Назад
17 Ноября 2008, 12:23
Найти и заработать
В условиях глобального финансового кризиса большинство собственников хотят получить наибольший доход от своих объектов. Помимо сдачи площадей в аренду бизнес-центры и торговые комплексы могут приносить прибыль за счет дополнительных услуг и возможностей. Каким образом можно увеличить неарендный доход?
Большие возможности бизнес-центров
Рационально спроектированное здание скрывает в себе огромное количество возможностей. И все действия собственника и управляющей компании должны быть направлены на то, чтобы получить высокий и стабильный доход от всех площадей объекта. «Безусловно, основную часть прибыли владельцу или управляющей компании бизнес-центра приносят доходы от аренды помещений, которые составляют 80–100%. Повысить доходность офисного комплекса можно за счет расширения линейки дополнительных услуг. Благодаря чему собственник и управляющая компания обретают не только дополнительный денежный поток, но и получают преимущество в борьбе за арендаторов», – считает Дмитрий Кечков, директор департамента коммерческой недвижимости ООО «АЛМ Девелопмент».
Наиболее распространенными и востребованными сервисами в бизнес-центрах являются:
Комиссионные за посреднические услуги, например телекоммуникационные услуги. В этом случае собственник получает комиссионное вознаграждение от оператора, размер же вознаграждения оговаривается партнерским договором.
Одним из источников дополнительного дохода в бизнес-центрах является размещение различных терминалов. «На сегодняшний день в бизнес-центрах большое внимание уделяется размещению так называемых vending machines, аппаратов для автоматической продажи услуг, будь то напитки или пресса», – говорит Марина Великорецкая, генеральный директор Colliers International FM. С этим согласна и Надежда Исаченко, директор департамента управления и эксплуатации London Consulting & Management Company | LCMC: «У сотрудников офисного комплекса постоянно возникает необходимость пополнить свой телефонный счет, выпить чашечку кофе или купить бутылку воды, не тратя времени в очередях. В этот список также можно отнести размещение банкоматов».
Наличие в бизнес-центре конференц-зала, видеохолла или самостоятельной event-площадки также приносит дополнительную прибыль. По словам Татьяны Смирновой, руководителя департамента аренды «Гарант-Инвест», в строящимся бизнес-центре на Тульской предусмотрена специальная event-зона. Она является открытой, но по желанию арендатора на ней устанавливается шатер. Несмотря на то что открытие бизнес-центра запланировано только на конец текущего года, компания уже сейчас предлагает будущую event-площадку для проведения презентаций, fashion-показов и организации различных мероприятий. Проведение специальных мероприятий является одним из основных источников неарендных доходов в бизнес-центрах. Егор Сорохтин, начальник отдела рекламы ООО «ДС Девелопмент», рассказывает: «Арендаторами БЦ класса А являются крупные компании, имеющие возможность снимать дорогой офис, сотрудники таких компаний получают достойную компенсацию за свой труд. Поэтому данная площадка представляет большой интерес для проведения специальных мероприятий, направленных на стимулирование продаж автомобилей, новинок мобильной связи и т. д. Хорошая возможность для автосалона получить новых клиентов, для банков – презентовать новые кредитные продукты, продвигать элитные направления отдыха – для туроператоров».
Одним из самых крупных источников получения неарендной прибыли, несомненно, является размещение рекламы. Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group, рассказывает о механизме появления рекламы в бизнес-центрах: «Инициатором обычно выступает рекламное агентство, которое обращается в управляющую компанию офисного комплекса с запросом на размещение. Управляющая компания в свою очередь разрабатывает коммерческое предложение, и далее все переходит в рамки договорных отношений. Сегодня крупные агентства имеют сформированную базу бизнес-центров с полным перечнем рекламных возможностей и ценовой политикой. Рекламодателю остается только определить для себя необходимую целевую аудиторию, обратившись к списку арендаторов каждого БЦ, и запросить наличие свободных рекламных мест в интересующих комплексах».
