Рынок провожает тучный год

Консервативные инвестиционные фонды сделали первые покупки в сегменте готового бизнеса и проявили готовность участвовать в строительстве новых доходных объектов. Это знаковое событие года, свидетельствующее о зрелости рынка и о доверии к нему иностранных игроков. Характерно, что именно Петербург в 2007 году организует международную инвестиционную выставку PRO Estate – наш пока еще скромный ответ каннскому MIPIM.
В 2006-м собственников сменили петербургские бизнес-центры «Петровский форт» и «Грифон», а также гостиницы «Пулковская» и «Прибалтийская». Среди зарубежных инвестиционных фондов и холдингов, активно ищущих и приобретающих объекты в Северной столице, – London & Regional Properties, EPI Russia, Deutsche Bank, Baltic Property Trust Asset Management A/S, Ruric AB, White Days и др.
На фоне этой приятной финансовой суеты масштаб реализуемых проектов укрупняется, конкуренция между участниками рынка становится острее, а профессионализм ценится все выше.
Впервые по итогам года в Петербурге может быть сдано в эксплуатацию до миллиона квадратных метров в новых торгово-развлекательных комплексах и гипермаркетах. В топ-листе года – две «Меги», ТРК «Гранд Каньон», «Континент», «Южный Полюс», «Варшавский экспресс», «Июнь», «Родео Драйв» и др. В городе активно формируется рынок специализированных ТЦ. Например, настоящий бум переживает сектор DIY, где особенно активны международные сетевики. В 2006 году в Петербурге открылись гипермаркеты Castorama и OBI, два магазина финской компании Rautakesko и др. Доморощенным девелоперам становится труднее соревноваться с профессионалами из транснациональных компаний. В уходящем году началась реконцепция действующих ТРК.
Впервые после дефолта 1998 года на петербургский офисный рынок один за другим выходят бизнес-центры класса А («Лангензипен», два «Сенатора», вторая очередь «Северной Столицы», «Оскар» и др.). При этом спрос на качественные площади пока еще явно не удовлетворен. Инвестиционная активность окончательно сместилась из сектора бизнес-центров класса С в сегмент зданий категории В и В+. Все больше проектов связано с новым строительством («Регент Холл», STELS, Alia Tempora, «Аполло», «Авеню» и др.).
Сегмент складской недвижимости, который еще недавно по уровню инвестиционной активности заметно отставал от торгового и офисного сектора, пережил в 2006 году настоящий прорыв. Международные компании (МЛП, Raven Russia Limited, White Days Investments и др.) запускают один за другим масштабные проекты по строительству современных логистических терминалов площадью от 100 тыс. кв. м на окраинах Петербурга и в ближайших районах Ленобласти.
Скорее всего 2007 год будет не столь урожайным на крупные торгово-развлекательные и многофункциональные комплексы. Многие масштабные проекты, прежде всего в центре города, находятся на начальной стадии.
Кроме того, петербургским девелоперам пока так и не удалось решить проблему срыва сроков строительства и несвоевременной сдачи объектов. Многие проекты финишируют с опозданием на полгода и более.

