Продажа бизнеса в недвижимости: от возникшей актуальности к практическому воплощению

Полагаясь на исторические закономерности развития экономики, можно предположить, что параллельно с финансовым кризисом идет процесс концентрации капиталов. Это приведет к перераспределению капиталов и бизнеса, которые сосредоточатся в руках наиболее сильных игроков рынка. Данная тенденция создает предпосылки для формирования спроса и предложения инвестиционных объектов. Если быть более точными, прежде всего речь идет о наиболее привлекательных проектах, к которым могут относиться любые как мелкие, так и крупные объекты, основанные на праве владения недвижимостью, при условии, что проект характеризуется высоким качеством, имеет чистый правовой титул и в перспективе – стабильный доход.

Для определения степени защиты капитала обратимся к такому виду инвестиций, как финансовые инструменты. Доходность ценных бумаг зависит от прибыли эмитентов, цены и спроса на производимые ими товары, а также от тенденций биржевых рынков. В противовес этому успех собственника недвижимости зависит от объекта вложений, ценность которого формируется самим собственником – за счет самого объекта и, что более важно, грамотного управления им.

Рынок капитала может войти в кризис, однако недвижимость остается привлекательной в силу своей надежности при обеспечении защиты вложенных инвесторами средств. В качестве подтверждения можно привести пример американской энергетической компании Enron. В свое время менеджмент Enron провозгласил лозунг о переориентации вложений в сферу рынка ценных бумаг – в противовес вложениям в недвижимость. Было заявлено, что «в физических активах нет ничего привлекательного; они не приносят средства – деньги приносят решения для клиентов». После банкротства компании, конечно, вызванного не только указанной причиной, глава Федеральной резервной системы США заметил, что «репутация может погибнуть в одночасье, а завод нет», подчеркнув тем самым ошибочность выбранной руководством компании инвестиционной политики.

Первоклассная недвижимость – едва ли не самый привлекательный товар для обладателей капиталов, желающих вложить их с наибольшей гарантией долгосрочного последующего роста. Рассматривая проект для инвестирования, покупатель обычно сразу составляет план-бюджет временных и финансовых затрат, необходимых для совершения сделки. Очевидно, что чем менее замысловат сюжет приобретения объекта, тем больше выигрывает его продавец в цене.

С учетом этих обстоятельств остается актуальным вопрос о том, как будет формироваться цена в новых рыночных условиях. Рассуждая академически, цена – это выражение рыночной стоимости объекта. Она определяется сочетанием факторов, которые обычно принято оценивать в рамках SWOT-анализа проекта (strengths, weaknesses, opportunities and threats – или анализ «сильных сторон, слабых сторон, возможностей и рисков»). При определении стоимости недвижимого имущества принимаются во внимание многие критерии, в частности месторасположение объекта, примыкающие подъездные пути, экологическая обстановка и другое. Правовые, экономические и иные рыночные аспекты SWOT-анализа взаимосвязаны для инвесторов, принимающих решения как о покупке, так и о продаже недвижимости, об установлении цены, приоритетности и др.

Инвестиционная привлекательность недвижимого имущества – лишь одна из составляющих успеха в реализации проекта по ее приобретению. При этом определяющую роль скорее играет юридическая «готовность» объекта недвижимого имущества к продаже. Иными словами, объект недвижимости будет пригоден для продажи, только если приобретающий его инвестор, войдя в сделку, не окажется в тупике юридических препятствий к приобретению прав на объект и строительство, а также к последующему оформлению в собственность результатов.

Перед приобретением прав на объект недвижимости инвестор первым делом захочет убедиться, что лицо, представляющее другую сторону сделки, обладает правом распоряжения объектом. Продавец недвижимости должен действовать от имени ее собственника (либо им являться) – в противном случае такая сделка может быть признана недействительной.

Документом, подтверждающим право собственности продавца на объект недвижимости, является свидетельство о государственной регистрации права. Информация о собственнике объекта недвижимости также содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Кроме того, информация об объектах недвижимости до последнего времени аккумулировалась органами технической инвентаризации (БТИ, подчиненными местным администрациям) и кадастрового учета земель («Роснедвижимость»).

При вложении инвестиций в здания или сооружения инвестор-покупатель будет проверять правильность оформления продавцом прав на земельный участок, на котором располагается объект. Инвестор должен быть уверен в том, что процедура предоставления земельного участка, установление или изменение его категории и вида разрешенного использования и т. д. были осуществлены с соблюдением требований законодательства РФ в области земельных отношений.

Инвестор должен знать обо всех установленных обременениях в отношении объекта недвижимости до момента его приобретения. В противном случае существует риск невозможности использования недвижимости по ее прямому назначению либо использования с существенными ограничениями, что может привести к потере смысла реализации проекта. В целом российское земельное, лесное, водное, градостроительное, инвестиционное законодательство устанавливает целый ряд условий, применение которых вполне может влиять на потенциальный объект инвестиций, формируя его рыночную стоимость.

Одним из способов покупки недвижимого имущества является покупка долей компании – правообладателя (собственника недвижимого имущества). Такая структура проекта, как правило, предпочтительна для сторон, желающих сэкономить время и избежать процедуры государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости или договора аренды.

Продавая доли компании, правообладатель должен учитывать тот факт, что, помимо проверки законности приобретения титула, у покупателя возникает необходимость в проверке корпоративной истории продаваемой компании. В частности, требуют оценки законность ее создания, соблюдение процедуры регистрации, правильность оплаты уставного капитала, размер кредиторской задолженности и многие другие факторы, которые могут послужить основанием для ликвидации компании или повлиять на действительность сделки.

В последнее время стал актуальным вопрос о взаимодействии с антимонопольными органами при реализации проектов в сфере недвижимости. В ряде случаев необходимо получить согласие на совершение сделки по приобретению проектов недвижимости либо необходимо уведомить антимонопольные органы о такой сделке.

Подводя итог, можно сделать вывод, что в завтрашних условиях встряхнувшегося рынка, вслед за подъемом которого на гребне окажутся наиболее сильные, требовательные, а главное, профессиональные игроки, придет время для иных качественных реалий. Принимая решение о приобретении недвижимости, ставший более разборчивым и осторожным, обладающий более широким выбором на стороне рыночного предложения, инвестор-покупатель будет в максимальной степени ограждать себя от рисков.

Следовательно, заинтересованный в сделке продавец должен заранее предпринять меры по улучшению потребительских и инвестиционных свойств потенциального объекта продажи. Бесспорно, что зачастую стоимость объекта можно серьезно повысить, пересмотрев аспекты юридического характера, влияющие на способность объекта приносить стабильный доход от его использования. Следующий вопрос в том, сколько стоит проведение подобных восстановительных мероприятий. Кажется, самое время заняться такой оценкой, иначе можно пропустить удобный момент для выгодной продажи бизнеса и освобождения ликвидных денежных средств.