Какие выводы можно сделать по итогам событий 2008 года?

Игорь Лейтис,
президент холдинговой компании «Адамант»

Конечно, главным событием на рынке недвижимости, в том числе торговой, стал финансовый кризис. Из-за недостатка финансирования девелоперы замораживают свои объекты. «Адамант» – не исключение, мы достраиваем четыре объекта, а реализацию нескольких объектов отложили. В их числе два крупных торговых центра на юге Петербурга. В следующем году будем работать с теми объектами, которые есть.

Из-за сокращения темпов ввода торговых площадей дефицита не возникнет, поскольку ритейлеры также сокращают темпы развития. Рынок скорее развернется в сторону ритейлеров, и со временем арендные ставки могут даже снизиться, потому что конкурения за хороших арендаторов усилится. Но мы пока не планируем снижать ставки – торговые центры «Адаманта» находятся в очень проходимых местах рядом с выходами из метро, и поток покупателей в них по-прежнему высок.

Как кризис отразится на наших арендаторах, сейчас сказать сложно. Но как бы кризис ни ударил по потребителю, они продолжат покупать одежду и продукты питания. В этих категориях может лишь несколько перераспределиться спрос в пользу более низкого сегмента. А сфера развлечения и общепит, напротив, будут только увеличивать обороты. Из-за снижения темпов экономического развития у людей будет больше времени, они станут чаще ходить в рестораны или посещать кинотеатры.

Сергей Игонин,
управляющий партнер «АйБи Групп»

Пока кризисные явления не существенно отразились на петербургском рынке торговой недвижимости. Покупательский поток остается прежним, не изменились и взаимоотношения арендаторов и арендодателей, в частности, не поменялись ставки. Пока торговые комплексы, ввод которых был запланирован на конец этого года, открываются. Продолжается и строительство других крупных торгово-развлекательных комплексов, например Stockmann и «Галерея».

Кризис реально начнет оказывать влияние на рынок в начале следующего года. Впрочем, серьезного дефицита торговых площадей рынок не испытает – ведь не секрет, что проблемы есть не только у девелоперов, но и у ритейлеров. Некоторые торговцы замораживают программы развития, а некоторые, такие как «Банана-мама», вовсе уходят с рынка. Напротив, с уверенностью можно сказать, что в следующем году рынок станет рынком арендатора. Девелоперы и управляющие компании будут идти на уступки арендаторам. В первую очередь это будет выражаться в снижении арендных ставок – уже в феврале-марте они могут уменьшиться на 10–15%. Кроме того, за интересных арендаторов начнется очень серьезная конкуренция – арендодатели будут идти им на уступки, в частности, предлагать самые хорошие места.

Андрей Степаненко,
генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»

Сотрудничество бизнеса и власти становится особенно актуальным в период отсутствия стабильности. Когда экономики расцветают, бизнесу, как правило, не нужна помощь – его девиз «не мешайте», а стремления – «больше свободы». С другой стороны, в России влияние государства на рынки всегда было традиционно велико. И сегодня, когда кругом рассуждают о кризисе, можно уверенно сказать, что нашему бизнесу повезло – государство никогда не уходило от ответственности за экономические процессы, которые происходят в стране. Осенью было принято решение о поддержке петербургской строительной отрасли. Одной из основных мер станет приобретение у застройщиков квартир на сумму 9 млрд. рублей по фиксированной цене. В условиях падения спроса на первичное жилье это серьезный шаг – строители единовременно получат живые деньги за построенные в 2009 году квадратные метры. Аналогичные закупки проводились и ранее, однако сегодняшние объемы, безусловно, рекордны. В ситуации кризиса такая схема наиболее предпочтительна для застройщиков, а город, в свою очередь, получает возможность приобрести большое количество жилья эконом-класса для реализации заявленных социальных программ. Это взаимовыгодный проект, который, безусловно, получит развитие. Еще один проект – реновация хрущевок. За счет средств инвесторов будут расселяться дома первых массовых серий, и на освободившихся территориях будет возводиться новое современное жилье. Экономика этих проектов строится на возможности втрое увеличить количество жилых площадей. Это проект нового времени, проект будущего уже потому, что он демонстрирует интенсивный метод развития города, улучшение качества его застройки. Город будет всемерно помогать инвестору на всех этапах работы по реновации – это совместный проект, рассчитанный на 9 лет.

Карданова Ирина,
директор по персоналу, «Главстрой – СПб»

У компаний сейчас есть прекрасная возможность нанять хороших специалистов за вполне приемлемые деньги. В 2009 году эта тенденция сохранится. Во всяком случае при перекупке специалистов им уже не будут предлагать зарплату в разы выше текущего уровня. Кризис заставил многие компании задуматься о сокращение издержек и об оптимизации расходов на персонал. Очень часто в последние годы расходы на персонал производились «по умолчанию», просто потому, что так принято делать. Принято обучать сотрудников независимо от производственной необходимости и возможности применения полученных знаний в работе. Принято проводить корпоративные праздники без четкого понимания их влияния на корпоративную культуру и т. д. Кризис заставляет задуматься о целесообразности таких расходов и осуществлять только те расходы на персонал, которые экономически обоснованы.

