Светлое настоящее рынка субаренды

Российский рынок субаренды сегодня развивается стремительными темпами. Такое бурное развитие однозначно является следствием мирового финансового кризиса. От занимаемых площадей отказывается огромный процент компаний. До недавнего времени эксперты старались не говорить об этом как о тенденции, но в настоящее время многие уже открыто заявляют о том, что такая тенденция сформировалась. Компании сокращают арендуемые площади и пытаются сдать их в субаренду. На сегодняшний день излишки помещений предлагают такие компании, как «Фрито Лэй» (деловой центр «Ситидел»), «Ренессанс Капитал» (бизнес-центр Central City Tower на Овчинниковской набережной), «Тройка Диалог» полностью отказалась от занимаемых площадей в бизнес-центре «Военторг».

Лидирующие позиции по объему предложения площадей для сдачи в субаренду по-прежнему занимает офисный сегмент. И пока кризис все еще набирает обороты, ситуация скорее всего не изменится. Пока на рынке субаренды наблюдается активная динамика роста. По словам Ирины Флоровой, заместителя директора отдела исследований рынка, руководителя аналитического направления CB Richard Ellis, на примере офисов класса А это прослеживается наилучшим образом: «Из всех помещений класса А 40% – предложения субаренды. До кризиса эта цифра не превышала 10%».

Сдается офис

В условиях кризиса многие компании активно сокращают занимаемые площади и снижают арендные ставки. По мнению Руслана Суворова, директора по развитию бизнеса Praedium ONCOR International, у арендатора есть несколько возможных путей для решения проблемы с площадями: «Арендатор может договориться о снижении арендной ставки в арендуемом ныне помещении. Также он может сократить арендуемую площадь, в том числе за счет сдачи ее части в субаренду, или просто заняться поиском другого помещения на более выгодных условиях».

К примеру, компания Genfa Medica (офис на Ленинском пр-те, 99) осталась в арендуемом здании, когда собственник снизил ставку аренды практически на 50%. А компания ТНК-ВР, которая летом 2008 года подписала договор аренды почти на 50 тыс. кв. м в бизнес-центре Western Gate, в связи со значительным сокращением штата сотрудников будет пересматривать условия договора.

По мнению большинства экспертов, сдача «лишних» площадей в аренду в существующих условиях является финансово оправданной. Конечно, нельзя сказать, что субаренда приносит ощутимый доход, но в сложившейся ситуации эти деньги вряд ли окажутся лишними для компаний. Если говорить о ставках субаренды, то на сегодняшний день они, как правило, не превышают ставку аренды, которую выплачивает сам арендатор. «Сегодня на субаренде заработать достаточно сложно. Во многих зданиях за последние два месяца были пересмотрены условия аренды, а ставки значительно снизились. Компании, арендовавшие в них большие площади с целью последующей сдачи в субаренду до III квартала 2008 года, сегодня не могут снизить цену, так как сами платят довольно дорого за эти помещения. В этом случае прямой арендатор готов сдавать площади в субаренду по той же ставке, что и арендовал сам, с целью хотя бы вернуть вложенные средства», – рассказывает Руслан Суворов.

По мнению Ирины Кузличенковой, руководителя отдела офисных помещений CB Richard Ellis, все зависит от конкретной ситуации. Если помещения сдавались в субаренду до кризиса, то ставка субаренды могла превышать ставку аренды. Если же основной договор аренды заключен до наступления кризиса, а сдать помещение в субаренду компания хотела бы уже в условиях нынешнего рынка, нужно будет предложить существенную скидку. Ставка будет зависеть от площади, состояния помещений и многого другого.

Ситуация, в которой оказался рынок с наступлением финансового кризиса, ставит многих арендодателей перед выбором: запросить более высокую ставку аренды, но более длительное время находиться в поиске субарендатора или же пожертвовать прибылью ради быстрого результата и сохранения «места обитания» высокого класса.

«Нет смысла держать высокую ставку на субаренду во время кризиса, намного эффективнее будет сдать площадь по более низкой цене, но получать доход», – отмечает Ирина Флорова.

По мнению Ирины Кузличенковой, во время кризиса имеет смысл снизить ставку субаренды для того, чтобы быстрее привлечь арендатора и получать хоть какую-то прибыль от тех площадей, которые пустуют.

Однако Руслан Суворов считает, что понижение ставки субаренды не является правильным решением, потому что сложно прогнозировать, как долго продлится кризис. И если для компании-арендатора данный офис в сложившихся условиях стал слишком дорогим, то целесообразно попытаться снизить ставку аренды либо найти новый, более бюджетный офис.

