Новости
Компании
Назад
31 Августа 2008, 20:00
Высотные отношения
Одной из главных головных болей девелоперов в этом году стала ситуация
с высотным строительством вблизи исторического центра Петербурга. Так, здание биржи «Санкт-Петербург», испортившее открыточный вид на Стрелку Васильевского острова, было решено понизить на 13 метров – это первый случай в истории петербургского строительного рынка. Впрочем, самой возможности строить высотки в непосредственной близости от исторического центра город не отрицает. Что придает отношениям застройщиков и чиновников несколько двусмысленный характер.
В 1989 году исторический центр города был внесен в список всемирного наследия ЮНЕСКО, и до поры до времени власти города весьма ревностно его охраняли – высотное строительство было под полным запретом. Но в 2005 году, когда стало понятно, что кроме как ввысь расти дорогой недвижимости некуда (из-за недостатка земли в центре города), позиция Смольного изменилась. Перед строительством небоскребов в Северной столице зажегся зеленый свет. Несколько месяцев назад в интервью CRE Северо-Запад вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров признал, что город на Неве идет в ногу со стремительно развивающейся экономикой России. И новые высотные здания должны стать олицетворением этого развития.
Что дозволено «Газпрому»…
Петербургским небоскребом номер один (во всех смыслах этого слова) предстоит стать комплексу «Охта-центр», который расположится напротив Смольного на Малой Охте. В башне высотой почти 400 метров разместятся офисы дочерних компаний «Газпрома». Это самый масштабный девелоперский проект в истории строительного рынка Санкт-Петербурга. Его стоимость – $60 млрд. Офисы «Газпрома» и его дочерних структур, по проекту «Охта-центра», который был одобрен градсоветом, займут 16% всей площади комплекса, 35% будет отведено под общественные функции, остальные 49% – под бизнес-центры. 51% комплекса будет принадлежать «Газпрому», 49% – городу.
Проект английского архитектурного бюро RMJM London, известного по строительству 450-метрового небоскреба в Дохе (Катар), стал причиной жарких споров в архитектурных и общественных кругах Петербурга. Недовольные горожане прозвали комплекс «кукурузиной» и «початком». Для проведения общественных слушаний по проекту пришлось даже привлечь ОМОН, а главный архитектор «Охта-центра» Филипп Никандров был исключен из Союза архитекторов Петербурга.
Впрочем, не все эксперты относятся к проекту негативно. Многие считают, что Охта заслуживает доминанты, которая всколыхнет развитие этого района. К этому же мнению склоняется и губернатор Петербурга Валентина Матвиенко, заявившая 7 июля в эфире «Эха Москвы», что комплекс находится вне границ охранной зоны, поэтому строительство там небоскреба совершено законно. Архитектор Филипп Никандров отмечает: все шесть участников архитектурного конкурса сошлись во мнении, что на этом месте необходима высотная доминанты.
По его словам, она будет удалена от «золотого треугольника» примерно на 5 км. «Из исторического центра Петербурга башню будет либо не видно, либо она будет второстепенной доминантой. Например, со Стрелки Васильевского острова она будет выглядеть в 2,1 раза меньше, чем шпиль Петропавловской крепости», – утверждает архитектор. Такого же мнения придерживается и вице-губернатор Александр Вахмистров.
Биржу заметили сверху
Несмотря на то что Смольный принципиально разрешил строительство в городе небоскребов, некоторые девелоперы не смогли сдать свои объекты именно из-за их высоты. Главный скандал лета связан со строительством здания биржи «Санкт-Петербург».
На Большом проспекте Васильевского острова реализовано два проекта, сдача которых была запланирована на этот год: здание биржи и два жилых дома комплекса «Финансист». Но сдать их пока не получается. В июле Градостроительный совет при поддержке вице-губернатора Александра Вахмистрова раскритиковал их архитектурные решения. По мнению Смольного, дома испортили панораму Стрелки Васильевского острова. В итоге губернатор Валентина Матвиенко впервые в практике городского строительства поручила чиновникам ликвидировать лишние метры. «Ситуация с биржей «Санкт-Петербург» и «Финансистом» не имеет ничего общего с «Охта-центром». Эти комплексы являются градостроительной ошибкой, которую мы признаем и должны исправить, чего нельзя сказать о высотке на Охте», – заявил г-н Вахмистров. Г-н Никандров также отмечает, что проектировщики «Охта-центра» изначально планировали строительство архитектурной доминанты, а строители зданий на Большом проспекте В.О. просто просчитались с размером. «Эти дома как бы перенесены в чуждую им архитектурную среду из районов с другой высотой застройки», – считает Филипп Никандров.
