Государство спасет девелоперов?

Девелоперы в условиях кризиса

Большинство аналитиков уверены в том, что сильнее всего от финансового кризиса пострадают российские девелоперские компании. По мнению рейтингового агентства Fitch Ratings, это объясняется большой долей краткосрочной задолженности по отношению к ликвидности девелоперских компаний, оттоком операционных денежных средств, ограниченными денежными средствами и отсутствием какого-либо существенного запаса кредитных средств.

«В период, когда государству приходится оказывать поддержку российским финансовым организациям, все больше вопросов вызывает способность и готовность отечественных банков, кроме самых крупных, поддерживать текущие уровни фондирования сектора недвижимости. Ведь риски ликвидности российских девелоперских компаний являются как никогда высокими», – считает Джулиан Краш, старший директор в аналитической группе Fitch Ratings по корпоративным эмитентам.

Причинами сегодняшней сложной финансовой ситуации аналитики также называют сильное расхождение у ряда девелоперов сроков долгосрочных и краткосрочных активов. Кроме того, недостаточный объем денежных средств приводит к тому, что в настоящее время российские девелоперы очень зависимы от решений внутренних и международных кредиторов рефинансировать или не рефинансировать их краткосрочную задолженность.

«Менеджмент некоторых российских компаний по девелопменту недвижимости исходил из того, что всегда можно будет относительно легко продать активы, а банки всегда будут готовы рефинансировать краткосрочные долговые обязательства. Но это уже не так. Общая нехватка фондирования может означать, что продажа активов в сфере недвижимости станет более сложной задачей, а также может подтолкнуть к более общему снижению цен на недвижимость, что потенциально способно привести к дальнейшему ухудшению отношения банковского сектора к кредитованию сектора недвижимости. Общей стратегией российских девелоперских компаний в области финансирования было увеличение средних сроков погашения долга за счет выхода на международные рынки капитала и привлечения синдицированных кредитов. Использование этих двух способов привлечения финансирования в настоящее время представляется сложным, и это усиливает воздействие дефицита средств на внутреннем банковском рынке», – отмечается в отчете Fitch Ratings.

В этих условиях многие девелоперские компании уже заявили о замораживании проектов, находящихся на стадии проектной документации. Среди них Mirax Group, «Интеко» (замораживает проекты на Украине), ГК «Пересвет», «Эвоком», «Система-Галс» и другие. Однако эти меры наряду с сокращением текущих расходов компаний, оптимизацией бизнес-процессов, частичным увольнением сотрудников пока не привели к желаемым результатам. Долги компаний увеличиваются, а сроки возврата задолженностей приближаются.

Так, например, чистый долг ГК «ПИК» за первое полугодие 2008 года увеличился до $1,32 млрд., причем до конца года компания должна из них погасить $867 млн. Кроме того, рейтинговое агентство Fitch Ratings уже пообещало понизить прогноз ГК со «стабильного» до «негативного», если до конца года «ПИК» не выполнит краткосрочные финансовые обязательства.

Долги увеличиваются и у других участников рынка недвижимости. Так по данным «Ренессанс Капитала», задолженность «Главмосстроя» за год увеличилась почти на 50% – с 24,86 млрд. до 37,1 млрд. руб., «Моспромстройматериалы» (входит в «Главстрой») – на 84%, с 7,68 млрд. до 14,15 млрд. руб., ДСК-1 – на 45%, с 22,66 млрд. до 32,97 млрд. руб., «Мосинжстрой» – на 65%, с 8 млрд. до 13,2 млрд. руб., «Система-Галс» за шесть месяцев – с $980 млн. до $1,2 млрд., AFI Development – с $332 млн. до $520 млн.

Государственные действия

В этих сложных для российской экономики условиях государство не осталось в стороне. За последние несколько недель правительство России провело ряд совещаний и встреч с представителями секторов экономики, которые сильнее всего могут пострадать от финансового кризиса. Среди них банковская и строительная отрасль, а также ритейл. Кроме того, правительством были приняты антикризисные меры (предоставление банкам субординированных кредитов на общую сумму до 950 млрд. руб. и выделение 175 млрд. руб. на покупку акций и облигаций на фондовом рынке). Эти меры, предусмотренные законом и принятые Госдумой РФ 10 октября сразу во втором и третьем чтениях, должны поддержать нашу экономику.