Мнения экспертов

Максим Соколов, председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам:
– Главное событие года на петербургском рынке недвижимости – его активное развитие и, как следствие, галопирующий рост цен. Особенно заметно это было в жилом секторе (стоимость типовых квартир возросла вдвое), но и коммерческие объекты тоже существенно подорожали.
В прошлом году в городе состоялись крупные международные архитектурные конкурсы, привлекшие к нам мировых «звезд» (Нормана Фостера по проекту «Новая Голландия», Кисе Курокаву по проекту стадиона на Крестовском острове). Придут и другие мэтры. Это ставит Петербург в один ряд с мировыми мегаполисами и свидетельствует о том, что наш рынок недвижимости приобретает качественно иной масштаб. Проект по возведению офисной башни «Газпрома» – тоже характерная примета времени: городу, считающемуся современным инновационным центром, не обойтись без высотного строительства.
Другое знаковое явление: инвестиционные проекты в сфере недвижимости стоимостью свыше $100 млн., которые еще недавно были в Петербурге штучными и потому претендовали на статус стратегических, в 2006 году превратились уже в привычные.
В 2006 году в Петербурге стартовал первый в России проект, реализуемый по схеме концессионного соглашения, – Западный скоростной диаметр. На этой же основе мы намерены строить Орловский тоннель под Невой и еще несколько значимых для города инфраструктурных объектов. В прошлом году начался намыв территории для другого грандиозного проекта – многофункционального комплекса «Морской фасад» на Васильевском острове, инвестиции в который превышают $1 млрд.
Среди наиболее заметных инвесторов, которые пришли на городской рынок коммерческой недвижимости в 2006 году, – столичная компания «СТ Групп» Шалвы Чигиринского, которая не только выиграла конкурс по Новой Голландии, но и приобрела один из самых статусных городских универмагов – «Пассаж»; Казкоммерцбанк, занявшийся проектом строительства многофункционального комплекса рядом с Московским вокзалом; израильская Fishman Group, готовая освоить участок площадью 40 га между Пулковским и Московским шоссе.
В Петербурге активно реализуется программа по строительству гостиниц. В 2006 году инвесторы в этой сфере получили от города новые льготы. Сейчас в работе находятся проекты общей емкостью 11 тыс. гостиничных номеров. Поэтому поставленная правительством города задача – удвоить к 2010 году номерной фонд – вполне достижима.

Андрей Степаненко, генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»:
– Наша организация – эксклюзивный продавец городской собственности на территории Петербурга. 2006 год, безусловно, прошел под знаком повышения цен. Особенно заметно это было на рынке участков под застройку, прежде всего жилую. Московские компании, участвуя в прошлогодних земельных торгах, закладывали цифру в пределах $200 на квадратный метр улучшений, теперь они оперируют суммами в $300–400.
Ценовой скачок на квартирном рынке и вымывание ликвидного предложения вынудили инвесторов обратиться к сектору коммерческой недвижимости. Мы активно торгуем встроенными нежилыми помещениями, принадлежащими городу. По итогам 2006 года будет реализовано примерно 850–900 таких объектов. В основном это лоты площадью 100–300 кв. м – рядовые помещения для малого и среднего бизнеса в полуподвалах и на первых этажах зданий. Можно сказать, что сегодня Фонд имущества в значительной степени формирует этот рынок. Летом, когда квартирные цены достигли пика, мы ощутили всплеск интереса к подобным «встройкам». Их средняя стоимость на аукционах достигла $1000/кв. м. При этом объекты на привлекательных магистралях продаются по $2500–3000/кв. м и больше, несмотря на то что значительная часть помещений обременена действующими договорами аренды.
2006 год ознаменовался несколькими яркими сделками с эксклюзивными объектами на Невском проспекте. Мы продали универмаг «Пассаж» (Невский, 48) и здание Международного банковского института (Невский, 58).
В прошлом году петербургский рынок коммерческой недвижимости открыли для себя крупные российские и московские инвесторы. Компания «РГС Недвижимость» установила ценовой рекорд на торгах за аварийные расселенные здания на Галерной ул. и на наб. Адмиралтейского канала, расположенные по соседству. Здесь будут построены офисный центр и гостиничный комплекс. Такие игроки ориентируются уже на западные нормы рентабельности.
Но мы ожидали большей экспансии со стороны иностранных инвесторов. Однако пока их не так много, а те, кто уже вышел в Петербург, как правило, проигрывают на аукционах москвичам и отечественным вертикально интегрированным холдингам.
В 2006 году в городе несколько месяцев продолжалась акция, получившая название «Народная инвентаризация». Петербуржцы звонили и писали в Фонд имущества, сообщая о неблагополучных и заброшенных зданиях и о незавершенных стройках. Всего мы собрали информацию примерно по 750 адресам. Не все они принадлежат городу. Некоторые находятся в частной собственности, другими объектами владеет РФ. Однако мы уже сформировали перечень примерно из сотни адресов, которые могут быть направлены на торги уже в следующем году. Среди них есть весьма интересные здания. Плюс этой схемы в том, что объекты продаются в собственность вместе с земельными участками.
В будущем году мы планируем также приступить к реализации федеральной собственности.