Здание биржи было предложено укоротить на 10–13 м. Вячеслав Заренков, президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ», выступающего генподрядчиком и инвестором проекта, подсчитал, что понижение здания биржи на два этажа будет стоить около 8 млн евро, а из-за сокращения площадей его владельцы – биржа «Санкт-Петербург» совместно с «ЛенСпецСМУ» – недополучат еще 4–5 млн евро.
Примечательно, что, перед тем как приступить к строительству в 2004 году, застройщики получили все необходимые согласования с КГИОП и КГА. Тогда правительство города разрешило построить башни высотой 60 м. И лишь летом этого года, на момент официального открытия биржи, выяснилось, что здание не принято госкомиссией. А его высота (67,66 м), как утверждал руководитель службы государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга Александр Орт, на 3,68 м превышает высотную отметку проекта.
Руководство биржи «Санкт-Петербург» настаивало, что не будет сносить верхние этажи, и даже было готово обратиться в суд. Но в конце концов строители представили на заседание градсовета четыре варианта понижения высоты здания. Впрочем, ни один из них не был одобрен. Председатель КГА Александр Викторов назвал их «лукавыми», он заявил, что проекты сделаны наспех, видимо, под давлением заказчика. Затем Смольный и вовсе уклонился от прямого участия в решении этой проблемы, отдав его на усмотрение градсовета. При этом г-н Вахмистров заявил, что город согласится с любым решением, которое примет градсовет. В результате 8 августа собрание петербургских архитекторов и чиновников решило понизить высоту биржи на 13 м.
Эмоции и последствия
«Отклонение от проекта составляет всего 3 м, почему мы должны сносить 13 м?» – негодует Петр Майоров, генеральный директор дочерней структуры «ЛенспецСМУ», которая выступает заказчиком проекта. «Площадь двух верхних технических этажей составляет более 3 тыс. кв. м, работы по их разборке и переносу инфраструктуры могут занять около года», – говорит главный архитектор компании-проектировщика «Торгпроект» Дмитрий Ловкачев.
Эксперты советуют строительной компании не ссориться с городом. Партнер юрфирмы «Дювернуа Лигал в ассоциации с Denton Wilde Sapte» Егор Носков отмечает, что «ЛенСпецСМУ» – крупная строительная компания, которая собирается и дальше работать в Петербурге. В такой ситуации начинать открытый конфликт с городом, даже чтобы избежать нескольких неприятных для себя последствий, было бы неправильно.
Однако архитектурный критик Людмила Лихачева отмечает, что понижение биржи не спасет панораму на Стрелку Васильевского острова. В этом случае ее будут портить верхние этажи «Финансиста». А понизить его уже очень сложно – проект этого здания был выполнен без отклонений от согласованного профильными комитетами Смольного документа. К тому же квартиры на верхних этажах уже выкуплены дольщиками.
В ситуации угрозы понижения этого дома жильцам не оставалось ничего другого, как пойти на конфликт. Они написали открытое письмо президенту России Дмитрию Медведеву и премьер-министру Владимиру Путину. В нем они грозят довести дело до суда, напоминая, что здание и участок под ним являются собственностью жильцов. «В настоящее время дом фактически построен, зарегистрировано около 180 договоров долевого участия, в том числе на 12 квартир на 17-м и 18-м этажах (которые и собираются демонтировать), – пишут дольщики. – Чиновники, выдавшие все разрешения, решили «взять свои слова обратно», совсем забыв, что снос этажей не может быть произведен без согласия дольщиков как залогодержателей». Юристы отмечают, что, если дело дойдет до суда, у дольщиков хорошие шансы отстоять свое жилье. В случае сноса двух верхних этажей они могут не только потребовать деньги за квартиры обратно, но и подать иски о возмещении ущерба. Ответчиком им логично выбрать застройщика, который должен будет доказать, что не нарушал градостроительных правил, говорит г-н Носков. Застройщик, в свою очередь, может привлечь в качестве соответчика или третьего лица администрацию города, прогнозирует он.
Скорее всего, перспектива долгих судебных разбирательств остудила пыл чиновников. Г-н Вахмистров заявляет, что сейчас вопрос понижения «Финансиста» детально не рассматривается. По его словам, он портит панораму Стрелки Васильевского острова не так сильно, как биржа. «Возможно, главной проблемой биржи является даже не высота, а архитектурное и цветовое решение – крыша копирует контуры исторического здания биржи, и копирует не очень удачно», – рассуждает вице-губернатор.