Сегодня indoor- и outdoor-реклама есть практически во всех бизнес-центрах. Внутри здания это лайтбоксы, баннеры, постеры, а также корпоративная пресса, рекламные площади в которой продаются. Как отмечает Татьяна Смирнова, подобные издания не только быстро окупаются, но и приносят стабильный доход. Наружная реклама включает в себе брандмауэры и крышные установки. Необходимо также отметить, что рекламные кампании, проводимые в бизнес-центрах, существенно отличаются от тех, что проводятся в торговых комплексах: «Ядро целевой аудитории бизнес-центра и торгового центра очень отличается. Причем в зависимости от класса бизнес-центра изменяется и структура арендаторов, – говорит Ирина Дзюба. – Чем выше класс, тем крупнее компании-арендаторы, тем известнее их имя и соответственно топ-менеджмент. Поэтому рекламодатели товаров и услуг премиум-класса размещаются исключительно в бизнес-центрах класса А, а товары массмаркета – в торговых центрах «для всей семьи». Кроме того, некоторые управляющие компании в бизнес-центрах класса А стремятся огородить своих респектабельных арендаторов от рекламы и полностью отказывают в размещении какой бы то ни было рекламной продукции в общественных зонах».
По словам Надежды Баимбетовой, руководителя пресс-службы Central Properties,, компания выступает против размещения большого количества рекламы: «В наших бизнес-центрах допускается ограниченное количество рекламы по вполне объяснимой причине: это не торгово-развлекательные центры. Крышные установки, как правило, предлагаются якорным арендаторам; устанавливать на здание рекламу компаний, не имеющих отношения к конкретному офисному объекту, нецелесообразно из тех же соображений».
«На размещение рекламы в бизнес-центрах существуют и определенные ограничения. «В основном все ограничения диктует законодательство РФ, в частности «Закон о рекламе» (ст. 5 «Общие требования к рекламе»). И здесь следует говорить о концептуальных ограничениях: если предлагаемая реклама идет вразрез с концепцией бизнес-центра, то она не рассматривается», – отмечает Олег Львов, начальник службы маркетинга «ДоминионМ».
Если говорить о процентных показателях неарендной прибыли, то у экспертов нет единого мнения по этому вопросу. По словам Дмитрия Кечкова, невозможно говорить о «стандартном» или «среднерыночном» удельном весе или размере дополнительных доходов бизнес-центра, так как набор сервисов, предоставляемых арендаторам, индивидуален для каждого объекта, а арендный доход разных зданий может отличаться на порядок: в зависимости от класса, размера ставок и площади бизнес-центра. Татьяна Смирнова, в свою очередь, говорит о том, что прибыль от неарендных доходов может составлять от 10 до 20%. «Когда управляющая компания выходит по неарендным доходам на показатели 15–20%, это значит, что она работает очень профессионально», – отмечает г-жа Смирнова.
Неарендная прибыль в ТЦ? Проще простого
Существует множество способов получить дополнительную прибыль в торговых центрах. Прежде всего это предоставление площадок для каких-либо event-мероприятий в торговых комплексах. «Например, посетителям торгового центра «Гименей» предоставляется возможность совместить шопинг с посещением редких экспозиций, которые не оставляют равнодушными взыскательный вкус гостей. В ТЦ «Гименей» открываются сменные выставки работ известных и начинающих фотографов и художников», – рассказывает Олег Львов.
По мнению Екатерины Лексиной, директора по маркетингу «ФМ-КРАФТ», наличие площадки для проведения мероприятий, – прекрасный источник дополнительного дохода. «В атриуме «Новинского пассажа» очень часто проводятся различные выставки и презентации», – отмечает г-жа Лексина.
По словам Татьяны Смирновой, для получения дополнительной прибыли можно использовать не только внутреннее пространство торгового центра, но и близлежащую территорию: «Создание летних кафе на территории торгового центра – хороший путь к получению прибыли, арендаторами таких кафе могут стать не только небольшие рестораны, представленные в самом торговом комплексе, но и сторонние компании». Надежда Исаченко отмечает и другие источники неарендной прибыли в торговых центрах: «Прежде всего стоит отметить проведение BTL-акций (сэмплинги, дегустации, презентации), а также размещение информационных стоек в местах с высокой проходимостью. Довольно часто на крышах ТЦ компании размещают свои вышки (МТС, «Билайн», «Mегафон»). Также не стоит забывать о том, что любой качественный комплекс должен обладать необходимым количеством парковочных мест, наличие которых обеспечивает управляющую компанию дополнительным постоянным доходом».
