Новости
Компании
Назад
1 Июня 2008, 7:30
Всеволожский район готовится к шопингу
В начале 2000-х годов, когда компания Ford Motor разместила сборочное производство во Всеволожске, за Всеволожским районом закрепилось звание флагмана областной промышленности. Однако с вводом КАД район стал превращаться в оживленную ритейл-зону, перспективы развития которой аналитики связывают с формированием петербургского автомобильного кластера.
Автомобилиста, следующего из Санкт-Петербурга в направлении города Всеволожска, буквально через каждые 100 метров встречают рекламные щиты, анонсирующие ввод разнообразных коттеджных поселков и утопающих в зелени жилых комплексов. По количеству заявленных и реализуемых проектов жилищной застройки Всеволожский район уже второй год составляет уверенную конкуренцию фешенебельному Курортному. В отличие от Курортного района, где земли практически не осталось, Всеволожский – лидер по предложению земельных участков (25% от общего количества участков, предлагаемых по области). Первыми перспективы Всеволожского района оценила IKEA, разместив в разных его концах на популярных дачных направлениях две «Меги» – «Мега-Дыбенко» и «Мега-Парнас». Роман Евстратов, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International, указывает на то, что обеспеченность торговыми площадями Всеволожского района уже сейчас очень высокая: 1081 кв. м на 1 тыс. жителей (включая городское и сельское население района). Однако поток покупателей растет, и не только за счет дачников.
Парк за кольцевой
В рамках прошедшей в Каннах международной выставки инвестиций в недвижимость MIPIM-2008 Ленинградская область представила проекты – «Пятизонье», состоящий из нового жилого образования Кудрово на 50 тыс. человек, а также транспортно-логистического, производственного, конгрессно-выставочного, административно-делового и торгово-развлекательного комплексов в Уткиной заводи.
Девелопером по проекту застройки территории площадью 100 га в районе Кудрово выступает компания Setl City. В течение 10–12 лет на этой территории будет возведено около 1,2 млн жилья эконом- и комфорт-класса, где будут проживать 50 тыс. человек. В составе нового района не запланированы крупные торговые комплексы, так что жители района неизбежно пополнят число покупателей ближайшей к ним «Меги».
УК «Уткина заводь девелопмент» собирается развивать территорию площадью около 410 га на правом берегу Невы, рядом с вантовым Обуховским мостом. В состав этого комплекса наряду с офисными, складскими и индустриальными площадями войдет крупный ритейл-парк.
Рост покупательского потока в этом районе специалисты компании «Магазин магазинов», разработавшие его концепцию, связывают с развитием автомобильного кластера, формирование которого уже началось в расположенной неподалеку промзоне Шушары. «Учитывая то, что территория вплотную прилегает к границам города, текущая численность населения торговой зоны проекта «Уткина Заводь» уже сейчас составляет 1,69 млн человек. Рост базисной занятости в зоне проекта будет происходить преимущественно за счет развития автомобильной промышленности в зоне Шушары (одно рабочее место на подобном предприятии приводит к появлению 6–7 рабочих мест в сегменте услуг), а также за счет бурного развития в этом районе индустриальной недвижимости, используемой производственными и логистическими компаниями. По нашим оценкам, суммарный рост базисной занятости в этом районе составит около 19 000 человек, что повлечет рост общей численности населения торговой зоны более чем на 76 000 человек к 2012 году. Таким образом, к этому моменту численность потенциальных посетителей торговой зоны составит 1877 тыс. человек», – говорит директор по развитию компании «Магазин магазинов» Игорь Чаплинский.
Учитывая сильную конкуренцию со стороны двух уже работающих комплексов «Мега», компания предложила девелоперу поделить зону на три части: ритейл-парк торговой площадью от 90 до 118 тыс. кв. м, дисконтный центр магазинов распродаж площадью около 20 тыс. кв. м, а также автомобильную деревню из 5 дилеров и дополнительных магазинов арендопригодной площадью 29 тыс. кв. м.
«Наши конкуренты в смысле поглощения платежеспособного спроса – не только «Меги», но и другие объекты, входящие в торговую зону, – поясняет г-н Чаплинский. – В основном это универсальные торговые центры. Именно поэтому в качестве главного направления развития выбрана концепция ритейл-парка, состоящего из крупных арендаторов от 5000 до 20 000 кв. м, так называемых «убийц категорий», имеющих максимально широкий ассортимент в каждом из необходимых функциональных профилей. Подобное развитие проекта выводит его из прямой конкуренции с существующими и планируемыми крупными объектами». Кроме этого проект «Уткина Заводь» предполагает строительство значительного объема жилья, и для жителей вновь создаваемого района торговый центр будет находиться в непосредственной близости и шаговой доступности, добавляет он.
