Назад
1 Июня 2008, 6:23
Север свободного назначения
Когда-то Ленинградское шоссе, соединяющее две столицы, называли главной дорогой страны. Потом «связующие» функции Ленинградки расширились: она соединила Россию с;Финляндией, через нее – со Скандинавией, а после строительства аэропорта Шереметьево – и со всем миром. Об этом направлении, точнее, о примыкающих к нему московских замкадовых территориях, и пойдет сегодня речь. Из 94 столичных кластеров, которые выделяют специалисты консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), за границами Московской кольцевой располагаются 10. А конкретно на севере – два кластера, Куркино и Молжаниново.
Единство непохожих
Занимающее территорию около 796 га Куркино официально входит в состав Ленинградского мегакластера. На севере Куркино граничит с Машкинским шоссе, на юге – с МКАД, на востоке – с городом Химки, а западная его граница проходит по р. Сходня. Примыкающее с юга Молжаниново намного больше – 2658 га. Помимо Куркино, южной границей этого кластера является также Химкинское кладбище, северной – р. Клязьма, западной – огромный лесной массив, тянущийся вдоль Ленинградского шоссе.
Краткое описание Куркино уже имело место в материале, посвященном западным замкадовым территориям, но сегодня, когда в фокусе Молжаниново, имеет смысл вернуться и к Куркино – потому что, пожалуй, нет в Москве двух соседних кластеров, более непохожих друг на друга. Единственное, что их объединяет – это транспортная доступность, которая на практике чаще является недоступностью. Ленинградское шоссе, связывающее оба кластера с центром Москвы, – одна из самых загруженных трасс города, и такое положение дел будет сохраняться по крайней мере до появления обещанного дублера Ленинградки. Конечно, по территории Молжаниново проходит железнодорожная ветка Санкт-Петербургского направления, а от Куркино, где своего метро нет и никогда не будет, можно автобусами добраться до м. «Планерная» и «Речной вокзал». Но транспортной напряженности в районах это не снимает. Более того, появление Куркино создало огромные проблемы жителям московского Зеленограда и подмосковных Химок.
Во всем же остальном кластеры – как небо и земля: если Куркино – градостроительное настоящее Москвы, то Молжаниново – ее будущее. Изначально Куркино позиционировалось городскими властями как экспериментальный жилой район для среднего класса, созданный «с нуля» и «по уму». Главная особенность – необычная для столицы архитектура в сочетании с обилием зеленых насаждений. Суммарный объем жилья в кластере превышает 1 млн. кв. м, при этом площадь застройки вдвое ниже средней по Москве – 7500 кв. м на 1 га против среднегородских 15 тыс. кв. м. Сегодняшнее Куркино – это 18 микрорайонов, застроенных коттеджами, таунхаусами и многоквартирными домами (в среднем высотой 13 этажей), многочисленные объекты социально-бытовой инфраструктуры, многие из которых возведены по индивидуальным проектам, и примерно 45 тыс. жителей, средний возраст которых – 35–40 лет. Отметим также, что в Куркино расположены войсковая часть Министерства обороны, большой комплекс дома отдыха «Нагорное» (Управления делами администрации президента РФ) и «Радиополя» Управления гражданской авиации.
Молжаниново в нынешнем его виде отлично характеризуют два показателя: 1300 – примерно столько жителей, средний возраст которых приближается к 50, проживает сегодня на огромной территории кластера, и 2 – такова средняя этажность местных домов. Удивляться нечему: в состав Молжаниново входит сразу 9 московских деревень, 6 из которых (Филино, Новодмитровка, Новоселки, Молжаниновка, Черкизово и Бурцево) будут снесены, а 3 (Новоподрезково, Верескино и Мелькисарово) реконструированы. Так что Молжаниново сегодня является одной из самых грандиозных строительных площадок столицы, где в обозримом будущем планируется возвести около 1,2 млн. кв. м жилой недвижимости разного формата с необходимым объемом социальной инфраструктуры. Реализация начнется в южной части кластера, в последнюю очередь будут освоены площадки в зоне аэропорта Шереметьево.