По мнению Егора Сорохтина, ТК являются непосредственным местом продаж, что дает им неоспоримое преимущество перед бизнес-центрами. При грамотной организации продаж мест под промоакции доход от данного вида деятельности может сравниться и даже превысить доходы от сдачи в аренду наружных (фасадных) и интерьерных рекламных конструкций. Г-н Сорохтин рассказывает: «Не стоит забывать про системы навигации в торговых центрах. Кто сказал, что навигация должна нести в себе только информацию об арендаторах комплекса и общественных местах? При разработке системы визуальных коммуникаций необходимо предусмотреть возможность размещения рекламных модулей. При грамотном подходе доход от подобных рекламных поверхностей может составить до 30%».
Если позволяет здание, то в торговых центрах нередко проводятся съемки рекламных и музыкальных клипов, а также кино. Известно, что в ТРЦ «Атриум» предоставляется гараж под съемки видеоклипов.
«Чтобы получить дополнительный доход и привлечь большее количество посетителей в наши торговые центры, мы устраиваем ярмарки. Зимой это елочный базар, а осенью – школьная ярмарка, на которой представлена продукция для учащихся. Помимо этого мы печатаем специальные приглашения на шопинг в наши торговые центры. На этих листовках мы размещаем логотипы арендаторов и получаем дополнительную прибыль», – рассказывает Татьяна Смирнова.
Ограничения на рекламу в ТЦ существуют те же, что и в бизнес-центрах. Главным критерием является соответствие рекламных кампаний специфике торгового комплекса. По словам Олега Львова, в ТЦ «Гименей» не могут рекламироваться товары и услуги массового потребления, так как комплекс работает в сегменте luxury. Также в торговом комплексе есть ограничения по объему рекламной продукции.
Таким образом, многие управляющие компании тщательно следят за тем, чтобы пространство не было перегружено рекламой и не превратилось в рынок.
По мнению Екатерины Лексиной, прибыль от неарендных доходов в торговых центрах столицы составляет 10–15%.
Позитивный прогноз
«Сегодня любой бизнес-центр и торговый комплекс кроме арендных платежей может и должен приносить дополнительный доход. Это выгодно не только управляющим компаниям, но и арендаторам, которые получают расширенный пакет предложений и услуг. А также компаниям, предоставляющим услуги», – отмечает Дмитрий Кечков. Возможно, что нестабильная экономическая ситуация, порожденная кризисом ликвидности, в будущем может негативно сказаться на неарендной прибыли. Однако сегодня эксперты говорят о том, что ситуация с неарендными доходами является стабильной.
«В первые два месяца кризиса наблюдалось уменьшение неарендных доходов ТРК. Октябрь получился тяжелым месяцем. Однако по заявкам, полученным на ноябрь 2008 – январь 2009-го, можно уверенно говорить о возвращении спроса к плановым показателям и дальнейшему росту на 12–15% в квартал. В данный момент мы активно прорабатываем рекламные мероприятия на апрель – декабрь 2009 года с нашими клиентами. Мы уверены: реклама в месте продаж всегда являлась самым действенным способом стимуляции сбыта товаров. Этот рынок, несмотря на кризис, все равно будет расти», – отмечает Егор Сорохтин. По мнению Марины Великорецкой, сегодня никаких изменений в ценовой политике, касающейся неарендных доходов, не наблюдается. В настоящий момент все остается на том же уровне, что и до кризиса: «Не стану исключать того, что ситуация может измениться, но когда это произойдет, прогнозировать не стану. Реальных оснований тому, на мой взгляд, пока нет».