Юрий Борисов, президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), управляющий партнер «АйБи ГРУПП»:
– Уходящий год показал, как растет потребность в профессиональном общении и в обмене опытом между участниками рынка. Множится число всевозможных конференций и форумов, они становятся все более многолюдными. Гильдия тоже не осталась в стороне. Проведя осенью очередную Всероссийскую конференцию по коммерческой недвижимости, мы решили отказаться от уже приевшегося и довольно статичного формата и организовать в 2007 году в Петербурге инвестиционную выставку PRO Estate. Мероприятие, которое пройдет в Ленэкспо в следующем сентябре, будет международным. К нам приедут президенты IREM и Urban Land Institute.
Наблюдательный совет выставки возглавила губернатор города Валентина Матвиенко. Мы получили официальную поддержку и у федеральных структур, в частности Минэкономразвития и Росимущества. На этот раз рассчитываем привлечь не менее 1000 участников, а в будущем сделать форум ежегодным, превратив его в главное событие на российском рынке коммерческой недвижимости.
Сама Гильдия за год увеличилась примерно на треть. Расширилась не только география (мы представлены уже и в ближнем зарубежье), но и качественный состав членов ГУД. К нам стали активнее подключаться консультанты. В Гильдию вступили компании, которые занимаются логистикой и гостиничным бизнесом.
Что касается самого рынка услуг по управлению, он, по крайней мере в Петербурге, остается очень консервативным. Мы все еще представляем собой узкую «прослойку» специалистов. Сделки по передаче объектов внешним компаниям, не аффилированным с собственниками недвижимости, по-прежнему единичны, и, как правило, речь идет лишь об услугах в сфере facility. Новых имен пока мало. Иностранные компании в этом сегменте фактически не представлены. Хотя их, возможно, приведут за собой международные инвестиционные фонды, которые уже появились в городе и начали приобретать доходные объекты.
Обидно то, что незрелый пока рынок характеризуется центробежными тенденциями. Компании не задумываются особенно о корпоративной этике и зачастую руководствуются принципом «цель оправдывает средства».
Из положительных тенденций: спрос на услуги внешних управляющих медленно, но верно растет. Этот сектор мог бы развиваться более динамично, если бы не острая нехватка профессиональных кадров. В 2006-м собственники стали чаще обращаться к управленцам еще на стадии проектирования объекта и даже на стадии разработки концепции. У нас, например, заключено за год несколько таких контрактов.
Сами управляющие компании стремятся стать многопрофильными и оказывать полный набор услуг. Это тоже несомненный плюс.
В Петербурге 2006-й стал годом обкатки нового городского закона о доверительном управлении. Состоялись первые конкурсы по передаче частным компаниям государственных объектов. Приятно то, что достались они фирмам – лидерам рынка.
В этом году петербуржцы еще активнее пошли в регионы, составляя в них уже реальную конкуренцию московским и иностранным консультантам.

Леонид Полонский, генеральный директор ООО «Рюрик Менеджмент»:
– Наша материнская компания – Ruric AB – была создана в Швеции пенсионными и другими фондами специально для инвестиций в доходную недвижимость на территории России. Она активно работает в Петербурге с 2005 года. Мы начинали с достаточно локальных офисных проектов, покупая здания в исторической части города под реконструкцию. Три первых бизнес-центра класса А и В+ («Густаф», «Магнус» и «Оскар») общей площадью 20 тыс. кв. м сдаются в эксплуатацию до конца года. Параллельно мы завершаем три офисно-торговых корпуса на территории Апраксина двора.
В 2006 году акценты изменились: компания сосредоточилась на более масштабных и сложных проектах по созданию многофункциональных центров. Весной мы приобрели на конкурсе Росимущества комплекс зданий Военно-транспортного университета на наб. р. Мойки, 96. Для его сотрудников и студентов сейчас строятся несколько жилых домов, казарм и учебных корпусов в пригороде. А на освобожденном участке площадью около 3 га по проекту архитектора Эрика Ван Эгераата будет возведен комплекс площадью 130–150 тыс. кв. м, сочетающий жилье, гостиницу, магазины, рестораны, офисы и пр. Ориентировочный бюджет проекта – $350–400 млн.
В этом году сделано еще несколько крупных приобретений. В обозримом будущем учредители рассчитывают довести свой инвестиционный портфель в Петербурге до 1,5 млн. кв. м. Пока мы ориентируемся в основном на девелоперские проекты с нормой доходности в пределах 15–20%.
Интерес крупных инвесторов к петербургскому рынку растет, конкуренция уже заметно усилилась. Так, в 2006 году мы участвовали в конкурсе по «Новой Голландии», но проиграли его «СТ Групп».
Поэтому экспансия должна стать еще более активной. Проекты, сочетающие несколько функций и формирующие новую среду для работы, жизни и досуга, представляются сейчас наиболее интересными.
В 2006 году в компании произошли серьезные структурные изменения. Все «дочки» Ruric AB, работающие на северо-западе, были объединены в холдинг «Рюрик Менеджмент». На всех объектах у нас единый заказчик-застройщик и генподрядчик. Создана общая служба эксплуатации. Мы считаем, что это повысит уровень рентабельности и управляемости бизнеса, и не намерены отдавать эти услуги на аутсорсинг.

