Выбьются ли грязи в князи?

Центры притяжения

В последние годы у россиян растет интерес к внутреннему туризму, однако в нашей стране пока недостаточно высокий уровень сервиса при довольно весомых ценах на услуги и практически полное отсутствие какой-либо инфраструктуры. Ведомственные санатории, которые активно строились в советские времена, сегодня в основном стоят заброшенными и разоренными. А в немногих действующих из них сохранены все советские традиции, как худшие – отсутствие какого бы то ни было сервиса, так и лучшие – медицинская база во многих санаториях осталась на высоте. Уникальные природные территории, которыми Россия обладает, ждут крупных игроков.

Наиболее перспективными для развития рекреационных зон в России являются Черноморское побережье, Кавказские Минеральные Воды, Алтай, Байкал, Камчатка и Калининградская область. «Для развития рекреационных проектов важно наличие сильного центра притяжения, например, источников минеральных вод, лечебных грязей, особый микроклимат. Природный фактор выступает как ядро проекта, вслед за которым начинают развиваться и другие сегменты недвижимости, инфраструктура. В результате создаются новые рабочие места, и происходит развитие региона в целом», – отмечает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. Помимо этих рекреационных зон в России есть курорты, менее освещенные в прессе, но уникальные по своему природному потенциалу. Например, на территории Палласовского района Волгоградской области расположена редкая лечебно-оздоровительная зона, обладающая ценными лечебными ресурсами. Это озеро Эльтон – российское Мертвое море. Грязи этого озера по бальнеологическим свойствам превосходят грязи Мертвого моря, потому что ил Эльтона насыщен полезными микроорганизмами, липидами и аминокислотами. Санаторий на Эльтоне, созданный в 1910 году, до 2006 года функционировал сезонно – с 10 мая по 5 октября, так как корпуса в зимнее время начали отапливаться только в последние два года. Десять лет назад положение было особенно бедственным, старейшая здравница должна была сама находить пациентов, чтобы выжить. О том, что в Министерстве здравоохранения и социального развития РФ принципиально решен вопрос о необходимости инвестирования 70 млн. рублей в строительство нового санатория на озере Эльтон, сообщил 5 октября 2006 года на встрече с журналистами губернатор Волгоградской области Николай Максюта. Он представлял этот проект на V Международном экономическом форуме «Кубань-2006» в Сочи. К сожалению, в процессе подготовки материала вопрос к администрации Волгоградской области о том, началось ли возрождение курорта, остался без ответа. Пока ничто на это не указывает.

Артем Колесов, директор по стратегическому развитию УК Avant Group, рассказывает еще об одной привлекательной зоне – Ейской косе. Эта территория на Азовском побережье соединяется с островом, в центре которого есть пресноводное озеро с грязями. Ейск был издавна известен своими грязелечебницами. Однако сейчас этот формат в Ейске плохо развивается из-за отсутствия инвестиций. Сегодня здесь можно наблюдать большое количество пустующих отелей (прогоревших, так как не смогли просчитать сезонность и загрузку), бывших детских санаториев и т. д. «Международный опыт говорит о том, что такие уникальные курорты лучше всего развиваются только при активной государственной поддержке, – считает Илья Володько, генеральный директор компании MACON Realty Group. – Примером могут служить курорты Индонезии, Бинтана, Бразилии, где благодаря целенаправленной политике государства за короткий промежуток времени удавалось достигнуть существенного роста многих курортных зон. В России же необходимы крупные инвестиционные вложения в инженерную, социальную и курортную инфраструктуру, что в рамках единичных девелоперских проектов сделать практически невозможно, так как это значительно увеличивает сроки окупаемости, риски и объем инвестиций».