Рационально спроектированное здание скрывает в себе огромное количество возможностей. И все действия собственника и управляющей компании должны быть направлены на то, чтобы получить высокий и стабильный доход от всех площадей объекта. «Безусловно, основную часть прибыли владельцу или управляющей компании бизнес-центра приносят доходы от аренды помещений, которые составляют 80–100%. Повысить доходность офисного комплекса можно за счет расширения линейки дополнительных услуг. Благодаря чему собственник и управляющая компания обретают не только дополнительный денежный поток, но и получают преимущество в борьбе за арендаторов», – считает Дмитрий Кечков, директор департамента коммерческой недвижимости ООО «АЛМ Девелопмент».
Наиболее распространенными и востребованными сервисами в бизнес-центрах являются:
-
Паркинг и контроль за перемещением транспорта на территории объекта. Доход от стоянки может составлять 5–15% в структуре доходов, удельный вес зависит от соотношения количества машино-мест и площади бизнес-центра, а также величины арендной ставки;
- Размещение банкоматов и автоматов оплаты услуг;
- Аренда рекламных мест. Территория бизнес-центра может использоваться для размещения рекламы арендаторов. В этом случае собственник получает доход от сдачи в аренду рекламных мест;
- Обслуживание собственных инженерных и коммуникационных систем, установленных арендаторами;
- Клининг помещений арендаторов;
- Организация пропускного режима, системы контроля доступа;
Комиссионные за посреднические услуги, например телекоммуникационные услуги. В этом случае собственник получает комиссионное вознаграждение от оператора, размер же вознаграждения оговаривается партнерским договором.
Одним из источников дополнительного дохода в бизнес-центрах является размещение различных терминалов. «На сегодняшний день в бизнес-центрах большое внимание уделяется размещению так называемых vending machines, аппаратов для автоматической продажи услуг, будь то напитки или пресса», – говорит Марина Великорецкая, генеральный директор Colliers International FM. С этим согласна и Надежда Исаченко, директор департамента управления и эксплуатации London Consulting & Management Company | LCMC: «У сотрудников офисного комплекса постоянно возникает необходимость пополнить свой телефонный счет, выпить чашечку кофе или купить бутылку воды, не тратя времени в очередях. В этот список также можно отнести размещение банкоматов».
Наличие в бизнес-центре конференц-зала, видеохолла или самостоятельной event-площадки также приносит дополнительную прибыль. По словам Татьяны Смирновой, руководителя департамента аренды «Гарант-Инвест», в строящимся бизнес-центре на Тульской предусмотрена специальная event-зона. Она является открытой, но по желанию арендатора на ней устанавливается шатер. Несмотря на то что открытие бизнес-центра запланировано только на конец текущего года, компания уже сейчас предлагает будущую event-площадку для проведения презентаций, fashion-показов и организации различных мероприятий. Проведение специальных мероприятий является одним из основных источников неарендных доходов в бизнес-центрах. Егор Сорохтин, начальник отдела рекламы ООО «ДС Девелопмент», рассказывает: «Арендаторами БЦ класса А являются крупные компании, имеющие возможность снимать дорогой офис, сотрудники таких компаний получают достойную компенсацию за свой труд. Поэтому данная площадка представляет большой интерес для проведения специальных мероприятий, направленных на стимулирование продаж автомобилей, новинок мобильной связи и т. д. Хорошая возможность для автосалона получить новых клиентов, для банков – презентовать новые кредитные продукты, продвигать элитные направления отдыха – для туроператоров».
Одним из самых крупных источников получения неарендной прибыли, несомненно, является размещение рекламы. Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group, рассказывает о механизме появления рекламы в бизнес-центрах: «Инициатором обычно выступает рекламное агентство, которое обращается в управляющую компанию офисного комплекса с запросом на размещение. Управляющая компания в свою очередь разрабатывает коммерческое предложение, и далее все переходит в рамки договорных отношений. Сегодня крупные агентства имеют сформированную базу бизнес-центров с полным перечнем рекламных возможностей и ценовой политикой. Рекламодателю остается только определить для себя необходимую целевую аудиторию, обратившись к списку арендаторов каждого БЦ, и запросить наличие свободных рекламных мест в интересующих комплексах».
