Сегодня в России трудно найти свободный участок земли под застройку, не обремененный правами третьих лиц. Поэтому застройщики вынуждены планировать строительство на земельных участках, занятых объектами недвижимости, принадлежащих на праве собственности гражданам, юридическим лицам. На практике сложнее всего освобождать земельные участки, занятые большим количеством объектов «частного сектора» (жилых домов), в которых прописано по несколько человек. Существует несколько способов освобождения земельных участков под застройку.

Первый способ
В основном применяется в отношении земельных участков, на которых расположены частные индивидуальные жилые дома и строения. Он «работает», когда компания, заинтересованная в приобретении прав на земельный участок для строительства (далее – Компания), достигает договоренности с жителями по условиям сделки (в основном это касается цены) по приобретению прав на объекты. С собственниками сначала заключаются предварительные договоры купли-продажи или мены их недвижимости, в том числе земельных участков, если право собственности на них оформлено, а затем договоры купли-продажи (мены) объектов недвижимости. В данном случае цена выкупа объектов недвижимости и земельных участков, расположенных под ними, – договорная, и ее размер не ограничивается законодательством РФ.
После приобретения права собственности на объекты недвижимости у жителей Компания вправе оформить право собственности на земельные участки, расположенные непосредственно под объектами и необходимыми для эксплуатации этих объектов в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ). По этой норме собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков, расположенных под зданиями и необходимых для их использования.
Но при этом важно отметить, что застройщик должен иметь единый земельный участок, на котором в последующем будет возможно разместить планируемый к строительству объект. Поэтому при использовании данного способа освобождения территории для застройки необходимо изначально оценить площадь и расположение земельных участков по отношению друг к другу, учесть расстояние между объектами. Это важно ввиду того, что ст. 35 ЗК РФ предусмотрено: при переходе права собственности на здание, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Согласно ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, определяется п. 3 ст. 33 ЗК РФ, который устанавливает предельные размеры земельных участков в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Поэтому так важно перед выкупом объектов недвижимости у собственников предварительно оценить возможность будущего оформления земли под зданиями, строениями и дальнейшего объединения земельных участков.
При выкупе объектов недвижимости необходимо учитывать то, что в соответствии с ФЗ от 24.07.2007г. №212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек (Москва, Санкт-Петербург) одновременно с приобретением в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке. Запрет может быть снят в течение месяца после того, как собственник подаст заявление в исполнительный орган государственной власти и внесет плату за снятие этого запрета. Размер платы за снятие такого запрета не может превышать восемьдесят процентов кадастровой стоимости земельного участка.
Данный способ расселения имеет свои плюсы и минусы.

К минусам можно отнести:

Отсутствие властных и законных рычагов давления на собственников объектов недвижимости и земельных участков под ними. Отсутствие содействия со стороны органов власти субъекта РФ или органов местного самоуправления.
Возможный отказ собственников продать объекты недвижимости.
Риск выкупа конкурентами отдельного объекта недвижимости на земельном участке для воспрепятствования Компании осуществить приобретение прав на все объекты недвижимости на земельном участке и оформлению прав на единый земельный участок.
Необходимость оплаты снятия запрета на строительство (в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек).

Плюс данного способа расселения:

Возможность приобретения прав на земельный участок в собственность по упрощенной схеме в сравнительно короткий срок.

Второй способ
Применяется при расселении больших территорий, при расположении на земельных участках многоквартирных домов и (или) при отказе жильцов продать принадлежащие им объекты недвижимости.
В данном случае освободить интересующий земельный участок можно в связи с его с изъятием для государственных или муниципальных нужд. Закон предусматривает различные основания для изъятия, рассмотрим те, которые могут быть применимы при предоставлении земельных участков для строительства в интересах Компаний:

В случаях, установленных законами субъектов РФ, применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности. Это означает, что субъект РФ наделен полномочиями самостоятельно определять основания для изъятия земельных участков (это могут быть различные программы субъекта РФ и т. п.), но только в отношении тех земель, собственность на которые разграничена. На настоящий момент на практике данное основание для изъятия земельных участков применяется, но достаточно редко ввиду отсутствия нормативной базы соответствующего субъекта РФ и разграничения государственной собственности на землю.
В случаях отказа жителей осуществить снос или реконструкцию многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу. При этом последовательный порядок изъятия следующий:
признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции,
предъявление к собственникам помещений требования о сносе многоквартирного дома или его реконструкции в разумный срок,
в случае неосуществления жителями сноса или реконструкции в разумный срок принимается решение об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем,
регистрация решения об изъятии в ФРС (Федеральной регистрационной службе),
письменное уведомление жителей о принятом решении об изъятии (должно быть произведено не позднее чем за год до предстоящего изъятия).
При этом возможно осуществить выкуп объекта недвижимости с согласия собственника до истечения года со дня его уведомления о предстоящем изъятии. При определении выкупной цены объекта недвижимости в нее включается рыночная стоимость объекта, а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным объектом до приобретения в собственность другого объекта, переездом, поиском другого объекта (жилого помещения) для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другой объект (жилое помещение), досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником объекта ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Третий способ
Применяется в случаях, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, орган местного самоуправления принял решение о развитии застроенной территории. При этом самое главное, чтобы на земельном участке были расположены хотя бы два многоквартирных дома. Применение данной схемы возможно, если кроме многоквартирных домов на земельном участке расположены и иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту земельного участка. Снос может планироваться на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
Данный механизм введен в действие с 1 января 2007 года и регламентируется ст. 46.1.–46.3. Градостроительного кодекса РФ и ст. 30 ЗК РФ.
Важно учитывать, что решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии – утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры). То есть данная схема работает только в тех городах, где в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ, приняты Правила землепользования и застройки.
Порядок реализации схемы приобретения прав на земельный участок для строительства, на котором находятся объекты недвижимости, через схему принятия решения и развитии застроенной территории следующий.
После принятия органом местного самоуправления решения о развитии застроенной территории главой местной администрации принимается решение о проведении открытого аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории. Победителем аукциона признается участник, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора о развитии застроенной территории. С победителем открытого аукциона заключается договор о развитии застроенной территории.

Существенными условиями договора являются, кроме прочего:

сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;
обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;
обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;
обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома;
обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, максимальные сроки осуществления строительства;
обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, его обязательств, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам.

При этом важно учитывать, что приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
По данной схеме после принятия решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии последовательный порядок изъятия следующий:

предъявление к собственникам помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, требования об их сносе или реконструкции с установлением срока не менее шести месяцев для подачи собственниками заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома или иных объектов.
в случае, если в течение установленного срока не будет подано в установленном порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в порядке, изложенном выше по тексту настоящей статьи (отличие лишь в том, что здесь не требуется регистрации решения об изъятии в ФРС и письменного уведомления собственников объектов недвижимости о принятом решении об изъятии).

Минусы данного способа расселения: