Бизнес-центры для загородной элиты

Все больше представителей бизнес-элиты предпочитают жить за городом. Из-за перегруженности дорог добираться из Подмосковья в столичные офисы становится труднее с каждым годом. В качестве одного из решений проблемы девелоперы предлагают строить небольшие БЦ в составе коттеджных поселков. Но согласятся ли бизнесмены арендовать офисы в поселках по ценам немного ниже, чем в пределах МКАД, и переводить туда своих сотрудников?

673
Автор: Юлия Новоселова

До недавнего времени девелоперы не уделяли большого внимания инфраструктуре коттеджных поселков. Но сегодня, когда конкуренция за клиентов обострилась, наличие в поселке бизнес-класса спортивных, развлекательных и административных сооружений становится нормой. Появляются в люксовых поселках и собственные бизнес-центры. Например, девелоперы жилого загородного комплекса «Резиденция Бенилюкс» создали настоящую столицу комплекса. На отдельно выделенной зоне под названием «Амстердам» помимо торгово-развлекательных сооружений располагается и небольшой бизнес-центр класса A. Собственные БЦ будут включены в состав загородных поселков «Княжье Озеро», «Грин Хиллс», «Павлово», «Дубровка» и др.
«Замороженный» пока проект по строительству загородного комплекса «Рузская Швейцария» включал сразу два бизнес-центра класса A общей площадью около 10 тыс. кв. м. Эксперты рынка говорят о том, что пока ни один из этих заявленных бизнес-центров в эксплуатацию не введен, неизвестен и состав их будущих арендаторов.
По данным руководителя департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольги Широковой, на сегодняшний день строительство бизнес-центров в коттеджных поселках не носит повсеместного характера. Спрос на подобную офисную недвижимость невысокий.
Как правило, это небольшие высококлассные здания (площадь не больше 5 тыс. кв. м). Нередко в состав «коттеджных» БЦ включаются дополнительные неофисные площади. Например, по данным компании «Миэль», БЦ в составе поселка «Княжье Озеро» может предложить своим клиентам не только офисы, но и гостиницу, конференц-зал и зал для корпоративных мероприятий. Предусмотрена даже вертолетная площадка.

Рентабельность под вопросом
В настоящее время к идеям построить БЦ в составе коттеджного поселка или по соседству с ним и инвесторы, и эксперты рынка относятся с настороженностью.
«Не очень понятно, кто будет арендаторами в таких бизнес-центрах», – отмечает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.
Конечно, на рынке отмечается рост интереса к БЦ за пределами МКАД. В первую очередь это связано с более низкими арендными ставками в офисах, удаленных от центра. Но, экономя на аренде, компания-работодатель может потерять более 30% сотрудников. Они не захотят тратить больше времени на дорогу. А если речь идет о БЦ в составе коттеджного поселка класса люкс, вряд ли арендные ставки в нем будут намного ниже, чем в московском офисе. При этом транспортная проблема и связанная с ней проблема потери сотрудников сохранится. Эксперт отмечает, что переезд в БЦ в составе коттеджного поселка не принесет никакой выгоды арендатору.
БЦ, существующие в коттеджных поселках, сегодня лишь часть инфраструктуры, причем не самая значимая. Они строятся для того, чтобы предугадать любые желания потенциальных клиентов. Как правило, девелоперы поселков не рассматривают такие БЦ как один из основных источников получения прибыли.
По словам представителя одной из девелоперских компаний, пожелавшего остаться неназванным, на прибыль от сдачи в аренду площадей бизнес-центра в составе своего поселка компания не рассчитывает. Он позиционируется на рынке как поселок с развитой инфраструктурой, включающей современный БЦ площадью около 2 тыс. кв. м. Но строился БЦ с расчетом на управляющую компанию поселка, на нижних этажах здания находятся помещения для прислуги. Конечно, если кто-то из жителей поселка выразит желание арендовать офис, ему будет предоставлена требуемая площадь.

Кто арендаторы?
Главным конкурентным преимуществом БЦ в загородных комплексах является возможность сэкономить время топ-менеджеров и владельцев бизнеса, которые могут позволить себе не работать в московском офисе. С развитием коммуникационных технологий все большее число людей могут работать без привязки к какому-то определенному месту.
По словам директора загородного отдела Kirsanova Realty Анатолия Балашова, «некоторые клиенты агентства уже заявили о готовности арендовать помещение под бэк-офис в БЦ в коттеджных поселках». В Москве при этом можно оставить только небольшое представительство компании.
Арендаторами могут быть и компании, которые хотят быть поближе к своим VIP-клиентам: страховщики, банкиры и т. д.
Дополнительные арендаторы появятся, если рядом расположены, например, промышленные предприятия и им не хватает офисных площадей. Офисы в таком БЦ могут арендовать и компании, чей бизнес ориентирован на регионы. Приемлемая цена офисных площадей в БЦ коттеджного поселка, по мнению консультантов, составляет $450–700/кв. м. Однако эксперты сомневаются, что ставки аренды БЦ, например, на Рублево-Успенском шоссе будут намного ниже, чем в БЦ в Москве. Скорее всего пока речь идет о разнице в 10–15%. Если число загородных БЦ увеличится, то, по прогнозам экспертов, площади подешевеют.