Если компания-арендатор приходит к решению сократить арендуемые площади и сдать их в субаренду, как правило, проблем с этим не возникает. Договор аренды, заключенный с владельцем площадей, в большинстве случаев предусматривает субаренду. Таким образом, арендодатель обычно не вправе диктовать свои условия относительно будущего субарендатора. Компания, желающая предложить «лишнюю» площадь в субаренду, воспользовавшись услугами брокеров, в большинстве случае может искать субарендатора «на свой вкус».

«В стандартном договоре аренды всегда присутствует статья, в которой оговаривается возможность сдачи в субаренду», – рассказывает Ирина Флорова. – Как правило, никаких ограничений для компании, которая собирается сдавать площади в субаренду, нет. Подобные случаи единичны и в большинстве случаев владелец не может контролировать процесс сдачи в субаренду».

По мнению Руслана Суворова, арендатор вправе передать арендованную собственность в субаренду. Однако воспользоваться этими правами он может только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды (в договоре может быть зафиксирован запрет подобных действий). Учитывая такую тенденцию рынка коммерческой недвижимости, как сдача площадей в аренду на стадии строительства, можно отметить, что арендатор, предлагая в субаренду площади, конкурирует с владельцем, самостоятельно предлагает помещения в новых строящихся фазах комплекса. В подобном случае владелец может не дать свое согласие на сдачу помещений в субаренду. К тому же собственник (в случае сдачи прямым арендатором помещения в субаренду третьему лицу) несет некоторые риски: субарендатор может нанести ущерб собственнику, вплоть до порчи имущества. Во избежание подобных ситуаций в договоре аренды между собственником и арендатором прописывается пункт о том, что арендатор может сдавать площади в субаренду только с согласия собственника.

Среди рисков, которые могут возникнуть у компаний при сдаче свободных площадей в субаренду, эксперты отмечают риски для собственников, арендаторов и субарендаторов.

Риски для собственника, по мнению Руслана Суворова, заключаются в том, что субарендатор может нанести ему ущерб. Во избежание подобных ситуаций в договоре аренды между собственником и арендатором прописывается пункт о том, что арендатор может сдавать площади в субаренду только с согласия собственника.

Риски для арендатора, сдающего площади в субаренду, могут быть следующими: период поиска субарендатора может быть достаточно продолжительным, то есть компания арендует площадь, превышающую ее потребности в настоящее время. Если в данной ситуации он сразу не находит субарендатора, то неиспользуемые площади не приносят доход; необходимость усовершенствований для субарендатора, на которые владелец может не дать своего согласия и согласование с владельцем кандидатуры субарендатора.

Среди рисков для субарендатора можно отметить ситуацию, в которой при нарушении условий аренды между арендатором и собственником договор аренды может быть расторгнут, в этом случае договор субаренды также прекращает свое действие.

По мнению Ирины Кузличенковой, риски при сдаче офисов в субаренду могут возникнуть при согласовании потенциального субарендатора с основным арендодателем. Но и эти риски минимальны, так как в договорах аренды предусмотрено, что арендодатель не может без оснований отказать в праве сдачи помещений в субаренду.

Спрос на склад

Субаренда площадей в сегменте складской недвижимости не является новым явлением на рынке. По словам Вячеслава Холопова, директора департамента индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank, активный рост предложений по субаренде начался с конца 2007 года, и тенденцией, связанной исключительно с кризисом, это назвать нельзя. Вместе с тем изменение ситуации на рынках потребления привело к снижению потребностей существующих арендаторов и способствовало росту объемов субаренды и вакантных помещений на рынке в складских помещениях всех классов.

«В одном из современных складских комплексов уже появился конкретный пример переговоров арендатора с собственником о снижении объемов занимаемых складских помещений. Данный пример связан с планами по резкому снижению объемов бизнеса компании-арендатора и отсутствию уверенности в восстановлении бизнеса в ближайшей перспективе», – рассказывает г-н Холопов.

Даже учитывая отказ ряда компаний от планов по аренде новых качественных складских площадей, совокупный спрос в 2008 году может быть оценен на уровне

1,3–1,6 млн. кв. м, что превышает объем нового предложения 2008 года более чем в 2 раза. При этом существенную долю спроса – до 80% – составляют заявки на площади до 2–3 тыс. кв. м, которые практически невозможно удовлетворить в рамках существующего первичного предложения. Возможно удовлетворение спроса по заявкам площадью до 3 тыс. кв. м в рамках предложений по субаренде на срок до 3 лет, ответственному хранению у логистических операторов, а также за счет низкоклассных помещений, предлагающих площади в краткосрочную аренду.

Ставки субаренды складских помещений, как правило, превышают ставки аренды на 20–30%. В тот период, когда рынок складской недвижимости находился в фазе роста, предполагалось, что ставки субаренды будут превышать стоимость аренды. С наступлением кризиса в субаренду чаще предлагаются площади по ставке, почти равной ставке аренды.

