Время для разбега

Громких заявлений относительно предстоящих слияний-поглощений в ритейле аналитики пока не делают, но уже сейчас ясно, что сегмент торговой недвижимости после пережитых потрясений претерпит значительные изменения. Нестабильность на мировых рынках стала причиной замедления роста экономики в России. В сложившихся условиях неизбежно и снижение активности представителей потребительского сектора и розничной торговли. Уже отмечено сокращение темпов регионального развития. Однако процессы консолидации, активно развивающиеся в последние несколько лет, по-прежнему останутся одними из основных в данном секторе.

Цена и качество

«Консолидация ожидается как за счет сделок слияния и поглощения, которые будут заключаться, хоть и в меньшем объеме, так и за счет ухода с рынка более мелких и слабых игроков и прихода на их место более крупных», – считает Кристофер Скирроу, руководитель группы по предоставлению услуг компаниям сектора розничной торговли и производства потребительских товаров PricewaterhouseCoopers. В течение последних нескольких месяцев можно отметить некоторую сегментацию рынка, которая основана на предпочтениях потребителей. Покупатели разделились на тех, кто совершает покупки в дискаунтерах, и тех, кто все еще может позволить себе приобретать товары в супер- и гипермаркетах. И те и другие ищут оптимальное качество по невысоким ценам, независимо от того, является ли эта продукция импортной или отечественной. Возврата к старым форматам торговли, по мнению Кристофера Скирроу, таким как открытые рынки или ларьки, не ожидается. Однако, по оценкам некоторых участников рынка, не исключено, что в ближайшее время организованному ритейлу все-таки предстоит устоять под натиском стихийной торговли, которая может активизироваться из-за обращения населения к более низким ценовым сегментам.

По словам Ирины Канунниковой, исполнительного директора Союза независимых сетей России, помимо экстенсивного пути развития в ритейле есть интенсивный. Сейчас основной акцент, безусловно, будет сделан на эффективность бизнеса, а не на территориальную экспансию. Оптимизация ассортимента, чуткое реагирование на покупательские предпочтения, отслеживание ключевых показателей эффективности – вот неполный перечень первоочередных задач, стоящих перед розницей.

Ирина Канунникова подчеркивает, что перед ритейлерами должна быть поставлена задача – очертить профиль нового потребителя, чтобы понять, за какие товары покупатели готовы платить. «Компаниям необходимо переоценить целевую аудиторию и пересмотреть свои предложения в соответствии с предпочтениями покупателей, сконцентрироваться на продаже товаров оптимального качества по невысоким ценам», – соглашается г-н Скирроу.

«Для ритейла в кризисных условиях есть два способа выживания – это слияния и поглощения, – говорит Олег Ефремов, консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – Возможны любые союзы: дело не в том, кто готов, а кто не готов, а в том, кто, с кем и когда договорится». По мнению г-на Ефремова, в ритейле все развивались в основном за счет банковского финансирования, а залогом выступал товар (оборотка). Для приобретения компаний нужны наличные деньги, у кого из сегодняшних игроков есть такие средства в свободном виде, сказать сложно. Олег Ефремов отмечает, что если поглощения произойдут, то скорее не конкурирующими сетями, а корпорациями и финансовыми институтами. «На сегодняшний день слияния кажутся наиболее интересными для самих участников рынка, то есть для ритейлеров», – подчеркивает г-н Ефремов.

Иван Котов, менеджер компании A.Т. Kearney, отмечает, что развиваться, а тем более расти в сложившихся условиях посредством крупных поглощений российским торговым компаниям не под силу. Ритейлеры для этих целей будут искать стратегических инвесторов в виде фондов частных инвестиций, банки не станут напрямую вкладывать средства в сетевой бизнес.

Представители фондов, по словам г-на Котова, понимают, что кризис – это благодатное время для входа в компанию на более выгодных условиях. Российский же ритейл является довольно интересным рынком, учитывая, что после кризиса цена входного билета на этот рынок стала дешевле. При этом для некоторых частных фондов ритейл становится одним из стратегических направлений, зачастую представители фондов активно включаются в управление компаний. Велика вероятность, что экспансии в ритейле будут осуществляться именно на средства частных фондов.

