Билл Лейн: «15% доходности и выше»

– С чего началась ваша российская страница биографии и как вы оцениваете деятельность Alfa Capital Partners?

– Впервые я посетил Россию в 1986 году, будучи студентом, а в 1992-м уже начал работать в вашей стране. Начинал свою деятельность в одной из самых первых компаний по продаже недвижимости. Изобретательностью мы тогда не отличались, и я назвал эту компанию «Первая российская недвижимость». Затем продолжил работу в этой области и с двумя партнерами основал компанию Noble Gibbons. В то время в Москве было несколько других групп, задействованных в этой же сфере деятельности. Некоторые из тех людей все еще работают с недвижимостью – Майкл Ланге, Мишель Паскалис, Престон Хаскелл, Олег Мышкин, Паркер Хадсон, Марк Стайлс, Сергей Рябокобылко и другие. Наши офисы размещались в обыкновенных квартирах на Тверской улице, и занимались мы всеми видами недвижимости. Это было в 1994 году. Затем каждый из нас стал налаживать партнерские связи с международными компаниями, такими как CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и др. И из квартир мы переехали в настоящие офисы. Мы развивали свой бизнес так же, как наши коллеги и друзья на рынке. Нам удалось выстоять во время кризиса в 1998 году. В 2004 году мы решили продать часть бизнеса «Альфе» и позднее вместе с ней продали весь бизнес компании CB Richard Ellis. После чего я присоединился к Alfa Capital Partners, чтобы в последующем основать фонд Marbleton, специализирующийся на инвестициях в недвижимость.

– Какова общая стратегия и долгосрочные планы развития вашего фонда?

– Наш фонд достаточно гибок для осуществления инвестиций в различные сегменты недвижимости. Обычно мы вкладываем в офисы и ритейл, реже в складские и гостиничные проекты. Нам также интересна качественная жилая недвижимость. Сегодня инвесторам в России приходится иметь дело с заоблачными ценами и постоянно растущей арендной платой. Не менее остро в последнее время стоит проблема с банковскими кредитами, что заставляет многих девелоперов обращаться к таким фондам, как наш. Инвестиционная привлекательность того или иного проекта в значительной степени зависит от опыта наших потенциальных партнеров и стадии, на которой находится проект. Приемлемая для нашего фонда средняя норма девелоперской доходности составляет 15% и выше. Мы не видим смысла рассматривать проекты, дающие менее 10% доходности (к примеру, в той же складской недвижимости).

На сегодняшний день арендные ставки в Москве – одни из самых высоких в мире. Для нас ключевым моментом при инвестировании в тот или иной проект является согласование с партнером арендных ставок на длительный период.

В общих чертах стратегия нашей компании заключается в том, чтобы извлечь из конкретного проекта максимальную выгоду. Мы начинаем рассматривать его инвестиционную составляющую только после получения разрешения на строительство. Поэтому обычно используем заемный капитал именно под строительство. Сейчас стало значительно труднее кредитовать проекты из-за ужесточения кредитной политики банками, большинство из которых становится все более консервативными. Поэтому мы начинаем заниматься вопросами привлечения заемного финансирования уже на самых ранних стадиях проекта. В существующих сегодня рыночных условиях заемщик должен быть очень изобретательным, чтобы избежать рисков, связанных с кредитованием. Иногда приходится предлагать банку акции заемщика в качестве гарантии. Мы полагаемся на качество наших проектов, а также на наши взаимоотношения с банками для привлечения кредитов на выгодных условиях.

– Каково общее количество реализуемых вами проектов на данный момент?

– На сегодняшний день мы инвестировали в четыре объекта в сегментах офисной, торговой и жилой недвижимости. Мы также участвуем в ряде девелоперских проектов, а основными рынками являются Москва, Санкт-Петербург и Киев, но мы также уверены в том, что и за пределами этих рынков, особенно в региональных российских городах, существуют интересные инвестиционные возможности.