Временные регламенты
Проблемы с превышением высотности зданий возникали и у других девелоперов. В мае 2006 года градсовет рекомендовал строительной компании «Строймонтаж» снизить высоту жилого комплекса «Монблан» на Большом Сампсониевском пр-те с 70 до 42 м. Но компании удалось тогда доказать, что она согласовала высоту «Монблана» в 2003 году – до принятия временного высотного регламента, который ограничивал здания в этом районе 42 м. А некоторые проекты все же одобряются городом, несмотря на превышение действующего высотного регламента. Например, в конце июля градсовет одобрил архитектурный проект «Невской Ратуши». Ее доминантой должен стать купол высотой 55 м, тогда как регламент ограничивает высотность зданий в этом районе 42 м. Девелоперы в неофициальных беседах высказывают предположения, что на такие поблажки для этого проекта Смольный решил пойти из-за того, что треть площадей комплекса займет городская администрация.
По мнению экспертов, Смольный сам способствовал возникновению спорных ситуаций. В городе нет максимально прозрачной и единой для всех участников рынка процедуры согласования проектов высотного строительства, которая бы одинаково регулировала проекты любых масштабов. До весны этого года в Петербурге действовал временный высотный регламент. Но в апреле вступил в силу новый проект временного регламента. В частности, он ограничивает высоту застройки в районе «Охта-центра» 80 м.
Пока чиновники уверяют, что окончательного решения о строительстве высотки не принято.
В конце этого или в начале следующего года в Петербурге появится окончательный высотный регламент. Его должны принять в рамках новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ).
Председатель КГА Александр Викторов заявил в августе, что надеется на то, что ПЗЗ примут до конца года. Правила по кварталам будут прописывать планировку территорий, назначение зданий в данном квартале и т. д. Кроме того, в ПЗЗ будет четко оговариваться высотность зданий для определенных районов, обещает г-н Вахмистров. Из наиболее близких к центру кварталов, где будет разрешено высотное строительство, он выделяет намывные территории Васильевского острова – там можно будет построить ряд небоскребов. Впрочем, в ПЗЗ можно будет внести изменения, обещает вице-губернатор. Для этого нужно будет убедить градсовет в их необходимости.
Эксперты отмечают, что это значительно усиливает роль градсовета. Из консультативного органа он превращается в едва ли не самую важную инстанцию по согласованию крупных девелоперских проектов. Это подтверждают и слова г-на Вахмистрова о том, что город примет любое решение градсовета по поводу здания биржи.
Впрочем, контроль над градсоветом все же находится в руках у Смольного. Это показывают решения, которые принимает этот орган, – они всегда соответствуют позиции города. Так что девелоперам, которые хотят строить в Петербурге не только в ширину, но и в высоту, нужно в первую очередь заручиться поддержкой города. А еще лучше взять его в долю, как это было сделано в проекте «Невская Ратуша» .
Что дозволено «Газпрому»…
Петербургским небоскребом номер один (во всех смыслах этого слова) предстоит стать комплексу «Охта-центр», который расположится напротив Смольного на Малой Охте. В башне высотой почти 400 метров разместятся офисы дочерних компаний «Газпрома». Это самый масштабный девелоперский проект в истории строительного рынка Санкт-Петербурга. Его стоимость – $60 млрд. Офисы «Газпрома» и его дочерних структур, по проекту «Охта-центра», который был одобрен градсоветом, займут 16% всей площади комплекса, 35% будет отведено под общественные функции, остальные 49% – под бизнес-центры. 51% комплекса будет принадлежать «Газпрому», 49% – городу.
Проект английского архитектурного бюро RMJM London, известного по строительству 450-метрового небоскреба в Дохе (Катар), стал причиной жарких споров в архитектурных и общественных кругах Петербурга. Недовольные горожане прозвали комплекс «кукурузиной» и «початком». Для проведения общественных слушаний по проекту пришлось даже привлечь ОМОН, а главный архитектор «Охта-центра» Филипп Никандров был исключен из Союза архитекторов Петербурга.
Впрочем, не все эксперты относятся к проекту негативно. Многие считают, что Охта заслуживает доминанты, которая всколыхнет развитие этого района. К этому же мнению склоняется и губернатор Петербурга Валентина Матвиенко, заявившая 7 июля в эфире «Эха Москвы», что комплекс находится вне границ охранной зоны, поэтому строительство там небоскреба совершено законно. Архитектор Филипп Никандров отмечает: все шесть участников архитектурного конкурса сошлись во мнении, что на этом месте необходима высотная доминанты.
