Недвижимость как характерная черта

Общая ситуация

Главной особенностью Волгограда является его протяженность: город вытянут вдоль Волги более чем на 90 км. В прибрежной полосе расположены семь районов областного центра (с севера на юг: Тракторозаводский, Краснооктябрьский, Центральный, Ворошиловский, Советский, Кировский, Красноармейский) и только один (Дзержинский) примыкает к историческому центру. Кроме того, Волгоград неоднороден по плотности застройки. Например, огромные пустыри разделяют Советский и Кировский, Кировский и Красноармейский районы. Территории, наиболее удачные для проживания, заняты производственными цехами, выбросы с которых загрязняют воздух и отравляют людям жизнь. Несмотря на то что город располагается на берегу великой русской реки, только два района (Центральный и Красноармейский) имеют благоустроенные набережные.

Генеральный план города, разработанный питерскими специалистами и утвержденный в 2007 году, предусматривает вынос промышленных объектов за городскую черту, однако эксперты сомневаются в том, что это выполнимая задача. Скорее перепланировка города произойдет вследствие естественной гибели промгигантов. Например, в одном из цехов тракторного завода уже разместился торгово-развлекательный комплекс «Диамант». Администрация не в состоянии предложить условия, на которых руководители крупных промышленных предприятий решились бы на перенос производства.

В Волгограде до сих пор не приняты правила землепользования и застройки, которые определяют порядок выделения земель и их функциональное назначение. Этот документ, конкретизирующий положения генплана, уже более года корректируется в недрах исполнительной и законодательной власти. Застройщики не исключают, что это делается умышленно, с целью незаконного распределения участков.

Долгое время земельные участки не выделялись в Волгограде вообще. Заст­ройка, которая ведется на территории города, – это в основном реализация проектов, заявленных много лет назад. В этом году власти города обещают отменить мораторий и поставить точку в земельном вопросе. По словам заместителя главы Волгограда Александра Кузьмичева, до конца года на аукцион будет выставлено 24 площадки: в основном под строительство жилья, но также и других объектов.

Пока же проблемы с выделением земли являются главным тормозом в развитии Волгограда. На согласование участков уходят годы. Именно в этой связи город-герой отсутствует в списке приоритетных регионов ведущих девелоперских компаний, считает директор агентства недвижимости «Ариороса» Павел Бесчастный.

Относительно быстрыми темпами Вол­гоград прирастает торговыми площадями, гораздо медленнее – офисными. Что касается складских помещений и гостиниц, то единственное, что строят волгоградцы, – это планы.

Офисная недвижимость

По данным исследований агентства недвижимости «Ариороса», около 45% потребителей хотят расширить занимаемые офисные площади, недовольны своими офисами – свыше 20%. Однако предложений, соответствующих представлениям арендаторов об оптимальном сочетании качества и цены в городе не существует.

Общая площадь офисных помещений, по различным оценкам, колеблется в пределах 250–350 тыс. кв. м.

Значительная доля офисов (около 50 тыс. кв. м) расположена в так называемом научном городке Центрального района Волгограда: это бывшие НИИ. По словам директора агентства недвижимости «Ариороса» Павла Бесчастного, это старые советские здания кабинетной планировки, которые не соответствуют современным стандартам и лишь с натяжкой могут быть отнесены к категории С.

Офисы категории В можно пересчитать по пальцам. Прежде всего это здание торгово-выставочного комплекса «Меркурий» в Ворошиловском районе (100 тыс. кв. м), бизнес-центр EL PATIO, здание службы занятости, офис компании «Волгоград – GSM» и некоторые другие объекты.

Объектов класса А в городе нет. Ставки аренды и продажи зависят от возраста постройки. Так, например, офис в научном городке можно арендовать по цене от 480 до 600 руб./кв. м. Новые офисы вдвое дороже – от 900 до 1300 руб./кв. м. Продажа: 40–60 тыс. руб. и 70–90 тыс. руб./кв. м – в старых и новых зданиях соответственно.

В настоящее время на рынке недвижимости Волгограда превалирует аренда офисных помещений.

Широкое распространение получило строительство небольших отдельно стоящих офисов площадью 2–3 тыс. кв. м. Высоким спросом пользуются встроенные помещения, особенно в центральной части города. Стоимость продажи в некоторых из домов на Аллее Героев, на ул. Комсомольской и Советской может доходить до 200 тыс. руб./кв. м.

Одним из самых интересных проектов, реализуемых на территории Волгограда в настоящее время, является строительство комплекса «Волгоград-Сити» (компания «ИнвестСтрой») в Заполотновской части Центрального района. Здесь будет возведен целый комплекс зданий и строений с собственной инфраструктурой, в том числе бизнес-центр класса А+. 26-этажное здание БЦ общей площадью 55 тыс. кв. м станет первым объектом комплекса «Волгоград-Сити»: строительство планируется закончить в первой половине 2009 года. Еще один объект класса А – «Диамант – Плаза» – также появится в Центральном районе Волгограда. Общая площадь шестнадцатиэтажного бизнес-центра составит 28 тыс. кв. м

Компания «Квартстрой» приступила к строительству бизнес-центра класса В в Ворошиловском районе Волгограда. Общая площадь – свыше 7 тыс. кв. м, в том числе более 4 тыс. кв. м – под офисы.

