Кризис ликвидности рынков капитала

По оценкам аналитиков Price-waterhouseCoopers (PwC) и Urban Land Institute (ULI), в ближайшие 2–3 года во всем мире будут снижаться объемы доступного капитала: как заемного, так и долевого. В рамках проектов снизится отношение заемного капитала к собственному. Кредиторы в общей своей массе установят более строгие условия кредитования и более высокие ставки. Не исключено, что некоторые инвестиционные ресурсы станут временно недоступны. Большинство компаний окажутся перед необходимостью пересмотра уровней принимаемых рисков, а общее снижение рентабельности бизнеса возродит интерес участников рынка к:

• Девелоперским проектам;
• объектам инфраструктуры;
• управлению и эксплуатации объектов;
• инвестициям в неосновные виды недвижимости;
• операциям на вторичном и третичном рынках.
  

В Jones Lang LaSalle (JLL) считают, что рынок европейской недвижимости в прошлом году достиг своего 5-летнего пика, когда на каждый E1 недвижимости приходилось уже E5 инвестиционного капитала. Неизбежная с технической точки зрения коррекция рынка получила свое выражение в форме кредитного кризиса, который является главным критерием проверки уверенности инвесторов, как в самом секторе, так и в уровне цен и ставок капитализации. Цены на европейскую недвижимость, по оценкам JLL, в среднем упадут в течение 2008 года на 10%. Тони Хоррелл, глава европейского инвестиционного департамента JLL, считает, что к началу 2009 года на E1 европейской недвижимости будет приходиться не более E1,5 инвестиционного капитала.

Более оптимистичны в своих прогнозах эксперты Knight Frank, которые считают, что влияние кризиса ликвидности распределилось по регионам мира неравномерно. Последствия кризиса более всего ощущаются в Великобритании, Испании, Франции, Германии, Италии и Нидерландах, в то время как он практически не затронул ряд стран Центральной и Восточной Европы, рынки которых по-прежнему сильны и привлекательны для инвесторов в среднесрочной перспективе. Применительно к России пик оттока капитала с рынка недвижимости на фондовый рынок уже был пройден в 2007 году, и, начиная со 2-й половины 2008 года, можно ожидать возвращения капитала в обратном направлении.

Эксперты Deloitte считают, что в 2008 году компрессия ставок капитализации прекратится и произойдет их стабилизация, тогда как в некоторых сегментах рынка недвижимости они, возможно, даже возрастут (например, в секторе складской недвижимости).

Аналитики Colliers International, в свою очередь, прогнозируют постепенное увеличение объемов инвестиций в недвижимость стран Центральной и Восточной Европы, начиная с 2009 года. Наиболее перспективными эксперты Colliers International считают Россию, Польшу, Румынию, Сербию и Болгарию. В этих странах объем инвестиционного капитала значительно превышает уровень предложения качественного продукта на рынке, вследствие чего эксперты прогнозируют рост прямых инвестиций и увеличение числа покупок на стадии девелопмента.

2008 год символизирует собой замедление темпов роста крупнейших мировых экономик. По оценкам экспертов, в наступившем году макроэкономическая рецессия коснется большинства европейских стран за исключением Турции, Португалии, Бельгии и Венгрии, темпы роста ВВП которых не сократятся.

Выводы и заключения

• Для европейского рынка коммерческой недвижимости наступает период рецессии, коррекции и стабилизации. В ближайшие 2–3 года главными характеристиками рынка станут дальнейшее снижение ставок капитализации, общее сокращение объемов финансирования при увеличении стоимости заемного и долевого капитала. Это приведет к увеличению числа стратегических и долгосрочных инвесторов в коммерческую недвижимость и оттоку спекулятивных игроков и непрофильных инвесторов, которые переключатся на другие рынки. При общем смещении фокуса в сторону стратегического инвестирования возрастет интерес к девелопменту, несмотря на устойчивый рост капитальных затрат на строительство.
  
  
• В большинстве европейских стран прогнозируется ухудшение макроэкономической ситуации и замедление роста ВВП на фоне продолжающегося роста мировых цен на энергоносители, сокращения объемов экспорта и строительства. Вместе с тем Россия по-прежнему возглавляет список стран с наибольшим инвестиционным потенциалом.
  
  
• Американских инвесторов на рынке мировой коммерческой недвижимости в ближайшие годы серьезно потеснят инвесторы новой волны из ближневосточного, азиатского, тихоокеанского и постсоветского регионов. Главными источниками инвестиционного капитала будут выступать институциональные инвесторы, открытые фонды и в меньшей степени частные инвесторы.
  
  
• Портфельные инвесторы обратят пристальное внимание на крупнейшие фонды недвижимости после того, как котировки акций публичных компаний сектора упали за минувший год в среднем на 30% и по-прежнему близки к значениям исторического минимума.
  
  
• По мнению CBRE, европейские инвесторы в ближайшей перспективе не будут выходить за пределы европейского пространства и сосредоточатся на трех крупнейших рынках коммерческой недвижимости: Великобритании, Германии и Франции. Тем не менее возрастут объемы инвестиционных сделок в странах Центральной и Восточной Европы (в первую очередь в России), а также в Азии, где ставки капитализации будут падать более медленными темпами либо стабилизируются, а доходность инвестиций останется несколько выше европейской.
  
  
• По оценкам PwC/ULI, наиболее привлекательными для инвестиций рынками коммерческой недвижимости 2008 года признаны Москва, Стамбул, Гамбург, Мюнхен и Париж. Примечательно, что в этом списке Москва занимает первое место, как по инвестиционной привлекательности, так и по инвестиционным рискам.
  
  
• После нескольких лет доминирования офисной недвижимости наиболее привлекательными секторами для инвестирования в Европе в ближайшие 2–3 года признаны торговая недвижимость, гостиничная недвижимость и недвижимость многофункционального назначения.