Мусса Экзеков, генеральный директор ОАО «Соломон»:
– Открытие в 2006 году сразу нескольких крупных ТРК общей площадью около 1 млн. кв. м кардинально изменило карту торговых площадей Петербурга. Масштабное строительство в центре мегаполиса представляет определенные проблемы, поэтому все активнее осваиваются окраины. Девелоперы акцентируют внимание на районах, население которых приближается к миллиону человек, где немало крупных промышленных предприятий, вузов, бизнес-центров и т. п. Формат новых торговых комплексов уже близок к мировым параметрам. Залогом успеха в условиях усилившейся конкуренции становится транспортная доступность ТРК для покупателя (близость к станциям метро или возможность добраться до комплекса на машине от дома в течение получаса); наличие в линейке магазинов сильных торговых брендов и собственной «изюминки» (одна из основных проблем петербургского рынка – навязчивая повторяемость марок в разных ТЦ); комфортная и доброжелательная атмосфера.
Мы постарались учесть все это в нашем ТРК «Гранд Каньон», открывшемся в феврале 2006 года. Для компании «Соломон» это, безусловно, стало событием года. Комплекс общей площадью около 75 тыс. кв. м был построен на месте незавершенного брошенного цеха бывшей ткацкой фабрики и обошелся нам примерно в $60 млн. Главными «якорями» стали девятизальный мультиплекс «Синема-Парк», «НАШ гипермаркет», «М.видео», центр аттракционов и развлечений Сrazy Park и др. Всего в комплексе около 200 магазинов. Особенность проекта в том, что новое здание приросло к действующему развлекательному центру «Лидер» с крупнейшим в Европе бильярдным залом, боулингом, спортивным комплексом и др. В результате в этом году мы завершили формирование торгово-развлекательной зоны площадью около 150 тыс. кв. м. «Гранд Каньон» будет развиваться и дальше. На прилегающем участке мы планируем построить семейный автодром, гостиницу, деловой центр, спортивно-оздоровительный комплекс с крытыми кортами. Наш проект – не сетевой, в отличие, например, от «МЕГИ». Он штучный, и надеюсь, нам удастся создать здесь хорошую энергетику.
Еще одна тенденция года, связанная опять же с ростом конкуренции на рынке торговых площадей, заключается в том, что продвижение ТРК требует все больше маркетинговых усилий и затрат. Мы регулярно организуем в нашем комплексе праздники с участием арендаторов, проводим всевозможные акции, в том числе – спортивные турниры. В среднем на каждый месяц приходится одно крупнобюджетное мероприятие и одно-два локальных. Благодаря этому нам удается избежать сезонных спадов посещаемости, у ТРК формируется постоянная категория покупателей и т. п.

