Секрет второго «Континента»

Все идет по плану

Комплекс «Континент» стал крупнейшим в районе станции метро «Комендантский проспект». Это мощное 6-этажное здание с паркингом на 1200 машин построено в стиле хай-тек. В центральной части комплекса находится атриум со стеклянной крышей. Внутреннее пространство организовано по принципу молла. «Главная ось планировки интерьера – центральная внутренняя улица. По обе стороны от нее расположены магазины, а также зоны отдыха и развлечений. Огромное пространство, арочные мостики, оригинальные стеклянные врезки-фонари придают комплексу вид фантастического корабля», – описывает проект директор департамента маркетинга и рекламы управляющей компании «Адамант» Елена Мариничева.

В «Континенте» разместились сетевые магазины известных торговых марок, предлагающие одежду, обувь, аксессуары и технику. Среди них – универмаг одежды «Снежная Королева», гипермаркет электроники «М.видео», супермаркет товаров для детей «Юниор», гипермаркет товаров для дома «Домовой», а также книжный магазин «Буквоед». Широк и спектр развлечений. В «Континенте» работает 6-зальный кинотеатр «Каро Фильм», боулинг-клуб АМF, парк аттракционов «Гейм-зона» и фитнес-клуб Sport Life с плавательным бассейном. «Сочетание торговых брендов и развлечений позволяет рассматривать наш комплекс как центр семейного досуга»,;– поясняет г-жа Мариничева.

При открытии заявлялось, что посещаемость ТРК составит 15–20 тыс. человек в день. За год работы комплекс вышел на этот показатель и планирует дальнейшее увеличение покупательского потока. Тем не менее срок окупаемости проекта в компании не разглашают.

Какая польза от соседей?

При разработке концепции ТРК девелопер уделил большое внимание изучению конкурентной среды. В радиусе километра от объекта находятся ТРК «Миллер», «Променад» и «Атмосфера». Кроме того, в непосредственной близости от «Континета», одним из якорных арендаторов которого является магазин товаров для дома, расположены строительный гипермаркет «Максидом» и супермаркет «Строитель». Здесь же имеется отдельно стоящий универмаг одежды «Плато» и два продовольст­венных гипермаркета – «Метро» и «О\'КЕЙ» (именно из-за их присутст­вия «Адамант» не стал размещать в «Континенте» продовольственую торговлю). «Мы проанализировали конкурентное окружение и поняли, что обилие вокруг крупных торговых объектов различного плана, которое традиционно считается «минусом», в данном случае сыграет нам на руку»,;– говорит Елена Мариничева. По ее словам, чтобы выиграть конкурентную борьбу, «Адамант» привлек в качестве арендаторов компании, не представленные у соседей. «У;них другие торговые марки и товарные группы, которые не пересекаются по ассортименту с нашими или находятся в иных ценовых нишах. Поэтому даже расположенные рядом торговые комплексы и гипермаркеты, по сути своей, стали для «Кон­тинента» своеобразными «якорями». Их посетители могут пешком прийти в наш ТРК за покупками. Из- за такого соседства посещаемость комплекса будет только возрастает», – объясняет она. В;пользу того, что «Адамант» уверенно чувствует себя на севере города, говорит и тот факт, что в конце мая неподалеку от «Континента» компания открыла еще один ТРК – «Атмосфера». В;компании утверждают, что оба центра, расположенные в густонаселенном районе, популярном у среднего класса горожан, ориентированы на разные аудитории покупателей, хотя и затруднились сказать, чем именно они отличаются. Так что, как теперь поведут себя эти два проекта, покажет время.

Арендная политика

О политике арендных ставок в «Континенте» руководство «Ада­манта» умалчивает. Но, по мнению аналитиков, она не сильно отличается от средней ситуации по городу. По данным генерального директора УК «Система» Евгения Якушина, ставки варьируются от 90 до 240 у. е./кв. м для крупных якорных операторов и от 300 до 1500 у. е. для основных и сопутствующих арендаторов. Эксперты вспомнили, что на открытии комплекса руководство «Адаманта» заявило, что в новом ТРК лишь небольшая часть арендаторов будет платить арендную ставку с оборота. «В России некоторые собственники пытаются заменить фиксированные арендные ставки процентом от оборота арендаторов. В зависимости от профиля компании, арендующей площади, его величина варьируется от 3 до 20%. Появление этой схемы – следствие конкуренции ТРК за сетевых арендаторов, поскольку для арендатора это более выгодно», – поясняет генеральный директор ЗАО «ВМБ-Траст» Александр Гришин. Однако в больших объемах применение этой схемы может дестабилизировать финансовые показатели девелопера, которые в таком случае начинают слишком сильно зависеть от состояния дел у арендаторов.

