Пять важных вопросов

Что будет с кредитованием недвижимости в будущем?

После многомиллиардной помощи, выделенной банкам в середине октября, последовала дополнительная рекапитализация некоторых крупнейших и наиболее уязвимых банков Великобритании на сумму 40 миллиардов фунтов. Правила кредитования были пересмотрены.

Кредиты на строительство и приобретение недвижимости – это только одно слабое место банковского сектора Великобритании. Поскольку почти 30% суммарной задолженности сектора коммерческой недвижимости в размере 200 миллиардов фунтов должна быть погашена в течение следующих двух лет, вероятность дефолта по этим выплатам будет постоянно расти, по мнению исследователей из Университета Де Монтфорт. Подобный сценарий станет еще более возможным в том случае, если рынок недвижимости продолжит падение. Правда, в краткосрочной перспективе государственная помощь немного облегчит ситуацию с долговыми выплатами.

Эндрю Сазерленд, руководитель отдела деловой недвижимости в банке HSH Nordbank, считает, что теперь, когда Соединенное Королевство, Европейский центробанк и США дают гарантии рынкам краткосрочного капитала, краткосрочные кредиты снова начнут выдавать: «Рынки краткосрочного капитала снова открываются, и банки смогут кредитовать друг друга. Это означает, что банки начнут выдавать ссуды физическим лицам. Это будет хорошей новостью для рынка недвижимости, поскольку снова будут заключаться сделки».

Однако доля обязательного собственного капитала вырастет. Эпоха 75% или более высоких коэффициентов обеспечения окончена, равно как и эпоха совместных предприятий между банком и заемщиком. Подобные СП создавал, например, рухнувший исландский банк Kaupthing, который инвестировал средства так же безоглядно, как некоторые инвесторы стирают все границы между банкиром и заемщиком.

Олан Кремин, генеральный директор компании Quinlan Private, считает, что будут введены серьезные ограничения в отношении деятельности банков. «Мы надеемся, что недавние инициативы, с которыми выступили правительства некоторых европейских стран, возымеют должный эффект: улучшится банковская ликвидность, что со временем приведет к возвращению обычной банковской практики. В частности, возобновится финансирование операций с недвижимостью», – считает г-н Кремин.

Однако банки могут на какое-то время приостановить свои обычные операции, готовясь к рецессии. Марк Бэмптон, руководитель отдела структурированного финансирования недвижимости Национального строительного общества, отметил: «Решающим фактором будут фундаментальные экономические показатели и платежеспособность арендаторов. Мы полагаем, что Рождество станет ключевым моментом для арендаторов, а затем конец I квартала следующего года. В 2009 году произойдет дальнейшая коррекция, но никому неизвестно, что будет после этого».

Что можно сказать о банкротствах компаний в секторе коммерческой недвижимости?

На сегодняшний день банковский кризис привел к банкротству трех компаний: Dawnay Day, Industrious и GuestInvest.

Ник Эдвардс руководит рабочей группой компании Deloitte, управляющей активами гостиничного девелопера GuestInvest, где две недели назад ввели внешнее управление. Последний срок подачи предложений был продлен до 24 ноября, чтобы дать время перспективным покупателям оценить имеющиеся активы. Большая часть активов этого обанкротившегося частного инвестора, вкладывавшего средства в строительство и управление гостиничной недвижимостью, – это не приносящие дохода лондонские гостиницы, находящиеся на разной стадии реконструкции.

Что касается гостиницы Nest в районе Bayswater, то для завершения строительных работ потребуется четыре месяца; еще дольше продлятся работы на строительной площадке гостиницы Chiswell Street в Сити. То же самое можно сказать и о гостинице Jones в районе Bayswater.

У компании также имеется закрытый отель в районе Paddington. Единственный прибыльный актив – это гостиница Blakes. Этот актив будет продаваться как действующее предприятие – не в спешке и не по сниженным ценам. Компания Deloitte планирует вести торги до тех пор, пока не поступит выгодное предложение.

Хотя у компании DTZ UK, которую BDO Stoy Hayward назначила внешним администратором, больше шансов продать активы компании Dawnay Day’s UK properties, некоторые зарубежные объекты недвижимости еще предстоит освободить от обременения. В британском портфеле компании шесть объектов недвижимости, которые на этой неделе стоили примерно 600 млн. фунтов.

