Вячеслав Холопов,
директор департамента индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank

Уходящий год стал периодом серьезных испытаний для бизнес-сообщества во всем мире. Не был исключением и складской сектор коммерческой недвижимости в России, хотя значительный потенциал роста данного сегмента, прежде всего высокий уровень спроса, значительно смягчил негативные последствия глобального кризиса ликвидности.

Основной проблемой для девелоперов стало сокращение объемов финансирования проектов со стороны банков и инвестиционных фондов в результате кризисных явлений на мировом рынке. Ставки по кредитам в конце 2008 года выросли в два-три раза (до 25–35%), в результате девелоперы стали замораживать проекты, находящиеся на стадии проектирования, поскольку их реализация в нынешних финансовых условиях оказывается нерентабельной, а иногда и невозможной из-за отсутствия финансирования. При этом проекты, находящиеся в стадии строительства, преимущественно будут достроены, поскольку их реализация экономически более выгодна, нежели их консервация или сдача в виде недостроя.

Снижение объема предложения в 2009 году и сохраняющееся превышение спроса над предложением позволяют ожидать, что в краткосрочной перспективе коррекции уровня арендных ставок не ожидается.

Даже при условии отказа ряда компаний от планов по аренде новых качественных складских площадей совокупный спрос в 2008 году может быть оценен на уровне 1,8–2 млн. кв. м, что превышает объем нового предложения в 2008 году более чем в 3 раза. При этом нельзя не учитывать, что существенную долю спроса составляют заявки на площади до 2–3 тыс. кв. м, которые практически невозможно удовлетворить в рамках существующего предложения. Возможно и освобождение помещений существующими арендаторами при сокращении объемов их бизнеса, что приведет к появлению субаренды и вакантных помещений на рынке.

Наряду с этим за последние два месяца сократилось число компаний, финансовое положение которых позволит им в краткосрочной перспективе арендовать площади от 10 тыс. кв. м. На этом фоне девелоперы готовы предлагать крупным компаниям, демонстрирующим свою финансовую надежность, более гибкие условия заключения договоров. Речь может идти о сокращении объемов депозитов и сроков банковских гарантий или о заключении договоров аренды на более короткий срок (менее 7 лет). В процессе переговоров стороны также могут прийти к соглашению о предоставлении 3–5%-ной скидки на аренду крупного блока на длительный срок.

Алла Соловьева,
исполнительный директор МЛП

Для кого-то 2008 год стал всего лишь продолжением событий предыдущего года, для кого-то – полной неожиданностью. Однако на сегодняшний момент очевидно, что масштабы финансового кризиса и его влияние на рынок коммерческой недвижимости в России недооценили все.

В первой половине 2008 года рынок складской недвижимости по инерции рос при всех сложностях получения финансирования: продолжалась реализация зрелых, правильно выстроенных проектов, продолжался рост арендных ставок, увеличивались спрос и предложение, заключались интересные контракты и сделки. При этом рынок потерял незрелые проекты и инвестиционные сделки, однако самое главное – рынок потерял скорость из-за отсутствия доступа к прежним финансовым ресурсам. Его рост был ростом инерции. По инерции строились проекты в Санкт-Петербурге, создавшие предложение на два года вперед. По инерции строились проекты в других региональных центрах, также выведя на критическую черту соотношение спроса и предложения. С сентября 2008 года движение вперед по инерции закончилось.

Последние месяцы уходящего года во многом определяют рынок первой половины следующего: на нем останутся те компании, которые имеют опыт работы на слабом рынке. Игрокам придется столкнуться с многими сложностями: угроза дефолта арендаторов, незанятые площади в регионах, нерациональные поступки конкурентов, отсутствие финансовых возможностей. Невзирая на это, необходимо поддерживать качество активов и капитализацию компаний и двигаться вперед. Одним словом, нас всех ждет самый непростой год из всей недолгой жизни рынка складской недвижимости. При этом, как и в любом новом году, всем хочется приятных сюрпризов, надеюсь, что мы сможем их сами создать!

Руслан Суворов,
директор по развитию бизнеса

Уже с начала 2008 года на рынке складской недвижимости стали ощущаться нехватка кредитных средств, а также увеличение себестоимости строительства. Все это привело к росту ставок аренды в I полугодии текущего года. В целом за этот период ставка аренды выросла на 12,5% и составила $135–160/кв. м в год для класса А и $110–140/кв. м в год для класса В.

