Коньково: зона высокой внутренней конкуренции

По общему мнению, этот проект сделает еще более востребованным кластер Коньково. Хотя и сейчас среди всех 94 московских кластеров, которые выделяют специалисты консалтинговой компании RRG, Коньково далеко не на последнем месте по престижности, даже несмотря на свое удаленное местоположение.

Кластер, молодеющий на глазах

Кластер Коньково расположен на территории 1732 га на юго-западе Москвы и ограничен крупными транспортными магистралями – Ленинским проспектом, ул. Профсоюзной и Обручева, Севастопольским проспектом и МКАД. Это один из самых густонаселенных (по последним данным, здесь проживает 313 383 человека) и густозастроенных районов, хотя немалую его часть занимает одна из крупнейших в столице «зеленых» зон – Тропаревский лесопарк. Его наличие во многом объясняет, почему Коньково популярен у потенциальных покупателей жилья. Квартиры в домах, расположенных рядом с парком, пользуются высоким спросом и ничуть не уступают спросу на традиционно востребованное жилье на ул. Профсоюзной или Ленинском проспекте. О престижности района говорит и такой показатель, как средний ежемесячный доход местных жителей: в Коньково он весьма высок – 32 тыс. руб. на человека. (Для сравнения: в кластере Измайловский средний доход – 23 тыс. руб., в Новокосино – 16 тыс. руб.)

Стандартный спальный район, как правило, характеризуется однородностью застройки. В этом смысле Коньково – вполне типичный московский «спальник», только достаточно молодой: год «рождения» многих здешних домов – 1980-й. Правда, за последние пять лет в кластере уже появилось более 50 новостроек общей площадью 1,3 млн. кв. м. В ближайшие три года должен быть осуществлен давно запланированный снос пятиэтажек в четырех микрорайонах Конькова – с 44 по 47; на освободившемся месте планируется возвести детский сад, школу, подземные гаражи на 1560 машино-мест, но главное – более 300 тыс. кв. м жилья, из которых около 60 тыс. кв. м будет передано городу под реализацию соцпрограмм. Словом, и без того нестарое Коньково молодеет на глазах: пока доля нового строительства составляет здесь 21% от общего жилого фонда, но через пять лет будет заметно больше.

24 против 1 – «полет нормальный»

По сути, границы Коньково – Ленинский проспект, ул. Профсоюзная и МКАД – являются и его основными транспортными магистралями. К тому же в кластере расположены сразу три станции метро – «Беляево», «Коньково» и «Теплый Стан», в пределах доступности находятся также «Юго-Западная» и «Калужская». Получается, что в распоряжении жителей Коньково сразу 2 ветки метрополитена и 3 мощные автомагистрали, что, по идее, должно делать путь до работы и обратно хотя бы вариативным. Но увы: сетования на загруженность столичной подземки уже стали общим местом, а Ленинский проспект и ул. Профсоюзная, хотя и уступают по части транспортной напряженности Ленинградскому, Варшавскому, Волгоградскому или ремонтирующемуся сейчас Мичуринскому проспекту, от идеала все равно далеки.

Как и в других окраинных кластерах, в Коньково станции метрополитена являются точками локализации крупных торговых объектов. Например, у станции «Коньково» расположен один из первых в Москве крытых рынков – «Ярмарка в «Коньково», в настоящее время представляющий собой крупный торговый комплекс (который, впрочем, нельзя отнести к современным и концептуальным). Значимым торговым объектом кластера является и торговый центр «Ашан Сити» (бывший ТЦ «Рамстор»), находящийся около станции «Беляево». Здесь же находится ТЦ «Ареал» – не очень масштабный, но крайне популярный у местных жителей.