Валерий Трушин,
руководитель группы исследований и аналитики Colliers International:

Примечательно, что одно из самых знаковых событий рынка коммерческой недвижимости 2008 года произошло в складском секторе. Мы говорим о крупнейшей инвестиционной сделке в Санкт-Петербурге – приобретении британским фондом Raven Russia складского комплекса AKM Logistics в Шушарах, общей площадью 164 тыс. кв. м. Сумма сделки составила $216 млн. Это говорит о том, что инвесторы положительно оценивают перспективы складской недвижимости в отношении доходности и риска.

2008 год отмечен беспрецедентным ростом новых площадей высокого класса. На рынке по-прежнему существует острая необходимость в качественных холодильных складах и производственных площадках – многие компании до сих пор ютятся в старых промышленных помещениях. Девелоперы должны обратить внимание на эти сегменты, таким образом, рынок предложения будет уравновешен. В 2009–2010 гг. объем нового строительства, по нашим оценкам, несколько сократится из-за изменений в финансировании. Но ни о каком коллапсе говорить не приходится – на рынке будут совершаться крупные сделки аренды с серьезными международными компаниями. Например, в ноябре, в период кризиса, закрыта сделка аренды 12 тыс. кв. м производственных площадей на территории Ижорского завода с мировым автомобильным поставщиком Magna. На наш взгляд, это отражает одну из тенденций: автомобильные производства, которые размещаются в Петербурге, выступают «центрами притяжения» для компаний- поставщиков.

Александр Шарапов,
президент Becar Realty Group

Тенденция 2008 года к строительству более качественных объектов, которая изначально появилась из-за высокой конкуренции, в 2009 году будет развиваться из-за кризиса. Конкуренция объектов усилится, поэтому в выигрыше останутся самые качественные из них. Кризис заставит девелоперов более ответственно относиться к проработке концепции и системы продвижения проектов. Кроме того, возрастет роль УК. Запланированный на 2009 год объем строительства коммерческой недвижимости существенно сократится, поскольку вести подобные проекты в условиях нестабильного рынка и отсутствия кредитных денег сложно и не всегда целесообразно. Думаю, как и после 1998 года девелоперы на время прекратят строительство бизнес-центров класса А, поскольку сейчас предложение на рынке велико, а спрос на эти площади стремительно падает. Как оптимист, надеюсь, что уже весной 2009 года мы достигнем дна кризиса, к лету рынок стабилизируется и начнет расти. Однако сокращение объемов строительства приведет к тому, что через два-три года может произойти ценовой скачок: появится спрос на коммерческие площади, но удовлетворить его будет проблематично, поскольку лишь немногие заявленные к вводу в 2010–2011 годах объекты получают сегодня проектное финансирование или строятся на собственные средства девелоперов.

Людмила Рева,
директор департамента брокерских услуг, ASTERA St.Petersburg:

Единственное средство борьбы против кризисных явлений – продолжать работать. В первую очередь нужно избавиться от внутренней паники рынка, ведь на самом деле ничего неожиданного не происходит. Рынок был перегрет с 2006 года, цены продажи объектов коммерческой недвижимости и арендные ставки были завышены и сейчас они просто снизились до нормального уровня, при котором обеспечивается адекватное соотношение цена/рентабельность бизнеса арендатора. Снижение активности и затянувшаяся пауза в работе рынка может грозить его обвалом. Спасти рынок, выйдя из кризиса не только с минимальными потерями, но и с максимальными выгодами, – задача его профессиональных игроков.

Арина Сендер,
директор департамента торговой недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург»

Более четко предсказать, как будет развиваться рынок ТН, можно будет только в начале следующего года, когда полностью станет понятна глубина кризиса, проявятся тенденция и обратная реакция потребителя. Но уже ясно, что места для открытия новых магазинов торговцы будут подбирать очень взвешенно.

На рынке стрит-ритейла также пока царит неопределенность. Владельцы помещений не решились на шаг, которого так ждут от них торговые операторы, – снижение арендных ставок. Но в начале следующего года ставки, по всей вероятности, несколько снизятся, ведь на центральных торговых магистралях Петербурга цены на аренду были неоправданно высокими. Несмотря на рекордные обороты, которые приносит торговцам Невский проспект, некоторые магазины на нем являются убыточными. В условиях кризиса не все ритейлеры смогут позволить себе содержание таких торговых точек. Уже сейчас очевидно, что «борьба» за места для флагманских магазинов на центральных улицах не ведется. Вместо этого стрит-ритейл начинает активнее осваивать спальные районы, где интересных мест еще очень много. Отдельно стоит сказать про сегмент торговли товарами класса люкс. На сегодняшний день такие ритейлеры пока не ощутили оттока клиентов. Наряду с тем, что некоторое количество запланированных на следующий год открытий бутиков будет перенесено до лучших времен, некотрые бренды продолжают поиск подходящих помещений.

