Банки огранчивают круг партнеров

По оценке управляющего партнера Colliers Interantional Сергея Гипша, влияние кризиса ликвидности на рынок недвижимости в различных регионах мира различно. Несмотря на потоки негативных новостей из Америки и большинства европейских стран, России пока удается избежать крупномасштабных потрясений. Во многом это объясняется тем, что в стране, ввиду стабильных поступлений от нефтегазового сектора, по-прежнему достаточно объемов внутреннего капитала для кредитования и рефинансирования большинства проектов в области недвижимости.

Реалии кризиса, тем не менее, очевидны всем участникам рынка. В довольно значительной степени изменилась ситуация на рынке заемного финансирования, где банки резко ограничили круг своих партнеров, предпочитая работать только с теми, кого хорошо знают. Это именно тот случай, когда очень серьезное значение начинает играть репутация, без которой все сложнее и сложнее получить выгодные условия для финансирования проектов. Причем, ситуация с отечественными кредиторами выглядит предпочтительнее, поскольку и Сбербанк, и ВТБ, и другие крупнейшие банки России обладают достаточным капиталом.

По словам регионального директора департамента инвестиционных услуг компании Максима Гасиева, проектное финансирование в виде банковских строительных кредитов по-прежнему доступно крупнейшим заемщикам и фондам прямых инвестиций. Проектное финансирование остается самым дешевым источником заемных средств (в отличие от мезанинного финансирования со средними кредитными ставками на уровне 20%).

«В настоящее время ставки по банковским кредитам выросли на несколько пунктов и в среднем составляют 14-16%. Действительно, многие девелоперы без имени и кредитной истории потеряли доступ к банковскому финансированию, поскольку банки во всем мире стали придерживаться более консервативной и осторожной политики кредитования. Не случайно в последнее время возросла роль фондов, которые сохранили доступ к банкам. Инвестиционные фонды, в свою очередь, сейчас могут предложить девелоперам более льготные условия кредитования – на уровне 10-12%. Именно поэтому значительная часть отечественных девелоперов предпочитает реализовывать проекты совместно с equity-партнерами, а не самостоятельно, как было широко распространено до наступления эпохи credit crunch», - резюмирует Максим Гасиев.

По его словам, наиболее успешные девелоперы уже успели приспособиться к условиям кризиса и изменили свою бизнес-стратегию, предпочитая разделять проектные риски с партнерами, начиная с самых ранних этапов реализации проектов. Однако налицо и тот факт, что многие фонды прямых инвестиций, со своей стороны, стали активнее вступать в проекты с высокой степенью инвестиционных рисков, в частности, в девелоперские проекты на самых ранних стадиях их реализации. 

«Отвечая на часто задаваемый в последнее время вопрос, какое число заявленных девелоперских проектов в России будет реализовано в условиях кредитного кризиса, я отвечаю: по итогам 2008 года – все или почти все. Специфика данного бизнеса заключается в долгосрочности реализации проектов, и сейчас в стадии завершения находятся те проекты, инициация которых началась еще до начала credit crunch», - комментирует ситуацию Максим Гасиев.

«Возможно уже через год-два мы будем наблюдать переносы сроков сдачи объектов, но то, что все они в конечном итоге будут реализованы, сомнений нет», - считает региональный директор Департамента аналитики Colliers International Ольга Ясько. 

По оценкам Colliers International, ставки капитализации в России в целом стабилизировались. Об уверенности в том, что они останутся неизменными в ближайшем будущем говорят и условия заключения форвардных сделок. Отвечая на вопрос о сроках насыщения рынка офисной недвижимости класса А, Ольга Ясько в целом согласилась с цифрами, которые были озвучены аналитиками CB Richard Ellis на прошлой неделе. «В настоящий момент vacancy rate в Москве находится между 4% и 5%, но к концу года он может упасть до уровня 2.5%-3%. Однако не следует забывать, что рынок высококачественной офисной недвижимости заполняется скачкообразно: введение в строй даже одного крупного офисного центра обычно существенно влияет на уровень вакантных площадей (vacancy rate)», - заключает Ольга Ясько .