Еще недавно на рынке коммерческой недвижимости Барнаула работали только местные девелоперы. Однако в последнее время интерес к городу стали проявлять крупные международные и федеральные компании. О намерениях строить торговые центры уже заявили Metro, IKEA, Leon Building и Finstar Properties. Эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы число серьезных игроков увеличится.

Барнаул является крупнейшим транспортным узлом Сибири: он расположен на важнейших транспортных магистралях, связывающих Алтайский край с Новосибирской, Кемеровской, Томской областями, Казахстаном, Узбекистаном и Монголией. Благодаря своему местоположению город был и остается центром торговли Сибирского региона – здесь сосредоточено 55% всего розничного товарооборота Алтайского края, 48% оборота общественного питания и 60% всех оказываемых платных услуг.
В последнее время, отмечают эксперты, в городе наметился дефицит подготовленных под застройку земельных участков. После введения нормы закона об обязательных аукционах по продаже земли цена одного гектара в городе достигла $1–2 млн. Дефицит во многом обусловлен географическими особенностями Барнаула: город «зажат» излучиной Оби, его территория разделена железнодорожным полотном. Крупных проспектов, привлекающих потенциальных застройщиков, всего четыре: Ленинский, Красноармейский, Комсомольский и Социалистический (так называемая «красная линия»), поэтому потенциальных площадок для нового строительства очень мало.
Существуют и проблемы с оформлением земельных участков. Зафиксировано несколько случаев, когда уже после строительства объекта выяснялось, что у девелопера не было всех необходимых разрешений. Широкую огласку получил скандал с одним из крупнейших гипермаркетов города – «Лентой». Суд признал, что участок, на котором построен гипермаркет, был занят незаконно. Дальнейшая судьба объекта пока неизвестна.
По данным Управления администрации края по развитию предпринимательства, с нарушениями построен автосалон «Рено-моторс», есть проблемы у недавно открывшегося торгово-развлекательного центра «Европа».
В 2007 году при оценке предпринимательского климата городов России рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило Барнаулу индекс «С». Условия для ведения бизнеса в городе, по формулировке агентства, среднеблагоприятные. Предприниматели и инвесторы занимают выжидательную позицию, селективно развивая бизнес.

Торговля лидирует
По данным компании LCMC, сегодня в Барнауле функционирует 19 крупных торговых центров, из них в 2007 году были открыты «Скаут», «Флагман», «Лента» и супермаркет компании «Патэрсон». На рынке работают 45 розничных торговых сетевых компаний, и лидирует среди них ТС «Мария-Ра», которая вышла на региональный уровень и объединяет 107 магазинов. Большая часть проектов в Барнауле пока принадлежат местным девелоперам (крупнейшие – МУП «Барнаулкапстрой», «Альфа-Ивест», «Стройгаз», «ПИК» и др.).
Весь рынок помещений Барнаула, предназначенных под торговлю, можно разделить на следующие сегменты: встроенные торговые помещения; торговые комплексы; рынки; низкокапитальные строения (киоски, павильоны). Превалирует пока менее качественный сегмент: встроенно-пристроенные помещения, рынки, здания торгового назначения, полезная площадь которых меньше 3000 кв. м – доля этого сегмента 55%. Торговые комплексы занимают 45% (145 958 кв. м).
Однако, по прогнозам специалистов, в дальнейшем структура рынка будет меняться в сторону насыщения более качественными торговыми площадями.
Общий объем барнаульского рынка торговой недвижимости по состоянию на конец 2007 года оценивается экспертами LСMC в 322 110 кв. м (его структура представлена на диаграмме 1.1).
К наиболее качественным объектам эксперты относят ТРЦ «Сити-Центр» общей площадью 16 573 кв. м. Девелопер – ОАО «Барнаульский пивоваренный завод». Якорные арендаторы: супермаркет «Ладья», детский игровой комплекс «Бунгало», боулинг-клуб Brooklyn. Современным тенденциям также отвечает гипермаркет «Лента» (12 тыс. кв. м). Необходимо отметить, что торговые площади «Ленты», введенной в эксплуатацию в 2007 году, на рынок аренды торговой недвижимости не поступили.
Ко второй, менее качественной группе торговых центров можно отнести такие объекты, как ТЦ «Алтай» (28 тыс. кв. м, год ввода 2002-й), ТЦ «Прораб» (12 тыс. кв. м, год ввода 2006-й), ТЦ «Лидер» (6000 кв. м, год ввода 2006-й), ТЦ «Космос» (4000 кв. м, год ввода 2005-й). Эти комплексы появились на рынке вследствие реконструкции и перепрофилирования зданий неторгового назначения. По некоторым параметрам они не соответствуют европейским стандартам качества (отсутствие четкой концептуальной проработки проекта, современного технического оснащения).