Так, например, президент России Дмитрий Медведев поддержал решение правительства выделить на поддержку российских банков 950 млрд. рублей. Эти средства будут предоставляться банкам в виде кредитов сроком на пять лет. Для Сбербанка установлен лимит в 500 млрд. руб., для ВТБ – 200 млрд. руб., Россельхозбанку – 25 млрд. руб. На остальные средства – 255 млрд. руб. на условиях софинансирования будут претендовать банки, имеющие кредитный рейтинг. Таких в России насчитывается 120.

Кроме того, в правительстве состоялось совещание с представителями ритейла. На нем присутствовали топ-менеджеры компаний X5 Retail Group N.V., «Магнита», «Дикси», «Седьмого континента», «Мосмарта», «Ленты», «Виктории» и других крупных ритейлеров. В ходе совещание правительство рекомендовало Сбербанку и ВТБ выдавать ритейлерам кредиты под 15–18% годовых. Какую поддержку получит тот или иной ритейлер, станет известно позже.

Также прошло совещание у первого вице-премьера РФ Игоря Шувалова с представителями строительной отрасли. На нем присутствовали министр экономического развития Эльвира Набиуллина, ее заместитель Станислав Воскресенский, заместитель министра регионального развития Сергей Круглик, руководитель фонда содействия жилищному строительству Александр Браверман, а также представители «Интеко», «Главстроя», СУ-155, ГК ПИК, «Реновастройгруп», «Баркли». Одно из решений этого совещания заключается в том, что власти готовы предоставить застройщикам, которые строят жилье эконом-класса, льготные кредиты под 16–18% годовых. До конца года правительство готово потратить на это 100 млрд. руб. На заседании у вице-премьера Игоря Шувалова ВТБ, Сбербанку, Газпромбанку были даны соответствующие рекомендации. Никто из присутствовавших на совещании не назвал общую сумму кредитов, которые могут выдать госбанки. Подробности принятых решений также не раскрывались.

Кого спасет государство

На сегодняшний день известно то, что государственную поддержку получат застройщики массового жилья. Государство выступит в роли оптового покупателя готовых квартир.

К примеру, Группа компаний «ПИК» заявила о планах до конца текущего года получить от продаж квартир в Москве и Московской области около $1 млрд. по сравнению с прибылью от продаж в $695 млн. за весь 2007 год. Причем, как стало известно, эти квартиры выкупят власти Москвы и Подмосковья для социальных программ.

С государственными заказами работают и другие застройщики жилья. Среди них СУ-155 (в 2008 году в портфеле компании из 1,4 млн. кв. м доля городского заказа составляет 50%), ДСК-1 (в текущем году планирует построить 1,2 млн. кв. м, из них 700 тыс. кв. м – заказ правительства Москвы), «Главстрой» (до конца года построит 716 тыс. кв. м, из которых на социальное жилье приходится 325 тыс. кв. м). По мнению участников рынка, эти компании более устойчивы в условиях мирового кризиса ликвидности, поскольку государственный заказ обеспечивает им гарантированный финансовый доход.

Однако интересным фактом является то, что раньше большинство девелоперов, работающих в сегменте элитной недвижимости, предпочитало не браться за государственный заказ. Сейчас же, в условиях кризиса, многие московские застройщики готовы строить социальное жилье. Однако войти в круг компаний, которые на протяжении многих лет работают с государственными заказами, очень непросто, да и практически невозможно.

Наряду с федеральной помощью московские власти заявили о намерении выделить $2 млрд. на поддержку застройщиков жилья. Главное условие – доля налоговых поступлений должна составлять 35% городского бюджета. С этой идеей выступил мэр Москвы Юрий Лужков.

О своей помощи девелоперам заявило и правительство Санкт-Петербурга. Власти Северной столицы рассказали о своей готовности выкупать участки у тех компаний, которые владеют землей, но не имеют финансовых средств для завершения проекта.

Несмотря на активные действия властей по поддержке застройщиков жилья, темпы ввода в России отстают от намеченных планов.