Уже несколько лет находится в разработке проект «ПромСити», связанный с размещением в Молжаниново двух промзон («ПромСити Москва Север» и «Подрезково»). Сюда в рамках столичной программы по выводу промышленных предприятий должны перейти производства, ныне расположенные в Центральном и Северном округах Москвы. Первым этапом станет преобразование территории коммунальной зоны «Планерная» в «ПромСити Москва-Север», где обоснуются модернизированные промышленные предприятия и инновационные центры, появятся офисные и складские помещения, а также новые рабочие места и новые развязки, призванные частично разрешить транспортную проблему.
Не менее амбициозным выглядит проект строительства на территории Молжаниново элитного гольф-поля, горнолыжного парка вблизи деревни Верескино и трассы «Формулы-1» с полным спектром коммерческой инфраструктуры (объем инвестиций в данный проект специалисты оценивают в $500 млн.). Кстати, ранее в Молжаниново планировали организовать игровую зону, но посчитали, что спортивные объекты заслуживают большего внимания. С гольф-полем особых неувязок не возникает, кроме переноса срока окончания строительства на конец 2012 г. Сроки строительства горнолыжного парка площадью 38,7 га на берегу Сходни пока не определены, но уже накопленный россиянами опыт реализации подобных проектов не позволяет сомневаться в успешном завершении и этого.
Шереметьево нас спасет. Или погубит
Перспективы Молжаниново (а отчасти и Куркино) связаны и с развитием расположенного на территории кластера аэропортового комплекса Шереметьево. Оба ныне существующих шереметьевских терминала давно работают на пределе возможностей, поэтому строительство третьего терминала (с последующей реконструкцией первых двух) – жизненная необходимость. Уже в первой половине 2009 года к западу от Шереметьево-2 должно появиться разработанное компанией Airport de Paris здание Шереметьево-3 площадью 168 тыс. кв. м. Новый терминал будет способен пропускать примерно 3800 пассажиров в час, а если потребуется – то и на 20% больше. Нетрудно представить, как увеличится транспортная нагрузка на Ленинградское шоссе. Как считают столичные власти вкупе с руководством РЖД и Московского метрополитена, ситуацию призвано спасти появление линии метро «Москва-Сити – Химки – Шереметьево-2», а также строительство веток, соединяющих Шереметьево с Савеловским, в перспективе – с Белорусским, а совсем уж в отдаленном будущем – с Ленинградским вокзалом. Однако рассчитывать, что большинство пассажиров пересядут с машин и автобусов на электрички и метропоезда, не стоит.
Куда большие надежды возлагаются в этом смысле на трассу-дублера Ленинградского шоссе. По одному из вариантов она должна пройти справа от Ленинградки, огибая Химки с запада, по другому – огибать с востока. В любом случае новое шоссе на Санкт-Петербург может стать для Куркино и Молжаниново спасением.
Химки vs. Москва: область начинает – и выигрывает
На состояние дел в столичных кластерах, расположенных за МКАД, оказывают несомненное влияние областные города, расположенные по соседству. Особенно когда в роли такого соседа выступают Химки, всегда считавшиеся одним из самых развитых, благоустроенных и дорогих городов Подмосковья.
Химки – безусловная доминанта северной части столичного региона. Сегодня здесь расположены такие известные торговые комплексы, как «Мега-Химки» (площадью 230 тыс. кв. м), «Лига» (36 тыс. кв. м) и др.
В офисный сегменте ситуация схожая. Реализован проект первого за МКАД офисного комплекса класса А – им стал «Кантри парк» площадью 18 тыс. кв. м (арендаторами площадей здесь выступают BMW Russland Trading, «Реал-Гипермаркет», Metro Cash & Carry и т. д.). Завершилась сдача в аренду офисных помещений первого здания бизнес-парка «Химки» .
Стоит отметить, что в данный момент на рынке коммерческой недвижимости оба рассматриваемых нами кластера отчаянно проигрывают Химкам. Если честно – даже не пытаются вступить в борьбу, о чем свидетельствуют практически полное отсутствие предложения и в Куркино, и в Молжаниново.
