, кто торгует подобным ассортиментом, можно назвать «Евросеть», «Связной», «Беталинк», «ИОН», а также монобрендовые магазины Re:store, Nokia, «Maк Центр», Synex (фирменный магазин SONY), – комментирует Алексей Нефедов. «Белый Ветер ЦИФРОВОЙ» заключил с собственником пятилетний договор аренды еще на этапе проектирования ТЦ, с возможностью пролонгации. Сегодня площадь магазина сети, расположенного на третьем этаже «Ереван Плаза», по соседству с фуд-кортом слева и магазинами одежды справа, составляет 189 кв. м. «Расположение достаточно удачное, хотя, конечно, первый этаж был бы более выгодным, – замечает г-н Нефедов. – Окупаемость нашего стандартного магазина составляет 1–2 года».

Планы на будущее
В обозримом будущем ожидается высокая концентрация качественных проектов в районе. В таких условиях самыми жизнеспособными для офисных кварталов окажутся одноуровневые центры быстрых покупок без галереи, с хорошим общепитом и универмагом. А сувенирно-продуктовые палатки у метро – востребованнее качественного ТЦ.
«Поблизости есть несколько торговых объектов – «12 месяцев», «Даниловский», «Добрынинский», – но серьезная конкуренция в районе отсутствует со стороны как существующих сетей продуктовых супермаркетов, так и развлекательных центров», – считает г-н Ефимкин. «По сути девелопер стратегически верно заполнил «Ереваном» пустующую нишу, но откусил часть «пирога» от клиентуры «РИО» (также проект компании «Ташир»), – оппонирует Илья Кузнецов. По его словам, буквально в километре от «Ереван-Плаза» возводится «Ривер Молл» и чуть дальше – торговый центр на территории завода «Орджоникидзе» (внутренняя сторона ТТК). На внешней стороне ТТК строится комплекс «Мозаика». Все эти проекты после выхода на рынок существенно повредят «Еревану», и прежде всего его «галерейной» части, ведь ассортимент в новых комплексах будет больше. Кинотеатр также под угрозой – в перечисленных проектах планируются даже 12-зальные мультиплексы, тогда как в «Синема Стар» их лишь . Конкурентом выступает и расположенный через дорогу ТЦ «12 месяцев». «Ка
к супермаркет, находящийся на «вечерней» стороне, он привлекает больше целевых посетителей, к тому же и одноуровневая планировка больше востребована для такого места», – считает Илья Кузнецов.
Сомнение критиков вызвало и размещение фуд-корта в крыле, противоположном зоне ресторанов, со стороны которых находится развлекательная зона и кинотеатр. «При разумном распределении целевых аудиторий данный проектировочный ход создал двойные сервисные зоны и соответствующую потерю площадей, – рассуждает г-н Шуравин. – Тем не менее кафе и рестораны представлены марками, отличающимися от наиболее распространенных в других ТЦ».
В свою очередь, Александр Осипов полагает, что развлекательная составляющая центра не имеет конкурентов в ближайшем окружении: «Ведь рядом есть только кинотеатр «Алмаз» на «Шаболовской» и Roll-Hall для любителей активного отдыха». Локальную конкуренцию на настоящий момент эксперты S.A.Ricci/King Sturge характеризуют как ненасыщенную: «Очевидно, что состав арендаторов ориентирован на классы «средний/средний+». Ближайшие ТЦ с похожими торговыми марками – «Атриум» и «Европейский», но у тех гораздо больше площадь и представлены демократичные марки наряду с люксовыми». В любом случае в локальной зоне из-за дефицита свободных площадок серьезных конкурентов не ожидается, а строящийся по соседству торгово-офисный центр «Тульский» будет гораздо меньше (13,5 тыс. кв. м общей площади, галерея – 2,5 тыс. кв. м).
Управляющая компания ТРК работает в строгом соответствии с установленными правилами. По словам ряда арендаторов, это и плюс и минус одновременно. К примеру, у магазина «Белый Ветер ЦИФРОВОЙ» на территории ТЦ имеется свой склад. «Иногда требуется больше гибкости в работе. Вся работа с товаром осуществляется только в установленное время и только по согласованию с администрацией, но при форс-мажорах администрация в виде исключения может пойти на некоторые уступки – например, увеличить время утренней разгрузки товара», – рассказывает Алексей Нефедов.
По мнению г-жи Орешиной, когда арендаторы «сидят» и стабильно платят, менять никого не надо: «Если центр перестанет работать, то можно будет объединить магазины и изменить состав арендаторов». «Сегодня операторы, видимо, платят фиксированную аренду, но скорее всего их придется привязывать к проценту от оборота – тогда-то сила (или слабость) проекта и раскроется», – прогнозирует г-н Кузнецов.
Юрий Юдаков оценивает перспективы деятельности девелопера как «самые положительные»: «В активе компании много новых проектов как в Москве (запланированный к открытию в 2008 году ТРК «РИО-Гранд» на Дмитровском шоссе, 220 тыс. кв. м), так и в Санкт-Петербурге, Ярославле, Иваново, Туле, Коломне, Белгороде, Липецке, Вологде…» Группа состоит в стратегическом партнерстве с рядом торговых операторов – «Седьмой Континент», «Хоум Центр».

Информация

Многофункциональный ТРЦ городского значения «Ереван Плаза»

Адрес: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 13 (м. «Тульская»)

Начало строительства: 10.10.2005 г.

Окончание строительства: 20.02.2007 г.

Открытие: 24.03.2007 г.

Объем инвестиций: более $60 млн.

Общая площадь: 37,3 тыс. кв. м + технический этаж

Арендуемая торговая площадь: 13,2 тыс. кв. м

Площадь офисов: 6210 кв. м

Срок окупаемости: 42 месяца

Девелоперы: «Стинком Груп», «Ташир Груп»

Архитекторы: В. Вермишян, Ю. Григорьев, И. Вилк

Инженерия: ООО «Экопроект», ООО «Петроспецстрой»

Генподрядчик: ООО «Стройкоммуникация»

Технический заказчик: ЗАО «Стинком-инвест»

Разработка торговой концепции: Jones Lang Lasalle

Управляющая компания: ООО «ТС Девелопмент»

Инженерное обеспечение: ООО «Плаза Сервис»

Средние ставки аренды: $2–3 тыс. (фиксированная)

Якорные арендаторы: супермаркет «Азбука Вкуса», кинотеатр «Синема Стар»

Общее число арендаторов: около 155

Паркинг: 237 машин (наземный) + 215 машин(подземный)