Срок сдачи объекта в эксплуатацию – II квартал 2009 года.

Эксперты испытывают определенный скепсис относительно востребованности офисных помещений класса А. По мнению директора агентства «Недвижимость Поволжья» Сергея Кусмарцева, спрос существенно ограничен платежеспособностью арендаторов. Более того, в последние годы наметилась тенденция, характерная для западного рынка, когда для работы с клиентами компания снимает небольшое помещение в центральной части города – так называемый публичный офис, а дополнительный, где трудится большая часть сотрудников, располагается на периферии. По мнению Сергея Кусмарцева, офисные помещения бизнес-центра «Волгоград-Сити» будут задействованы в лучшем случае через год после сдачи объекта в эксплуатацию.

По мнению Павла Бесчастного, в ближайшие три года ставки аренды будут дифференцироваться. Новые объекты будут расти в цене, стоимость аренды в зданиях старой постройки тоже увеличится, но несущественно. Говорить о насыщении рынка можно будет говорить через три – пять лет.

Торговая недвижимость

По оценке заместителя руководителя департамента потребительского рынка администрации Волгограда Дмитрия Семененко, торгово-развлекательный сектор рынка коммерческой недвижимости переживает период становления. За период с 2005 года администрацией выдано 30 разрешений на строительство ТЦ и ТРК. Еще столько же заявок было отклонено.

В настоящее время в городе функционирует 16 торговых и торгово-развлекательных центров. Однако предложение, по словам Семененко, не соответствует спросу со

стороны арендаторов. «По объему современных торговых площадей Волгоград отстает от всех других российских городов-миллионников, – констатирует Дмитрий Викторович. – На одного человека у нас приходится 0,45 кв. м, в то время как в Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону этот показатель составляет 0,50 кв. м, в Омске и Екатеринбурге – 0,70, в Самаре – 0,72 кв. м, а в Санкт-Петербурге приближается к метру».

Среди наиболее интересных проектов – торговый центр «Европа Сити Молл» (девелопер – компания «РОСОЙЛ», управляющая компания и брокеридж – «Плаза») общей площадью 44,5 тыс. кв. м. ТЦ открылся в начале октября 2008 года. Месторасполо­жение – Центральный район города на пересечении проспекта Ленина и мостового перехода через Волгу. Якорные арендаторы – «М.видео», «Спортмастер», гипермаркет «Карусель», кинотеатр-мультиплекс «Синема Парк» на 8 залов и развлекательный комплекс «Самолет». Арендная ставка – от $400 до $1680/кв. м в год.

Действующий гипермаркет «Карусель» является частью строящегося DVI торгово-развлекательного комплекса «Слава». ТРК заявлен как крупнейший в городе, его площадь составит 99 тыс. кв. м. Правда, девелоперу пришлось скорректировать планы. Если изначально планировалось открытие всего комплекса в конце 2008 года, то теперь ввод в эксплуатацию второй очереди ожидается в сентябре 2009-го, сроки окончания строительства третьей очереди пока не ясны.

По словам заместителя главы Волгограда Александра Кузьмичева, общая площадь уже построенных и строящихся объектов составляет около 700–800 тыс. кв. м. Наиболее успешными действующими ТРК на территории города являются ТРК Park House (50 тыс. кв. м), ТРК «Пирамида» (20 тыс. кв. м) и ТРК «Диамант» (20 тыс. кв. м). По мнению директора агентства недвижимости «Ариороса» Павла Бесчастнова, только Park House дотягивает до уровня регионального ТРК, все остальные – объекты районного значения.

Park House является представителем федеральной сети торговых центров. Наиболее востребованным со стороны федеральных операторов оказался другой формат – формат гипермаркетов. В городе представлены сетевые гипермаркеты «Лента», «Карусель», Metro, «Реал», «ЭТО», «Эльдорадо», «М.видео» и некоторые другие. Многие из них сдают в аренду часть площадей, таким образом, в гипермаркетах появляются небольшие торговые галереи.

Основными торговыми коридорами в Волгограде являются проспект Ленина (Центральный район), улица Рабоче-Крестьянская, которая является продолжением проспекта в Ворошиловском районе, проспект Героев Сталинграда в Красноармейском районе. Большим спросом пользуются помещения в историческом центре города – на ул. Комсомольской, Советской, а также на Аллее Героев. Здесь зафиксированы наиболее высокие ставки аренды (до 3 тыс. руб./кв. м месяц) и продажи (до 200 тыс.). Стоимость аренды в наиболее успешном ТРК Park House достигает 5 тыс. руб./кв. м в месяц.

