Шопинг класса sky

Ритейл-достопримечательность

Изначально магазины высоток призваны обслуживать людей, так или иначе связанных с небоскребом. Это диктует подборку арендаторов и продукции сообразно статусу и потребностям внутренней клиентуры. При наличии смотровых площадок покупательские потоки оживят и туристы. Одновременно, по мнению большинства, подобный ритейл не создает конкуренции другим ТЦ района.

Примеры МФК с внушительными ритейл-зонами встречаются во всем мире. Поскольку 40 из сотни самых высоких небоскребов планеты находятся в США (особенно в Нью-Йорке, Чикаго и Лос-Анджелесе), то и торговая составляющая там продумана оптимально. «Об обособленном ритейле в таких проектах речь не идет», – говорит Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «Конти». – Разделение также помогает девелоперам диверсифицировать бизнес: если вдруг падают ставки на аренду офисов, доходность приносит жилье». В качестве примера жилого МФК эксперт приводит «Континенталь», на 1 и 2-м этажах которого предусмотрены офисы и торговые помещения с развлекательным центром.

Как правило, «якоря» подобных комплексов – гостиницы и офисы с договорами аренды сроком на 20–25 лет, а также конференц-залы или бизнес-центры (в среднем на 10 лет). Сектор ритейла и ресторанов/кафе/баров имеет своих «якорей» с контрактами до 20 лет, однако большинство из них предпочитают краткосрочную аренду – около 5 лет (по данным Stuff International Design). К примеру, AOL Time Warner Center (260 тыс. кв. м), находящийся в центре нью-йоркского Манхэттена, объединил luxury-ритейл (The Shops at Columbus Circle, 32 тыс. кв. м, 5 уровней, 40 магазинов middle/high, рестораны, фитнес-центр), гостиницу Mandarin Oriental (251 номер), кондоминиум-резиденции, культурно-офисные площади (HQ, CNN, AOL, Frederick P. Rose Hall). Емкость паркинга – 500 машино-мест. По соседству расположен двухбашенный One Beacon Court (425 тыс. кв. м, девелопер Стив Рот, Vornado Realty Trust), где ритейл соседствует с мощным досуговым компонентом (The Beacon Club с фитнесом и развлечениями). Юлия Никуличева, замдиректора отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle, считает наиболее удачными азиатские проекты – в Сингапуре, Южной Корее, Малайзии, Тайване. В частности, в гонконгском высотном МФК Pacific Place (400 кв. м) превалирует отельная составляющая (1680 номеров). Четырехуровневая ритейл-зона занимает 66 тыс. кв. м – это 130 магазинов преимущественно high/middle up-уровня. Большинство брендов знакомы россиянам.

По словам Андрея Бушина, генерального директора «Миэль–Коммерческая недвижимость», для стандартных ТЦ больше важен location, нежели другие факторы, обычно имеющие значение для МФЦ. Пока эксперт затрудняется назвать удачные проекты столичных многофункциональных высоток: «Чаще это ансамбль из нескольких строений (например, строящийся Lotte Plaza)». Но широко представлены на рынке и торгово-офисно-жилые проекты, как комплекс на Шаболовке, 10, включающий жилой проект компании «Капитал Груп», офис Concord и магазин MetroMаrket. Г-н Бушин относит такие торговые площади к сегменту street retail со всеми его ограничениями по специфике бизнеса операторов: «На первых этажах БЦ вряд ли будут популярны товары для дома или детей. А жилая часть накладывает ограничения на шумовые, световые и экологически загрязняющие продукты, поэтому автосалон в жилой высотке вряд ли будет эффективным».

По мнению Натальи Секретаревой, руководителя отдела аренды департамента торговой недвижимости Capital Group, для «ритейла в небоскребах» действуют общие для всех форматов торговой недвижимости правила и принципы: «Если башня находится в центре города или на пересечении транспортно-пешеходных потоков, в ней могут удачно совмещаться различные профили торговли. На удалении от оживленных улиц имеет смысл открывать магазины, рассчитанные в основном на сотрудников и жильцов МФК, а также ближайших кварталов». По данным Mirax, в 90% случаев эти категории клиентуры, напротив, генерируют целевой, а не импульсный шопинг. Нил Вайтхед, управляющий директор Stuff International Design, считает наиболее удачными комплексы из нескольких зданий, объединенных открытым ритейл-пространством 5 нижних этажей: «Так, в лондонском Canary Wharf станция метро/жд совмещается сначала с ТЦ и подземными и наземными ресторанами, а потом с офисными небоскребами». По мнению спикера, в едином высотном МФК схема размещения арендаторов будет еще сложнее. На 1–2-м этажах – рестораны, кафе и ритейл, фитнес на среднем уровне (оптимально 11–12-й этажи), ресторан/бар/клуб с панорамным обзором на последнем этаже, а остальное – отель или офисы. Увеселения должны быть максимально приближены к магазинам. «Примером интегрированного зонирования будет «Бурж» («Парусник») в Дубае: рестораны на нижнем уровне, зона ритейла, соединяющаяся с лобби ресепшн, и гостиница выше», – резюмирует г-н Вайтхед.