По его словам, она будет удалена от «золотого треугольника» примерно на 5 км. «Из исторического центра Петербурга башню будет либо не видно, либо она будет второстепенной доминантой. Например, со Стрелки Васильевского острова она будет выглядеть в 2,1 раза меньше, чем шпиль Петропавловской крепости», – утверждает архитектор. Такого же мнения придерживается и вице-губернатор Александр Вахмистров.
Биржу заметили сверху
Несмотря на то что Смольный принципиально разрешил строительство в городе небоскребов, некоторые девелоперы не смогли сдать свои объекты именно из-за их высоты. Главный скандал лета связан со строительством здания биржи «Санкт-Петербург».
На Большом проспекте Васильевского острова реализовано два проекта, сдача которых была запланирована на этот год: здание биржи и два жилых дома комплекса «Финансист». Но сдать их пока не получается. В июле Градостроительный совет при поддержке вице-губернатора Александра Вахмистрова раскритиковал их архитектурные решения. По мнению Смольного, дома испортили панораму Стрелки Васильевского острова. В итоге губернатор Валентина Матвиенко впервые в практике городского строительства поручила чиновникам ликвидировать лишние метры. «Ситуация с биржей «Санкт-Петербург» и «Финансистом» не имеет ничего общего с «Охта-центром». Эти комплексы являются градостроительной ошибкой, которую мы признаем и должны исправить, чего нельзя сказать о высотке на Охте», – заявил г-н Вахмистров. Г-н Никандров также отмечает, что проектировщики «Охта-центра» изначально планировали строительство архитектурной доминанты, а строители зданий на Большом проспекте В.О. просто просчитались с размером. «Эти дома как бы перенесены в чуждую им архитектурную среду из районов с другой высотой застройки», – считает Филипп Никандров.
Здание биржи было предложено укоротить на 10–13 м. Вячеслав Заренков, президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ», выступающего генподрядчиком и инвестором проекта, подсчитал, что понижение здания биржи на два этажа будет стоить около 8 млн евро, а из-за сокращения площадей его владельцы – биржа «Санкт-Петербург» совместно с «ЛенСпецСМУ» – недополучат еще 4–5 млн евро.
Примечательно, что, перед тем как приступить к строительству в 2004 году, застройщики получили все необходимые согласования с КГИОП и КГА. Тогда правительство города разрешило построить башни высотой 60 м. И лишь летом этого года, на момент официального открытия биржи, выяснилось, что здание не принято госкомиссией. А его высота (67,66 м), как утверждал руководитель службы государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга Александр Орт, на 3,68 м превышает высотную отметку проекта.
Руководство биржи «Санкт-Петербург» настаивало, что не будет сносить верхние этажи, и даже было готово обратиться в суд. Но в конце концов строители представили на заседание градсовета четыре варианта понижения высоты здания. Впрочем, ни один из них не был одобрен. Председатель КГА Александр Викторов назвал их «лукавыми», он заявил, что проекты сделаны наспех, видимо, под давлением заказчика. Затем Смольный и вовсе уклонился от прямого участия в решении этой проблемы, отдав его на усмотрение градсовета. При этом г-н Вахмистров заявил, что город согласится с любым решением, которое примет градсовет. В результате 8 августа собрание петербургских архитекторов и чиновников решило понизить высоту биржи на 13 м.
Эмоции и последствия
«Отклонение от проекта составляет всего 3 м, почему мы должны сносить 13 м?» – негодует Петр Майоров, генеральный директор дочерней структуры «ЛенспецСМУ», которая выступает заказчиком проекта. «Площадь двух верхних технических этажей составляет более 3 тыс. кв. м, работы по их разборке и переносу инфраструктуры могут занять около года», – говорит главный архитектор компании-проектировщика «Торгпроект» Дмитрий Ловкачев.
Эксперты советуют строительной компании не ссориться с городом. Партнер юрфирмы «Дювернуа Лигал в ассоциации с Denton Wilde Sapte» Егор Носков отмечает, что «ЛенСпецСМУ» – крупная строительная компания, которая собирается и дальше работать в Петербурге. В такой ситуации начинать открытый конфликт с городом, даже чтобы избежать нескольких неприятных для себя последствий, было бы неправильно.
Однако архитектурный критик Людмила Лихачева отмечает, что понижение биржи не спасет панораму на Стрелку Васильевского острова. В этом случае ее будут портить верхние этажи «Финансиста». А понизить его уже очень сложно – проект этого здания был выполнен без отклонений от согласованного профильными комитетами Смольного документа. К тому же квартиры на верхних этажах уже выкуплены дольщиками.