Сегодня indoor- и outdoor-реклама есть практически во всех бизнес-центрах. Внутри здания это лайтбоксы, баннеры, постеры, а также корпоративная пресса, рекламные площади в которой продаются. Как отмечает Татьяна Смирнова, подобные издания не только быстро окупаются, но и приносят стабильный доход. Наружная реклама включает в себе брандмауэры и крышные установки. Необходимо также отметить, что рекламные кампании, проводимые в бизнес-центрах, существенно отличаются от тех, что проводятся в торговых комплексах: «Ядро целевой аудитории бизнес-центра и торгового центра очень отличается. Причем в зависимости от класса бизнес-центра изменяется и структура арендаторов, – говорит Ирина Дзюба. – Чем выше класс, тем крупнее компании-арендаторы, тем известнее их имя и соответственно топ-менеджмент. Поэтому рекламодатели товаров и услуг премиум-класса размещаются исключительно в бизнес-центрах класса А, а товары массмаркета – в торговых центрах «для всей семьи». Кроме того, некоторые управляющие компании в бизнес-центрах класса А стремятся огородить своих респектабельных арендаторов от рекламы и полностью отказывают в размещении какой бы то ни было рекламной продукции в общественных зонах».
По словам Надежды Баимбетовой, руководителя пресс-службы Central Properties,, компания выступает против размещения большого количества рекламы: «В наших бизнес-центрах допускается ограниченное количество рекламы по вполне объяснимой причине: это не торгово-развлекательные центры. Крышные установки, как правило, предлагаются якорным арендаторам; устанавливать на здание рекламу компаний, не имеющих отношения к конкретному офисному объекту, нецелесообразно из тех же соображений».
«На размещение рекламы в бизнес-центрах существуют и определенные ограничения. «В основном все ограничения диктует законодательство РФ, в частности «Закон о рекламе» (ст. 5 «Общие требования к рекламе»). И здесь следует говорить о концептуальных ограничениях: если предлагаемая реклама идет вразрез с концепцией бизнес-центра, то она не рассматривается», – отмечает Олег Львов, начальник службы маркетинга «ДоминионМ».
Если говорить о процентных показателях неарендной прибыли, то у экспертов нет единого мнения по этому вопросу. По словам Дмитрия Кечкова, невозможно говорить о «стандартном» или «среднерыночном» удельном весе или размере дополнительных доходов бизнес-центра, так как набор сервисов, предоставляемых арендаторам, индивидуален для каждого объекта, а арендный доход разных зданий может отличаться на порядок: в зависимости от класса, размера ставок и площади бизнес-центра. Татьяна Смирнова, в свою очередь, говорит о том, что прибыль от неарендных доходов может составлять от 10 до 20%. «Когда управляющая компания выходит по неарендным доходам на показатели 15–20%, это значит, что она работает очень профессионально», – отмечает г-жа Смирнова.
Неарендная прибыль в ТЦ? Проще простого
Существует множество способов получить дополнительную прибыль в торговых центрах. Прежде всего это предоставление площадок для каких-либо event-мероприятий в торговых комплексах. «Например, посетителям торгового центра «Гименей» предоставляется возможность совместить шопинг с посещением редких экспозиций, которые не оставляют равнодушными взыскательный вкус гостей. В ТЦ «Гименей» открываются сменные выставки работ известных и начинающих фотографов и художников», – рассказывает Олег Львов.
По мнению Екатерины Лексиной, директора по маркетингу «ФМ-КРАФТ», наличие площадки для проведения мероприятий, – прекрасный источник дополнительного дохода. «В атриуме «Новинского пассажа» очень часто проводятся различные выставки и презентации», – отмечает г-жа Лексина.
