Кризис в планы не входил

Судя по тому, в какой ситуации оказались сегодня многие компании – участники рынка недвижимости, можно предположить, что созданию эффективных и качественных бизнес-планов на российском рынке коммерческой недвижимости в условиях «расцвета» внимания уделялось немного. Конечно, сейчас нам легко рассуждать об игнорировании очевидных сигналов рынка и недальновидности игроков. Однако для того, чтобы не повторять совершенных промахов, важно понять, можно ли было предвидеть сегодняшнюю ситуацию и как нужно спланировать дальнейшую работу, чтобы пережить кризис.

Кто виноват

По словам Степана Светанкова, менеджера отдела корпоративных финансов KPMG в России и СНГ, компании в своих планах не рассматривали различные негативные сценарии, предусматривающие снижение объемов строительства, увеличение стоимости финансовых ресурсов и уменьшение спроса со стороны арендаторов. В результате их политика была достаточно агрессивна и рассчитана на растущий рынок.

Эксперты призывают рассматривать проблемы многих девелоперов не только через призму кризиса. У ряда компаний были внутренние сложности, связанные со стратегией ведения бизнеса. «Все планы строилось на предположении, что рынок будет как минимум сохранять темпы, а как максимум расти. Не делалось никаких прогнозов. Например, что если в следующем месяце к нам обратится меньше клиентов? Многие компании не только не знают, что предпринять в этом случае, у них даже нет свободных средств на счету для выплаты зарплаты сотрудникам», – рассказывает Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу, партнер GVA Sawyer.

По словам Геннадия Бута, менеджера отдела по управлению эффективностью бизнеса PricewaterhouseCoopers, в период безудержного роста и дешевых кредитов не все сумели выстроить грамотную финансовую политику. «Но в настоящее время каждая компания должна иметь продуманную стратегию ведения своего бизнеса», – отметил г-н Бут.

Однако не все эксперты считают, что именно недоработки в бизнес-планах привели компании к серьезным трудностям. «Кризис является форс-мажорным и трудно предсказуемым событием. Однако уже в условиях кризиса компании, осуществляющие эффективное бизнес-планирование выходят на лидирующие позиции. Это происходит за счет способности регулировать величину доходов и расходов таким образом, чтобы сохранять платежеспособность даже в текущих условиях», – рассказывает Михаил Ильин, управляющий директор консалтинговой группы «НЭО Центр».

«Нельзя говорить о том, что недоработки в бизнес-планах стали причиной больших проблем у компаний в условиях кризиса, потому что бизнес-планирование создается без учета макроэкономических показателей», – отмечает Максим Гасиев, исполнительный директор Colliers Interantional.

По словам Грэма Поуви, партнера «Делойт» СНГ, планирование является важной частью бизнес-процесса, однако не центральной. Именно поэтому проблемы, которые на сегодняшний день испытывает большинство компаний на рынке коммерческой недвижимости, объясняются не только недоработанным бизнес-планом. «Однако у российских девелоперов после начала кризиса на Западе было время, чтобы принять меры по антикризисному управлению», – считает г-н Поуви.

Сделай сам

Составлением бизнес-планов компании-девелоперы, как правило, занимаются самостоятельно. По словам Динары Тагировой, директора департамента недвижимости «DVI Холдинг», если отдавать бизнес-планирование на аутсорсинг, то слишком велика цена ошибки, которую могут допустить. Обычно планированием занимается сама компания, и участвуют в этом почти все отделы.

«При составлении бизнес-плана специалисты компании опираются на статистические данные, анализ рынка и деятельности компании за определенный период времени, всю эту информацию они берут из различных источников в компании, таким образом, все отделы так или иначе участвуют в бизнес-планировании», – рассказывает Динара Тагирова, заместитель директора департамента недвижимости DVI Холдинг.

По словам Наталии Ивановой, директора департамента по связям с общественностью AFI Development, составление бизнес-плана – сложный процесс, в котором так или иначе принимает участие вся компания, на финальном же этапе составленный план отдается на совет директоров для рассмотрения и утверждения.

Не является исключением и Mirax Group, в которой планированием занимается совет директоров, а операционные вопросы решает правление компании.

