В поиске хранителей

В начале прошлого года ведущее агентство коммерческой недвижимости в Челябинске «Э.Р.A.» объявило о своих намерениях запустить девелоперский проект: предполагалось построить на Южном Урале логистический комплекс класса А общей площадью около 100 тыс. кв. м. Директор «Э.Р.A.» Сергей Еремеев объяснял планы компании дефицитом качественных склад­ских помещений и инвестиционной привлекательностью этого сегмента коммерческой недвижимости. «Этот рынок – непаханое поле. Профессиональных складов у нас нет», – подчеркивал Сергей Еремеев. За год ситуация на южноуральском рынке складской недвижимости не изменилась – качественные площади так и не появились, однако компания «Э.Р.A.», просчитав экономику проекта, приняла решение отказаться от его реализации. Причин тому несколько, одна из главных – необходимость больших финансовых вливаний. По словам г-на Еремеева, если учесть, что экономически рентабельно строить складской комплекс площадью от 100 тыс. кв. м при себестоимости $600/кв. м, нетрудно просчитать объем инвестиций в реализацию проекта (около $60 млрд), изыскать который могут далеко не все региональные структуры. «Более того, серьезное влияние на наши планы оказал кризис ликвидности на мировых финансовых рынках. Если год назад мы могли привлечь кредитные средства под процентную ставку 8–9% годовых, то сегодня практически нереально это сделать и под 10% годовых. Еще один минус складской недвижимости – большие сроки окупаемости, которые составляют 5–7 лет, в то время как по торговым и офисным площадям – это менее 5 лет», – сообщил Сергей Еремеев. Проанализировав все минусы и плюсы, собственники «Э.Р.A.» приняли решение отказаться от строительства логистического комплекса, направив свои усилия в другие сегменты коммерческой недвижимости.

Не все то золото
Пример с компанией «Э.Р.A.» показателен для уральского рынка. В усло­виях острого дефицита качест­венных складских площадей многие региональные компании зажглись идеей заполнить собственными проектами эту нишу, которую на протяжении последних двух-трех лет иначе как «золотым дном» международные и федеральные консалтеры не называли. Однако реализация проектов продемонстрировала все подводные камни складского девелопмента: недоступность «дешевых» и «длинных» финансовых ресурсов, отсутст­вие у местных компаний профессионального опыта по строительству складских помещений, их брокериджу и управлению. Еще в 2002 году в Свердловской области началось формирование новой местной компании ОАО «Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр» специально для строительства в регионе логистического комплекса класса А общей площадью 130 тыс. кв. м. В состав учредителей акционерного общества вошли правительство Свердловской области, администрация города Екатеринбурга, ГУП «РОСТЭК-Екатеринбург», крупные участники рынка транспортно-экспедиторских услуг – ЗАО «Урал-Контейнер», ОАО «Лорри», а также страховая компания САО «Экспресс-Гарант». К началу 2007 года планировалось запустить первую часть проекта (площадью 10–30 тыс. кв. м), но планы так и не были реализованы. Как рассказывают на условиях анонимности участники рынка, реализацию проекта ОАО «ЕАМТЛЦ» затормозило отсутствие инвестиций и, в частности, непонятная схема финансирования: в чьей собственности при большом составе учредителей будут склад­ские помещения и в какой пропорции, кому будет принадлежать земля под будущим логистическим комплексом? К тому же, по словам председателя совета директоров ОАО «Лорри» Андрея Гостяева, выяснилось, что в Екатеринбурге не оказалось застройщиков, компетентных в сфере складской недвижимости. «Мы обожглись, выбрав для проекта одного из местных застройщиков, который непрофессионально отнесся к своей работе. По этой причине мы сможем запустить первые 30 тыс. кв. м складских площадей только в этом году, – сообщил Андрей Гостяев. – Ко
гда мы прорабатывали идею строительства логистического комплекса, мы ощущали острую нехватку складских площадей и для удовлетворения собственных потребностей были вынуждены каким-либо образом решать проблему дефицита. Но, выступив девелоперами, мы не рассчитали точно свои возможности и в дальнейшем натолкнулись на проблему финансирования и сложную процедуру получения разрешительных документов».