Правильный проект

Аналитики считают, что «Кон­тинент»;– это пример «правильного» проекта, капитализация которого со временем только возрастает. «По моему мнению, данный ТРК на сегодняшний день самый концептуальный проект холдинга «Адамант». Это свидетельствует о переходе компании на более высокий уровень работы: от количества;– к качеству», – говорит управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов. По его мнению, несмотря на то что сам «Адамант» склонен относить свой объект к окружному масштабу, концепция «Континента» полностью соответствует районному торговому центру, где продовольственный супермаркет (учитывая непосредственную близость к «О\'КЕЙ») логично уступил место «Домовому». «Удаленность от метро не стала препятствием для формирования сильного пула операторов ритейла, что само по себе уже свидетельствует о внятном концепте. «Континент» продемонстрировал пример «правильного» открытия. Чего не могут, кстати, сделать многие проекты, расположенные гораздо ближе к станциям метрополитена. Из-за этого они долго остаются полупустыми. А «Континент» заполнен и эффективно работает. Если бы он был выставлен на продажу, то, наверное, имел бы ставку капитализации не ниже чем 9 пунктов»,;– отметил г-н Борисов.

Четкое позиционирование комплекса при стандартной концепции отметила и директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец. «На первом этаже комплекса расположены магазины одежды средней ценовой категории с включением магазинов импульсного спроса. На втором этаже – гипермаркет электроники «М.видео» и спортивные товары. Интересно концептуальное решение размещения операторов на третьем этаже. Здесь находятся боулинг и фудкорт, расположенный рядом с книжным магазином и точкой по продаже детских товаров. Размещение финтес-центра на четвертом этаже тоже актуально», – рассуждает г-жа Марковец. Впрочем, отмечает она, для большего эффекта, боулинг и кинотеатр можно было бы расположить и на одном этаже.

Надежда на большую дорогу

По словам консультанта по торговой недвижимости компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Елены Снегиревой, Приморский район – один из самых насыщенных торговыми площадями в городе. «Там находится около 17% качественных торговых комплексов. Но потребителей товаров там тоже очень много. В районе, население которого увеличивается на 3% в год, постоянно проживают около 500 тыс. человек, не говоря о ближайшем пригороде и коттеджных поселках в Коломягах, Лахте и Ольгино. Комплекс находится непосредственно в жилом массиве, поэтому ему можно предсказать спокойное, успешное существование», – считает она.

С коллегой согласен Евгений Якушин. По его словам, в Приморском районе на тысячу жителей приходится более 1 тыс. кв. м торговых площадей. В свою очередь, начальник отдела маркетинга и рекламы ООО «Петротрест-Недвижимость» Мария Дмитриева отметила, что район за счет транспортной обособленности развивается самостоятельно, обеспечивая местных жителей всей необходимой инфраструктурой. «Район застраивается активнее других городских территорий, и статус его населения достаточно высок, а потребительская активность выше, чем где-либо. Поэтому потребность в торговых площадях не уменьшается»,;– отмечает она. Перспективы роста покупательского трафика в данной локации эксперты связывают с «пробивкой» проспекта Сизова (который пройдет в непосредственной близости от «Континента».;– CRE.);– с;2010 года трафик этой магистрали составит 15;тыс. машин в сутки.

Тем не менее 22 крупных торговых объекта, расположенных в Приморском районе, составляют друг другу серьезную конкуренцию. Поэтому каждый комплекс требует для своего успешного развития новой уникальной услуги, запланированной в концепции. «Над этой проблемой бьется сегодня не одна консалтинговая компания Петербурга»,;– говорит г-н Якушин. «Адаманту», по его словам, удалось решить эту задачу, сделав досуговую часть основной составляющей концепции «Континента». «Здесь представлено большее, чем обычно, число якорных арендаторов и большая, по сравнению со стандартом, досугово-развлекательная часть. Это и обеспечивает комплексу нормальный ритм работы», – заключает эксперт.

Информация

Параметры ТРЦ «Континент» на Байконурской

Инвестор и девелопер – ХК «Адамант».

Инвестиции – $39 млн.

Расположение – ул. Байконурская, 14а, в районе ст. м. «Комен­дантский проспект» .

Общая площадь участка – 17 190 кв. м.

Общая площадь здания – 43 818 кв. м.

Арендная площадь – 32 900 кв. м.

Количество этажей – 5 (четыре основных и один цокольный).

Наземная парковка – 1200 машино-мест.

Архитектурный проект – студия «АДМ, Фрайфельд, Седаков».