Если кто-то кое-где у нас порой…
В Куркино с начала 2008 года экспонировалось всего 2 объекта торговой недвижимости – автосалон, расположенный на Новокуркинском шоссе (площадью 2550 в. м), и 2-этажное ОСЗ на Воротынской ул. (850 кв. м). Цены на них составили $3067 и $3529/кв. м соответственно. В условиях столь скудного предложения даже невозможно оценить, много это или мало, но для сравнения стоит отметить: самым высокая цена 1 кв. м в Куркино была зафиксирована в апреле 2007 года, когда на рынке экспонировалось здание кафе в Соловьиной Роще (площадью 140 кв. м), предлагавшееся за $5714/кв. м.
Самым же дорогим по общей стоимости объектом можно назвать торгово-офисный комплекс из 2 зданий (площадью 13 709 кв. м), который в июле 2006 года продавался более чем за $30 млн.
Офисный сегмент в Куркино практически не представлен; по сути с 2007 года на рынок был выставлен только один объект – 3-уровневое ОСЗ на Соколово-Мещерской ул. (площадью 4280 кв. м по цене $4500/кв. м). Сегмент производственно-складских помещений в Куркино отсутствует вообще, да и экспонируемых инвестиционных проектов в данном кластере зафиксировано не было.
Чуть оживленнее обстоят дела в сегменте помещений свободного назначения – на текущий момент в кластере он является наиболее развитым.
Итак, с начала 2008 года на рынке Куркино экспонировалось целых 6 ПСН, цены на которые находились в диапазоне $3200–4000/кв. м. Ровно половина объектов расположена все на той же Соколово-Мещерской ул. А самый крупный объект – площадью 2300 кв. м по цене $3200/кв. м – предлагается на Юровской ул. Среди малочисленных предложений особой строкой стоит выделить помещение в одной из местных элитных новостроек, которое в апреле 2007 года продавалось по цене $5612/кв. м.
Если говорить о рынке аренды, то средняя арендная ставка в Куркино составляет $567/кв. м в год. Однако местный рекорд заметно выше: в отдельно стоящем торговом центре на Куркинском шоссе арендная ставка составляла $960/кв. м в год.
Что касается Молжаниново, то за три года мониторинга Russian Research Group в экспозиции не было замечено ни одного объекта коммерческой недвижимости. Так что даже если они и есть в теории, на практике информация в открытый доступ не попадает.
Проблемы с перспективами
Что ж, если Молжаниново еще только предстоит обрести свой облик, то определение Куркино можно дать уже сегодня: из всех «спальных» районов Москвы этот – едва ли не самый «спальный». Осложненная транспортная доступность, наличие мощной деловой зоны в лице Химок, перетягивающих на себя внимание игроков рынка коммерческой недвижимости, комплексное развитие территории, исключающее наличие больших свободных площадок – вот основные причины того, что коммерческий сегмент в кластере развит слабо, а имеющиеся объекты направлены на удовлетворение локальных нужд населения. Впрочем, специалисты Russian Research Group уверены: при реализации заявленных проектов дорожного строительства, направленных на улучшение транспортной доступности Куркино, можно ожидать повышения девелоперского интереса и к реализации офисных и многофункциональных проектов на территории кластера. Так, компания «П.Ф.К. – Дом» предполагает строительство на Новокуркинском шоссе МФК площадью 35 тыс. кв. м, а компания «Монолит Ка» – возведение на ул. Захарьинской нового ТЦ площадью 3000 кв. м.
Перспективы же Молжаниново, как уже отмечалось, во многом связаны с Шереметьево. Мировая практика показывает, что в 30-километровой зоне от крупных терминалов активно развиваются буквально все сегменты коммерческой недвижимости, что наглядно демонстрирует пример Химок. По мнению специалистов RRG, основными векторами развития станут офисная и гостиничная недвижимость. Торговый и развлекательный сектора будут наращивать обороты менее активно, учитывая все то же пресловутое соседство Химок. Непосредственная близость аэропорта является ограничивающим фактором для развития сегмента жилой недвижимости, зато вроде бы открывает неплохие перспективы перед складским сегментом – но его наступательная мощь может разбиться о почти непреодолимое препятствие в виде высокой стоимости земли.