Валерий Хламкин, управляющий сетью бизнес-центров «Сенатор»:
– В 2006 году наша офисная сеть увеличилась на три объекта. Сейчас под вывеской «Сенатор» в Петербурге работают уже девять деловых комплексов высокого класса общей площадью более 70 тыс. кв. м.
Из трех бизнес-центров, открывшихся в этом году, два (на ул. Садовая, 10, и на ул. Чайковского, 1) относятся к категории А. Это одна из ярких тенденций года не только для нашей компании, но и для городского офисного рынка в целом. Другое знаковое явление – укрупнение сделок. Так, все здание на Садовой улице (2500 кв. м) у нас арендовал ИМПЭКС-банк, входящий в Raiffaisen Group. Первую очередь нового «Сенатора» на ул. Профессора Попова (класс В+) заняла группа компаний «Натурпродукт». Мы сейчас в основном ориентируемся именно на крупных клиентов. Спрос на просторные офисы наблюдается как раз в верхнем ценовом сегменте офисного рынка.
В целом год прошел спокойно и характеризовался плавным повышением арендных ставок – в пределах 10–15%. Мы еще в 2005-м отказались от курса доллара в расчетах с арендаторами, и 2006 год подтвердил правильность этой стратегии. Пока наши арендные ставки привязаны к собственной условной единице (33 рубля) и индексируются раз в год. Однако в договорах с некоторыми клиентами арендная плата уже номинирована в рублях.
Спрос на офисы категории А и В+ по-прежнему высок. Новые здания среднего размера заполняются примерно за полгода. Среди клиентов – все больше иностранных и московских фирм.
В планы холдинга «Империя» (ему принадлежат «Сенаторы») входит дальнейшее развитие сети. Мы по-прежнему работаем только в центре города, рассматривая в основном проекты по реконструкции административных и производственных зданий. В 2006-м приняли решение о размещении облигационного займа на ММВБ. Его размер составит 1 млрд. рублей. Срок обращения ценных бумаг – пять лет. Эти средства будут направлены на финансирование новых проектов.
Еще одно важное событие года: подразделение холдинга, которое занималось управлением и эксплуатацией бизнес-центров, выделено в самостоятельную компанию – УК «Сенатор». В 2007 году мы рассчитываем вывести ее на внешний рынок.

Людмила Рева, руководитель коммерческого отдела ООО «АСТЕРА Онкор»:
– Главное событие года на петербургском рынке торговых площадей – практически одновременное открытие двух моллов «Мега» (по совокупности около 300 тыс. кв. м.). Это неминуемо повлечет за собой необходимость перехода других девелоперов к международным стандартам строительства и организации ТРК. Среди подобных проектов наступающего года – молл «Радуга» от концерна Vinci (наша компания является эксклюзивным партнером по привлечению арендаторов в этот комплекс).
Торговым центрам, не имеющим выверенной концепции и целевой аудитории, выжить на рынке все сложнее. Их владельцы уже понимают это. В 2006 году количество заявок на реконцепцию, поступающих к нам от собственников действующих комплексов, значительно увеличилось.
На фоне увеличивающейся конкуренции среди ТРК арендные ставки в них стабилизировались. При этом в секторе street retail в прошлом году наблюдался значительный рост расценок на наиболее привлекательные помещения. На Невском проспекте верхняя планка достигла $250–300/кв. м в месяц, увеличившись за год на 40–50%. На оживленных перекрестках в «спальных» районах и на престижных улицах в центре рост арендных ставок составил 30–35%. В результате в 2006-м произошел ожидаемый и заметный отток арендаторов, работающих в верхнем и среднем ценовых сегментах, из сектора street retail в ТРК, которые обеспечивают более выгодное для ведения бизнеса соотношение проходимости и уровня арендной платы. Например, свою политику изменили сети Incanto (женское белье), «Мотор Джинс», FOSP (мужская одежда) и др.
Мне кажется, что цены купли-продажи встроенных торговых помещений достигли своего пика. На Невском они доходят до $18–20 тыс./кв. м, на других привлекательных для ритейла магистралях – до $9–10 тыс./кв. м. Однако пока клиенты в основном к ним не готовы. Строить ценовой прогноз на 2007 год я не берусь. Высокий уровень цен и арендных ставок диктуют, главным образом, московские компании, которые все более активны на петербургском рынке.
2006 год стал, кроме всего прочего, годом рейдеров. За многие привлекательные торговые объекты развернулась настоящая борьба.
Другая тенденция года – качественные изменения в отношениях арендодателя и арендатора. Увеличились количество долгосрочных договоров и доля платежей по безналичному расчету; возрос спрос на качественные площади и требования к техническим параметрам помещений; наибольшее значение приобрело соотношение «цена/качество».
Для иностранных инвесторов и девелоперов петербургский рынок коммерческой недвижимости остается одним из самых привлекательных в России. Хотя ожидаемый ими уровень доходности (12–14% годовых) на сегодня уже представляется несколько завышенным.