Андрей Амосов,
старший консультант отдела складских и индустриальных помещений JLL

Одна из ключевых тенденций 2008 года – сохранение интереса компаний к площадкам для крупноузловой сборки. Спрос на производственные помещения по-прежнему остается неудовлетворенным. К сожалению, пока реализация таких проектов под арендатора осложняется отсутствием необходимой разрешительной документации, позволяющей размещать производство в индустриально-складских комплексах, однако в будущем реализация подобных проектов может составить значительную составляющую работы профессиональных девелоперов.

Иван Макаров,
главный редак­тор журнала CBonds Review

Ключевой тенденцией следующего года станет, без сомнения, масштабный передел собственности, сравнимый с тем, что произошел после 1998 года. В списке олигархов появятся новые имена, а некоторые известные ныне миллиардеры сначала уйдут в тень, а затем и вовсе исчезнут с высот финансового олимпа – как в свое время это произошло с Гусинским, Смоленским, Березовским. Само собой, этот масштабный процесс затронет не только финансовую верхушку и владельцев крупного бизнеса. Следующий год станет годом недружественных поглощений и вполне легального отъема бизнеса за долги. Уже сейчас ясно, что некоторые российские финансовые группы, в том числе и государственные, вполне сознательно препятствуют восстановлению нормального функционирования как рынка межбанковского кредитования, так и рынка кредитования компаний из реального сектора экономики. Эти институты даже особо и не стесняются то и дело заявлять, что предпочитают придержать деньги, с тем чтобы затем по дешевке выкупить контрольные пакеты акций как своих банков-конкурентов, так и компаний, которые в последнее время бурно развивались, а теперь располагают крайне аппетитными, но при этом низколиквидными активами. И ладно бы это были их собственные деньги или даже деньги их клиентов! Держите на здоровье. Но придерживаются государственные деньги, которые правительство выделило как раз для нормализации кредитных процессов в экономике. Надо полагать, чиновники рано или поздно смогут навести порядок в сфере исполнения «агентами правительства» возложенной на них функции. Вот только, скорее всего, на это уйдет еще два-три месяца. А за это время на грани краха окажется очень много компаний, в первую очередь работающих в сфере ритейла, строительства и девелопмента. В последней сфере, кстати, уже в октябре 2008 года наметилось всеобщее вооружение ликвидностью. Некоторые компании, вместо того, чтобы вкладывать деньги в новые проекты, стали временно замораживать их на счетах – с тем, чтобы в начале следующего года купить с огромным дисконтом наполовину, а то и на 75% завершенные проекты конкурентов, не сумевших вовремя сжать «кулаки ликвидности». В первой половине следующего года неизбежно произойдет падение цен на коммерческую недвижимость в крупных городах, хотя бы потому, что большинство как банкиров, так и владельцев компаний уверовали, что экономике России

не избежать жесткой посадки, и заранее – под этот самый сценарий – начали сокращать расходы на аренду, порой даже отказываясь занимать уже полностью подготовленные для них офисы. А значит, даже в случае коренного изменения ситуации на выправление динамики финансовых потоков компаниям, управляющим коммерческой недвижимостью, потребуется минимум полгода. Что касается перспектив рубля, доллара и евро, то тут заранее очевидно лишь одно: соотношение этих валют будет постоянно изменяться то в одну, то в другую сторону. Рынок будет лихорадить, однако относительно рубля лихорадка эта будет мелкой: у Банка России хватит ресурсов, по крайней мере на весь следующий год, чтобы не допустить резких скачков рубля в любую сторону. Никаких однодневных и даже однонедельных взлетов доллара с уровня в 26 рублей до уровня в 40 рублей или, наоборот, падений с уровня в 26 рублей до уровня в 6 рублей не будет. Хотя, конечно, в последнем случае многое будет зависеть от новых властей США. Помешать им резко обесценить свою валюту, пусть это и сродни политическому самоубийству, никто, разумеется, не сможет.

Я бы охарактеризовала первую «докризисную» половину 2008 года как период интенсивного развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга:

• девелоперы успешно освоили различные способы привлечения финансирования в строительно-инвестиционные проекты (банковское кредитование, проектное финансирование, облигационные займы, привлечение частных западных инвесторов и фондов, IPO и пр.);
  
  
• на рынок начали выходить или были анонсированы качественные проекты с продуманными концепциями, удовлетворяющие современным стандартам офисной недвижимости;
  
  
• увеличилось предложение в сегменте офисов класса А, устранив ранее имеющуюся диспропорцию спроса и предложения;
  
  
• стабилизировались ставки аренды офисов по классам или качеству.
  

Тенденции на будущее, учитывая последствия финансового кризиса, в краткосрочной перспективе: увеличение числа сделок купли-продажи готовых объектов коммерческой недвижимости, консолидация бизнеса, коррекция в сторону снижения на 10–20% и сильная дифференциация ставок аренды в зависимости от качественных показателей объектов, ротация арендаторов. В среднесрочной перспективе: значительное снижение предложения качественных офисов и, как следствие, рост ставок аренды. Ждем появления западных независимых управляющих компаний и развития конкуренции на рынке услуг facility management и property management.