Андрей Бриль: «У нас не кризис ликвидности, у нас кризис плохих проектов»

– Сегодня о финансовом кризисе не говорит только ленивый, но не каждый понимает суть происходящего и возможные последствия. В чем причины нынешнего кризиса и как в сложившейся финансовой ситуации следует вести себя игрокам рынка?

– Сразу скажу: в России никакого кризиса пока нет, он у нас начнется летом следующего года. У кризиса как явления есть несколько технических параметров, а именно: психологическое ощущение кризиса, реальное банкротство критической массы игроков рынка, резкое снижение платежеспособного спроса, существенное снижение предложения. Если говорить о рынке недвижимости, то это касается уменьшения предложения квадратных метров во всех сегментах. Далее снижение ценовых параметров: ощутимое падение цен на квадратные метры, отсутствие любой возможности финансирования проектов. Из всех этих характеристик мы пока можем наблюдать психологическую панику, которая предшествует любому кризису. Необходимо смотреть на эти параметры, понимать, в какой момент они возникнут. А спекулятивные разговоры только сбивают понимание, на какой стадии кризиса мы находимся и сколько у нас времени на какие-либо действия.

– И все-таки ситуация на рынке для многих игроков непонятная и неопределенная с точки зрения дальнейших действий, вы согласны?

– Профессионалы рынка недвижимости прекрасно понимают, что происходит и что нужно делать. Часть игроков рынка в силу разных причин – в состоянии неопределенности. На мой взгляд, чтобы разобраться в ситуации, нужно понять, что происходило в стране в предыдущие десять лет, что происходит сейчас, от каких параметров зависит здоровье экономики и каковы сроки выхода из кризиса.

– Вы готовы сами дать ответы на свои вопросы?

– Предыдущие десять лет страна процветала благодаря американским биржевым спекулянтам. В частности, благосостояние нашей страны на 99% зависит от нефтяных цен. А они формируются за пределами России, в большей степени биржевыми спекулянтами, нежели адекватным рыночным спросом и предложением. По крайней мере, так происходило после 1998 года, и нам очень повезло, что начался виток повышения цен на нефть. Предыдущие десять лет Запад оказывал нам помощь за счет стимулирования роста цен на нефть. Биржевые спекулянты дотировали неэффективную экономику России, в результате чего купировались наши проблемы. А сейчас внешний фактор ушел, и мы остались лицом к лицу с собственными проблемами.

По сути, за последние десять лет мы должны были изменить структуру экономики, попытаться слезть с нефтяной «иглы», увеличить долю частной собственности, поменять структуру отраслей. К сожалению, многое из этого мы не успели сделать. У нас кризис не связан с Америкой. Фундаментально у нас внутренний кризис. Пузыри во многих сегментах экономики, низкая производительность труда, катастрофическое опережение роста заработной платы над производительностью труда, отсутствие хороших проектов. У нас не кризис ликвидности, у нас кризис плохих проектов, причем во многих сегментах экономики и уже довольно давно. Даже если бы в США сейчас ничего не произошло, у нас обвал случился бы немного позже в силу фундаментальных характеристик нашей экономики. Что касается действий игроков рынка, просто нужно понимать, что кризис – это не навсегда. В нашем случае это 2–3 года по оптимистическим прогнозам. Поэтому бизнесу просто нужно себя правильно вести в течение этого периода, как именно – об этом написано даже в учебниках.

– Если говорить конкретно о секторе недвижимости, то какие кардинальные изменения здесь начали происходить и чего следует ожидать в условиях сложившейся финансовой ситуации?

– В сфере недвижимости меняется бизнес-модель, которая до сих пор заключалась в двух принципиальных подходах. Первый – приходим в банк за кредитами, представляемся девелоперами, показываем красивую папку с бизнес-планом, где написано: беру кривую палку, втыкаю в землю, ложусь спать, на утро вырастает денежное дерево. Под такие проекты в течение последних двух лет в банках выдавали кредиты, и совершенно обоснованно: что ни построй, все будет куплено и арендовано. Весной этого года, когда желающих получить кредит под бизнес-план «про кривую палку» стало уже не 3–5, а тысячи, банкиры им сказали: «Простите, пожалуйста, но у нас закончился лимит. Сколько кривых палок должно было превратиться в денежное дерево – те уже превратились. Теперь бы нам хотелось увидеть внятные бизнес-планы, которые основываются на анализе рынка, правильной концепции объекта, оценке арендных потоков, четком описании арендаторов. Мы хотим видеть нормы доходности, личные средства, которые вкладываются в проекты и так далее». Примерно 5% бизнесменов уходили, готовили качественные бизнес-планы и впоследствии получали финансирование. Остальные 95% горько плакали и не понимали, чего же от них хотят. И чтобы их не обижать, консультанты вместе со средствами массовой информации сказали им: «Коллеги, это не ваша любовь к кривой палке виновата, это кризис». И почти всех такой ответ устроил. И никто особенно не задумывался, что у нас не кризис ликвидности наступал, а просто начал появляться из-за горизонта кризис плохих проектов, которые у нас всегда были в большом количестве. Вот эта бизнес-модель закончилась. С сентября кредитование вовсе свернулось. Сейчас в принципе уже и с хорошими бизнес-планами в банк бесполезно идти, кредита не дадут.