Занимающее территорию около 796 га Куркино официально входит в состав Ленинградского мегакластера. На севере Куркино граничит с Машкинским шоссе, на юге – с МКАД, на востоке – с городом Химки, а западная его граница проходит по р. Сходня. Примыкающее с юга Молжаниново намного больше – 2658 га. Помимо Куркино, южной границей этого кластера является также Химкинское кладбище, северной – р. Клязьма, западной – огромный лесной массив, тянущийся вдоль Ленинградского шоссе.
Краткое описание Куркино уже имело место в материале, посвященном западным замкадовым территориям, но сегодня, когда в фокусе Молжаниново, имеет смысл вернуться и к Куркино – потому что, пожалуй, нет в Москве двух соседних кластеров, более непохожих друг на друга. Единственное, что их объединяет – это транспортная доступность, которая на практике чаще является недоступностью. Ленинградское шоссе, связывающее оба кластера с центром Москвы, – одна из самых загруженных трасс города, и такое положение дел будет сохраняться по крайней мере до появления обещанного дублера Ленинградки. Конечно, по территории Молжаниново проходит железнодорожная ветка Санкт-Петербургского направления, а от Куркино, где своего метро нет и никогда не будет, можно автобусами добраться до м. «Планерная» и «Речной вокзал». Но транспортной напряженности в районах это не снимает. Более того, появление Куркино создало огромные проблемы жителям московского Зеленограда и подмосковных Химок.
Во всем же остальном кластеры – как небо и земля: если Куркино – градостроительное настоящее Москвы, то Молжаниново – ее будущее. Изначально Куркино позиционировалось городскими властями как экспериментальный жилой район для среднего класса, созданный «с нуля» и «по уму». Главная особенность – необычная для столицы архитектура в сочетании с обилием зеленых насаждений. Суммарный объем жилья в кластере превышает 1 млн. кв. м, при этом площадь застройки вдвое ниже средней по Москве – 7500 кв. м на 1 га против среднегородских 15 тыс. кв. м. Сегодняшнее Куркино – это 18 микрорайонов, застроенных коттеджами, таунхаусами и многоквартирными домами (в среднем высотой 13 этажей), многочисленные объекты социально-бытовой инфраструктуры, многие из которых возведены по индивидуальным проектам, и примерно 45 тыс. жителей, средний возраст которых – 35–40 лет. Отметим также, что в Куркино расположены войсковая часть Министерства обороны, большой комплекс дома отдыха «Нагорное» (Управления делами администрации президента РФ) и «Радиополя» Управления гражданской авиации.
Молжаниново в нынешнем его виде отлично характеризуют два показателя: 1300 – примерно столько жителей, средний возраст которых приближается к 50, проживает сегодня на огромной территории кластера, и 2 – такова средняя этажность местных домов. Удивляться нечему: в состав Молжаниново входит сразу 9 московских деревень, 6 из которых (Филино, Новодмитровка, Новоселки, Молжаниновка, Черкизово и Бурцево) будут снесены, а 3 (Новоподрезково, Верескино и Мелькисарово) реконструированы. Так что Молжаниново сегодня является одной из самых грандиозных строительных площадок столицы, где в обозримом будущем планируется возвести около 1,2 млн. кв. м жилой недвижимости разного формата с необходимым объемом социальной инфраструктуры. Реализация начнется в южной части кластера, в последнюю очередь будут освоены площадки в зоне аэропорта Шереметьево.