Также из-за нестабильности на рынке и ввиду растущих издержек реальный объем нового строительства оказался значительно ниже ожидаемого. В I полугодии 2008 года общий объем введенных в эксплуатацию площадей составил около 260 тыс. кв. м, что значительно ниже запланированного объема (примерно на 40%). Среди причин такого снижения объема предложения – общая нестабильная ситуация в данном сегменте рынка, начавшаяся еще во II полугодии 2007 года.

На протяжении всего I полугодия 2008 года ощущалась нехватка вакантных площадей, запросы многих потенциальных арендаторов не могли быть удовлетворены из-за отсутствия предложения с требуемым местоположением и готовностью объекта в требуемый срок. Причем необходимо отметить, что это были вполне платежеспособные потенциальные арендаторы. Уровень вакантных площадей стремился к нулю. В качестве еще одной тенденции рынка складской недвижимости I полугодия 2008 года можно отметить стремительно развивающийся рынок субаренды.

Обострившаяся с III квартала текущего года нехватка заемных средств для финансирования девелоперских проектов «ударила» по предложению на рынке складской недвижимости, поставив под вопрос запуск многих новых заявленных проектов. Находясь под влиянием курсирующей на рынке негативной информации, некоторые арендаторы приняли решение занять выжидательную позицию, а потенциальные арендаторы, деятельность которых связана со строительством (торговое оборудование, вентиляционное оборудование и т. п.) пересмотрели свои планы по расширению и перенесли их на неопределенный срок.

Ставки аренды складских объектов класса А в III квартале 2008 года не претерпели существенных изменений. Однако увеличивающаяся стоимость финансирования строительства объектов не позволяет собственникам снизить арендные ставки. При этом ставки на менее качественные объекты, переоцененные в прошлом, стали корректироваться в сторону понижения.

Рынок складской недвижимости и раньше нельзя было назвать раздувающимся пузырем, поэтому изменения, которых происходит сейчас, менее ощутимы, чем в других сегментах. При отсутствии каких-либо критических ухудшений в макроэкономической ситуации в стране, а следовательно, сохранении потребительского спроса, существенных изменений на рынке складской недвижимости происходить не должно.

Светлана Ярова,
руководитель проектного отдела Astera в альянсе с Atisreal International

Одной из ключевых тенденций уходящего года в сегменте складской недвижимости является снижение рентабельности строительства логистических комплексов. Это результат сокращения кредитования и роста себестоимости строительства. Сроки окупаемости складских проектов увеличились до 10–11 лет. Мировой финансовый кризис также оказал влияние на сроки ввода новых складских объектов: из-за недостатка финансирования большинство проектов переносится на значительное время. В связи с удорожанием кредитов многие проекты становятся убыточными и выставляются на продажу. Большинство игроков рынка коммерческой недвижимости, которые рассматривали недвижимость как объект спекуляций, пытаются выйти из проектов. Для многих компаний продажа недвижимости или передача ее в залог – единственный источник финансирования в настоящее время.

Неопределенность на рынке приводит к приостановке развития бизнеса некоторых компаний, выбору тактики выжидания. Резко сократились объемы ввода складских площадей. При этом рост себестоимости строительства в 2008 году составил 20–25%. Кроме того, увеличилось число проектов формата built-to-suit и производственно-складских комплексов. Расширилась география строительства складских объектов, вплоть до 50–60 км от МКАД, в связи с дефицитом земельных участков, пригодных для строительства.

Владимир Елин,
к.т.н., председатель совета директоров Smart Logistic Group

Рынок складской недвижимости в 2008 году пережил сразу два глобальных события разной направленности. В начале этого года складской сегмент показывал активный рост, как в городах-миллионниках, так и в городах регионального значения, однако уже в начале осени процесс пошел на спад в связи с мировым кризисом ликвидности. Поэтому можно говорить о двух этапах в экономике: до кризиса и в кризисе. В первой половине 2008 года ощущался дефицит складских площадей в крупных городах России, наблюдался стабильный рост арендных ставок на складские комплексы классов А и B. Также велось активное строительство логистических парков в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске и Казани. В условиях кризиса приостановлен рост арендных ставок. Однако не факт, что произойдет снижение ставок на высококачественные складские помещения, ведь большинство новых проектов заморожено. Поэтому вместо падения цен возможна некоторая их стабилизация. У девелоперов, имеющих собственные средства для продолжения строительства логистических проектов, есть особое преимущество. Они смогут улучшить инвестиционные показатели собственных объектов за счет уменьшение стоимости строительства. Цена на строительные материалы (цемент, бетон, металл) уже снизилась на 50–70%, сократились затраты на персонал.