Олег Спивак, директор компании Becar Consulting:
– В этом году все сектора петербургского рынка коммерческой недвижимости развивались динамично. В городе было введено примерно 20 новых бизнес-центров и около 30 торговых комплексов.
Стало очевидно, что конечные пользователи, а вслед за ними – и девелоперы отдают предпочтение качественным объектам. Так, за весь год не было открыто ни одного бизнес-центра класса С, а большинство из сданных деловых комплексов по качеству соответствуют уровню А (многие получают категорию В только из-за своего местоположения). В то же время заполняемость большинства офисных и торговых центров стабильно близка к 99%. Рост арендных ставок в этих сегментах составил за год 12–15%. Их изменение было в основном связано с переводом расчетов из долларов в евро, другие у.е. или рубли, инфляцией и ростом себестоимости строительства.
Отдельного внимания заслуживает сектор складской недвижимости. Он находится на стадии бурного развития и роста. В городе ощущается серьезная нехватка высококачественных складских помещений. По нашим данным, лишь чуть более 20% от общего количества площадей, представленных на рынке, приходится на современные логистические комплексы. Все остальные – либо перепрофилированные складские здания, либо встроенные помещения.
На конец 2006 года в городе функционировали около 20 крупных (площадью более 10 тыс. кв. м) логистических центров класса А и В. При этом более 2 млн. кв. м качественных складских объектов находятся на стадии проектирования и строительства.
Средняя арендная ставка за склады класса А составляет примерно $140/кв. м в год, класса В – около $96/кв. м и класса С – $46/кв. м. Рост расценок за год, как и в других сегментах рынка, составил 12–15%. В 2007 году мы прогнозируем умеренное увеличение ставок примерно в том же диапазоне.
Однако если говорить о низкокачественных складских помещениях, то после стабилизации рынка их владельцы будут вынуждены снижать арендную плату, поскольку большинство операторов переедет в качественные логистические комплексы.

Юлия Дровянникова, генеральный директор компании Praktis Consulting & Brokerage:
– В 2006 году в Петербурге стартовали проекты смешанной застройки территорий, сочетающие жилую и коммерческую функции («Набережная Европы», «Под гербом» и др.). По ходу их реализации приходится решать целый комплекс задач – от маркетинга до адаптации проекта к градостроительным ограничениям. Зачастую роль «якорей» в подобных комплексах выполняют объекты культурного назначения.
Другая интересная тенденция – активное формирование рынка продаж помещений в бизнес-центрах. Спрос на приобретение в собственность офисных площадей сегодня явно не удовлетворен встроенно-пристроенными помещениями на вторичном рынке. Девелоперы, которые возводят деловые комплексы, активно привлекают дольщиков еще на этапе строительства. Для компаний-застройщиков, которые прежде специализировались на жилищных проектах, – это привлекательная рыночная ниша, в которой они могут быстро вернуть свои инвестиции. По нашим данным, в конце 2006 года офисы продавались в 11 петербургских бизнес-центрах, находящихся на разной степени готовности. Общий объем предложения составляет около 60 тыс. кв. м. Цены предложения варьируются в диапазоне $1800–2900/кв. м, имея ярко выраженную тенденцию к росту. Наша компания активно занимается этим сегментом как брокер.
Для нас 2006 год связан еще и с ребрендингом материнской корпорации: от локальной марки «Петербургская недвижимость» она перешла к общефедеральной – Setl Group. На рынок был выведен бренд Praktis, под которым оказываются услуги в сфере коммерческой недвижимости.
В год Свиньи хотелось бы пожелать всем участникам рынка набирать финансовый вес теми же темпами, которыми это делает свинка – разумеется, при регулярном питании.

