Требования, предъявляемые нестандартными арендаторами к офисным помещениям

Финансовые организации сильно зависимы от надежности информационных систем, перебои в работе которых для них недопустимы. Как правило, в подобных компаниях есть собственная техническая команда, отвечающая за соответствие систем всех офисов компании жестким корпоративным инженерным стандартам.

Поэтому их отличает опыт, технический профессионализм и особая требовательность. С другой стороны, это компании с мировыми именами, что, несомненно, привлекает арендодателей, так как престиж здания зависит в том числе и от громкого имени. Кроме того, финансовые организации являются надежными арендаторами, более терпимо, чем другие, относящимися к высокой арендной плате и готовыми вкладывать значительные средства для достижения необходимого качества инженерных систем.

Как следствие, арендодатели всегда рады предоставить свое здание финансовой компании. Однако, учитывая высокие требования, предъявляемые данными организациями к зданию, в процессе отбора внушительный список предлагаемых собственниками помещений заметно сокращается. Только помещения, находящиеся в объектах с внутренним инженерным оборудованием, отвечающим требованиям финансовой организации, рассматриваются и попадают в сокращенный список. Так что же нужно, чтобы удовлетворить этим требованиям?

Как уже отмечалось ранее, технические требования продиктованы необходимостью бесперебойного функционирования информационного оборудования и систем. Это предполагает значительные электрические и холодильные нагрузки, а также некоторые другие требования к помещению, которым соответствуют далеко не многие стандартные офисные здания.

Электроснабжение

К качеству электроснабжения предъявляются жесткие требования, касающиеся как максимально возможного потребления, так и надежности электроснабжения. Максимальное электропотребление приходится на основные серверные помещения и кроссовые, где находятся стойки с активным и пассивным оборудованием. Также учитывается электропотребление в трейдерской зоне и в районе других рабочих мест с повышенными требованиями. Каждая организация предъявляет к данным зонам свои требования в зависимости от внутренних стандартов компании. Для укрупненного расчета эти нагрузки можно рассчитать исходя из 1000 Вт/кв. м для серверных и 750 Вт для одного рабочего места с повышенными требованиями.

Серверные помещения финансовых организаций, как правило, больше, чем серверные стандартных офисов. Они могут занимать до 5% полезной площади помещения. Количество трейдерских и других рабочих мест с повышенными требованиями зависит от характера деятельности организации. Оно может доходить до 10% от всех рабочих мест в офисе.

Такие жесткие правила электропотребления влекут за собой значительные нагрузки на систему кондиционирования, что в конечном итоге приводит к еще большим электрическим нагрузкам. В результате суммарная нагрузка нередко составляет 80–110 Вт/кв. м для полезной площади помещения.

Выделенная мощность – не единственное требование, предъявляемое к электроснабжению. Столь же важно обеспечить и надежность электроснабжения, которая зависит от нескольких составляющих. Во-первых, от категории надежности. Как минимум требуется II категория электроснабжения (в соответствии с российскими правилами устройства электроустановок (ПУЭ) с ручным переключением между вводами в здание, но предпочтительна, конечно, I категория надежности. Во-вторых, нужно обеспечить место для мощного ИБП (источник бесперебойного питания). Основная проблема заключается в весе: данное оборудование очень тяжелое. Решить эту проблему можно, предусмотрев в проекте объекта специальные площади с усилением конструкций. В противном случае арендодатель должен быть готов к тому, что потребуются работы по местному усилению конструкций здания в зонах планируемого расположения ИБП. Этот процесс может быть достаточно сложным и длительным, так как он предполагает участие конструкторов, проектировавших данный объект. В зданиях, в которые уже въехали арендаторы, это влечет дополнительные неудобства, так как такие работы сопровождаются значительным шумом.

Установка ИБП – очень важный элемент обеспечения электроснабжения финансовых организаций, она обеспечивает, в частности, некоторую автономность системы в случае сбоев в электроснабжении здания. Но для обеспечения полной автономии одного ИБП в большинстве случаев недостаточно. Здесь необходим третий элемент обеспечения надежности электроснабжения – установка резервного дизель-генератора, а иногда и двух.

Для устройства резервного дизель-генератора необходимо три основных условия: система подачи и вытяжки воздуха для обеспечения охлаждения, подача воздуха для обеспечения работы двигателя (для сжигания топлива) и безопасный способ выброса отработанного газа в атмосферу. Проще всего было бы установить дизель-генератор и его вспомогательное оборудование в защищенном от погодных воздействий контейнере около здания. Но редкий арендодатель даст на это согласие ввиду неприглядного вида такого сооружения.

Остаются два варианта: на крыше либо внутри объекта. Вариант размещения дизель-генератора на крыше отпадает, так как это противоречит российским нормам. Значит, нужно найти место для дизель-генератора внутри здания.

В большинстве случаев это зона подземной автостоянки. Но и здесь необходимо обеспечить три условия для работы дизель-генератора, описанные выше. И в дополнение – строгие требования пожарной безопасности и сложные процедуры различных согласований. Соблюсти все эти правила чрезвычайно сложно, если изначальный проект здания этого не предусматривал.

