Многофункциональный остров

Администрация города в течение 15 лет вела переговоры с Минобороны о выводе военных с острова-памятника и передаче закрытой военной зоны в цент­ре Петербурга городу. В декабре 2004 года губернатор Валентина Матвиенко и министр обороны Сергей Иванов торжественно подписали «Протокол совместного выездного совещания о высвобождении и дальнейшем использовании территории острова». За несколько дней до этого исторические здания Новой Голландии успели пострадать от пожара, что только ускорило решение вопроса.

Архитектурный сериал

История возрождения острова началась в 1997 году, когда художественный руководитель Мариинского театра Валерий Гергиев предложил правительству РФ одновременно реконструировать два соседних объекта – здание Мариинки и архитектурный комплекс Новой Голландии (расположенной в квартале от театра). Именно на острове маэстро рассчитывал разместить вторую сцену своего театра.

В январе 2002 года Госстрой России во главе с Анваром Шаму­зафаровым провел тендер на выполнение архитектурно-градо­строительной и финансово-эконо­мической концепции реконст­рукции Мариинки и Новой Гол­ландии. Он стал первым в череде инвестиционно-архитектурных конкурсов, которые впоследствии активно начала проводить администрация Валентины Матвиенко. В конкурсе Госстроя формально победили два участника – петербургское ЗАО «Российская финансовая коллегия» (РФК) с проектом архитектора Олега Романова и американская девелоперская корпорация супругов Фредерика и Лори Смит в тандеме с известным во всем мире архитектором Эриком Оуэном Моссом (Eric Owen Moss). Деконструктивист Эрик Мосс был очевидным фаворитом Валерия Гергиева и Анвара Шамузафарова. Еще в конце 2004 года он рассказывал в прессе, что собирается построить на территории острова «стеклянный куб, который будет взлетать над водой». Столь авангардный подход к реконструкции исторического центра города вызвал скандал среди архитектурной общественности, которую поддержала администрация губернатора Владимира Яковлева. Городские власти назвали проект «неприемлемым изначально» и «нарушающим требования по сохранению исторического центра города». В итоге в 2003 году был проведен отдельный международный конкурс по созданию новой сцены Мариинского театра на месте предназначенного к сносу Дворца культуры им. Первой Пятилетки, в котором победил не менее авангардный проект французского архитектора Доминика Перро.

Очередь Новой Голландии наступила значительно позже. По условиям конкурса, организованного ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», на территории острова решили разместить «многофункциональный комплекс с оригинальным архитектурным решением, включающим ансамбль исторического памятника». Общий объем инвестиций должен был составить около $300 млн. Инвестдоговор предусматривал право аренды острова на 99 лет. Объекты недвижимости, созданные инвестором (за исключением инженерной инфраструктуры, переходящей в собственность города, и федеральных памятников), переходили в собственность победителя. Обязательное условие – строительство Дворца фестивалей площадью не менее 10 тыс. кв. м, который перейдет в собственность Российской Федерации. Дворец передается инвестору в аренду, а Мариинский театр получает преимущественное право его использования для своих мероприятий. Условия предусматривали сохранение пяти федеральных памятников, а также набережных Адмиралтейского и Крюкова каналов и старых деревьев ценных пород.

Московско-английский тандем

Интерес к Новой Голландии проявляли 11 компаний, из которых принять участие в конкурсе в итоге решили три. ООО «Эн-Эйч-Ай Групп», созданное акционерами шведской RURIC AB, привлекло голландского архитектора Эрика Ван Эгераата. Он придумал проект в «голландском» стиле – с небольшими домиками, доминантой в виде спирали и амфитеатром, преобразованным из здания тюрьмы. ООО «Стройхолдинг» немецкого девелопера Schlaich Bergermann und Partner (SBP) Gmbh пригласило его соотечественников – бюро «Энгель и Циммерманн» (KSP Engel and Zimmerman). Они предложили наиболее консервативный проект – при помощи современных технологий закопать под остров шестиэтажный паркинг.

