Без денег и покупателей

Первая половина года, несмотря на начавшийся кризис, казалось, не сулила особых проблем для девелоперов коммерческой недвижимости. Проекты становились все масштабнее, в Россию приходили новые игроки с большими амбициями (Invesco собиралась потратить у нас $250-350 млн, а кувейтская Sovereign Hospitality Holdings — $1,5 млрд на строительство гостиниц), заключались рекордные сделки (немецкий фонд KanAm приобрел у компании «Открытие-недвижимость» офисную часть в строящемся комплексе на Павелецкой за $900 млн).
Но во второй половине года ситуация резко изменилась. Банки фактически перестали кредитовать девелоперов. «Если раньше компании давали деньги под 8,5%, то теперь предлагают под 25%», — жаловался президент Mirax Group Сергей Полонский. Он первым объявил о приостановке всех бумажных проектов (примерно 10 млн кв. м). Проекты на ранних стадиях развития заморозили фактически все крупные девелоперы (AFI Development, Midland Development, «Интеко», RGI, РТМ, «Торговый квартал» и т. д.). Некоторые из девелоперов лишились пакетов в своих компаниях: Эдуард Вырыпаев из-за margin calls вынужден был передать свой пакет в РТМ неизвестному клиенту «Финам менеджмента», пишут «Ведомости».
Впервые за последнее время стоимость аренды коммерческой недвижимости стала снижаться. По данным CB Richard Ellis, офисы уже сдаются с 30%-ным дисконтом. Аналитики компании подсчитали, что на конец III квартала средняя ставка на помещение класса А составляла $1700 за 1 кв. м в год, сейчас — около $1350 за 1 кв. м, а в следующем году может вернуться на уровень 2006 г.: $1000 за 1 кв. м. Многие компании либо отказались от аренды вообще, либо пытаются сдать излишки площадей в субаренду. В итоге, по данным Knight Frank, впервые в 2009 г. вторичный рынок аренды офисов может догнать первичный (свыше 100 000 кв. м предстоит сдать вновь). «Cтабилизация может наступить только после 30-40%-ной коррекции и в случае высокого уровня свободных площадей (не менее 30%)», — считает Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International.
Не лучше ситуация и в торговой недвижимости. По данным C&W/S&R, арендные ставки в ТЦ в ближайшее время могут упасть на 20-40% в зависимости от арендатора и площади помещений, а ритейлеры требуют перейти на оплату аренды по принципу «процент от оборота». Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group, прогнозирует общее падение ставок аренды на офисную и торговую недвижимость на 40-60%.