Наш фонд недвижимости – это совместный проект Alfa Capital Partners и JER Partners (американская частная инвестиционная группа, которая активно работает с недвижимостью в США, Европе и Южной Америке). Здесь, в России, они искали надежного партнера, мы же в свою очередь искали признанного и опытного международного игрока. В результате мы стали партнерами, уставный капитал нашего фонда составляет $321 млн., а вместе с заемными средствами – почти $1 млрд. Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) является нашим ключевым инвестором. В числе инвесторов нашего фонда также Международная финансовая корпорация (IFC), а также американские и европейские пенсионные и университетские фонды. Alfa Capital Partners – это закрытый (на 7 лет) частный инвестиционный фонд, который инвестирует как в готовые проекты, так и в проекты, находящиеся на стадии девелопмента. Мы в большей степени фокусируемся на добавленной стоимости и девелопменте, нежели на получении основного дохода. Инвестор в российскую недвижимость сталкивается с чрезвычайно высокими арендными ставками и снизившимися за последние годы ставками доходности. В долгосрочной перспективе ставки стабилизируются, а в некоторых случаях даже начнут снижаться. Процесс снижения сейчас уже отмечается в Европе и начинает прослеживаться в России. Для любой компании нежелателен рост ставок капитализации, когда наступает время продавать здание с завышенными арендными ставками.

Один из заявленных нами объектов – совместный проект с компанией Storm Properties по застройке территории в 110 тыс. кв. м (офисный парк на Калужском шоссе, известный как «К2»). Многие крупные арендаторы сейчас стремятся переехать из центра города в более отдаленные районы, где их арендная плата составляла бы четвертую часть от той, которую они вынуждены платить за помещения в центре Москвы. Совместно с Storm Properties мы строим первоклассный пригородный офисный парк, похожий на те, которые строятся в пригородах крупнейших городов мира. Это прекрасно оборудованное место со всевозможными удобствами и огромным паркингом для автомобилей.

– Соотношение долей партнеров по совместному проекту обычно 50/50 или это непринципиально для вас?

– Все зависит от конкретного проекта. Обычно мы не соглашаемся на миноритарные позиции, поскольку наш фонд – это партнер, принимающий самое активное участие в совместном предприятии. Структура 50/50 предполагает наличие равных прав при принятии управленческих решений. Если доля одного из партнеров по совместному предприятию больше или меньше, то все нюансы управления проектом и право вето на принятие ключевых решений обсуждается отдельно. Такова суть любого совместного проекта.

– Какое количество проектов компания Alfa Capital Partners намерена реализовать, скажем, в течение пяти ближайших лет?

– Обычно мы инвестируем около $50 млн. в каждый наш проект. Итого: имея уставный капитал в размере $321 млн., мы рассчитываем на общее количество в 6–8 инвестиционных проектов. Некоторые наши проекты будут включать в себя инвестиции в отдельные здания, в то время как другие объединят несколько объектов недвижимости средней площади.

– Какие страны бывшего СССР находятся в сфере ваших интересов на сегодняшний день?

– Я полагаю, что на Украине есть ряд интересных инвестиционных возможностей. В настоящий момент мы не рассматриваем Казахстан ввиду сложной экономической ситуации в этой стране, однако уверены, что и там имеются потенциально интересные проекты. Ключевыми рынками на сегодня являются Москва, Санкт-Петербург, Киев и региональные города России.

– Россия – это последняя в мире страна, где в ближайшем будущем можно ожидать снижения цен на недвижимость?

– Изначально кредитный кризис не повлиял на Россию в таком масштабе, как на другие рынки. В основном это произошло из-за недостаточной сбалансированности российского рынка недвижимости при его фундаментальной прочности. Но сейчас влияние этого кризиса прослеживается довольно четко. Плюс геополитическая ситуация, связанная в первую очередь с Грузией, не может не играть свою роль. Развитие рынка недвижимости происходит циклично. Один из таких циклов уже имел место 10 лет назад, когда в 1998 году произошли девальвация рубля и дефолт. Таким же образом повторяются и другие циклы. Ставки аренды не могут расти вечно, и в конечном счете предложение приходит в соответствие со спросом. С моей точки зрения, российский рынок недвижимости уникален тем, что до недавнего времени в нем практически не было высококачественных объектов недвижимости. Сейчас рынок постепенно насыщается и наверстывает упущенное, вызывая ажиотажный спрос со стороны как международных, так и отечественных арендаторов. Поэтому сравнение российского рынка с другими рынками недвижимости может быть очень относительным, хотя и, без сомнения, полезным. На него влияют многие факторы. Главная проблема – определить, на какой отметке прекратится рост ставок. Это повод для постоянных дискуссий.