В итоге в феврале 2006 года победило ООО «СТ Новая Голландия» (входит в московский холдинг) с проектом своего постоянного парт-нера – звезды современной мировой архитектуры сэра Нормана Фостера. Вместе они реализуют проекты не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и, например, в Ханты-Мансийске.

Норман Фостер предложил построить Дворец фестивалей с концертным залом на 2 тыс. мест в центре острова в виде «полупрозрачного звездолета», перекрыть стеклянным куполом здание тюрьмы (где будет размещен камерный зал на 400 мест и музей Новой Голландии), а Галерный ковш украсить открытым амфитеатром на 3,5 тыс. человек. В центре водоема будет оборудована плавучая сцена. В рамках проекта предстоит отреставрировать старые здания по проекту «Архитектурно-строительной мастерской Михайлова» (АСМ).

Вся территория острова должна стать сплошной пешеходной зоной. При этом в ходе дальнейшего проектирования Норман Фостер убрал ранее предусмотренные мосты со стороны Мойки – чтобы «сохранить загадку Новой Голландии как острова», а Дворец фестивалей превратил в подобие деревянного остова корабля, с которым будет связано пространство амфитеатра вокруг исторического «ковша». Будущие здания архитектор намеревался выкрасить в коричневато-зеленый цвет, однако градсовет порекомендовал красно-коричневый. Больше всего проблем, по признанию архитектора, его мастерской доставили кровли складов Новой Голландии, где пришлось замаскировать мансардные окна, не понравившиеся тогдашнему главе Росохранкультуры Борису Боярскову. Маскировка, в свою очередь, не понравилась градостроительному совету. Однако в целом градсовет отнесся к проекту г-на Фостера благосклонно. А в марте 2007 года концепция развития территории Новой Голландии получила первый приз в категории Retail & Leisure (коммерческая и развлекательная недвижимость) на выставке инвестиционных проектов MIPIM-2007. Эксперты сочли проект архитектурного бюро Нормана Фостера более прогрессивным, чем другие представленные в Каннах масштабные проекты Санкт-Петербурга.

Потери и риски

Согласно высотному регламенту предельная высота фасадов Новой Голландии – 23 м, внутриквартальной застройки – 28 м. Предложение автора проекта построить Дворец фестивалей высотой 46 м было отклонено, по обнародованной информации его стеклянная крыша все же дотянет до верхней отметки 31 м. На данный момент большинство старых зданий, за исключением тех, которые разбирать запретили, уже снесено. Застройщики обещают, что прочность конструкций и безопасность подземных сооружений обеспечит стена в грунте глубиной до 30 м и длиной 120–150 м. Она пройдет вдоль Адмиралтейского канала в 7–8 м от исторических построек. Эти корпуса будут пересажены на новые сваи, и, как обещано, подземное строительство их не затронет. Для транспорта предусмотрены подземные тоннели со стороны Конногвардейского бульвара, мосты же будут пешеходными.

Историко-культурную экспертизу проводил НИИ «Спецпроект­реставрация». «Практического значения проведенная нами экспертиза не имела», – публично заявлял Михаил Мильчик, замдиректора НИИ, член Федерального совета по сохранению культурного наследия Минкультуры. По его словам, пространство ансамбля будет существенно деформировано – памятники превратятся в обрамление Дворца фестивалей. Три здания, которые Институт рекомендовал оставить: комендантский дом, опытовый бассейн с лабораторией и здание радиостанции, – по разрешению КГИОП будут снесены.

Новые перспективы Новой Голландии

В реконструкцию острова на старте планировалось вложить около $320 млн. Но коммерческая сторона проекта в подробностях до сих пор не обнародована. Известно, что на общей площади 190 тыс. кв. м кроме театрально-музейных объектов разместятся офисы, магазины, три отеля, а также 9 тыс. кв. м жилья. Отели и офисы будут построены вдоль Адмиралтейского канала, частично под торгово-офисные функции используют интерьеры исторических складских помещений. Предполагалось, что реконструкция завершится к 2010 году, однако уже сегодня очевидно, что эти сроки невыполнимы. По согласованному с властями графику поэтапной реализации проекта Главгосэкспертиза РФ должна была утвердить его проектную документацию не позже 30 июля 2008 года, однако проект поступил в это ведомство лишь весной и положительного заключения пока не получил. Поэтому пока подрядчики сосредоточены на подземной части проекта. В качестве подрядчика подземных работ привлечена французская компания «Солетаншстрой».