В ситуации угрозы понижения этого дома жильцам не оставалось ничего другого, как пойти на конфликт. Они написали открытое письмо президенту России Дмитрию Медведеву и премьер-министру Владимиру Путину. В нем они грозят довести дело до суда, напоминая, что здание и участок под ним являются собственностью жильцов. «В настоящее время дом фактически построен, зарегистрировано около 180 договоров долевого участия, в том числе на 12 квартир на 17-м и 18-м этажах (которые и собираются демонтировать), – пишут дольщики. – Чиновники, выдавшие все разрешения, решили «взять свои слова обратно», совсем забыв, что снос этажей не может быть произведен без согласия дольщиков как залогодержателей». Юристы отмечают, что, если дело дойдет до суда, у дольщиков хорошие шансы отстоять свое жилье. В случае сноса двух верхних этажей они могут не только потребовать деньги за квартиры обратно, но и подать иски о возмещении ущерба. Ответчиком им логично выбрать застройщика, который должен будет доказать, что не нарушал градостроительных правил, говорит г-н Носков. Застройщик, в свою очередь, может привлечь в качестве соответчика или третьего лица администрацию города, прогнозирует он.
Скорее всего, перспектива долгих судебных разбирательств остудила пыл чиновников. Г-н Вахмистров заявляет, что сейчас вопрос понижения «Финансиста» детально не рассматривается. По его словам, он портит панораму Стрелки Васильевского острова не так сильно, как биржа. «Возможно, главной проблемой биржи является даже не высота, а архитектурное и цветовое решение – крыша копирует контуры исторического здания биржи, и копирует не очень удачно», – рассуждает вице-губернатор.
Временные регламенты
Проблемы с превышением высотности зданий возникали и у других девелоперов. В мае 2006 года градсовет рекомендовал строительной компании «Строймонтаж» снизить высоту жилого комплекса «Монблан» на Большом Сампсониевском пр-те с 70 до 42 м. Но компании удалось тогда доказать, что она согласовала высоту «Монблана» в 2003 году – до принятия временного высотного регламента, который ограничивал здания в этом районе 42 м. А некоторые проекты все же одобряются городом, несмотря на превышение действующего высотного регламента. Например, в конце июля градсовет одобрил архитектурный проект «Невской Ратуши». Ее доминантой должен стать купол высотой 55 м, тогда как регламент ограничивает высотность зданий в этом районе 42 м. Девелоперы в неофициальных беседах высказывают предположения, что на такие поблажки для этого проекта Смольный решил пойти из-за того, что треть площадей комплекса займет городская администрация.
По мнению экспертов, Смольный сам способствовал возникновению спорных ситуаций. В городе нет максимально прозрачной и единой для всех участников рынка процедуры согласования проектов высотного строительства, которая бы одинаково регулировала проекты любых масштабов. До весны этого года в Петербурге действовал временный высотный регламент. Но в апреле вступил в силу новый проект временного регламента. В частности, он ограничивает высоту застройки в районе «Охта-центра» 80 м.
Пока чиновники уверяют, что окончательного решения о строительстве высотки не принято.
В конце этого или в начале следующего года в Петербурге появится окончательный высотный регламент. Его должны принять в рамках новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ).
Председатель КГА Александр Викторов заявил в августе, что надеется на то, что ПЗЗ примут до конца года. Правила по кварталам будут прописывать планировку территорий, назначение зданий в данном квартале и т. д. Кроме того, в ПЗЗ будет четко оговариваться высотность зданий для определенных районов, обещает г-н Вахмистров. Из наиболее близких к центру кварталов, где будет разрешено высотное строительство, он выделяет намывные территории Васильевского острова – там можно будет построить ряд небоскребов. Впрочем, в ПЗЗ можно будет внести изменения, обещает вице-губернатор. Для этого нужно будет убедить градсовет в их необходимости.
Эксперты отмечают, что это значительно усиливает роль градсовета. Из консультативного органа он превращается в едва ли не самую важную инстанцию по согласованию крупных девелоперских проектов. Это подтверждают и слова г-на Вахмистрова о том, что город примет любое решение градсовета по поводу здания биржи.
Впрочем, контроль над градсоветом все же находится в руках у Смольного. Это показывают решения, которые принимает этот орган, – они всегда соответствуют позиции города. Так что девелоперам, которые хотят строить в Петербурге не только в ширину, но и в высоту, нужно в первую очередь заручиться поддержкой города. А еще лучше взять его в долю, как это было сделано в проекте «Невская Ратуша» .
Назад
Загрузка...