Самый крупный зарубежный актив – это сеть немецких универмагов Hertie, которой распоряжается немецкий управляющий Бинер Бар из юридической фирмы White & Case. Эта сеть насчитывает 74 бывших магазинов Karstadt, купленных компанией Dawnay Day примерно за 500 млн. евро (390 млн. фунтов) в 2005 году. Другие активы, выставленные на продажу, включают земельный участок на Украине стоимостью $150 млн. (86,5 млн. фунтов), находящийся в собственности компании Dawnay Day’s UK property business, и земельный надел в Индии стоимостью $15 млн. (8,65 млн. фунтов) в собственности компании Dawnay Day International.

Индустриальные и складские активы Industrious компании Dunedin были переданы во внешнее управление в сентябре текущего года. Четверо из 45 сотрудников были уволены на прошлой неделе, однако группа во главе с Руном Барри продолжает управлять промышленными активами. Внешний администратор Ernst & Young UK отказался от комментариев и собирается назначить консультанта по недвижимости.

Как будут работать оценщики?

«Оценщики скорее подобны кардиомониторам, нежели сердечному приступу», – говорит Дэвид Русхольм, директор RICS.

Большинство сходится во мнении, что в это время спада оценщики пока выполняют свою работу с высочайшим профессионализмом; практически невозможно привести ни одного примера неверно оцененной сделки. Однако кризис повлияет на практику оценивания недвижимости в будущем – в частности, это скажется на оценках, предоставляемых банкирам, собирающимся выдавать кредиты под залог коммерческой недвижимости.

Эндрю Реншоу, руководитель отдела оценки и консалтинга компании Jones Lang LaSalle UK, отметил: «Понятно, что моделирование рисков должно измениться. Коэффициенты обеспечения изменятся, потому что в прошлом они были слишком высоки. Я могу дать оценку рыночной стоимости, но если вы хотите выдать кредит в размере 95% от этой суммы, я не смогу вам помешать».

Компания RICS создала группу контроля за оценками для банков, предоставляющих кредиты под залог недвижимости, и в следующем году издаст руководящие указания о том, как избегать конфликта интересов при оценках для банков. Будет введено понятие «независимый оценщик», в соответствии с которым оценщики не должны иметь никакого отношения к покупателю, объекту недвижимости или к какой-либо другой заинтересованной стороне ни в прошлом, ни в настоящем, ни в будущем. Компания также собирается распространить режим контроля над «оценками для конкретных целей» на все оценки по определенным стандартам и параметрам и ввести сертификацию для оценщиков.

Г-н Реншоу считает, что оценщикам придется все чаще оценивать денежные потоки по мере увеличения числа дефолтов со стороны арендаторов. «До летнего периода оценки лишь отражали спад на рынке недвижимости, вызванный нехваткой финансирования и ликвидности, и лишь в последнее время мы столкнулись с проблемой неплатежеспособности арендаторов. Оценщики оценивают начальную доходность, поэтому если вы внезапно лишитесь дохода, это может мгновенно вызвать эффект домино», – считает Эндрю Реншоу.

С этим мнением согласен Роберт Пито, председатель совета директоров британского отделения компании DTZ: «Арендный договор – это большая проблема, и банки теперь будут обращать внимание на надежность дохода. Вряд ли они станут кредитовать те объекты недвижимости, которые испытывают трудности с рентным доходом. Оценщики уже увеличивают скидки на незанятость и продлевают время на поиск новых арендаторов по всем видам недвижимости, работающих на основе относительно краткосрочных договоров аренды».

Г-н Пино считает, что нужно серьезно все взвесить, прежде чем вводить практику переоценки на основании текущего уровня цен: «Рынок до такой степени искажает реальную стоимость, что если банки произведут рыночную переоценку, они будут вынуждены списать свои активы до ничтожно низкого уровня, но тогда у них будет недостаточно основного капитала, а нам не нужно создавать такую опасную воронку».

Грядут ли новые увольнения?

Крупные консалтинговые компании уже осуществляют первые сокращения персонала в этом году: Jones Lang LaSalle UK собирается уволить 80 сотрудников, DTZ UK увольняет более 150 человек, а CB Richard Ellis UK собирается сократить свой штат на 70 человек.

Во многих региональных представительствах крупных фирм произошли массовые увольнения, и ожидается, что скоро настанет очередь девелоперских компаний, которые вынуждены будут начать сокращение штатов в ближайшее время.

На этой неделе компания St Modwen собирается уволить 24 сотрудника в головном предприятии. Она также может уволить до 50 сотрудников в таких торговых объектах, как Trentham Gardens Estate, но заявила о том, что сокращение штатов не повлияет на реализацию новых проектов.