На севере района, недалеко от поселка Юкки, похожий по набору функций проект под названием «Евроград» намеревается реализовать компания «Пантикапей» в парт-нерстве с китайскими инвесторами. Здесь, как и в Уткиной Заводи, инвестором запланировано строительство жилья (на 20 тыс. человек), а также крупных торгово-развлекательного и логистического комплексов общей площадью 200 тыс. кв. м.
Если оба заявленных инвесторами крупных проекта будут реализованы, общая площадь торговой недвижимости во Всеволожском районе в окрестностях КАД приблизится к 500 тыс. кв. м. «Однако почти все торговые комплексы Всеволожского района, существующие и запланированные, сконцентрированы вблизи КАД, остальная же территория района торговыми объектами покрыта слабо», – отмечает г-н Евстратов.
Райцентры остаются на отшибе
Исключением из этого правила является, пожалуй, только райцентр – город Всеволожск. Правда, и здесь торговая функция находится на такой стадии развития, что, приезжая сюда, попадаешь на 10 лет назад. Все подходящие и не подходящие для торговли здания буквально завешаны вывесками сетевых («Улыбка радуги», «Здоровые люди», «Здоровый малыш», «Просто», «Пятерочка», «7Я», «Mesto», «Норма», «220 Вольт», «Сезон», «Телемакс», «Метизы», торговый дом «Вимос» и т. д.), а также местных операторов. Большинство из них, не попав в три торговых центра постройки середины 90-х годов, располагаются во встроено-пристроенных помещениях и торговых павильонах.
Тем не менее аналитики прочат городу Всеволожску судьбу развитого подмосковного города Ступино, где проживают работники и менеджеры заводов Mars и Campina. «Жилая застройка будет развиваться вслед за промышленными предприятиями, при этом градообразующей составляющей будет производство. Образование новых жилых массивов привлечет ритейл, крупных торговых операторов», – считает руководитель проектного отдела компании Astera Александр Волошин. Действительно, к строительству поселка для своих сотрудников во Всеволожске уже приступила компания Nokian Tyers, располагающая здесь заводом по производству шин. Здесь же заявлены проекты строительства жилых комплексов «Династия» и «Южная долина», не говоря о бурном индивидуальном коттеджном строительстве. По данным CRE, группа «Вестер» уже рассматривает здесь участок для строительства гипермаркета.
Впрочем, если вблизи КАД освоение территорий контролируют власти Петербурга и Ленобласти, то в райцентрах с развитием современных торговых форматов дела всегда обстоят сложнее, отмечают эксперты CRE. Пример – приграничный Выборг, где предпосылок для развития цивилизованной торговли еще больше, чем во Всеволожске. «Обороты розничной торговли, основанные на транзитных пассажиропотоках данного города, позволяют уже в течение нескольких лет успешно функционировать двум торговым комплексам районного масштаба. Но проблема в том, что этими потоками до сих пор управляют исключительно местные деловые структуры и войти на рынок Выборга сторонним игрокам практически невозможно. Именно поэтому в Выборге до сих пор не открыто ни одного качественного торгового комплекса», – поясняет Александр Волошин. Так что девелоперы торговой недвижимости еще долго будут осваивать районы, прилегающие к КАД, прежде чем дело дойдет до более отдаленных населенных пунктов Ленобласти.
Парк за кольцевой
В рамках прошедшей в Каннах международной выставки инвестиций в недвижимость MIPIM-2008 Ленинградская область представила проекты – «Пятизонье», состоящий из нового жилого образования Кудрово на 50 тыс. человек, а также транспортно-логистического, производственного, конгрессно-выставочного, административно-делового и торгово-развлекательного комплексов в Уткиной заводи.
Девелопером по проекту застройки территории площадью 100 га в районе Кудрово выступает компания Setl City. В течение 10–12 лет на этой территории будет возведено около 1,2 млн жилья эконом- и комфорт-класса, где будут проживать 50 тыс. человек. В составе нового района не запланированы крупные торговые комплексы, так что жители района неизбежно пополнят число покупателей ближайшей к ним «Меги».
УК «Уткина заводь девелопмент» собирается развивать территорию площадью около 410 га на правом берегу Невы, рядом с вантовым Обуховским мостом. В состав этого комплекса наряду с офисными, складскими и индустриальными площадями войдет крупный ритейл-парк.
Рост покупательского потока в этом районе специалисты компании «Магазин магазинов», разработавшие его концепцию, связывают с развитием автомобильного кластера, формирование которого уже началось в расположенной неподалеку промзоне Шушары. «Учитывая то, что территория вплотную прилегает к границам города, текущая численность населения торговой зоны проекта «Уткина Заводь» уже сейчас составляет 1,69 млн человек. Рост базисной занятости в зоне проекта будет происходить преимущественно за счет развития автомобильной промышленности в зоне Шушары (одно рабочее место на подобном предприятии приводит к появлению 6–7 рабочих мест в сегменте услуг), а также за счет бурного развития в этом районе индустриальной недвижимости, используемой производственными и логистическими компаниями. По нашим оценкам, суммарный рост базисной занятости в этом районе составит около 19 000 человек, что повлечет рост общей численности населения торговой зоны более чем на 76 000 человек к 2012 году. Таким образом, к этому моменту численность потенциальных посетителей торговой зоны составит 1877 тыс. человек», – говорит директор по развитию компании «Магазин магазинов» Игорь Чаплинский.