Первые ласточки

Лето жители и гости Кисловодска провели в клубах пыли и чаде от смолы и асфальта. Город готовился к международному саммиту, который был намечен на сентябрь 2008 года. И хотя событие впоследствии было перенесено на неопределенный срок, наградой жителям стали отремонтированные центральные дороги и приведенные в порядок улицы. На подготовку к саммиту было выделено 500 млн. рублей. Как правило, мероприятия подобного уровня для небольших региональных городов являются мощным толчком к дальнейшему развитию, это дает надежду на возрождение процветавшего некогда курорта. Признаками поворота к лучшему можно считать новый терминал в аэропорту Минеральных Вод и выкуп нескольких санаториев частными инвесторами. Одним из таких «пионеров» является компания AFI Development. В ее активы входит первый в Кисловодске санаторий международного класса «Плаза» (4*). «Санаторий «Плаза» – единственный в своем роде в Кисловодске, – говорит Нахум Керен, генеральный директор компании «Плаза», объединяющей группу санаториев AFI Development в Кавказских Минеральных Водах. – Уровень сервиса, качество лечения, питание, номера – все соответствует международному уровню. Недаром санаторий был выбран для размещения делегатов международного саммита. Здесь восстанавливаются после игровых сезонов спортсмены российских сборных, встречаются среди гостей не последние лица политики, шоу-бизнеса». Еще у компании есть два проекта в Кисловодске, находящиеся на разных стадиях проектирования и строительства, а также проект реконструкции санатория в Железноводске. AFI Development не планирует замораживать проекты санаториев из-за мирового финансового кризиса. Более того, считает сложившиеся обстоятельства кризиса благоприятными для возрождения российских курортов и в частности, санаторной недвижимости в районе Минеральных Вод. «Мы своевременно начали развивать данное направление и надеемся на успешную реализацию наших проектов, – подчеркнул Нахум Керен. – Три из четырех наших проектов как раз рассчитаны на средний класс, который, возможно, предпочтет российский курорт Турции или другим странам. Каждый из объектов удачно расположен, имеет SPA и медицинское обслуживание, инфраструктуру для отдыха. В нынешних условиях у данной клиентуры будет прекрасная возможность оценить качественный отдых в России».

Реконструкция или перестройка

Часто подсчеты расходов после возрождения санаториев советского периода показывают, что эффективнее было бы все сломать и построить заново. «При перестройке «Плазы» сэкономить не удалось, – рассказывает Нахум Керен, – нужно было делать противосейсмическое усиление, перестраивать лифтовые шахты и многое другое. В случае нового строительства преимущество было бы в свободе проектирования. Здесь мы были ограничены размером комнат: 22 кв. м для стандартных номеров, 44 кв. м – для люксов, а сегодня стандарты изменились, и рынок требует более просторных помещений. Этот урок мы учли в нашем проекте на месте санатория «Туркмения» – старое здание полностью снесено, на его месте будет новое строительство, к счастью, здесь такие вопросы решаются проще, чем в Москве». Но иногда снос зданий невозможен, поскольку они представляют историческую ценность и официально отнесены к объектам культурного наследия регионального значения. В этом случае в обязательства инвесторов входит сохранение основной композиционно-пространственной структуры объекта. Так, проект компании AFI Development в Кисловодске – Versailles, ориентированный на состоятельную аудиторию, расположен при главном входе в знаменитый кисловодский Курортный парк. Сохранившийся фасад здания выходит на знаменитую Каскадную лестницу. Еще один проект – историческое здание особняка купца Калинкина в Железноводске, построенное в 1905 году, будет реконструировано с сохранением внешнего вида фасада. Иногда, наоборот, проведенная экспертиза существующих конструкций дает заключение, что эффективнее провести реконструкцию, чем снос и новое строительство. Это отмечает Игорь Лапченко, директор проекта санатория им. Калинина в Железноводске, AFI Development. Бывший детский санаторий будет реконструирован, частично достроен, запуск в эксплуатацию планируется весной или летом 2009 года.

Девелоперам, выбравшим такие уникальные площадки, приходится заботиться не только о сохранности архитектурных сооружений, имеющих историческую ценность. Главное богатство таких мест – природные ресурсы. Так, компания AFI Development в рамках проекта «Старое Озеро» планирует восстановить городское озеро, единственный природный резервуар пресной воды, который находится на грани уничтожения. На территории, прилегающей к озеру, будут построены зона отдыха, аквапарк, виллы, апартаменты, торговые помещения, а также гостиница и spa-центр.

Синдромы атрофии

Кроме лежащего на поверхности фактора долгосрочной окупаемости и меньшей (по сравнению с офисным и торговым сектором) доходности, специалисты называют еще ряд причин «задержки развития» российских здравниц. «Крупных игроков до недавнего времени не устраивала доходность и риски, а мелкий бизнес не мог предложить ничего адекватного потребностям нового среднего класса. Поэтому курортного девелопмента не было в России на протяжении 20 лет, и массовый туристический поток продолжала обслуживать система, рассчитанная на советскую реальность середины прошлого века», – говорит Олег Здрадовский, генеральный директор компании Terra Direction.

Компания Avant Group реализовала в Ейске спортивный клуб-отель «Акватория Лета». Территория отеля составляет 5 тыс. кв. м. Он расположен в самом удобном месте пляжа Ейска, в нескольких метрах от берега. Это отель европейского уровня для тех, кто предпочитает насыщенный и активный отдых на воде. В 10 м от отеля расположен собственный мелкогалечный пляж.

По мнению экспертов, курорты Азовского побережья рассчитаны в основном на потребителей из России и Украины, поэтому им свойственны основные проблемы курортов Краснодарского края: сезонный характер спроса (июль – сентябрь, после чего отели закрываются, в отличие от санаториев на Черном море).