Еще раньше компания Segro заявила, что вынуждена уволить 30 сотрудников в Великобритании.

Патрик Бакли, управляющий директор рекрутинговой компании Buckley Prichard International, отметил: «Общее впечатление таково, что рынок находится в депрессивном состоянии. В первую очередь это касается сделок в таких сегментах, как жилая и торговая недвижимость, инвестиции в коммерческую недвижимость, а также финансирование недвижимости в целом. Мы полагаем, что сокращение штатов начнется уже в этом году и продолжится в следующем. Многие компании осмотрительно подходят к такому шагу, поэтому нам трудно судить о масштабе увольнений. Однако немногие могут чувствовать себя защищенными. Мы также предвидим банкротство многих девелоперских компаний – в первую очередь тех, которые имеют много неоконченных проектов.

Ходят упорные слухи о том, что старшие партнеры и персонал тех компаний, которые пока не осуществляли массовых увольнений – например, Cushman & Wakefield UK и King Sturge UK, – пошли на резкое сокращение своих зарплат, чтобы избежать сокращения штатов. В некоторых партнерствах ходят слухи, что долевым участникам был направлен запрос о выделении денежных средств. Однако руководство компаний решительно опровергает эти слухи, во многом спровоцированные растущими страхами и неуверенностью.

Как кризис скажется на государственных расходах?

Будущее инфраструктурных проектов вызывает большие сомнения в разгар частичной национализации банковского сектора в Великобритании и неизбежного выделения государственной помощи в будущем.

Олимпийская деревня будет построена, потому что иначе и быть не может. Правительство выделило дополнительное финансирование в размере 95 млн. фунтов на этот проект. А вот для железнодорожного проекта Crossrail в центре Лондона стоимостью 16 млрд. фунтов, похоже, настало сложное время. Но поскольку основное финансирование этой железнодорожной ветки, которая должна связать между собой восток и запад Лондона, должно начаться в 2010 году, этот проект в какой-то мере пока защищен от проблем с ликвидностью.

Однако правительству придется и дальше спасать значимые банки, и ему будет трудно найти в этой ситуации еще 5 млрд. фунтов, необходимых для продолжения работ над этим железнодорожным проектом, ожидающим финансирования уже долгих 20 лет.

Компании Transport for London, которая оказалась в очень трудном положении после банкротства ее главного кредитора – исландского банка Kaupthing, придется найти 2 млрд. фунтов или больше на непредвиденные расходы.

Финансовое положение частного сектора также весьма шаткое. Предстоит еще подписать основные документы по финансированию проекта Crossrail. Компания City of London, согласившаяся предоставить 350 миллионов фунтов, говорит о своей приверженности ранее данным обещаниям. Подписание окончательного соглашения теперь зависит от юристов.

Компания Canary Wharf, крайне заинтересованная в строительстве этой железнодорожной ветки, все еще планирует выполнить ранее данное обещание выделить 150 млн. фунтов на финансирование этого проекта. Однако аэропортовый оператор baa, находящийся в собственности терпящей бедствие испанской компании Ferrovial, только в принципе согласился внести свой вклад в данный проект, но пока не подписал договор о выделении конкретной суммы.

Ритейлеры и другие арендаторы коммерческой недвижимости, которым придется заплатить сбор в размере 2 пенса на каждый фунт, если оценочная стоимость их бизнеса превышает 50 тыс. фунтов, уже хотят получить гарантии, что правительство не обратится за помощью к частному сектору. Местная правительственная ассоциация лоббирует сбор в размере 4 пенсов на каждый фунт, и Британский торговый консорциум (БТК) выразил озабоченность по поводу того, как будет рассчитываться размер пошлины.

Этой осенью правительство издаст законопроект о дополнениях к правилам оценки бизнеса, в котором будут даны детали расчета данного сбора. Главный секретарь казначейства Иветта Купер написала в официальном письме, направленном в БТК 16 сентября, что в предложения о дополнениях к правилам оценки бизнеса будет также включен пакет мер, направленный на защиту интересов бизнеса. Она заявила, что пакет финансирования проекта Crossrail, о котором в прошлом году была достигнута договоренность между департаментом транспорта, компанией Transport for London и третьими сторонами, остается в силе.

После опубликования предварительного отчета по бюджету станет понятно, насколько можно доверять ее словам.