На рынке представлены и торговые центры с весьма значительными недостатками – в комплексах нет эскалаторов, зон отдыха и развлечений, не хватает мест для парковки, полностью отсутствует функциональное зонирование и т. д. Но из-за удачного месторасположения (ТЦ «ЦУМ – Барнаул») или за неимением лучшего и они востребованы у населения.
Средние арендные ставки на торговые помещения в качественных торговых центрах варьируются от $290 до $820/кв. м в год в зависимости от класса объекта и его местоположения.
Самые дорогие помещения на двух крупных торговых проспектах – Ленинском и Красноармейском, где расположены бутики, фирменные салоны, магазины бытовой техники. Ставка аренды в них достигает $820/кв. м в год. По данным агентства недвижимости «Дом», стоимость «квадрата» на главных торговых улицах – от $1000. Однако, как отмечают эксперты, продажа собственниками торговых площадей не практикуется – гораздо выгоднее сдавать их в аренду.
В 2008 году в Барнауле ожидается дальнейший рост объема предложения качественных торговых площадей в ТЦ. Основным источником их поступления в этот период станет ТРЦ «Европа» (площадь 35 тыс. кв. м, девелопер – «Концерн СВ», ставки аренды – $750/кв. м в год). Техническое открытие комплекса состоялось в 2007 году, однако в настоящее время в комплексе функционируют только три торговых предприятия, более 80% полезных площадей находятся в стадии отделки. Кроме того, достраиваются новые помещения в успешно продвигающемся с 2002 года ТЦ «Алтай» (арендная ставка $432/кв. м). После завершения работ торговые площади ТЦ увеличатся до 43 тыс. кв. м.
На 2009 год намечено открытие торгово-развлекательного центра на территории Алтайского моторного завода (заявленная площадь – 50–60 тыс. кв. м).
Также в Барнауле планируется построить гипермаркет Metro Cash & Carry (площадью 10–12 тыс. кв. м) и ТРЦ «Мега». Однако все эти проекты находятся в стадии поиска земельных участков, и говорить о сроках их ввода в эксплуатацию преждевременно.
На рынке Барнаула присутствуют следующие региональные сетевые операторы: «Мария Ра» (60 магазинов), «Алтайские зори» (13 магазинов), «Раздолье» (11 магазинов и 27 киосков); «Холидей Классик» (3 магазина; Новосибирск, группа компаний «Лэнд»).
Из федеральных сетей работают «Лента», «Пятерочка» (по франчайзингу), салон связи «Евросеть», магазины бытовой техники «М.видео», «Эльдорадо», марки Baon, Voyage, Finn Flare, Froggy, Манго, Gloria jeans, Yudashkin Jeans, Sprandi, Adidas, «Интерспорт», «Спортмастер», Mexx, «ТВОЕ», Savage, s.Oliver, Sela, InWear Matinique, Naf Naf, Baldinini, Ecco, Apriori и др.
Таким образом, можно говорить о заинтересованности и начале освоения рынков федеральными и региональными торговыми марками и сетями.
В настоящее время заполняемость торговых площадей рынка составляет 98%. Однако, по мнению экспертов, говорить о насыщении не приходится. «В городе ощущается нехватка качественных ТЦ, поэтому основной тенденцией еще долгое время будет постепенное вытеснение устаревших торговых объектов современными», – считает управляющий партнер компании LCMC Дмитрий Золин.

Офисы – мест нет
Наибольшее количество предложений (около 82%) по аренде и продаже офисов приходится на центральную часть города. При этом на рынке офисной недвижимости очень мало качественных предложений. По данным консалтинговой компании «Корпус», объектов класса А в Барнауле нет. Однако из-за того, что в городе отсутствует четкая классификация бизнес-центров, ряд из них, например «Идеал» и «Парус», позиционируются как «элитные объекты».
В «Идеале» (площадь 2800 кв. м; Красноармейский пр., 47) присутствуют удобная парковка, системы видеонаблюдения, кондиционирования и циркуляции воздуха, возможность выбора интернет-провайдера. «На сегодняшний день мы одни из немногих, кто может претендовать на класс А, – утверждает директор по маркетингу бизнес-центра «Идеал» Виталий Скворцов. – Наши арендаторы – крупные компании, которые могут позволить себе арендовать целые этажи. К примеру, банк «Русский стандарт» занимает сразу три уровня. Основную ставку мы делаем на крупных клиентов. С одной стороны, это формирует респектабельный имидж нашего бизнес-центра, с другой – гарантирует стабильные доходы от сдачи площадей».