Вторая бизнес-модель, которая существовала, – это модель выхода из проектов. Например, людям надо что-то продать. Они выставляют объект на продажу, сидят месяц, никто не приходит. Через месяц они повышают на 10% цену на объект, еще сидят, никто не приходит. Через месяц еще повышают цены на 10%, опять никого. Еще на 10% – прибегает покупатель и платит, потому что понимает, что цены будут расти всегда и надо скорее покупать. И эта бизнес-модель тоже закончилась. Этих двух моделей уже не существует.

– Какие бизнес-модели будут актуальными в ближайшие годы?

– Сейчас основная модель – жесткий контроль над затратами и повышение эффективности. Какие расходы снижать – увольнять ли персонал, уменьшать ли фонд заработной платы, снижать ли расходы на сотовую связь, канцтовары и другое – это зависит от структуры затрат каждой компании. Нужно внимательно посмотреть на свои финансовые потоки и четко понять, что именно на эти деньги вы будете жить в ближайшие 2–3 года. И, скорее всего, дополнительных доходов не будет. Просто нужно переходить на управление этой ликвидностью. Следующее: нужно замораживать реализацию всех проектов, которые выполнены менее чем на 20%. В принципе, нужно останавливать все проекты, особенно в высоко конкурентных сегментах, и те, что по окончании гарантированно не начнут приносить доход, а только добавят дополнительные эксплуатационные расходы. Поэтому можно смело сказать, что на Урале практически все проекты нового строительства будут заморожены.

– Как в «Корин Холдинге» оптимизируют систему расходов?

– Мы начали готовиться к кризису примерно год назад. Во-первых, оптимизировали занимаемые нашими компаниями площади. На 30% был сокращен объем офисных и производственных помещений при том же количестве персонала, оборудования. Сейчас мы сокращаем расходы на сотовую связь, пересматриваем договоры с операторами. Стоит задача по оптимизации фонда заработной платы, учитывая то, что ряд подразделений выполняет лишние функции. Работаем над оптимизацией обслуживания нашей задолженности по срокам, процентной ставке в той степени, насколько это возможно. Мы рассматриваем возможность консервации новых проектов – без фанатизма и криков, что мы должны обязательно все достроить.

– В сфере недвижимости «Корин Холдинг» в большей степени специализируется на офисном сегменте. Можете спрогнозировать, как будет развиваться ситуация на рынке офисных площадей: стоит ли ожидать банкротства профильных компаний, падения арендных ставок и т. д.?

– Для Екатеринбурга кризис – удачный момент для местного рынка офисной недвижимости. Те крупные компании, которые анонсировали большой объем строительства офисов, получили возможность прекратить это безумие. Подавляющее число игроков рынка стали элементарно заложниками своих планов, которые были бы не реализуемыми даже в условиях растущего рынка с точки зрения заполняемости и прогнозируемых арендных ставок. Ведь очень многие крупные сырьевые холдинги двинулись в сектор недвижимости. Сейчас у них есть шанс, не потеряв лицо, остановить процесс собственного самоубийства – пересмотреть свои планы. На рынке офисной недвижимости был надут виртуальный пузырь, который мог бы лопнуть и всех нас раздавить, а сейчас он безболезненно сдулся, и это хорошо для девелоперов. Если же говорить о ставках аренды, то для арендаторов ничего хорошего я не вижу. Остановка практически всех проектов в сегменте офисной недвижимости приведет к ограничению предложения на рынке и, как следствие, к дальнейшему росту арендных ставок.

– Следует ли ожидать консолидации уральского рынка недвижимости?

– Кризис ускорит консолидацию отрасли не столько за счет слияний и поглощений, сколько за счет того, что многие игроки будут вынуждены уйти с рынка и освободить место для более крупных копаний. Начнут лопаться мыльные пузыри виртуальных проектов, и в целом для экономики это позитивно.
Пришло время искать реальные размеры.