Немало торговых объектов вплотную примыкает к внешним границам кластера – чего стоит одна только «Мега – Теплый стан». Наиболее значимые из объектов помельче опять-таки «привязаны» к метрополитену: так, около станции «Калужская» стоит ТРЦ «Калужский», около «Теплого Стана» – ТРЦ «Теплый стан» и ТЦ «Новоясеневский». Последний, расположенный на пересечении ул. Профсоюзной и Новоясеневского проспекта, известен также под названием «Принц Плаза», который открылся 2 октября. Общая площадь этого 8-уровневого комплекса превышает 115 тыс. кв. м, арендопригодная составляет 64 тыс. кв. м;

2 верхних уровня ТЦ занимает офисно-гостиничная часть, остальное – торговая, к тому же имеется подземная парковка на 600 машино-мест. Однако набор арендаторов в «Новоясеневском» можно назвать обычным.

Помимо торговых объектов активное развитие в Коньково получил сегмент офисной недвижимости. Достаточно вспомнить, что в кластере находится один из первых многофункциональных комплексов – построенный в 1992 году 22-этажный Park Place Moscow, в состав которого входят офисные и жилые помещения, а также многочисленные объекты инфраструктуры (фитнес-центр, магазины и т. д.). Кроме того, около станции метро «Калужская» реализован проект реконструкции бывшей фабрики «Кругозор» (ул. Обручева, 30/1) – фабрика преобразована в бизнес- центр класса В+ с одноименным названием. Общая площадь нового «Кругозора» составляет 59 тыс. кв. м, и среди прописавшихся в нем компаний – IBM, Volkswagen, Nike, Citybank и другие.

Стоит особо отметить, что кластер Коньково не граничит с крупными населенными пунктами Московской области. Поэтому здесь ситуация на рынке и жилой, и особенно коммерческой недвижимости несколько иная, чем, скажем, в примкадовом кластере Строгино, на который оказывает влияние расположенный неподалеку Красногорск, или в замкадовых кластерах Митино и Куркино, тесно соседствующих с «китами» Подмосковья – Красногорском и Химками. Наличие в непосредственной близости от «спального» района Москвы развитого города с большим числом жилых и коммерческих объектов, как правило, приводит к тому, что Подмосковье перетягивает одеяло на себя. А торгово-развлекательным или офисным центрам, расположенным на столичной территории, остается только обслуживать локальные потребности местных жителей, что, естественно, отражается на их масштабах и тормозит развитие сегментов в целом.

В Коньково же все немного иначе: конечно, конкуренция на здешнем рынке коммерческой недвижимости, и особенно в его торговом сегменте, высока – достаточно сказать, что сейчас в границах Коньково расположено 25 супермаркетов, представляющих сразу несколько крупных торговых сетей. На сегодняшний день ТРЦ существуют около всех станций метро и на магистралях. Поэтому каждый новый аналогичный объект будет вступать с ними в прямую конкуренцию. К тому же огромный вклад в «борьбу за покупателя» вносит уже упоминавшаяся «Мега – Теплый стан». Впрочем, Коньково – густонаселенная часть Москвы с «высокодоходным» населением. И в данном случае перспективным направлением развития торгового сегмента можно считать открытие магазинов шаговой доступности.

Одних уж нет, а других и не было

Если рассматривать сегменты коммерческой недвижимости Коньково по отдельности, то первое, что бросается в глаза, – заметное сокращение объема предложения в кластере. Так, по сравнению с I полугодием 2007 года объем торговых площадей «ужался» на 74% (!) – с 10,2 тыс. кв. м до 2,6 тыс. кв. м. Что отчасти объясняет 27% рост средней стоимости квадратного метра – этот показатель добрался в кластере до отметки $7865. В сегменте офисной недвижимости картина аналогичная, хотя показатели несколько скромнее: за тот же период объем офисного предложения сократился только на 34%, а средняя цена квадратного метра выросла всего на 5%, составив $4918.