Девелопер и собственник здания – сеть салонов обуви «Тип-Топ», магазин сети занимает первые два этажа БЦ. Компания-собственник самостоятельно управляет зданием. По словам г-на Скворцова, «в штате компании есть технический отдел, отдел маркетинга, менеджер по персоналу, юрист, бухгалтерия».
Объем инвестиций и прочие коммерческие показатели «Идеала» – закрытая информация. По данным компании «Корпус», ставки аренды в «Идеале» составляют $369/кв. м в год. Бизнес-центр «Парус» (площадь Баварина, 2, 3000 кв. м), построенный компанией «ПИК», также может похвастаться наличием статусных арендаторов – это Microsoft, «Кузбассразрезуголь», штаб-квартира Алтайской торгово-промышленной палаты, центральный офис фирмы Galex (аренда – около $385/кв. м в год). С сентября 2007 года ставка аренды в бизнес-центре выросла на 40%. В настоящее время в «Парусе», как и в «Идеале», нет свободных площадей.
Еще один качественный офисный объект Барнаула – бизнес-центр «Турист» (Красноармейский проспект, 72). Это бывшая гостиница, частично перепрофилированная в офисное здание еще в начале 90-х годов. Ставки аренды – $264/кв. м в год. Площади не продаются. Управляется собственником – ЗАО «Гостиница Турист». По оценкам экспертов, цена квадратного метра нежилого помещения вблизи основных магистралей – Ленинского, Красноармейского, Комсомольского пр-тов – от $1200.
Офисы на удаленных от центра города улицах и в промзоне могут быть арендованы по ставке $170–190/кв. м в год. Как правило, это помещения бывших НИИ, заводов и квартиры, переведенные в категорию нежилых объектов. Большинство таких офисов имеют низкие качественные показатели. Однако именно они из-за относительной дешевизны востребованы мелкими и средними алтайскими компаниями.
Как отмечают эксперты агентства «Дом», арендовать офис для крупной компании в Барнауле – серьезная проблема. Поэтому многие выкупают офисы в бизнес-центрах еще на этапе строительства, а некоторые фирмы приобретают целые здания, чтобы перепрофилировать их под собственный офис. Например, «МТС» приобрела недавно здание ТЦ «Панорама» для своего представительства в Барнауле.
В настоящее время в городе заявлено о строительстве нескольких бизнес-центров. Это культурно-деловой центр «Пушкинский» (7,3 тыс. кв. м, девелопер «Алтайинвестгрупп», объем инвестиций – $34 млн., ввод в эксплуатацию – 2010 год). Бизнес-центр в составе административно-торгового комплекса «Столица» (9 тыс. кв. м, девелопер «АБС», общий объем инвестиций $60 млн., ввод в эксплуатацию – 2012 год). Последний будет позиционироваться как объект класса А.
«В случае реализации проекта бизнес-центр «Столица» может стать первым объектом высшего класса не только в Барнауле, но и в Алтайском крае», – отмечает ведущий специалист по работе с клиентами компании «Корпус» Лавр Куприянов.
Кроме того, через некоторое время в городе, по прогнозам экспертов, должен появиться целый деловой район с новыми офисными зданиями. Согласно Генплану, в Индустриальном районе города будут построены первые высотные объекты (30–35 этажей). Мировой опыт показывает, что город может инициировать возведение высотных зданий в конкретном месте, установив тем самым границы будущего делового центра.
Однако на сегодняшний день прирост нежилого городского фонда в основном идет за счет первых этажей строящихся домов. Новое жилье сразу проектируется таким образом, что весь первый этаж отдается под офисные площади для небольших арендаторов.
Очевидно, что развитие сегмента современных офисных площадей напрямую зависит от уровня развития бизнеса на Алтае. Спрос на бизнес-центры и элитные офисы будет расти с приходом крупных федеральных компаний, которым потребуются солидные представительства, соответствующие респектабельному имиджу фирмы.

Гостиницы – в ожидании клиентов
Из всех городов Алтайского края Барнаул обладает наиболее емкой гостиничной базой, насчитывающей девять гостиниц на 1632 места. Заполняемость номеров, по данным Комитета по культуре и туризму администрации Алтайского края, составляет около 57% в течение года.