Административные рычаги
Административный ресурс играет не­­маловажную роль в сегменте складской недвижимости. Так, проблемы с органами власти могут серьезно затормозить строительство в Сосновском районе Челябинской области логопарка «Красное поле», основным инвестором которого выступила группа компаний «Лайнер». Планировалось по­­строить складской терминал класса А площадью 130 тыс. кв. м. Сдача в эксплуатацию первой очереди комплекса анонсировалась на конец 2008 года, но строительство до сих пор так и не было начато. Основным препятст­вием для развития местного рынка склад­ской недвижимости стали административные барьеры. В декабре 2006 года глава Сосновского района подписал постановление о предварительном согласовании земельного участка площадью 27,5 га под строительство логистического комплекса, однако в 2007 году этот документ местными властями был признан недействительным и в согласовании акта выбора было отказано. Основной аргумент местных властей – выбранный земельный участок попадает в разряд земель сельхозназначения. Примечательно, что, в то время как ГК «Лайнер» ведет судебные разбирательства, защищая свои права, выясняется: данный земельный участок, по неподтвержденным данным, уже отдан компании «Беларусьнефтегаз», которая также планирует здесь строительство логистического комплекса.
Перечисленные примеры неудач регионалов в складском девелопменте отнюдь не единичны. Так, в стадии неопределенности находится проект группы компаний «Оборонснабсбыт» по строительству складского комплекса общей площадью 35 тыс. кв. м – в связи с усложнением привлечения заемных средств девелопер заново просчитывает экономику проекта. Непонятна судьба проекта компании «Камтрансстрой-Плюс» по строительству логистического комплекса класса А площадью 10 тыс. кв. м в районе аэропорта «Большое Савино» города Перми. Осенью 2006 года застройщик объявил о желании инвестировать в складскую недвижимость и начать строительство объекта весной 2007 года, однако никакой официальной информации по реализации проекта на сегодняшний день нет.
«В отличие от сегментов офисной и торговой недвижимости, в которых успешно работают многие региональные компании, складские проекты требуют более «длинных» денег, так как подобные проекты имеют большие сроки окупаемости. Это в первую очередь осложняет работу небольших региональных компаний, не обладающих мощными финансовыми ресурсами в данном направлении», – еще раз подытожил аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили. А гендиректор логистической компании ЗАО «Кинетика» Константин Калистратов добавил, что помимо привлечения денежных ресурсов осложняет реализацию девелоперских проектов и отсутствие профессионализма в данном виде бизнеса у многих региональных структур. «Для местных компаний – это новый вид деятельности, и совсем не простой. Нужно уметь грамотно спроектировать, построить объект, понять потребности будущих потенциальных арендаторов, найти их. Зачастую местным компаниям элементарно не хватает опыта», – считает г-н Калистратов.

Навстречу Западу
И все же сегодня региональные компании с переменным успехом осваивают уральский рынок складской недвижимости: ООО «Башкирский товарно-оптовый рынок» осенью прошлого года приступило к строительст­ву логистическо-распределительного центра в Уфе, «НЛК-Екатеринбург» строит комплекс класса А рядом с Новосвердловской ТЭЦ на Среднем Урале, к реализации заявлены и проект корпорации «Абак» и компании RED – терминал «Чкаловский» общей площадью 250 тыс. кв. м, и проект холдинговой компании «Лидер». Тем не менее на Урале по-прежнему очевиден острый дефицит качественных складских площадей, и, по мнению ряда экспертов, восполнить его могут международные и федеральные игроки, которые с прошлого года проявляют явный интерес к Уралу. По словам директора департамента индустриальной недвижимости Penny Lane Realty Игоря Казимова, практически все девелоперы, работающие на рынке складских помещений, перешли в 2007 году к активному освоению регионов. Предпосылками этого стали интенсивное строительство больших торговых комплексов, выход транснациональных и федеральных ритейлеров на региональный рынок, продвижение в регионы крупных логистических структур и дефицит качественных складских помещений. «В отличие от локальных компаний у крупных западных девелоперов больше опыта и финансовых ресурсов, для того чтобы осваивать рынок складской недвижимости. Разумеется, эта ниша рано или позд­­но будет полностью поглощена ими», – уверен Игорь Казимов. И в настоящее время его предположения вполне подтверждаются.
Компания «Евразия Логистик» стала первой в Уральском регионе, запустившей в эксплуатацию первую очередь площадью 85 тыс. кв. м индустриального комплекса – логопарк «Пышма» класса А. Запуск второй очереди планируется в мае текущего года, третьей – в декабре. Общая площадь объекта, который предполагается завершить уже в следующем году, должна составить 280 тыс. кв. м. Кроме того, сейчас компания выбирает земельный участок под строительство в Свердловской области еще одного складского комплекса площадью около 250 тыс. кв. м в южной части Екатеринбурга. «С проектом логопарк «Пышма» мы принесли на Урал цивилизованный рынок складской недвижимости и планируем в будущем расширять свое присутст­вие в регионе. В настоящее время идет процесс выбора и оформления земельных участков под строительст­во объектов в Челябинске и Тюмени, рассматривается возможность выхода на рынок Перми, – рассказал коммерческий директор компании «Евразия Ло­­гистик» Сергей Верещагин. – У нас много преимуществ перед локальными игроками. Например, в логопарке «Пышма» функционирует железная дорога, это достаточно дорогостоящий проект, который не могут себе позволить большинство региональных компаний. Второе – сетевой прин­цип: мы строим склады в нескольких регионах России, и наши арендаторы имеют возможность на более выгодных коммерческих условиях получить площади в других городах присутст­вия компании».
«Евразия Логистик» – не единст­венный крупный девелопер склад­ской недвижимости на Урале. В конце прошлого года группа компаний «Авалон» и фонд Raven Russia объявили о своих планах экспансии в регион с проектом Megalogix. Как заявил генеральный директор ГК «Авалон» Алексей Гуща, до 2013 года в рамках проекта Megalogix будет построено 15 складских объектов площадью более 1,5 млн кв. м, на Урале реализация проектов заявлена в городах Екатеринбург (250 тыс. кв. м), Челябинск (250 тыс. кв. м) и Уфа (270 тыс. кв. м). Компания VVV Company и британский фонд London & Regional Properties (L & RP) планируют построить более 1 млн кв. м складских площадей в десяти городах России, в том числе в Екатеринбурге и Челябинске по 100 тыс. кв. м. Smart Logistic Group намерена открыть 6 логистических центров класса А в России, в том числе и в Екатеринбурге.