Каждая высотка становится достопримечательностью, меняющей архитектурный облик города, – как, например, знаменитый «Геркин» Нормана Фостера изменил лондонский Сити. Редкая компания не мечтает стать частью подобного здания. Это упрощает задачу подбора ритейл-арендаторов для полноценной инфраструктуры.

Встречают по пулу…

Разумеется, ритейл-зона должна отвечать местоположению и классности здания. По словам Романа Тихомирнова, вице-президента корпорации Mirax Group, для синергии крайне важен «баланс арендаторов и собственников, при котором одна группа «тянет» на себе другую: одни хотят снять офис в здании, где есть свой банк, фитнес-центр и т. п., другие зарабатывают на потребностях офисных работников…».

Во всех небоскребах «Москва-Сити» торговля будет представлена по 10–15 тыс. кв. м, преимущественно на нижних (первом и нулевом) уровнях. Оптимальным профилем для ММДЦ, по мнению Юрия Синяева, является «сочетание бутиков, ресторанов, кинотеатров и развлекательных зон». Например, на четырех нижних уровнях МФК «Город Столиц» от Capital Group отведут под торговые галереи общей площадью 18,5 тыс. кв. м. Со слов Натальи Секретаревой, первые два уровня займут супермаркет, кафе и рестораны, магазины парфюмерии и косметики, сувениров и подарков, салоны красоты, бизнес-услуги и др. На 3-м уровне планируют фитнес-клуб и SPA-центр, на подземном – услуги быта.

В начале апреля AFI Development представила пятиуровневый ТРК Mall of Russia (179 тыс. кв. м, GLA 101 тыс. кв. м, авторы проекта – «Моспроект-2» и «Моспроект-4», генподрядчик и генпроектировщик Enka), который станет ядром, связующим человеко-потоки всего ММДЦ. Эксклюзивным консультантом по сдаче помещений в аренду является Colliers International, также разработавшая функциональное зонирование ТЦ и оптимизировавшая его архитектурную концепцию. В Mall of Russia войдут все востребованные форматы «якорей», в том числе первый в России универмаг Peek&Cloppenburg, галерея с максимальным числом брендов (более 400 магазинов), многофункциональный киноконцертный зал на 5500 мест и киноплекс «Формула кино» (7 тыс. кв. м) с применением 4D- и 5D-технологий. А также каток, фуд-корт и рестораны (50 операторов), и трехуровневый паркинг на 2700 машино-мест. Кроме того, здесь будут представлены женская и мужская одежда, рестораны и развлечения, коллекции prеt а porter, товары для интерьера. Близость комплекса Mall of Russia к основным магистралям Москвы обеспечит хорошую транспортную доступность. Станции метро «Деловой центр» и «Международная» будут иметь выходы непосредственно внутри молла. Транспортный терминал в будущем соединит «Москва-Сити» с аэропортами Шереметьево и Внуково. Объем инвестиций – $1 млрд., планируемая окупаемость – 6 лет. Открытие заявлено на конец 2009 года.

Прогнозируемый суточный поток ритейла в ММДЦ «Москва-Сити», включая офисных работников, жильцов и гостей, будет составлять 500 тыс. посетителей (Capital Group). «Сотрудники «Москва-Сити» (включая ок. 2 млн. «белых воротничков» из 5 тыс. всех сотрудников делового района ММДЦ. – Авт.) – это уже полноценная аудитория целевой покупки в сегментах «средний–средний плюс», – комментирует Татьяна Ключинская, директор по торговой недвижимости Colliers International. – Жителям других районов будет также удобнее приехать за покупками в Mall of Russia, нежели ехать за пределы МКАД». Пока консультанты ведут переговоры с крупными «якорями» от 1,5 до 6 тыс. кв. м. Договора будут заключать от 5 лет. Как полагает г-жа Ключинская, у комплекса не будет конкурентов среди магазинов в стилобатных зонах офисных башен: «Преодолев всего 100 м до ядра ММДЦ, сотрудники получат качественно иной уровень шопинга с несоизмеримо большим выбором».