Сделанный на основании приведенных цифр вывод, что коммерческая недвижимость Коньково пользуется спросом, безусловно, верен. Однако данные мониторинга консалтинговой компании RRG свидетельствуют, что падение объемов предложения обусловлено прежде всего меньшим, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, количеством помещений, представленных на рынке. По сути, в торговом сегменте в I полугодии 2008 года предлагалось на продажу всего 3 объекта – против 8 в I полугодии 2007 года. Правда, в офисном сегменте объем предложения в пересчете на количество объектов остался прежним – в I полугодии и нынешнего, и прошлого года на рынке присутствовало по 6 объектов, зато заметно сократился в метровом выражении – с 9,6 тыс. кв. м до 6,3 тыс. кв. м. Отдельного упоминания, конечно же, заслуживают предложения-рекордсмены. Так, в торговом сегменте лидером последнего полугодия является помещение стрит-ритейла на Профсоюзной ул. (площадью 396 кв. м, с 3 отдельными входами, большими витринами, расположенное на 1-й линии домов) – стоимость квадратного метра составила здесь $8838. Самое дорогое офисное помещение в I полугодии 2008 года предлагалось по цене $6850/кв. м – это были 2 пентхауса по 575 кв. м под прозрачным куполом, находящиеся в многофункциональном ЖК «Аркада Хаус» на ул. Островитянова, 4, и отлично подходящие для обустройства презентационного офиса или дизайн-студии. В свое время эти пентхаусы пытались позиционировать как жилые объекты, однако доступ к ним возможен только через общий подъезд, что и привело к их выходу на рынок офисной недвижимости.

А вот в сегменте помещений свободного назначения все происходило наоборот: физический объем рынка вырос на 78% – с 0,7 тыс. кв. м в I полугодии прошлого года до 1,3 тыс. кв. м в I полугодии нынешнего. При этом количество объектов осталось неизменным – 5, из чего нетрудно сделать вывод: за последнее время на коньковский рынок вышло сразу несколько ПСН большой площади. Что, правда, не заставило опуститься цены: рост стоимости квадратного метра ПСН по сравнению с I полугодием 2007 года составил более 13%, и в настоящее время средняя цена в этом сегменте составляет $6239/кв. м.

Одной из особенностей Коньково является то, что с 2006 года на продажу здесь не было выставлено ни одного производственно-складского помещения. Это еще раз подтверждает: в кластере практически отсутствует промышленность, и он имеет четко выраженную «спальную» направленность.

Ставки – вверх!

Взгляд на рынок аренды кластера позволяет заметить: ставки движутся вверх во всех сегментах и движутся весьма активно. Скажем, с начала года рост ставок на торговые площади составил более 50% и сейчас в среднем составляет $1138/ кв. м в год. Примерно так же (на 49%) выросли ставки на офисные площади – $1091/кв. м в год.

Как и в любом классическом спальном районе, в Коньково большую долю рынка торговых помещений, предлагаемых в аренду, занимают объекты, расположенные на первых этажах новостроек и жилых комплексов. Наиболее высокие ставки зафиксированы в зданиях, стоящих возле станций метро, а также на пересечении Ленинского проспекта и ул. Островитянова, где сдающиеся в аренду помещения также расположены на первых этажах новых домов и активно развивается формат стрит-ритейла. Та же тенденция наблюдается и в офисном сегменте: и здесь большая часть предложений – помещения, занимающие первые этажи.

В отличие от рынка продажи на рынке аренды кластера присутствуют предложения производственно-складского сегмента. В основном это помещения, находящиеся в реорганизуемых производственно-складских зонах Коньково. Правда, с начала года ставка аренды на ПСП упала на 12% и теперь составляет всего $355. Учитывая активное жилищное строительство в кластере, в будущем можно ожидать «вымывание» производственно-складских помещений из общего объема предложения. Что еще раз заставляет подчеркнуть: Коньково – востребованный московский «спальный» район. Наиболее активно развиваются жилой и торговый сегменты, в крупных жилмассивах и у станций метрополитена – то есть в местах генерации пассажиропотока – формируются «узловые точки», по мере роста объемов нового строительства растет и физический объем представленных на рынке помещений свободного назначения, а сегмент производственно-складских помещений медленно, но верно сходит на нет.