По словам Татьяны Смирновой, для получения дополнительной прибыли можно использовать не только внутреннее пространство торгового центра, но и близлежащую территорию: «Создание летних кафе на территории торгового центра – хороший путь к получению прибыли, арендаторами таких кафе могут стать не только небольшие рестораны, представленные в самом торговом комплексе, но и сторонние компании». Надежда Исаченко отмечает и другие источники неарендной прибыли в торговых центрах: «Прежде всего стоит отметить проведение BTL-акций (сэмплинги, дегустации, презентации), а также размещение информационных стоек в местах с высокой проходимостью. Довольно часто на крышах ТЦ компании размещают свои вышки (МТС, «Билайн», «Mегафон»). Также не стоит забывать о том, что любой качественный комплекс должен обладать необходимым количеством парковочных мест, наличие которых обеспечивает управляющую компанию дополнительным постоянным доходом».
По мнению Егора Сорохтина, ТК являются непосредственным местом продаж, что дает им неоспоримое преимущество перед бизнес-центрами. При грамотной организации продаж мест под промоакции доход от данного вида деятельности может сравниться и даже превысить доходы от сдачи в аренду наружных (фасадных) и интерьерных рекламных конструкций. Г-н Сорохтин рассказывает: «Не стоит забывать про системы навигации в торговых центрах. Кто сказал, что навигация должна нести в себе только информацию об арендаторах комплекса и общественных местах? При разработке системы визуальных коммуникаций необходимо предусмотреть возможность размещения рекламных модулей. При грамотном подходе доход от подобных рекламных поверхностей может составить до 30%».
Если позволяет здание, то в торговых центрах нередко проводятся съемки рекламных и музыкальных клипов, а также кино. Известно, что в ТРЦ «Атриум» предоставляется гараж под съемки видеоклипов.
«Чтобы получить дополнительный доход и привлечь большее количество посетителей в наши торговые центры, мы устраиваем ярмарки. Зимой это елочный базар, а осенью – школьная ярмарка, на которой представлена продукция для учащихся. Помимо этого мы печатаем специальные приглашения на шопинг в наши торговые центры. На этих листовках мы размещаем логотипы арендаторов и получаем дополнительную прибыль», – рассказывает Татьяна Смирнова.
Ограничения на рекламу в ТЦ существуют те же, что и в бизнес-центрах. Главным критерием является соответствие рекламных кампаний специфике торгового комплекса. По словам Олега Львова, в ТЦ «Гименей» не могут рекламироваться товары и услуги массового потребления, так как комплекс работает в сегменте luxury. Также в торговом комплексе есть ограничения по объему рекламной продукции.
Таким образом, многие управляющие компании тщательно следят за тем, чтобы пространство не было перегружено рекламой и не превратилось в рынок.
По мнению Екатерины Лексиной, прибыль от неарендных доходов в торговых центрах столицы составляет 10–15%.
Позитивный прогноз
«Сегодня любой бизнес-центр и торговый комплекс кроме арендных платежей может и должен приносить дополнительный доход. Это выгодно не только управляющим компаниям, но и арендаторам, которые получают расширенный пакет предложений и услуг. А также компаниям, предоставляющим услуги», – отмечает Дмитрий Кечков. Возможно, что нестабильная экономическая ситуация, порожденная кризисом ликвидности, в будущем может негативно сказаться на неарендной прибыли. Однако сегодня эксперты говорят о том, что ситуация с неарендными доходами является стабильной.
«В первые два месяца кризиса наблюдалось уменьшение неарендных доходов ТРК. Октябрь получился тяжелым месяцем. Однако по заявкам, полученным на ноябрь 2008 – январь 2009-го, можно уверенно говорить о возвращении спроса к плановым показателям и дальнейшему росту на 12–15% в квартал. В данный момент мы активно прорабатываем рекламные мероприятия на апрель – декабрь 2009 года с нашими клиентами. Мы уверены: реклама в месте продаж всегда являлась самым действенным способом стимуляции сбыта товаров. Этот рынок, несмотря на кризис, все равно будет расти», – отмечает Егор Сорохтин. По мнению Марины Великорецкой, сегодня никаких изменений в ценовой политике, касающейся неарендных доходов, не наблюдается. В настоящий момент все остается на том же уровне, что и до кризиса: «Не стану исключать того, что ситуация может измениться, но когда это произойдет, прогнозировать не стану. Реальных оснований тому, на мой взгляд, пока нет».
Назад
Загрузка...