БЦ – отдельно
БЦ, как и вся инфраструктура, например, spa-отели, спортивные залы, магазины, должны быть выделены в отдельную зону в поселке. Это позволит привлечь дополнительных клиентов к объектам инфраструктуры и защитит жителей поселка от неудобств, связанных с пребыванием на территории большого количества людей.
Хорошие перспективы у БЦ, расположенных между несколькими коттеджными комплексами. Шансы найти арендаторов среди жителей нескольких поселков выше, чем сдать офисные площади владельцам коттеджей из одного поселка.
В составе коттеджного поселка целесообразно строить небольшой БЦ. У крупного объекта могут возникнуть проблемы с заполняемостью.
«Можно диверсифицировать риски, включив офисные площади в состав многофукнционального центра, где также будут располагаться торговые и гостиничные площади или спортивный центр», – отмечает Анатолий Балашов.
Например, в поселке Барвиха Club присутствует общественно-деловой центр, в состав которого, помимо торговой составляющей, входят офисные помещения.
Как рассказал директор Департа-мента Реализации Villagio Estate Павел Трейвас, в настоящее время на 20-м км Новорижского шоссе ведется строительство полнофункционального инфраструктурного комплекса NovaRiga общей площадью 200 тыс. кв. м. Он будет включать в себя элитную школу, детский сад, широкопрофильный медицинский центр, спортивно-оздоровительный комплекс, торгово-развлекательный центр, конный клуб, гольф-клуб, а также офисные площади. Инвестиции в создание инфраструктурного комплекса превышают $500 млн.
Предполагается, что инфраструктурный комплекс Nova Riga будет обслуживать как жителей элитных поселков Villagio Estate («Гринфилд», «Риверсайд», «Шервуд»), так и близлежащих поселков. По словам девелопера проекта, инфраструктурный комплекс такого масштаба создается в Подмосковье впервые.
По мнению некоторых экспертов, на хорошую заполняемость могут рассчитывать только БЦ в коттеджных комплексах, которые расположены не дальше 5–10 км от МКАД. В противном случае возникают серьезные проблемы с приездом в БЦ персонала, не живущего в поселке. Проект «Рузская Швейцария» даже предполагал строительство специальной жилой инфраструктуры для сотрудников компаний, не владеющих жильем на территории комплекса. Однако игроки рынка предполагают, что это решение является слишком дорогим и необоснованным с экономической точки зрения.
По мнению экспертов «Терра-Недвижимость», основные сложности с открытием делового центра в составе коттеджного поселка связаны с созданием соответствующей инфраструктуры. Прежде всего поблизости должен находиться банк, в самом поселке проведены современные инженерные наземные и подземные коммуникации (вода, газ, свет, телефон, выделенная линия Интернета, желательно оптико-волоконный кабель), проложены удобные подъездные пути, организована доставка персонала к месту работы, а также питание, лечение, досуг сотрудников.

Перспективы
Эксперты расходятся во мнениях относительно того, есть ли будущее у БЦ в составе коттеджных поселков. Скептики говорят о том, что успешный бизнесмен должен проводить большую часть времени в центре города – в непосредственной близости от чиновников, партнеров по бизнесу и клиентов. Если обратиться к мировому опыту, например в США, большая часть крупных предпринимателей работает в основном на Уолл-Стрит, несмотря на то что живет в пригородах.
И все же в ближайшее время аналитики прогнозируют рост числа БЦ в составе загородных комплексов. По данным Villagio Estate, в настоящее время намечается тенденция подорожания коммунальных услуг. Соответственно в поселке на 50 домов стоимость обслуживания будет расти гораздо более высокими темпами, нежели в поселке на 200 коттеджей. В связи с этим ведется освоение больших территорий (с застройкой более 100 га). На таких площадях не все участки подходят под строительство жилых объектов. Сложившаяся на данный момент ситуация на рынке привлекает внимание девелоперов коммерческой недвижимости. Соответственно в ближайшем будущем в коттеджных поселках появятся новые супермаркеты и бизнес-центры, прогнозируют специалисты Villagio. Коттеджные поселки уровня «Гринфилд», «Риверсайд», «Лужки», «Уборы», «Берендеевка» и «Лазурный берег» могут быть интересны для строительства офисных площадей. В некоторых особо масштабных проектах, позиционирующихся как целые загородные города – Agalarov Estate, «Город миллионеров», возможно появление целых деловых центров.
На примере бизнес-центров, расположенных на крупных загородных шоссе, в непосредственной близости от коттеджных комплексов, можно говорить о возможном успехе БЦ в коттеджных поселках. Эти объекты также рассчитаны отчасти на жителей коттеджей, отчасти на компании, занимающиеся их обслуживанием. Например, на Рублево-Успенском шоссе очень успешно функционируют торгово-офисный центр «Первый километр» и бизнес-центр «Резиденция Усово». По данным девелоперов, 90% площадей в этих бизнес-центрах были сданы практически сразу после их ввода в эксплуатацию.
Эксперты прогнозируют, что наибольшее число БЦ в коттеджных поселках также появится именно по направлению Рублевки. Несмотря на то что прибыльность таких БЦ не очевидна, их будут включать в состав поселка из соображений престижа.
В поселках экономкласса такие БЦ скорее всего не приживутся. Включение БЦ в состав поселка, ориентированного на средний класс, приведет к перегруженности инфраструктуры. И как следствие, к неприемлемому для покупателей и жителей экономкласса повышению цен. Например, в поселке «Княжье Озеро», где есть все, начиная от гостиницы для домашних питомцев и заканчивая БЦ, стоимость только эксплуатационных услуг составляет $350 в месяц.
В целом перспективность строительства бизнес-центров в коттеджных поселках и комплексах во многом определяется именно качеством трассы и степенью ее «обжитости». После Рублево-Успенского перспективным эксперты называют Дмитровское шоссе с его яхт-клубами, горнолыжными базами, коттеджными поселками и населенными пунктами. Подходящим для строительства бизнес-центров, возможно, в составе будущих поселков, являются Минское, Ярославское и Ленинградское шоссе.


Коментарии (0)


Поделиться

3041

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

подпишись НА эксклюзивные новости cre