Сибирь: выживут только сильные

Вплоть до начала осени текущего года рынок коммерческой недвижимости Сибирского федерального округа бурно развивался. Чуть ли не каждую неделю анонсировались новые проекты. Федеральные и местные девелоперы и инвесторы стремились выйти на развивающийся рынок СФО со своими проектами, реализация которых ни у кого не вызывала сомнений.

Так, в 2008 году в Красноярске был открыт торгово-развлекательный комплекс «Планета» (140 тыс. кв. м). До конца года ожидается открытие еще двух крупных ТРК – «Июнь» (82 тыс. кв. м) и «Огни» (60 тыс. кв. м). Было завершено строительство БЦ «Весна» класса В. В Кемерово на декабрь 2008 год запланировано открытие торгового центра «Променад-3». В Новосибирске открылся ТРЦ «Сибирский Молл» (67 тыс. кв. м), в Омске – «Континент-2» (70 тыс. кв. м).

Однако в октябре-ноябре текущего года все чаще стали появляться новости о замораживании, сворачивании проектов. Так, например, компания Hermitage Construction & Management продала земельный участок под строительство ТРЦ Jam Молл в Омске. Заморозила проект ТРЦ компания DVI Group. В этом же городе не будет построен в заявленные сроки и ТРЦ «Торговый квартал». Что будет с ТРК OZ, который планировала возвести международная компания AIM property development, сегодня так и не ясно.

По данным аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимости», лишь половина из заявленных к вводу в эксплуатацию объектов офисной недвижимости действительно будет сдана в этом году. До конца 2008 года были заявлены к сдаче более 230 тыс. кв. м офисных площадей, из них более 60 тыс. кв. м офисов класса А, более 70 тыс. кв. м – класса В и более 60 тыс. кв. м – С. В настоящий момент суммарная площадь действующих БЦ составляет 789,9 тыс. кв. м (124 объекта), строящихся – 529,1 тыс. кв. м (48 объектов). На рынке открытой аренды присутствуют всего три объекта класса А (бизнес-центры «РосЕвроПлаза», «Кронос» и «Гринвич»).

К бизнес-центрам В-класса можно отнести лишь небольшую часть (порядка 18 объектов общей площадью 152,8 тыс. кв. м), хотя многие собственники позиционируют свои объекты как бизнес-центры класса В. Остальные объекты относятся к классу С, отмечается в исследовании «Сибакадемстрой Недвижимости». Среди строящихся и запланированных к строительству объектов девять относятся к классу А (общая площадь 244,6 тыс. кв. м), еще девять объектов – к классу В (общая площадь 111,7 тыс. кв. м), а остальные – к классу С (172,8 тыс. кв. м).

Группа компаний «Снегири», к примеру, приступила к реализации строительства бизнес-центра класса А Sibir Plaza около года назад, но проект на сегодняшний день все еще находится на начальной стадии реализации. Заявленный срок сдачи объекта – IV квартал 2009 года.

Заморожен сегодня и новосибирский проект многофункционального торгово-выставочного комплекса компании «Крокус Интернешнл» (общая площадь объекта более 140 тыс. кв. м, заявленный объем инвестиций – $500 млн.), хотя планировалось приступить к строительству уже осенью текущего года.

Изменились планы девелоперов и на рынке складской недвижимости. В условиях кризиса заморозила освоение земельных участков в СФО ИПГ «Евразия». Британский фонд Raven Russia намерен пересмотреть стратегию развития в регионе. По признанию девелоперов, в первую очередь будут развиваться проекты, реализация которых уже началась. «Бумажные» проекты будут отложены до момента получения финансирования.

Аналогичные кризисные тенденции наблюдаются и на гостиничном рынке недвижимости. К слову, заморозила проект 5-звездочной гостиницы в центре Новосибирска компания «Сибирские отели». Планировалось сдать объект в I квартале 2010 года. Кроме того, «Сибакадеминвест» отложил реализацию проекта конгресс-центра Sky City (общей площадью 60 тыс. кв. м). Причины замораживания, сворачивания проектов на рынке коммерческой недвижимости Сибирского федерального округа такие же, как и в целом по России. Среди них: практически полное отсутствие финансирования проектов, банкиры «пугают» девелоперов слишком высокими процентами по кредитам.

Сегодня многие федеральные игроки уходят с рынка СФО, местные девелоперы остановили реализацию проектов. Кроме того, меняется сам рынок. Если раньше мы наблюдали рынок арендодателя, то в последнее время имеет место рынок арендатора, многие из которых используют эти изменения на рынке в свою пользу. Многие из них уже предъявили арендодателям требования снизить арендную плату. Последние, не желая потерять «якорей», идут им на уступки, соглашаясь на дисконт до 40%. Но и эти меры не всегда сдерживают компании от переезда, к примеру, из офиса классов А в В.

Делая прогнозы на следующий год, эксперты рынка коммерческой недвижимости не исключают возможности появления на рынке новых проектов. Безусловно, сегодня есть компании, у которых есть средства. Они заняли выжидательную позицию, выбирая подходящее время для инвестиций (когда цена объектов, компаний достигнет дна). В более выигрышном положении в следующем году окажутся компании, которые менее зависимы от заемного финансирования, имеющие достаточный объем собственных средств для реализации проектов.