Еще одна проблема российских курортов – дефицит кадров. В России несколько вузов, профессионально-технические училищ и курсов готовят персонал, однако большая его часть набирается в сезон. Стагнация отрасли отражается и на качестве персонала, и на его менталитете. Во многих санаториях о советских временах напоминает не только интерьер и меню в столовых-ресторанах, но и сами сотрудники. Некоторые игроки рынка уже начали сами обучать персонал, повышать квалификацию менеджеров. «Уровень преподавания в российских туристических вузах и академиях оставляет желать лучшего, – констатирует Олег Здрадовский. – Следующим шагом должно стать взаимодействие бизнеса и образовательных учреждений с целью корректировки их программ под потребности работодателей, передачи практического опыта студентам».

Очень многое зависит от инвестиционной политики местных властей, проведения тендеров, аукционов. Нередки случаи, когда земля под застройку выделяется по непонятному принципу и оказывается в руках спекулянтов, которые потом предлагают ее для перекупки крупным девелоперам. «Здание напротив «Плазы» (1-й корпус санатория им. Кирова в Кисловодске) выкупила некая компания в 2002 году с целью продажи AFI Development с большим наваром, – рассказывает Нахум Керен. – Запрошенная цена неадекватна, поэтому AFI Development не стала покупать. Но других претендентов нет – у здания совсем нет территории, сразу за ним находится гора, оно расположено через дорогу от «Плазы» и пугает отдыхающих своим разрушающимся видом».

Секреты привлекательности

Специалисты подчеркивают, что здравницы в России должны развиваться именно как здравницы, только тогда они будут успешны. «Строить, например, в Кисловодске отели – бесполезная затея, – считает Нахум Керен. – Здесь уже стоят несколько полупустых гостиниц. Перспектив для их загрузки просто нет. Кисловодск известен как здравница, и люди сюда едут только лечиться. Для этого им нужны медицинские учреждения – с врачами и медсестрами». При этом желательно наличие развлекательной инфраструктуры – как в санаториях, так и в городе. Ведь во многих санаториях по старой советской традиции медицинские услуги оказывают только в первой половине дня, после чего отдыхающие предоставлены сами себе. «Это тоже необходимо учитывать, – добавляет Нахум Керен, – либо менять график процедур. В «Плазе» медицинские процедуры проводятся с 8 утра до 8 вечера, т. е. они разбиты для удобства отдыхающих».

Андрей Канорский считает, что проблему сезонности можно решить – предложить дополнительные услуги плюс сопутствующие отдыху развлечения (аквапарки, дискотеки, выступление звезд эстрады и т. д.). Перспективы отельного бизнеса зависят от развития инфраструктуры.

Еще одной составляющей успеха можно считать медленное устаревание рекреационных проектов. По данным компании Blackwood, такая недвижимость без серьезных изменений концепции может эксплуатироваться 20–25 лет, в то время как, например, для торгового центра через 5–7 лет необходимо провести реконцепцию. «Современные курортные проекты смогут привлечь туристов со всего света, в России станет интересно и выгодно отдыхать», – говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Но в то же время г-н Ковалев подчеркивает, что это во многом зависит от поддержки государства, от законодательства, от вложений государства в инфраструктуру, в раскрутку местностей, в информационное обеспечение санаторно-курортной системы России. Эту мысль поддерживает и Олег Здрадовский: «Будущее курортного рынка перспективно, если государство поддержит эту отрасль. Если же этого не прозойдет, то даже те крупные проекты, которые были заявлены в последнее время, будут развиваться по принципу получения максимальной сиюминутной прибыли и выхода девелопера из проекта. Надеюсь, что власть понимает, что жителям такой большой страны просто необходимо иметь возможность недорого, качественно и близко отдохнуть».

В связи с кризисом аналитиками прогнозируется снижение темпов роста во всех сегментах коммерческой недвижимости, вне всяких сомнений это затронет и рекреационный сектор. Сокращение рабочих мест и замораживание роста зарплат неизбежно приведет к тому, что определенная часть населения серьезно пересмотрит свои отпускные траты и периодичность посещения курортных мест. Это скажется на заполняемости отелей, причем санаторные отели пострадают быстрее, чем коммерческие. Таким образом, будущее курортных проектов сегодня никто не берется предсказывать. Но на фоне общей картины упадка радуют заявления крупных девелоперов о том, что их проекты не прекратят своего развития. «Многие россияне в ближайшее время не смогут позволить себе поездки за границу и обратят внимание на возможности качественного и менее дорогого отдыха в России, – считает Нахум Керен. – Эта тенденция должна была развиваться в обычных экономических условиях, может быть, чуть более размеренными темпами. Мировой финансовый кризис ускорит эту тенденцию».