Так, с начала года до 1 октября было введено 33 млн. кв. м, до конца года при положительном развитии событий в эксплуатацию будет введено 62 млн. кв. м. По словам Сергея Круглика, сегодня остаются недостроенными около 78 млн. кв. м, из них только 21 млн. кв. м стопроцентно будут введены в строй. По данным Росстата, ранее было заявлено, что в 2008 году будет сдано 72 млн. кв. м по сравнению с введенными 60,99 млн. кв. м за 2007 год.

Скорректированные планы по вводу жилья также повлияли на то, что государство планирует выйти на строительный рынок в качестве покупателя. Однако стоит отметить, что конкретных реализованных антикризисных мер в строительной отрасли не было. «Сейчас ходит много разговоров о государственной поддержке, но конкретной и достоверной информации пока не было. Мне кажется это маловероятным. Однако хотелось бы верить, что финансовая помощь со стороны государства поддержит многих девелоперов столичного рынка недвижимости. Вероятнее всего, если финансовая помощь со стороны государства и будет, то она пойдет на поддержание застройщиков массового жилья, это будут объекты эконом-класса. Данное жилье наиболее подходит для социальных программ, да и проблемы долгостроя должны коснуться как можно меньше покупателей», – отметил Сергей Баранов, заместитель генерального директора ОАО «Пересвет-Девелопмент» (входит в ГК «Пересвет-Групп»).

Аналогичную точку зрения высказал директор по связям с общественностью «Главстроя» Иван Слепцов. «Варианты возможной поддержки рассматриваются. Это объяснимо, поскольку, с одной стороны, от динамики реализации девелоперских проектов в сфере жилищного строительства во многом зависят темпы реализации национального проекта «Доступное жилье», а с другой – инвестиционно-строительные проекты не могут реализовываться без фактически прекратившегося кредитования со стороны банков. Но решений пока никаких не принято», – считает г-н Слепцов.

Однако в государственной поддержке девелоперов участники видят и негативные моменты. «В текущей ситуации государственная поддержка, безусловно, необходима многим девелоперам, но данный процесс необходимо контролировать, дополнительное денежное вливание может привести к новому витку инфляции», – подчеркнул Сергей Баранов.

Помимо инфляции, по мнению участников рынков, стоит опасаться и увеличивающегося контроля в строительной отрасли со стороны государства. Да, сейчас государственная поддержка спасет некоторых девелоперов. Но есть опасение, что, выкупая у должников жилье, столичные власти в будущем фактически установят контроль над девелоперами.

«Какое-либо вмешательство со стороны государства может только навредить развитию бизнеса. В настоящий момент нам кажется более важным установление более прозрачных правил игры, в том числе получения земельных участков, упрощение процедуры согласования, получения разрешения на строительство и т. п. Все остальные проблемы, связанные непосредственно с развитием бизнеса, девелоперские компании могут решить самостоятельно», – отметил Иван Подкова, управляющий партнер компании «Панфилов Партнеры и Подкова».

Что касается девелоперов коммерческой недвижимости, то ни о каких конкретных мерах поддержки государство не заявляло.

Сегодня участники рынка недвижимости могут использовать несколько вариантов действий. «Девелопер может отдать за долги банку часть объектов, он может расплачиваться с подрядчиками будущими квадратными метрами. Девелопер может продать часть активов либо текущих проектов. Кроме того, он может уменьшить часть своих расходов за счет сокращения штата, заработной платы сотрудников, расходов на рекламу, социальных программ, праздничных мероприятий и т. д. и в результате погасить часть кредита. Данные меры помогут девелоперу решить текущие задачи, но вряд ли помогут в долгосрочной перспективе. В любом случае эти меры будут вынужденными для застройщиков и могут служить только для выхода из тяжелой ситуации», – подчеркнул Сергей Баранов.

«Думаю, что, безусловно, для многих девелоперских и инвестиционных компаний настали тяжелые времена», – заметил президент компании «Открытие-Недвижимость» Александр Вагин. – Для нас реальной поддержкой в данный момент станет направление fee-девелопмента». По словам г-на Вагина, fee-девелоперских компаний сегодня в России практически нет. Хотя в кризисной ситуации именно fee-девелопер может хеджировать интересы инвестора, выступив в качестве его стратегического партнера и взяв на себя функцию эксперта, менеджера и аналитика одновременно.