Также я хотел бы отметить основные для 2008 года события. «Евразия Логистик» реализовала свой масштабный проект GreenGate в пяти городах России, в частности в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Новосибирске. Приостановлен ряд строящихся проектов в Московском регионе, в частности в Томилино, Домодедово и комплекса на Новорязанском шоссе. В Санкт-Петербурге заморожен финский проект «Гориго» и ряд других складских проектов крупных девелоперов. Дефицит денежных средств у девелоперов и инвесторов переносит реализацию незавершенных логистических проектов на 1–2 года. Региональная стагнация девелоперских проектов в складской недвижимости еще более выражена, чем в центральных городах. Регионы более чутко реагируют на кризис, так как там нет инерции больших городов и еще больший дефицит денежных средств.

Сергей Верещагин,
коммерческий директор «Евразия Логистик»

Одной из основных тенденций первой половины 2008 года стало создание полифункциональных площадок, совмещающих складские площади, таможенные терминалы, контейнерные площадки и производственные мощности. Для рынка стало актуальным понятие индустриальных парков. Продолжилась активная экспансия девелоперов в регионы. Произошел переход от декларации планов к реализации проектов, а также рост реализованных проектов в регионах. Четко обозначилась тенденция к консолидации рынка. Лидерами являются The Raven Group, MLP и «Евразия Логистик». Изменилась структура спроса – заключено больше сетевых сделок, они составляют более 20% от всех совершенных сделок в секторе складской недвижимости в 2008 году. Спрос со стороны логигистических операторов по-прежнему очень высокий, однако также активно стал нарастать спрос со стороны конечных пользователей – ритейлеров, производственных компаний. Предложение качественных складских площадей растет, однако до насыщения рынка в Москве и регионах еще далеко (исключение составляет Санкт-Петербург). Спрос на складские площади в регионах заметно увеличился. Экспансия со стороны розничных сетей развивается, логистические операторы активно идут в регионы. Также заключены крупные сделки с западными компаниями. Например, Oriflame и General Motors арендовали по 23 тыс. кв. м у «Евразии Логистик» в Екатеринбурге. Увеличилась себестоимость строительства, а также повысились арендные ставки в среднем на 20%.

С наступлением кризиса количество реальных сделок сократилось. Спрос значительно не уменьшился, однако теперь арендаторы принимают решения более медленно, так как не могут оценить последствия кризиса для своего бизнеса. Предложение в перспективе 1–3 лет резко сократится в связи с замораживанием новых проектов, что может привести к еще более сильному дефициту и росту арендных ставок.

Иван Потехин,
генеральный директор ГК «Эспро»

Общую тенденцию в 2008 году просмотреть будет сложно. Все-таки первая часть года была весьма оптимистична. Главное, Россия успела продемонстрировать емкость и потенциал своего рынка недвижимости. На мой взгляд, основное позитивное направление этого года – открытие регионов для инвесторов и инвестиций. Несмотря на то что кризис эту тенденцию приостановил, мировой рынок успел познакомиться и оценить наш потенциал, понять, куда нужно вкладывать деньги в будущем, когда волны кризиса утихнут.

Екатерина Горошко,
руководитель коммерческого отдела

Среди основных тенденций хотелось бы отметить тот факт, что в 2008 году, активнее – во втором полугодии, начали осваиваться регионы. В региональных центрах наконец-то стали возводить качественные складские, а также многофункциональные объекты. Об освоении регионов много говорилось, однако именно в 2008 году, по нашему мнению, девелоперы, инвесторы и логисты перешли от слов к делу. Активно осваивается Пермский регион, начали заполняться склады логистических операторов в Екатеринбурге. Отметим, что активизировались не только девелоперы – спрос на склады класса А стал не прогнозируемым, а реальным. Об этом факте мы судим не только по работе конкурентов, но также и по входящим запросам в нашу компанию.

Прогнозируемая в конце 2007 года – начале 2008 года тенденция постройки складских комплексов по схеме build-to-suit не нашла, на наш взгляд, практического применения. Девелоперы до сих пор предпочитают строить стандартные склады, и крупных интересных проектов под определенные товары на рынке пока не реализовано.