Бизнес прежде всего

Есть один важный момент: многие торговые компании, оказавшиеся на грани банкротства, не имеют в собственности недвижимости. В качестве примера можно привести «Незабудку», «Банана-Мама» и др. Возникает вопрос, каким инвесторам могут быть интересны такие компании?

«У многих западных ритейлеров, включая H&M, нет недвижимости в собственности, да она им и не нужна, – считает Олег Ефремов. – Продается бизнес». Иного мнения придерживается Иван Котов. Эксперт отмечает, что у большинства российских компаний торговля шла успешно из-за относительно низкой конкуренции, да и выручка с квадратного метра в России была выше средних европейских показателей. Вот почему, когда покупается ритейлерский бизнес, в первую очередь смотрят на месторасположение магазинов. В качестве примера, по мнению г-на Котова, можно привести покупку Auchan магазинов «Рамстора» – для французского ритейлера были привлекательны занимаемые «Рамстором» площади.

Иван Котов считает, что российские торговые операторы через 2–3 года вполне смогут конкурировать с западными игроками. К этому времени сети смогут органично развиваться только путем приобретения более слабых игроков. Однако надо оговориться, что до настоящего времени рынок торговли развивался в России в тепличных условиях, зачастую внимание акцентировалось только на уровне продаж, а не на прибыли конкретного магазина торговой сети. «Если кризис случился бы несколько позже, а не сейчас, то, возможно, к этому моменту в Россию массово успели бы зайти западные более эффективные ритейлеры, тогда в условиях жесткой конкуренции российские операторы просто разорились бы, у них даже не осталось бы времени, чтобы пересмотреть свой подход к эффективности бизнеса», – говорит Иван Котов.

Россиянам придется пересматривать эффективность бизнеса сейчас. В числе выигравших окажутся небольшие нишевые ритейлеры регионального масштаба с хорошим месторасположением и четко продуманной концепцией ведения бизнеса. Они станут первыми в своих регионах и не будут поглощены крупными игроками, если сами не захотят этого.

Не ждали

По словам Галины Малиборской, директора отдела агентских услуг департамента торговой недвижимости Colliers International, в последнее время увеличился интерес к российскому рынку со стороны американских (BEBE, GAP, Banana Republic, Disney Store, Burger King), испанских (Desigual, Custo Barcelona, GrupoCortefiel, Pedro del Hierro) и английских (Habibat, Mamas & Papas, New Look) операторов. Часть этих брендов уже ведут переговоры по аренде помещений в строящихся ТРЦ, часть находится на завершающем этапе принятия решения об экспансии в страну. Стоит упомянуть, что всемирно известный английский универмаг Harvey Nichols активно рассматривает возможность выхода на отечественный рынок в ближайшей перспективе. После неудачной «премьеры» Debenhams несколько лет назад компания снова рассматривает возможность создания сети в России. В ближайшей перспективе стоит также ожидать открытия ирландского River Island и немецкого P&C.

В Colliers International также считают, что традиционно велик интерес со стороны итальянских, французских и турецких брендов (Network, Fabrika, Ipekyol, Twist, Machka). Часть брендов (S’Oliver, Mango, Koton), существовавших на российском рынке посредством локальных партнеров, принимают решения о самостоятельном выходе в страну. Также увеличивается число компаний, которые сразу выходят на рынок материнской компанией, например, как UNIQLO. «Это говорит прежде всего о более развитой фазе отечественного рынка торговой недвижимости, а также о снижении странового риска России с точки зрения международных игроков. Компании готовы выходить сами, а не перекладывать риски экспансии на местных партнеров и, соответственно, делиться прибылью», – отмечает Галина Малиборская.

Наиболее сдержанно к России относятся операторы развлечений. На сегодняшний день из иностранных операторов отечественный рынок интересен лишь казахскому «Вавилону».

По мнению Андрея Бушина, генерального директора «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость», некоторые зарубежные компании осуществляют свой выход на российский рынок. Примером тому может послужить сделка на $100 млн., заключенная между французской компанией Carrefour и администрацией Краснодарского края по реализации инвестиционного проекта по развитию собственной розничной сети гипермаркетов и магазинов других форматов в регионе. Кроме того, недавно о своем намерении открыть сеть магазинов формата cash & carry заявил немецкий оператор REWE Group. Также компания Gap готовится выйти в Россию с марками Gap и Banana Republic. И это далеко не все планы западных компаний по освоению отечественного рынка ритейла.