По мнению Дмитрия Семененко, волгоградский рынок коммерческой недвижимости переживает в последние годы пик инвестиционной привлекательности. Благоприятными факторами, по словам г-на Семененко, являются рост доходов населения, изменение предпочтений волгоградцев в сторону известных брендов, представленных исключительно в современных торговых форматах.

Независимые эксперты более сдержанны в оценках. По словам Павла Бесчастного, в городе присутствуют далеко не все компании, которые хотели бы здесь работать: IKEA предпринимает как минимум четвертую попытку выхода на региональный рынок.

Складская недвижимость

В чем солидарны чиновники и независимые эксперты, так это в том, что в Волгограде катастрофически не хватает качественных складских помещений. Какова общая площадь складов, не знает никто, по некоторым данным – не более 300 тыс. кв. м.

«Если называть складами полуразрушенные помещения цехов промышленных предприятий, то их довольно много, – говорит Сергей Кусмарцев. – Реальных складских помещений, соответствующих современным требованиям, в городе просто нет. Все – совдеповское, пятидесятых – шестидесятых годов постройки с соответствующими коммуникациями и сетями».

Основные площади сконцентрированы в Дзержинском и Ворошиловском районах Волгограда. Это оптовые базы, которые, по словам Кусмарцева, все более тяготеют к формату торговых рядов. Остальное – бывшие производственные цеха. Компании, не удовлетворенные предложением на рынке, строят склады для себя. Стоимость аренды складских помещений – от 100 до 300 руб./кв. м в месяц. Продажа – от 9 до 25 тыс. руб.

Согласно транспортной схеме Волгограда, в городе планируется создание нескольких логистических центров, которые будут располагаться на окраинах областного центра.

О намерении построить логистический центр «Междуречье» в пригороде Волгограда заявила компания «Евразия логистик». Комплекс площадью 101 тыс. кв. м расположится в 10 километрах от примыкающего к Дзержинскому району поселку Городище. Начало строительства первой очереди запланировано на

I квартал 2009 года. Ожидаемое окончание строительства — конец 2010 года.

Гостиничная недвижимость

По информации, предоставленной волгоградским филиалом Российской гостиничной ассоциации (РГА), на территории города функционируют 22 гостиницы. Наиболее крупные из них: «Волгоград», «Волгоград Интурист», «Октябрьская», «Южная», «Турист», «Волго-Дон», «Царицынская». Общий номерной фонд – 2200 номеров.

Несмотря на то что среднегодовая загрузка гостиниц составляет 60%, имеющиеся объекты не отвечают запросам гостей. По словам директора волгоградского филиала РГА, президента группы компаний «Столия» Виктора Зверева, с одной стороны, не хватает дешевых гостиниц (для невзыскательных туристов и спортсменов), с другой – высококлассных номеров.

Добровольную классификацию прошли только две гостиницы города. Одна из них удостоена трех звезд («Южная»), другая – двух («Волго-Дон»). Четырех- и тем более пятизвездочных объектов в Волгограде попросту не существует.

Расширение номерного фонда идет главным образом за счет реконструкции. Так, группа компаний «Столия» выкупила здание бывшего завода медицинского оборудования на улице Профсоюзной и после реконструкции планирует открыть здесь четырехзвездочный отель. Он рассчитан на 120 номеров повышенной комфортности – от 30 м и более. Проект разработан, но пока не решен вопрос с выделением земли под подземный паркинг. Также компания ведет реконструкцию гостиницы «Старт».

Интерес к Волгограду проявляют некоторые иностранные операторы, такие как Accor и Marriott. Но проблемы в сфере выделения земли отбивают у них всякий интерес. «Гостиничный бизнес – дорогой, – говорит Виктор Зверев. – Срок окупаемости составляет не менее семи лет. Два года придется потратить на проектирование, на строительство – год. То есть как минимум на десять лет инвестор должен отвлечь $10–20 млн. Операторы не могут позволить себе тратить время еще и на согласование участков».

Несмотря на статус миллионника, рынок коммерческой недвижимости развит в Волгограде крайне слабо. В городе практически отсутствуют качественные офисы, не хватает торговых площадей, невероятно далек от насыщения рынок складских помещений. Развитие туризма не представляется возможным ввиду отсутствия гостиниц, способных удовлетворить требованиям взыскательных иностранцев. Крупные девелоперы обходят город стороной либо годами бьются за земельные участки. С одной стороны, это свидетельствует об отсутствии грамотной политики властей и, как следствие, низком уровне инвестиционной привлекательности. С другой стороны, качественный прорыв неизбежен. «Если в других регионах рынки коммерческой недвижимости близки к насыщению, то мы счастливчики, потому что у нас впереди масса времени, чтобы развиваться», – философски заметил Павел Бесчастный.