Как сообщил СRE вице-губернатор Юрий Молчанов, инвесторы Новой Голландии уже обратились в Смольный с просьбой увеличить срок реализации проекта до 2012 года. «Исполнителям проекта приходится преодолевать серьезные трудности, в том числе связанные с геологическими условиями, но реализация проекта продвигается хорошими темпами. В проект инвестировано уже около $70 млн и, по оценке инвесторов, его общая стоимость возрастет до $1 млрд», – отметил г-н Молчанов. «Инвестор добросовестно проделал серьезную работу в подземной части, например, под исторические здания были заведены сваи, что обезопасило памятники по передовой, щадящей и дорогостоящей технологии. Перед тем как перейти к видимой части проекта, инвестор хочет получить гарантии того, что в случае опоздания по срокам он не будет отстранен от проекта. Это желание, как и предложения по изменению сроков, объективно обосновано», – уточнил Максим Соколов, председатель комитета по инвестициям и стратегическим проектам Смольного. По его словам, после того как городское правительство примет решение по этому вопросу, новый график реализации проекта должен быть согласован с федеральными ведомствами.

«Во всем виноваты питерские грунты»

Отметим, что изначально условия конкурса предусматривали сдачу объекта не позже 2013 года, однако Шалва Чигиринский пообещал выполнить работу быстрее (назывался 2009 год). «Мы рассчитывали завершить реконструкцию раньше, но во всем виноваты питерские грунты. Чтобы грунт не поплыл, пришлось сначала построить в нем экспериментальную стену глубиной 32 м. По результатам эксперимента мы уже строим в грунте реальную стену, на это, вероятно, уйдет еще год. При этом ни мы, ни петербургские власти не заинтересованы в том, чтобы торопиться с подземной частью – никому не нужны проблемы, которые уже возникли в ряде проектов (в частности – со строительством «Мариинки-2»)», – объясняет г-н Чигиринский.

По его словам, объем инвестиций в проект вырастет не менее чем в 2,5 раза и, по сегодняшней оценке, составит $800 млн. На окупаемость проекта г-н Чигиринский смотрит оптимистичнее, чем чиновники и участники рынка. По мнению г-на Молчанова, окупаемость такого проекта «тяжелая», и он является для инвестора «имиджевым». Такой же точки зрения придерживались и эксперты еще в момент объявления конкурса: в частности, директор департамента оценки и аналитических исследований ГК «Бекар» Игорь Лучков отмечал, что «вопрос о доходности не ставится во главу угла для комплексного развития территорий в центре города». «Это не проект создания очередного многофункционального комплекса. Его уникальность состоит в том, что «Новая Голландия» будет многофункциональным культурным центром, практически лишенным коммерческих функций», – заверял в свое время журналистов управляющий проектом Сергей Сусин.

Однако глава «СТ Девелопмент» настаивает, что проект «выгодный», ссылаясь на то, что «цены на жилье в Петербурге с момента старта проекта выросли в 8 раз, а на гостиницы – в 10 раз». По мнению участников рынка, еще одним фактором риска для многочисленных проектов г-на Чигиринского может быть потеря инвестконтракта на реконструкцию гостиницы «Россия» в Москве – из-за того, что Высший арбитражный суд признал конкурс, выигранный «СТ Девелопмент» в 2004 году, недействительным. Однако Шалва Чигиринский уверен, что с проектом реконструкции «России» «все будет хорошо»: компания может сохранить свое участие в проекте в качестве инвестора, привлеченного правительством Москвы по иной юридической схеме. Он отмечает, что «концепции реконструкции Новой Голландии и «России» одинаковые – разница лишь в том, что площадь застройки у московского проекта в два раза больше».