Подобной схемы работы придерживается большинство компаний, однако есть девелоперы, которые доверяют составление бизнес-планов другим организациям.

По словам Дмитрия Золина, управляющего партнера компании London Consulting & Management Company | LCMC, для того чтобы столь сложный документ мог быть реалистичным, необходима большая предварительная работа – иногда этим занимается отдельный отдел в самой компании, но чаще всего его составляет сторонняя организация. «Естественно, лучше приглашать для составления грамотного бизнес-плана профессиональную организацию», – считает г-н Золин.

«Составление бизнес-плана, как правило, включает в себя несколько этапов», – рассказывает Виктор Черкасский, директор департамента бизнес-планирования ОАО «Система-Галс»:

• сбор первичной исходной информации (концепция реализации проекта, график реализации, оценка потребности в финансировании, коммерческие условия реализации продукта);
  
  
• создание финансовой модели проекта, расчет основных показателей эффективности;
  
  
• анализ результатов, выбор наиболее эффективного варианта, при необходимости корректировка концепции;
  
  
• написание бизнес-плана.
  
  
• «Перед тем как создать бизнес-план, нужно, во-первых, провести маркетинговое исследование региона, во-вторых, создать концепцию, в-третьих, разработать функциональное зонирование и утвердить все планировки и только потом приступать к подсчету доходов и расходов будущего объекта недвижимости, – рассказывает Дмитрий Золин. – Каждый инвестор захочет оценить выгодность инвестирования в предлагаемый инвестиционный проект и оценить соотношение возможной отдачи от проекта и рискованности вложений, а лучший способ для этого – изучить и проанализировать бизнес-план инвестиционного проекта».
  
  
• Сам же бизнес-план, по словам Степана Светанкова, также состоит из нескольких разделов.
  
  
• Резюме (не у всех пользователей бизнес-плана есть время прочитать весь документ, объем которого может достигать 100 и более страниц). Если бизнес-план направлен на привлечение финансирования, резюме должно содержать предполагаемые основные параметры кредита: заемщик, сумма, срок, график выплат и т. д.
  
  
• Краткое описание проекта, график его реализации, план взаимосвязи и последовательности прохождения организационных, договорных, технических и финансовых точек проекта, подрядчики по проекту.
  
  
• Информация о компании, ее опыт в реализации подобных проектов, организационно-правовая структура и т. д.
  
  
• Маркетинговый план, включая анализ рынка.
  
  
• Финансовый план, включая структуру капитальных затрат, выручки, операционных расходов, прогнозные формы финансовой отчетности (отчет о прибылях и убытках, отчет о движении денежных средств, баланс).
  
  
• Расчет потребности в финансировании. Рекомендации по структуре финансирования.
  
  
• Анализ показателей экономической эффективности проекта.
  
  
• Сценарный анализ и анализ чувствительности проекта.
  
  
• Анализ рисков и SWOT-анализ проекта.
  
  
• Различные приложения, направленные на внешнего пользователя (копии документов по проекту, резюме основных менеджеров и т. д.).
  

Сценарии

В свете недавних событий, произошедших на рынке, возникает вопрос: бизнес-планы российских компаний включали в себя вероятность подобных «происшествий» на рынке или же все сценарии были исключительно позитивными?

По словам Дмитрия Луценко, члена cовета директоров корпорации Mirax Group, при составлении бизнес-планов компания учитывает вероятность как позитивного, так и негативного развития ситуации на российском и мировом рынках. Планирование всегда осуществляется по двум сценариям, в +/-25% по цене. «Поэтому мы знаем, что делать и в ситуации резкого роста, и в ситуации падения цен. Надо понимать, что изменение цены, как правило, компенсируется изменением спроса. Цены растут – спрос падает, цены падают – спрос растет. То есть, в общем, выручка стабильна, главное – хорошо управлять издержками. Мы готовы в любой момент отреагировать на изменение ситуации и изменить тактику. И, на мой взгляд, это умение в условиях кризиса становится одним из критериев выживания компаний на рынке. О том, что ухудшение ситуации на рынках возможно с высокой долей вероятности, мы задумались еще год назад и стали готовиться к возможному сценарию, формируя «подушку ликвидности» и пересматривая отношения с подрядчиками», – рассказывает г-н Луценко.