«В сложившихся условиях, когда компании стараются аккумулировать средства путем сокращения расходов и оптимизации затрат, выход на региональные и зарубежные рынки просто-напросто не выгоден», – считает г-н Бушин. Это же касается и иностранных компаний, ранее планирующих осуществить экспансию на российский рынок.

По оценкам Ильи Шуравина, партнера S.A. Ricci/King Sturge, компании Metro Group и Auchan в ближайшее время будут активно развиваться по всей стране, Real в настоящий момент готовит открытие ряда новых гипермаркетов, агрессивно настроен на развитие Carrefour, реальный прорыв в ЦФО происходит на наших глазах у Globus.

По прогнозам Олега Ефремова, Wal-Mart планирует выход на российский рынок, Carrefour – уже здесь, имеет средства на развитие и будет активно развиваться, выход H&M ожидается в 2009 году, Kiabi – уже открылись, но будут придерживаться осторожной политики. В 2009–2010 годах ожидается появление New Look и Appeal, будут и другие знаковые игроки. «Жизнь в ритейле идет вне зависимости от кризиса», – заключает г-н Ефремов.

Иван Котов считает, что, несмотря на кризис, российский рынок в 2009 году останется привлекательным для большинства западных игроков.

«Иностранные ритейлеры, как показал последний MAPIC, настроены весьма пессимистично», – говорит Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPB. Европейцы и американцы затянули потуже пояса, вряд ли они пойдут в Россию, если эта стратегия ранее не была заложена в бюджет компаний.

«Мультинациональные корпорации следуют, как правило, строго выверенной стратегии и прежде всего ориентируются на потенциал покупательской способности, а также экономическую ситуацию и стоимость активов», – отмечает Ирина Канунникова. Можно предположить, что основные игроки немного повременят с выходом на рынок России, у них есть время для разбега.

Что русскому хорошо

При определении приоритетности и привлекательности регионов, по мнению Галины Малиборской, во внимание берется ряд факторов: численность населения, уровень доходов, парк автомобилей, оборот розничной торговли и, конечно же, обеспеченность современными торговыми площадями. Например, в Казани наблюдается переизбыток торговых площадей, а в Нижнем Новгороде – наличие торговых площадей при невысокой покупательской способности населения. Однако даже в таких городах новые проекты с хорошим местоположением будут востребованы.

Традиционно интересным остается ЦФО, а также увеличивается интерес к Сибирскому (Иркутск, Красноярск, Томск, Омск, Новосибирск) и Дальневосточному (Хабаровск, Владивосток) федеральным округам. Не стоит забывать и Уральский ФО, особенно Тюмень. При выборе проекта в том или ином городе сегодня большую роль также играет и степень вероятности реализации проекта – в условиях кризиса ликвидности ритейлеры готовы заходить только в строящиеся объекты с обеспеченным финансированием и с понятной датой открытия.

«До сих пор немало свободных ниш остается в Москве, – считает Иван Котов, – а конкуренция только помогает компаниям развиваться дальше». Г-н Котов также отмечает, что рынком будут востребованы дискаунтеры, такие как Liddle, однако из-за недостаточного количества качественных торговых площадей в крупных городах возникает вопрос, где будет открывать магазины такой оператор. Эксперт также обращает внимание на огромный потенциал на российском рынке в сегменте недорогой одежды, например, для Kiabi.

Алексей Лазутин отмечает, что из незаполненных хорошими операторами и качественными торговыми центрами регионов остаются нефтяные регионы-доноры с высоким уровнем жизни, часть Сибири, Ямал, Тюменская область. «Доминирующую роль займут крупные федеральные операторы, способные обеспечить быструю оборачиваемость средств», – считает Алексей Лазутин. В частности, «Лента» устроила по сниженным ценам распродажу промтоварной группы, чтобы получить следующий кредит.

По словам Алексея Ванчугова, генерального директора Mall Marketing, на лидирующих позициях останутся MediaMarkt, Carrefour, Real, Inditex, Esprit и другие крупные ритейлеры с большим запасом прочности, уже оперирующие на российском рынке, а также западные ритейлеры, которые появятся на рынке за счет привлекательного «входного билета».