– За последние 3 месяца кредитный кризис ощутимо ударил по России. В это же время произошел геополитический кризис: отношения России с остальным миром ухудшились по причине продолжающегося конфликта вокруг Грузии. Политические риски, связанные с Россией, сегодня гораздо выше, чем можно было предполагать несколько месяцев назад?

– Да, определенное влияние на рынок эта ситуация оказала. Хорошо уже то, что военные действия прекратились. Опять-таки это очень непростая ситуация, которая к тому же осложняется грядущими выборами в США и прочими факторами. Думаю, стороны понимают, что разрешить данную ситуацию в их же интересах. Мы очень внимательно отслеживаем все факторы, потенциально влияющие на инвестиционный климат рынка недвижимости. Мы не можем просто сидеть и ждать, пока все наладится. Если кто-то выберет подобную выжидательную стратегию, он попросту проиграет!

– Прямые инвестиционные фонды практически однотипны – одна и та же стратегия ведения бизнеса, схожие горизонты инвестирования (7–10 лет). Каких игроков рынка выделяет Alfa Capital Partners?

– Структура каждого фонда может быть стандартной. Однако все зависит от стратегии и от команды, которая эту стратегию внедряет. В России достаточно сильных инвестиционных компаний. Наш фонд уникален тем, что мы обладаем глубокими знаниями местного российского рынка. И при этом у нас сильна международная инвестиционная составляющая. Я думаю, мы привносим в партнерство оптимальный баланс отечественного и международного опыта. Наша компания находится на этом рынке постоянно – это не какой-нибудь «залетный» игрок. Если вы не вовлечены в эту деятельность постоянно, довольно трудно построить прочные долговременные партнерские отношения.

– Существует ли на рынке конкуренция между инвестиционными фондами?

– Да, иногда конкуренция имеет место. Однако мы стремимся акцентировать наше внимание на внерыночных проектах, которые обычно требуют не конкуренции, а скорее – взаимовыгодного сотрудничества. Хорошо, когда на рынке существуют и активно действуют другие фонды. Это лишний раз подтверждает наличие интересных инвестиционных возможностей на рынке. Мы ищем совместные проекты и часто приглашаем к сотрудничеству конкретный фонд. Или же, наоборот – в совместный проект нас приглашают для совместного инвестирования. Если мы видим потенциально интересный проект, который превышает наши инвестиционные возможности, мы обычно работаем совместно с другими инвесторами.

– В России сегодня господствует рынок предложения или рынок спроса?

– На мой взгляд, и то и другое. Мы получаем до 10 инвестиционных предложений в день. Сегодня налицо проблемы, связанные с бизнесом, у целого ряда компаний, а также случаи снижения цен, что говорит о том, что мы имеем дело рынком спроса. Однако лучшие возможности все же привлекают больше внимания, и с этих позиций можно говорить о рынке предложения. Мы видим разницу между тем, что есть сейчас, и тем, что было еще год назад. Определенно, на рынке возникают различные ситуации. Есть ряд интересных возможностей. Для многих девелоперов банковский кредит становится все большей проблемой. Некоторые из них увязли во множестве проектов в стадии развития при отсутствии средств на их завершение. Им приходится либо продавать часть своего уже имеющегося портфеля, либо привлекать другого партнера.

– Похоже, у нас появилась некая традиция расспрашивать о хобби. Например, Паркер Хадсон сейчас пишет свою третью книгу, некоторые прыгают с парашютом...

– Ну… я не пишу книги, как Паркер, по крайней мере пока. У меня прекрасная дочка, ей сейчас 10 месяцев, и, естественно, я посвящаю ей много времени. Обычно свое свободное время я провожу с семьей и с друзьями. У нас целая группа игроков в покер, и каждую неделю мы собираемся вместе. Я также люблю путешествовать и стараюсь не забывать о спорте.