Одним из наиболее значимых событий для нашей компании мы считаем покупку корпорацией Itella Logistics «Национальной логистической компании». В соответствии со стратегией Itella Logistics данная сделка будет означать, что все складские площади, управляемые НЛК, будут унифицироваться под единые европейские стандарты, что в итоге приведет к появлению качественно нового складского сервиса на национальном уровне. На российских складах объединенной компании ItellaNLC планируется осуществлять грузообработку международных клиентов корпорации Itella Logistics, что окажет влияние на увеличение грузопотока с севера Европы в Россию и обратно.

Естественно, кризис сказался на логистических и складских процессах, минимизировав многие положительные тенденции. Однако ряд крупных игроков не снизил темпы роста, наиболее сильные девелоперы не замораживают проекты, и владельцы и импортеры товаров по-прежнему нуждаются в качественных складских площадях.

Александр Волков,
руководитель инвестиционных проектов Quinn Group в России и СНГ

чевидно, что мировой финансовый кризис затронул все направления недвижимости, включая и логистику. При этом такое ухудшение рыночных условий заставило нас еще раз переосмыслить подходы к развитию проектов, а также планированию затрат.

Специфичным для нас оказалось то, что несмотря на снижение цен на строительные материалы, начало – середина 2008 года показалиt в среднем рост расходов на девелопмент новых логистических проектов, что при относительно невысоких арендных ставках (в сравнении, например, с офисом или ритейлом), давало не очень интересную экономику, особенно когда прикладываешь к такому проекту технические требования класса А. Как следствие, мы скорректировали нашу краткосрочную программу развития, перенеся акцент с логистики на ритейл и офис. При этом вышеуказанные факторы не помешали нам успешно достроить первую очередь нашего складского комплекса в Казани, а также планировать развитие складских проектов в Подмосковье, Уфе и Ростове.

В качестве отдельного упражнения нами был рассмотрен вопрос оптимизации расходов по перспективным складским проектам. Понимая, что земля на вторичном рынке значительно утяжеляет экономику проекта (во многом за счет спекулятивных интересов посредников), мы потенциально готовы вести переговоры с администрацией российских городов/регионов касательно перспектив дальнейшего развития, тем более что улучшение инвестиционного климата, в частности, на уровне взаимоотношения «инвестор – госорган», отмечено президентом Медведевым в качестве одного из приоритетных направлений развития России.

Я убежден в том, что наша деятельность является важной и полезной, как с точки зрения, развития городской инфраструктуры, так и с точки зрения, повышения городского имиджа. Лично я не перестаю восхищаться эргономикой современного складского проекта и абсолютно уверен в том, что, несмотря на кризис, развитие логистического направления не должно остановиться.

Давид Гуссе,
директор Megalogix

Этот год для рынка недвижимости прошел в условиях быстрого разгона и столь же быстрого торможения. Безусловно, кризис – самое главное событие года, он уже ощутим и будет влиять на сектор складской недвижимости еще какое-то время. В первую очередь претерпел сильные изменения спрос на складские помещения класса А. Поменялись планы регионального развития многих компаний, изменилась расстановка сил в секторе розничной торговли и банковской сфере. Также в условиях высокой неопределенности и малого горизонта планирования девелоперы приостановили проектирование большинства спекулятивных проектов. Акцент сместился в сторону реального, а не потенциального спроса арендаторов. Мы допускаем при этом, что тенденция удешевления земли и строительных материалов при благоприятных условиях также позволит девелоперам быть более гибкими в отношении арендных ставок. Факторы репутации девелопера и его партнеров в России, а также стратегия долгосрочных инвестиций приобрели огромное значение. Стало показательным и симптоматичным, что даже в условиях кризиса серьезные девелоперские проекты все равно продолжают получать кредиты и имеют возможность вести строительство за счет собственных и заемных средств. Примеры – кредиты ВТБ и IFC, полученные девелоперами под складские проекты в регионах. Поэтому знаковым событием этого года считаем успешное завершение и запуск новых складских площадей класса А в Новосибирске и Ростове-на-Дону. Эти города остро нуждаются в новой логистической инфраструктуре, поэтому их введение является одним из серьезных позитивных явлений, позволяющих надеяться, что аналогичные проекты стартуют и в других регионах России.