Уже несколько лет находится в разработке проект «ПромСити», связанный с размещением в Молжаниново двух промзон («ПромСити Москва Север» и «Подрезково»). Сюда в рамках столичной программы по выводу промышленных предприятий должны перейти производства, ныне расположенные в Центральном и Северном округах Москвы. Первым этапом станет преобразование территории коммунальной зоны «Планерная» в «ПромСити Москва-Север», где обоснуются модернизированные промышленные предприятия и инновационные центры, появятся офисные и складские помещения, а также новые рабочие места и новые развязки, призванные частично разрешить транспортную проблему.
Не менее амбициозным выглядит проект строительства на территории Молжаниново элитного гольф-поля, горнолыжного парка вблизи деревни Верескино и трассы «Формулы-1» с полным спектром коммерческой инфраструктуры (объем инвестиций в данный проект специалисты оценивают в $500 млн.). Кстати, ранее в Молжаниново планировали организовать игровую зону, но посчитали, что спортивные объекты заслуживают большего внимания. С гольф-полем особых неувязок не возникает, кроме переноса срока окончания строительства на конец 2012 г. Сроки строительства горнолыжного парка площадью 38,7 га на берегу Сходни пока не определены, но уже накопленный россиянами опыт реализации подобных проектов не позволяет сомневаться в успешном завершении и этого.
Шереметьево нас спасет. Или погубит
Перспективы Молжаниново (а отчасти и Куркино) связаны и с развитием расположенного на территории кластера аэропортового комплекса Шереметьево. Оба ныне существующих шереметьевских терминала давно работают на пределе возможностей, поэтому строительство третьего терминала (с последующей реконструкцией первых двух) – жизненная необходимость. Уже в первой половине 2009 года к западу от Шереметьево-2 должно появиться разработанное компанией Airport de Paris здание Шереметьево-3 площадью 168 тыс. кв. м. Новый терминал будет способен пропускать примерно 3800 пассажиров в час, а если потребуется – то и на 20% больше. Нетрудно представить, как увеличится транспортная нагрузка на Ленинградское шоссе. Как считают столичные власти вкупе с руководством РЖД и Московского метрополитена, ситуацию призвано спасти появление линии метро «Москва-Сити – Химки – Шереметьево-2», а также строительство веток, соединяющих Шереметьево с Савеловским, в перспективе – с Белорусским, а совсем уж в отдаленном будущем – с Ленинградским вокзалом. Однако рассчитывать, что большинство пассажиров пересядут с машин и автобусов на электрички и метропоезда, не стоит.
Куда большие надежды возлагаются в этом смысле на трассу-дублера Ленинградского шоссе. По одному из вариантов она должна пройти справа от Ленинградки, огибая Химки с запада, по другому – огибать с востока. В любом случае новое шоссе на Санкт-Петербург может стать для Куркино и Молжаниново спасением.
Химки vs. Москва: область начинает – и выигрывает
На состояние дел в столичных кластерах, расположенных за МКАД, оказывают несомненное влияние областные города, расположенные по соседству. Особенно когда в роли такого соседа выступают Химки, всегда считавшиеся одним из самых развитых, благоустроенных и дорогих городов Подмосковья.
Химки – безусловная доминанта северной части столичного региона. Сегодня здесь расположены такие известные торговые комплексы, как «Мега-Химки» (площадью 230 тыс. кв. м), «Лига» (36 тыс. кв. м) и др.
В офисный сегменте ситуация схожая. Реализован проект первого за МКАД офисного комплекса класса А – им стал «Кантри парк» площадью 18 тыс. кв. м (арендаторами площадей здесь выступают BMW Russland Trading, «Реал-Гипермаркет», Metro Cash & Carry и т. д.). Завершилась сдача в аренду офисных помещений первого здания бизнес-парка «Химки» .
Стоит отметить, что в данный момент на рынке коммерческой недвижимости оба рассматриваемых нами кластера отчаянно проигрывают Химкам. Если честно – даже не пытаются вступить в борьбу, о чем свидетельствуют практически полное отсутствие предложения и в Куркино, и в Молжаниново.