По мнению г-жи Канунниковой, кризис ликвидности скорее всего спровоцирует процесс слияний и поглощений среди продовольственного ритейла. Неэффективные магазины будут закрываться, а отдельно взятые магазины – перепродаваться для оптимизации бизнеса. Такие изменения могут произойти как в структуре федеральных сетей, так и в региональной рознице.

«Предполагается существенная смена собственников и управленческого состава розницы как на федеральном, так и на региональном уровне», – отмечает Ирина Канунникова. Например, кемеровская торговая сеть «Чибис» присоединила к себе «Бонус» и «Поляну», а екатеринбургская сеть «Кировский» – региональную ТС «Корзинка».

Однако кризис – это не только период угроз, но и возможностей, и наряду с банкротствами появятся и новые имена. В ближайшем будущем, несмотря на исчезновение достаточно известных розничных игроков, мы узнаем об укрупнении бизнеса, который еще вчера считался маломасштабным.

«В сложившейся ситуации малоизвестные сейчас российские игроки получат шанс с большей легкостью пробиться на столичный рынок: они меньше зависят от привлечения заемного финансирования, а также имеют большой опыт конкуренции с грандами на небольших региональных рынках», – говорит Андрей Бушин. В итоге появляется надежда, что клиентоориентированность, эффективность и устойчивость станут важнее размера компании и раскрученности ее бренда.

«Отечественным рынком будут востребованы западные операторы недорогой качественной одежды, например H&M», – считает г-н Лазутин. В магазины этого оператора в Финляндии выстраиваются очереди из российских туристов. Напрашивается вывод, что в России качественная одежда пока слишком дорогая. Можно предположить, что западная сеть, которая сможет удовлетворить такой спрос, окажется на коне.

Среди российских операторов Илья Шуравин отмечает «Седьмой Континент», который, возможно, дальше ЦФО не продвинется, «Патэрсон» будет терять позиции на рынке, Grossmart как оператор в данный момент практически не функционирует. Ряд региональных российских операторов останутся на плаву, однако все силы будут брошены на оптимизацию работы ранее открытых объектов, какая же тут экспансия.

Не до экспансии

По словам Алексея Лазутина, разорения будут происходить в первую очередь среди операторов бытовой техники и электроники. Этот сегмент уже близок к насыщению, и здесь невысокая оборачиваемость. Г-н Шуравин подчеркивает, что темпы развития у компаний в секторе бытовой техники серьезно снизятся, и прежде всего из-за того, что ряд девелоперских проектов уже сейчас заморожен.

Операторы сегмента «одежда и обувь» наиболее активно будут развиваться в двух подсегментах: «средний минус» и сетевые «групповые» бренды (уровня Inditex). При этом можно предположить, что в связи со сворачиванием девелопмента крупнейшие западные сетевые бренды с интересом будут рассматривать под аренду отдельно стоящие универмаги в крупнейших городах России.

С точки зрения «якорей» больших форматов – DIY и продовольственных операторов – однозначно большая часть собственников будет отдавать предпочтение менее выгодным по арендным ставкам, но более стабильным западным операторам. «Можно предположить, что крупнейшие российские продовольственные гипермаркеты «Карусель», «О’Кей» и «Мосмарт» сократят ранее заявленные планы по региональному развитию, сконцентрировавшись на повышении эффективности бизнеса, – говорит Илья Шуравин. – «Лента» с большой вероятностью найдет своего покупателя, для этого есть все предпосылки».

Российский DIY-сектор серьезно умерит свои амбиции по разворачиванию федеральных программ, ряд проектов будут заморожены минимум на год. «Стоит признать, что если кризис затянется больше, чем на год-полтора, ни одна из российских компаний не сможет составить в будущем конкуренции по крупноформатным DIY и будет конкурировать только локально с метражом 4–8 тыс. кв. м, – отмечает Илья Шуравин. – Если говорить об отечественных компаниях, то запас прочности скорее всего есть только у «Максидома», который планировал активное развитие».

Последние тренды таковы, что актуальной становится не проблема поглощения сильными игроками слабых компаний, а исчезновение с рынка многих торговых операторов. Уже сейчас девелоперы столкнулись с острой нехваткой арендаторов. По оценкам специалистов S.A. Ricci / King Sturge, дефицит операторов в 2009 году будет прежде всего в городах с населением менее 500 тыс. человек.