Практически все отели располагаются в центре города, недалеко от железнодорожного и автовокзала. Ни одна из гостиниц не принадлежит к категории 4–5*. Самые лучшие объекты, по словам экспертов, могут претендовать только на 3*. Всего один отель специалисты относят к бизнес-классу – это гостиница «Сибирь», одна из самых крупных и дорогих в городе. Номерной фонд «Сибири» состоит из 250 номеров разной категории комфортности, стоимость размещения – от 2500 рублей за сутки.
Самые крупные отели экономкласса – «Барнаул» (444 номера, построена в 1982 году, частично реконструирована), «Центральная» (131 номер, частично реконструирована), «Алтай» (69 номеров, частично реконструирована).
Также на рынке представлен ряд частных гостиниц и отелей – «Ника», «Улитка», загородный гостиничный комплекс «Лесные дали». В настоящее время в гостиничном секторе практически отсутствует конкуренция.
Но в будущем эксперты прогнозируют рост спроса на качественные отели в городе со стороны деловых туристов. Обязательным условием для успеха местных гостиниц станет соответствие сервиса европейскому уровню 3*. Клиент становится все более требовательным и при стоимости $70–120 за номер не станет мириться с советским качеством. Уловив наметившуюся тенденцию, большинство гостиниц Барнаула сегодня обновляют номерной фонд без приостановки деятельности отелей.
Один из самых крупных проектов по строительству 40-этажного гостиничного комплекса принадлежит компании «Альфа-Инвест». Подробности проекта не разглашаются. По словам генерального директора «Альфа-Ивест» Игоря Алферова, этот проект будет уникальным не только для Барнаула, но и для всего Алтайского края. Здание гостиницы включено и в проект выставочно-конгрессного комплекса «Атлас» (девелопер «ЗАО Алтайская ярмарка», общий объем инвестиций $35 млн. 600 тыс.). В настоящее время прирост гостиничного фонда города происходит за счет интенсивного строительства мини-отелей.
Крупные международные сети пока не заявили о планах выхода в Барнаул, не очень активны в гостиничном сегменте и местные девелоперы. Подобная ситуация объясняется более высокой доходностью в торговом и офисном сегменте рынка.

Склады – слабое звено
Складская недвижимость в городе в основном представлена объектами старой постройки либо реконструированными бывшими производственными помещениями. Cкладские комплексы не рассматриваются инвесторами как объект вложения средств. Как отмечают специалисты, в городе только формируется спрос на качественные складские помещения, отвечающие современным требованиям, поэтому все современные объекты строятся исключительно для собственных нужд.
Например, ООО «Алтайагротех», входящее в одноименную группу компаний, планирует к 2008 году построить в Барнауле логистико-распределительный комплекс стоимостью около 35 млн. руб. и общей площадью 3,5 тыс. кв. м. На сегодняшний день это единственный крупный проект в сегменте складской недвижимости города.
Те, кто не может позволить себе строительство собственного склада, помещения покупают или арендуют. Стоимость наиболее востребованных объектов площадью от 200 до 500 кв. м – $320/кв. м и выше. При этом средняя арендная плата по отапливаемым помещениям составляет $58, по неотапливаемым – $46/кв. м в год.
По данным компании «Ваш Консультант», наибольшее количество складских площадей – 33% – продается в Центральном районе (улицы Чернышевского, Челюскинцев, Промышленная, Чкалова). Средняя цена «квадрата» производственно-складской недвижимости в центре города – 12,3 тыс. руб. При этом в отдаленных (улицы Калинина, Космонавтов) минимальная стоимость кв. м составляет всего 1,3 тыс. рублей.
Эксперты прогнозируют, что потребность в качественных современных складских комплексах будет увеличиваться по мере развития розничной торговли и прихода в город крупных федеральных сетей. А это значит, что через некоторое время на рынке появятся новые качественные объекты.

Широкие перспективы
Привлекательность Барнаула в глазах федеральных девелоперов будет расти по мере насыщения рынков коммерческой недвижимости городов с численностью населения более миллиона человек. По мнению ряда экспертов, в ближайшее время Барнаул может стать одним из самых динамично развивающихся городов Сибири. Поводом для оптимизма служит правительственная программа по созданию туристско-рекреационной зоны на территории Алтайского края, подразумевающая привлечение крупных инвестиций. А также интерес Китая к этому крупному сибирскому городу. Уже известно о намерениях построить в Барнауле мебельную фабрику и деревообрабатывающий завод. По данным городской администрации, ведутся переговоры об активном привлечении инвестиций китайской стороны в строительную отрасль города. Если хотя бы часть амбиционзных проектов города и края будет реализована, барнаульский рынок коммерческой недвижимости ожидает настоящий расцвет.