Юлия Никуличева оценивает среднюю фиксированную аренду «квадрата» в ММДЦ на уровне $800–1000/кв. м в год (для ресторанов – $500–600): «Аналогично зонированные деловые кварталы есть в центре канадского Торонто и др.; правда, автономный двухуровневый ТЦ (GLA ок. 30 тыс. кв. м) парижского La Defence испытывает сложности с посещаемостью в выходные дни. Пожалуй, «Москва-Сити» немного переборщил с ритейлом, а девелоперам следовало бы координировать усилия ради баланса данной компоненты», – считает г-жа Никуличева. В собственные ритейл-зоны девелоперам придется привлекать клиентуру уникальными брендами при наличии отдельных входов и выделенных автовыездов: «Нужны яркие бутики импульсных покупок, рестораны с большими витринами, новые марки и большие книжные магазины, химчистки и салоны красоты при минимальных ограничениях доступа к ним извне», – полагает Юлия Никуличева. Оптимальным для небоскреба гастрономическим оператором столичного рынка эксперт видит «Алые паруса» (собственный бизнес «Дон-Строя»). Сейчас консультанты JLL помогают Mirax Group сдать 5800 кв. м торговой площади в башне «Федерация», на -2-м, -1-м, и первом этажах.

Для «Нового кольца Москвы» (60 высоток, обещанных к завершению до 2015 года в срединном и периферийном поясах города) Андрей Бушин считает эффективным размещение стандартных ТЦ с мощной рекреацией без необходимости в естественном освещении. «Однако операторы киноиндустрии выдвигают требования по высоте потолков и накрутке на пол. Под них необходимо выделить минимум два этажа, начиная с любого, даже в подземной части», – советует эксперт, на взгляд которого ставки для фитнеса в МФК будут несколько выше обычных. Ритейл предусмотрен и в менее масштабных проектах. Так, компания «Стройпрогресс», по информации «Конти», планирует строительство трех гостинично-офисно-торговых небоскребов общей площадью 300 тыс. кв. м на месте промзоны «Владыкино», на Алтуфьевском шоссе.

Одним из важнейших «брендообразующих» ключей к успеху ритейла в МФК станет четкая и понятная система вывесок и указателей. Роман Тихомирнов считает ошибочным считать российского покупателя «ленивым»: «Магазины в небоскребах станут достойными конкурентами близлежащих бутиков и ТЦ, а грамотная навигация приведет покупателя к нужным товарам». «Но потребитель и в самом деле ленив! – оппонирует Нил Вайтхед. – Даже в небоскребах основная зона ритейла должна всегда размещаться не выше первых 2–3-х этажей». «Самый высокий ТК в Москве занимает шесть этажей, но не пользуется большой популярностью», – подтверждает Андрей Бушин. Впрочем, ряд специализированных магазинов можно разместить с фитнесом на средней высоте здания. «Уже на нынешнем этапе строительства ММДЦ возникают проблемы с машино-местами, что может сказаться на выборе концепции ТЦ», – замечает г-н Бушин. Г-н Вайтхед полагает, что парковка для небоскреба должна быть подземной и многоуровневой, единой для всех элементов здания.

Захватывающая панорама с верхних этажей будет наилучшим «якорем» клиентуры ресторана. Примеров множество – от «Хилтон Отеля» на Парк-Лейн в Лондоне до проектов в Дубаях и Сингапуре. Проектирование и эксплуатация панорамных ресторанов всегда сложны в плане логистики и вентиляционных систем. «Кухню кругового заведения необходимо разместить в середине этажа или даже на другом, удалив от зон панорамного остекления», – рекомендует Андрей Бушин. Это позволит увеличить количество обзорных мест для расположения столиков, а лифт для посетителей ресторана (помимо двух служебных, необходимых для доставки продуктов и вывоза отходов) можно совместить с гостиничным. «Крайне важным моментом остается противопожарная безопасность – особенно после приснопамятного 11 сентября! – напоминает г-н Вайтхед. – При проектировании ресторанов на других уровнях важно минимизировать количество колонн и обеспечить хороший дневной свет».