Учитывая сильную конкуренцию со стороны двух уже работающих комплексов «Мега», компания предложила девелоперу поделить зону на три части: ритейл-парк торговой площадью от 90 до 118 тыс. кв. м, дисконтный центр магазинов распродаж площадью около 20 тыс. кв. м, а также автомобильную деревню из 5 дилеров и дополнительных магазинов арендопригодной площадью 29 тыс. кв. м.
«Наши конкуренты в смысле поглощения платежеспособного спроса – не только «Меги», но и другие объекты, входящие в торговую зону, – поясняет г-н Чаплинский. – В основном это универсальные торговые центры. Именно поэтому в качестве главного направления развития выбрана концепция ритейл-парка, состоящего из крупных арендаторов от 5000 до 20 000 кв. м, так называемых «убийц категорий», имеющих максимально широкий ассортимент в каждом из необходимых функциональных профилей. Подобное развитие проекта выводит его из прямой конкуренции с существующими и планируемыми крупными объектами». Кроме этого проект «Уткина Заводь» предполагает строительство значительного объема жилья, и для жителей вновь создаваемого района торговый центр будет находиться в непосредственной близости и шаговой доступности, добавляет он.
На севере района, недалеко от поселка Юкки, похожий по набору функций проект под названием «Евроград» намеревается реализовать компания «Пантикапей» в парт-нерстве с китайскими инвесторами. Здесь, как и в Уткиной Заводи, инвестором запланировано строительство жилья (на 20 тыс. человек), а также крупных торгово-развлекательного и логистического комплексов общей площадью 200 тыс. кв. м.
Если оба заявленных инвесторами крупных проекта будут реализованы, общая площадь торговой недвижимости во Всеволожском районе в окрестностях КАД приблизится к 500 тыс. кв. м. «Однако почти все торговые комплексы Всеволожского района, существующие и запланированные, сконцентрированы вблизи КАД, остальная же территория района торговыми объектами покрыта слабо», – отмечает г-н Евстратов.
Райцентры остаются на отшибе
Исключением из этого правила является, пожалуй, только райцентр – город Всеволожск. Правда, и здесь торговая функция находится на такой стадии развития, что, приезжая сюда, попадаешь на 10 лет назад. Все подходящие и не подходящие для торговли здания буквально завешаны вывесками сетевых («Улыбка радуги», «Здоровые люди», «Здоровый малыш», «Просто», «Пятерочка», «7Я», «Mesto», «Норма», «220 Вольт», «Сезон», «Телемакс», «Метизы», торговый дом «Вимос» и т. д.), а также местных операторов. Большинство из них, не попав в три торговых центра постройки середины 90-х годов, располагаются во встроено-пристроенных помещениях и торговых павильонах.
Тем не менее аналитики прочат городу Всеволожску судьбу развитого подмосковного города Ступино, где проживают работники и менеджеры заводов Mars и Campina. «Жилая застройка будет развиваться вслед за промышленными предприятиями, при этом градообразующей составляющей будет производство. Образование новых жилых массивов привлечет ритейл, крупных торговых операторов», – считает руководитель проектного отдела компании Astera Александр Волошин. Действительно, к строительству поселка для своих сотрудников во Всеволожске уже приступила компания Nokian Tyers, располагающая здесь заводом по производству шин. Здесь же заявлены проекты строительства жилых комплексов «Династия» и «Южная долина», не говоря о бурном индивидуальном коттеджном строительстве. По данным CRE, группа «Вестер» уже рассматривает здесь участок для строительства гипермаркета.
Впрочем, если вблизи КАД освоение территорий контролируют власти Петербурга и Ленобласти, то в райцентрах с развитием современных торговых форматов дела всегда обстоят сложнее, отмечают эксперты CRE. Пример – приграничный Выборг, где предпосылок для развития цивилизованной торговли еще больше, чем во Всеволожске. «Обороты розничной торговли, основанные на транзитных пассажиропотоках данного города, позволяют уже в течение нескольких лет успешно функционировать двум торговым комплексам районного масштаба. Но проблема в том, что этими потоками до сих пор управляют исключительно местные деловые структуры и войти на рынок Выборга сторонним игрокам практически невозможно. Именно поэтому в Выборге до сих пор не открыто ни одного качественного торгового комплекса», – поясняет Александр Волошин. Так что девелоперы торговой недвижимости еще долго будут осваивать районы, прилегающие к КАД, прежде чем дело дойдет до более отдаленных населенных пунктов Ленобласти.
Назад
Загрузка...