Последняя составляющая надежности электроснабжения – система диверсифицированного распределения электроэнергии в здании. При разработке схемы электроснабжения необходимо исключить ситуации, когда пропадает электроснабжение при выходе из строя одного из элементов (например, участка кабельной линии). Важность данной составляющей зависит от требований конкретной организации к обеспечению необходимого резервирования элементов системы электроснабжения. Однако на стадии проектирования здания рекомендуется предусматривать резерв для устройства дополнительных электрических стояков, что позволит удовлетворить нужды самых требовательных арендаторов.

Информационные системы

Другой важный момент – большая зависимость финансовых организаций от надежной работы IT-систем. Эти компании понимают, что даже при надежном функционировании их внутренних IT-систем связь с внешним миром полностью зависит от работы провайдера. Поэтому финансовые компании, как правило, обслуживают два независимых провайдера. Также IT-специалисты всегда настаивают на прокладке отдельно разнесенных трасс для каждого провайдера. В результате этого в проекте офисного здания нужно предусмотреть два независимых стояка для IT-систем.

Системы кондиционирования

Надежная система кондиционирования не менее важна для работы оборудования, чем электроснабжение. IT-оборудование выделяет большое количество тепла и, если не принять соответствующих мер, оно перегревается и выходит из строя. Так как оборудование работает круглые сутки 7 дней в неделю, система охлаждения должна работать в том же режиме.

В хорошо спроектированных зданиях Москвы для отвода тепла из IT-помещений арендаторов предусмотрены системы конденсаторной воды (система с наружными градирными). Данная система должна (что в большинстве случаев выполняется) функционировать независимо от основной системы охлаждения здания. Она также должна работать круглые сутки. Но способность данной системы удовлетворить требованиям финансовой организации зависит еще от нескольких факторов.

Первый фактор – надежность системы. Для достижения достаточного уровня надежности система должна быть снабжена резервным набором всех основных компонентов. Это требование относится не только к насосам и оборудованию для отвода тепла, но и ко всем соединительным и магистральным трубам, а также к стоякам. Чтобы установки системы с конденсаторной водой соответствовали необходимым техническим требованиям, уровень резервирования должен составлять N+1* или лучше 2N*.

Второй фактор – это производительность системы. Прежде всего производительность должна быть достаточной для того, чтобы полностью отвести тепло, которое исходит от оборудования. Но есть и менее очевидное условие. Финансовая компания, конечно, позаботится о том, чтобы системы охлаждения в ее помещениях были обеспечены уровнем резервирования (как минимум) N+1*. Но есть ли в этом смысл, если система конденсаторной воды собственника рассчитана всего лишь на обеспечение только 100% нагрузки арендатора? В случае выхода из строя одного из компонентов системы с конденсаторной водой арендодателя арендатор будет обеспечен лишь частью необходимой ему мощности, чего, конечно, недостаточно.

Третий фактор – это электроснабжение системы конденсаторной воды. Есть ли смысл для арендатора предусматривать систему электроснабжения, которая обеспечит непрерывную работу ответственного оборудования во время перебоя в подаче электроэнергии, если система охлаждения этого оборудования, предоставляемая арендодателем, выйдет из строя из-за перебоя в электроснабжении? Это означает, что для обеспечения надежности работы системы охлаждения у арендодателя должен быть предусмотрен собственный дизель-генератор.

И последний фактор – это вопрос контроля и обслуживания оборудования системы охлаждения. Некоторые финансовые организации не готовы доверить обслуживание своей инфраструктуры арендодателю, несмотря на то, что они были хорошо спроектированы.

Поэтому неудивительно, что немногие системы охлаждения арендодателей отвечают требованиям финансовых организаций. Это приводит к тому, что большинство финансовых организаций устанавливает свое собственное оборудование для отвода тепла. Для арендодателя это означает дополнительные трудности. Например, определенная часть оборудования должна быть установлена вне здания, что может ухудшить его внешний вид. Кроме того, потребуются дополнительные стояки для размещения необходимых трубопроводов и силовых кабелей.

Хотя существуют и другие критерии, которыми руководствуются финансовые организации при выборе помещений, но описанные нами выше условия являются наиболее принципиальными и, как правило, представляют наибольшую сложность. Учесть эти требования при разработке проекта основных элементов и систем здания стоит немалых затрат. Учитывать в проекте данные требования имеет смысл только тогда, если объект соответствует другим требованиям финансовых организаций, таким как удобное расположение, транспортная доступность и престижность.

Выполнение только части данных требований может оказаться пустой тратой денег. Затраты будут гораздо выше тех, которые требуются для обеспечения необходимыми системами стандартных офисов, а привлечь более требовательных арендаторов, готовых платить более высокую цену, не удастся. Поэтому арендодателю, рассчитывающему в будущем привлечь подобных арендаторов, необходимо обратиться за анализом проекта здания до начала его строительства.