…провожают по безопасности

Ахиллесовой пятой небоскребов остается «статус сверхповышенной этажности», то есть уязвимость верхних (начиная с 15-го) этажей при пожаре. Затраты на противопожарные мероприятия при строительстве здания могут достигать до 10–15% от стоимости проекта. «Но реалии таковы, что надлежащего контроля за состоянием и обслуживанием этих систем нет, – говорит Илья Спектор, генеральный директор ООО «Спайдер Рескью Систем». – Часто неверно меняют планировки, а большинство зданий оснащают устаревшими спринклерами с термоплавким замком. Помнится, в доме на Сетуньском проезде всего через пару месяцев после плановой проверки противопожарных средств, при пожаре на 25-м в ночь на 19 ноября 2005 года отсутствовала подача воды к пожарным кранам, а единственная в Москве машина с гидравлическим подъемником до 90 м (27-й этаж включительно) прибыла только через три часа».

Сторонние посетители ритейл-зон скорее подвергнутся панике, нежели обученные учебными тревогами обитатели офисов. Впрочем, дым оставляет не более 28 секунд для осмысленных действий. Пользоваться обычным лифтом при пожаре нельзя, а по стационарной пожарной лестнице вряд ли успеет сбежать пожилой человек, даже если люки между соединяющими балконами вовсе не закрыты на замок и не забаррикадированы громоздким шкафом. Компактные навесные лестницы и тросовые системы спасения не подходят для высоток. Выдвижные пожарные лестницы длиной не более 52 м (больше 40 автомобилей Tatra, Volvo и др.) обеспечивают эвакуацию по одному человеку с высот до 30 м (16-й этаж, включительно). По договору с УГПС компания «Аэро Камов» предоставила Москве три пожарных вертолета для спасения с крыш и балконов, но не из окон.

Самостоятельно эвакуироваться через окно возможно только с использованием индивидуальных средств по высоте спуска до 300 м. Но «слип-эвакуаторы» «КСГ-1» и «КСР-3», как и большинство канатно-спускных («Барс», YS-E-16 и др.), требуют специальной подготовки и редко помогают на высоте более 60 м. Надувная пневматическая конструкция «Куб жизни» и прочие амортизирующие устройства применимы не выше 5-го этажа, парашюты Apco Aviation, Evacuator или казанский «МВЕН» требуют «десантной» подготовки спасаемого. Спусковые рукава, устанавливаемые при строительстве, подразумевают много пространства возле здания и высокую сознательность эвакуируемых. Стационарный складной подъемник израильской Escape Rescue Systems обойдется в $2 млн. для 40-этажного здания. Стальной рельс Glideshoe доступен лишь из ближайших окон, а устройство Automatic Rescue Climber (ARC) пока в разработке. Одними из наиболее надежных устройств для спасения с высоты признаются встраиваемая система DoublExit (до 350 м) и израильская «Спайдер» (Spider, до 1

50 м, Moseroth Technologies Ltd.) с автоматическим регулированием скорости спуска. «Необходимо только вынуть спасательную косынку, прикрепленную через блок к стальному тросу, надеть ее и соединить карабином с анкерным рым-болтом, закрепленным на потолке, после чего спокойно выйти в окно», – консультирует Илья Спектор. – К сожалению, проектировщики не могут включать в концепцию эти средства – нет нормативных документов, хотя существующие СНиПы (21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений») провозглашают «приоритетность требований, направленных на обеспечение безопасности людей при пожаре, по сравнению с другими противопожарными требованиями»). В МГСН (4.19-2005 «Временные нормы и правила проектирования многофункциональных высотных зданий и зданий комплексов в городе Москве») также пока не прописано обязательное использование средств индивидуальной эвакуации. Сами инвесторы не хотят тратить деньги на средства спасения…».

Организация человеческих потоков, паркинга, зонирования пространства и безопасности в многофункциональном комплексе ложится на плечи специализированных компаний, таких, например, как Eller+Eller. «У них есть необходимый опыт, благодаря которому они могут все рассчитать и предусмотреть еще на проектной стадии», – свидетельствует г-н Тихомирнов.

Небоскребы занимают небольшой земельный участок по отношению к количеству торговых площадей, поэтому, по оценке г-на Вайтхеда, девелоперам важно получить максимальную прибыль с каждого «квадрата», годного под ритейл. По другим источникам, высокая конкуренция московских БЦ заставляет собственников в ущерб торговле расширять инфраструктуру делового комплекса.