Мнения пользователей

Григорий Лабзовский, генеральный директор ООО «Сан Майкросистемс СПб»:
– Наша компания арендовала в 2006 году офис площадью около 6000 кв. м в новом бизнес-центре Kellermann Center (класс В) на 10-й Красноармейской улице, 22. Такое просторное помещение понадобилось потому, что мы являемся research development – центром корпорации Sun Microsystems Inc и занимаемся разработкой программного обеспечения. Рынок этот в России достаточно большой и перспективный, поэтому мы изначально набирали в штат компании около 300 специалистов и закладывали возможность дальнейшего развития. В результате площадей все равно оказалось недостаточно. В следующем годы мы рассчитываем расширить офис еще примерно на 1000 кв. м.
Вопрос о приобретении здания в собственность не ставился, поскольку это не вписывается в стратегию материнской компании. Владение объектами недвижимости – отдельный бизнес, требующий серьезных усилий и отвлекающий от основного вида деятельности.
Найти такое крупное помещение в Петербурге оказалось непросто. К тому же у нас был ряд специфических требований к электрическим мощностям, нагрузкам на перекрытия и т. п. Кроме того, хотелось подобрать офис в пределах центра города. Поэтому Kellermann Center оказался лучшим, хотя и не идеальным предложением.
Процесс оформления сделки занял около полугода. В качестве брокеров выступили компании CB Richard Ellis и Maris Properties. Поскольку мы стали первым и главным арендатором бизнес-центра, условия контракта были достаточно выгодными. Еще примерно год мы ждали, когда завершится реконструкция здания, в котором прежде размещалась швейная фабрика «Первомайская заря».
Девелоперу пришлось подстраиваться под наши требования, в результате повысился класс объекта в целом. Например, в здании была смонтирована централизованная система кондиционирования.
В оборудование и запуск офиса мы вложили серьезную сумму и рассчитываем оставаться в нем не менее пяти лет.

Александр Кацман, старший вице-президент ОАО «Стар Гэлакси»:
– В 2006 году наша сеть вышла в Петербург. Первый в городе семейный развлекательный центр «Стар Гэлакси» открылся в марте в ТРК «Южный Полюс» (район Купчино). Второй – площадью 1800 кв. м – заработает перед Новым годом в составе ТРК «Июнь» (на Ржевке-Пороховых). В нем будет более 100 детских видеоигр, призовых игр и шесть современных аттракционов.
В планы компании входит запустить в Петербурге еще несколько аналогичных центров (площадью до 2000 кв. м каждый) в разных районах города, создав сеть из примерно десяти объектов.
Пока мы размещаемся в составе крупных торговых центров, выступая в роли арендаторов. Хотя в будущем намерены строить и собственные парки развлечений. Это станет следующим этапом развития сети.
Инвестиции в создание конкретного развлекательного центра и сроки его окупаемости зависят от множества факторов (характеристик города и района, размера и локации ТРК, особенностей планировок, концепции и дизайна самой игровой площадки). В среднем затраты на запуск таких объектов могут составлять около $1000/кв. м.
Эксперты считают, что освоение рынка развлечений едва началось. Причем спрос на цивилизованный и организованный семейный отдых не удовлетворен в первую очередь.
В Петербурге этот рынок переживает настоящий бум. В 2006-м в городе открылось несколько развлекательных центров. Стремительно растет число кинотеатров, боулингов, и пр. Увеличилось даже количество театральных постановок. У людей появились свободные средства, и они хотят вкладывать их в досуг.
Для нашей компании 2006 стал годом активного освоения региональных рынков. Сейчас сеть «Стар Гэлакси» насчитывает 14 семейных развлекательных центров площадью от 500 до 2500 кв. м. Из них шесть работают в Москве, по два – в Московской области, Воронеже и Курске, один – в Нижнем Новгороде.
В ближайших планах компании – за три месяца (с декабря 2006-го по февраль 2007-го) открыть еще пять новых объектов. Всего в будущем году планируется ввести в строй 15 развлекательных центров.