Если кто-то кое-где у нас порой…
В Куркино с начала 2008 года экспонировалось всего 2 объекта торговой недвижимости – автосалон, расположенный на Новокуркинском шоссе (площадью 2550 в. м), и 2-этажное ОСЗ на Воротынской ул. (850 кв. м). Цены на них составили $3067 и $3529/кв. м соответственно. В условиях столь скудного предложения даже невозможно оценить, много это или мало, но для сравнения стоит отметить: самым высокая цена 1 кв. м в Куркино была зафиксирована в апреле 2007 года, когда на рынке экспонировалось здание кафе в Соловьиной Роще (площадью 140 кв. м), предлагавшееся за $5714/кв. м.
Самым же дорогим по общей стоимости объектом можно назвать торгово-офисный комплекс из 2 зданий (площадью 13 709 кв. м), который в июле 2006 года продавался более чем за $30 млн.
Офисный сегмент в Куркино практически не представлен; по сути с 2007 года на рынок был выставлен только один объект – 3-уровневое ОСЗ на Соколово-Мещерской ул. (площадью 4280 кв. м по цене $4500/кв. м). Сегмент производственно-складских помещений в Куркино отсутствует вообще, да и экспонируемых инвестиционных проектов в данном кластере зафиксировано не было.
Чуть оживленнее обстоят дела в сегменте помещений свободного назначения – на текущий момент в кластере он является наиболее развитым.
Итак, с начала 2008 года на рынке Куркино экспонировалось целых 6 ПСН, цены на которые находились в диапазоне $3200–4000/кв. м. Ровно половина объектов расположена все на той же Соколово-Мещерской ул. А самый крупный объект – площадью 2300 кв. м по цене $3200/кв. м – предлагается на Юровской ул. Среди малочисленных предложений особой строкой стоит выделить помещение в одной из местных элитных новостроек, которое в апреле 2007 года продавалось по цене $5612/кв. м.
Если говорить о рынке аренды, то средняя арендная ставка в Куркино составляет $567/кв. м в год. Однако местный рекорд заметно выше: в отдельно стоящем торговом центре на Куркинском шоссе арендная ставка составляла $960/кв. м в год.
Что касается Молжаниново, то за три года мониторинга Russian Research Group в экспозиции не было замечено ни одного объекта коммерческой недвижимости. Так что даже если они и есть в теории, на практике информация в открытый доступ не попадает.
Проблемы с перспективами
Что ж, если Молжаниново еще только предстоит обрести свой облик, то определение Куркино можно дать уже сегодня: из всех «спальных» районов Москвы этот – едва ли не самый «спальный». Осложненная транспортная доступность, наличие мощной деловой зоны в лице Химок, перетягивающих на себя внимание игроков рынка коммерческой недвижимости, комплексное развитие территории, исключающее наличие больших свободных площадок – вот основные причины того, что коммерческий сегмент в кластере развит слабо, а имеющиеся объекты направлены на удовлетворение локальных нужд населения. Впрочем, специалисты Russian Research Group уверены: при реализации заявленных проектов дорожного строительства, направленных на улучшение транспортной доступности Куркино, можно ожидать повышения девелоперского интереса и к реализации офисных и многофункциональных проектов на территории кластера. Так, компания «П.Ф.К. – Дом» предполагает строительство на Новокуркинском шоссе МФК площадью 35 тыс. кв. м, а компания «Монолит Ка» – возведение на ул. Захарьинской нового ТЦ площадью 3000 кв. м.
Перспективы же Молжаниново, как уже отмечалось, во многом связаны с Шереметьево. Мировая практика показывает, что в 30-километровой зоне от крупных терминалов активно развиваются буквально все сегменты коммерческой недвижимости, что наглядно демонстрирует пример Химок. По мнению специалистов RRG, основными векторами развития станут офисная и гостиничная недвижимость. Торговый и развлекательный сектора будут наращивать обороты менее активно, учитывая все то же пресловутое соседство Химок. Непосредственная близость аэропорта является ограничивающим фактором для развития сегмента жилой недвижимости, зато вроде бы открывает неплохие перспективы перед складским сегментом – но его наступательная мощь может разбиться о почти непреодолимое препятствие в виде высокой стоимости земли.
Назад
Загрузка...