Предоставлять складские помещения в субаренду арендатор в большинстве случаев может беспрепятственно. По словам Вячеслава Холопова, возможность арендатора передать арендованную собственность в субаренду предусмотрена законом. Однако, как и в случае с офисными помещениями, воспользоваться этими правами арендатор может только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно Гражданскому кодексу, согласие арендодателя на субаренду обязательно.

В случае категорического отказа от сдачи площадей в субаренду арендодатель сужает для себя пул потенциальных арендаторов – таким образом, у девелопера потенциально может возникнуть ряд рисков. Среди рисков, которые могут возникнуть у арендатора при сдаче складских помещений в субаренду, можно отметить риски, связанные с повреждением предоставляемого оборудования. Чтобы избежать подобных рисков, арендатору необходимо проговорить условия страхования ответственности субарендатора. Также стоит отметить риски, связанные с необходимостью внесения усовершенствований при долгосрочной субаренде. Для снижения подобных рисков любые усовершенствования лучше производить за счет субарендатора. Помимо этого возможно возникновения финансовых рисков при сдаче площадей в субаренду, связанных с тем, что площади не заполнены.

Особый случай

Процесс сдачи площадей офисной и складской недвижимости в субаренду проходит по схожей схеме. Компании, осуществляющие брокеридж, занимаются подбором субарендаторов для площадей, которые по тем или иным причинам стали «ненужными». Специфику субарендаторов определяет класс пустующих помещений. Подобная схема является привычной для формата b2b.

Субаренда в ритейле – процесс более сложный. Торговые центры, работающие для посетителей, как правило, имеют жесткий формат и четко выстроенную концепцию. Таким образом, поиск субарендаторов, подходящих под требования формата того или иного ТЦ, – дело нелегкое.

Именно поэтому, по словам Татьяны Ключинской, директора департамента торговой недвижимости Colliers International, о субаренде в ритейле говорить почти не приходится. Такие случаи можно назвать исключительными.

На сегодняшний день «на плаву» оставляют только те магазины, которые приносят реальную прибыль. Магазины, которые в условиях кризиса не оправдали своего присутствия на рынке, обычно закрывают. Эти помещения могут сдаваться в субаренду, но, как правило, чаще всего от них просто отказываются.

«Субаренда в ритейле – это очень непростая составляющая, – рассказывает Татьяна Ключинская. – В ТЦ важно, какие магазины представлены на пути движения посетителя, и если вы занимаете половину комплекса, очень сложно подобрать подходящий формат арендатора, это гораздо сложнее, чем найти субарендатора для офисного помещения».

В большинстве случаев в договорах на аренду площадей в ТЦ отсутствует возможность сдачи помещений в субаренду. Бывают случаи, когда крупные магазины имеют право предлагать для субаренды предкассовую зону, но только этим все и ограничивается.

По словам Татьяны Ключинской, все дело в том, что когда девелопер создает ТЦ, он не преследует цель просто сдать кому-то площади. Главная цель девелопера – подобрать концепцию и «правильный» пул арендаторов. Если же у ритейлера в договоре все-таки говорится о том, что он может сдать площади в субаренду, это грозит тем, что он может сдать их неформатному арендатору, испортив тем самым всю концепцию ТЦ. Субаренда для девелопера в ритейле это крайне невыгодно, потому что любые изменения, связанные с субарендой, оказывают отрицательное влияние на качество ТЦ.

Однако, по мнению Евгения Кузьменко, консультанта «Магазина Магазинов», в настоящее время ритейлеры еще в полной мере не почувствовали существенного снижения продаж, но в ожидании все без исключения оптимизируют свои расходы, в том числе и расходы на аренду помещений. Наряду с другими мерами по снижению издержек торговые операторы также сокращают занимаемые площади. Ни для кого не секрет, что в период бурного роста и развития многие операторы зачастую арендовали площади, размер которых был больше, чем необходимо, тем самым снижая эффективность использования торгового пространства. Сегодня, в условиях кризиса, ритейлеры стараются оптимизировать размер необходимых торговых площадей, избавляясь от излишних площадей, тем самым уменьшая затраты на аренду.

Например, ТЦ «Планета Детства» уменьшает свои затраты на аренду излишних площадей, предлагая другим торговым операторам разместить свой товар на арендуемых ими площадях в ТЦ «Сити Парк». Поскольку для сдачи помещения либо его части в субаренду необходимо согласие арендодателя, которое не всегда удается получить, компании прибегают к «притворным» сделкам. Например, если не удается получить согласие арендодателя на сдачу части площадей в субаренду, может использоваться договор комиссии, по которому одни торговые операторы размещают на излишних арендованных площадях товары других операторов, тем самым фактически сдавая в субаренду часть своих площадей, прикрывая это другим договором.