По мнению многих девелоперов, для развернутого бизнес-плана актуально предусмотреть несколько сценариев: оптимистичный, пессимистичный, а также третий – в случае действия каких-либо внешних факторов.

«Например, многие компании не планировали такого сильного и резкого повышения кредитных ставок, и поэтому у них не было никакого накопленного резервного фонда, которым можно было бы воспользоваться в случае возникновения повышенных обязательств. По этой причине сейчас они испытывают серьезные трудности», – рассказывает г-жа Тагирова,.

По мнению Виктора Черкасского, бизнес-планы необходимо пересматривать при завершении очередной стадии проекта и переходе к следующей – в этот момент многие параметры меняются и/или фиксируются. А также при существенных изменениях во внешней среде. Помимо этого, бизнес-планы пересматриваются на регулярной основе в зависимости от стадии, на которой находится проект, – раз в квартал или полгода в рамках бюджетного процесса в компании.

«Если мы говорим о планировании в кризисном состоянии рынка, то, безусловно, грамотно было бы составить несколько планов: «оптимистичный», «реалистичный» и «пессимистичный». Что касается нашего планирования, то у нас разрабатывается основной план действий, который продумывается до мелочей и которого мы будем придерживаться. Параллельно с реализацией этого плана продумываются и возможные маневры при резком изменении ситуации на рынке или внутри компании», – рассказывает Сергей Михайлов руководитель управления маркетинга и рекламы компании «ДС Девелопмент».

Новая философия

Все опрошенные нами эксперты единогласны во мнении, что на сегодняшний день создание грамотного бизнес-плана является одной из важнейших бизнес-задач, направленных на дальнейшее выживание компании. «В условиях неопределенности компания должна строить несколько сценариев собственного существования, включая и планы по развитию. Одновременно с этим в бизнес-плане закладываются статьи, учитывающие и рост экономики, и ее падение. Поэтому сейчас бизнес-планирование является сложным, но необходимым условием и задачей», – считает Максим Гасиев.

По мнению Михаила Ильина, именно эффективное бизнес-планирование помогает выжить в условиях кризиса. Прогнозируемая финансовая модель поможет предусмотреть потребности в финансировании при изменении рыночной конъюнктуры, что даст больше времени для исправления ситуации. Проработанный бизнес-план на сегодняшний день является одним из условий получения кредита в банке.

По словам Геннадия Бута, можно ожидать, что компании с грамотным планированием продолжат реализацию проектов и развитие собственного бизнеса даже в условиях наступившего финансового кризиса.

«На плаву» сегодня остаются те компании, которые осуществляют более «безопасное» бизнес-планирование», – рассказывает Максим Гасиев. – Бизнес можно развивать более рискованно, менее рискованно или вообще без рисков. От этого зависит и результат. В принципе, многие компании выбирают разумную стратегию развития на текущий момент времени. Например, тех компаний, которые подошли к вопросу развития бизнеса очень консервативно, кризис коснулся не сильно...»

По мнению Грэма Поуви, некоторые компании сегодня преодолевают кризис благодаря резервным запасам, некоторые – благодаря успешному или грамотному планированию, и они, разумеется, изначально имеют преимущество. Для остальных планирование становится чрезвычайно важной задачей, в особенности сочетание краткосрочного планирования, чтобы удержаться на плаву, с постановкой более долгосрочных задач в новых экономических реалиях.

По словам Динары Тагировой, продуманный бизнес-план предусматривает не «выживание» на рынке, а развитие. Те, кто настроен выживать, чаще всего теряют свои позиции, а те, кто смог выбрать верную стратегию развития в сложных экономических условиях, – выигрывают.

«Здесь нужно говорить о продуманной бизнес-стратегии, новом видении, к которому должен быть готов собственник, чтобы сохранить то, чего достиг, и открыть для себя возможность для новых, до этого неиспользованных методов управления. О бизнес-планах, которые составлялись ранее, можно забыть, необходимо создавать новую философию бизнеса», – считает г-жа Тагирова.