Новости
Компании
Назад
29 Января 2009, 11:53
Выплывет или утонет рынок недвижимости в 2009 году?
Заместитель редактора Property Week изучает обломки крушения 2008 года в поисках проблесков надежды на 2009 год.
Несколько месяцев назад, сразу после краха Lehman Brothers, я окончательно расстался с мыслями о том, что рынок коммерческой недвижимости Великобритании сможет относительно безболезненно пройти через мировой экономический спад.
В помощь журналистам-новостникам Property Week мы создали что-то вроде больничного расписания, включающего три колонки: «приемная», «интенсивная терапия» и «морг». Последняя колонка, к счастью, оказалась сравнительно пустой. В ушедшем году в ограниченный круг жертв катастроф вошли Industrious – дочерняя структура Dunedin Property, владеющая и управляющая примерно 1500 складскими и промышленными объектами по всей Англии, JCCO 114 – управляющее фондами подразделение AAIM Group, City Lofts – девелопер жилой недвижимости и, собственно, Lehman, чьи вложения в недвижимость превышали $30 млрд.
Однако если Великобритания погрузится в глубокую рецессию и рынок недвижимости пострадает так же, как в начале 90-х годов, колонка «морг» неизбежно пополнится компаниями, которым не помогла «интенсивная терапия».
Сегодня рынок недвижимости демонстрирует все симптомы рецессии. Инвестиции практически иссякли, сведясь к сделкам между собственниками, которые вынуждены продавать, чтобы выжить, и покупателями, у которых есть наличные для выгодных покупок.
По предварительным оценкам Jones Lang LaSalle UK, в ушедшем году на коммерческую недвижимость в Соединенном Королевстве потрачено 21 млрд. фунтов стерлингов ($30 млрд.), что на 55% меньше, чем в 2007 году. По сумме вложений рынок недвижимости вернулся к уровню 2000 года – времени, когда мир был охвачен безумием по поводу Интернета, а не по поводу недвижимости.
Снижение стоимости вызвало подъем ставок доходности и уменьшение количества сделок в результате повышения экономических рисков. Снизившаяся стоимость акций семи крупнейших публичных английских компаний в сфере недвижимости повлекла за собой среднюю ставку доходности в 8,3% – по сравнению с 4,6% в 2007 году и максимумом в 9,1% в 1992 году.
Умирающий рынок
Рынок девелопмента также агонизирует. Фактически строительные работы ведутся только на объектах, начатых до кредитного кризиса, разразившегося в июле 2007 года. Компании сокращают численность персонала, берегут наличность и не тратят силы.
В отличие от рецессии начала 90-х, которая большей частью повлияла на девелоперов и продавцов, текущий кризис страшен тем, что от него страдают все участники рынка – инвесторы, девелоперы, управляющие и другие компании.
Поскольку тревожные новости поступают без передышки, похоже, что экономика приходит в упадок и уверенность улетучивается. В 2009 году мы выйдем на работу, не имея представления о том, как быстро или насколько глубоко экономика погрузится в пучину. В конце концов в последний раз кредитная ставка урезалась до 2% в 1939 году – через месяц после начала Второй мировой войны.
2009 год будет посвящен выживанию. Сервисные компании сделают ставки на хороший менеджмент и уменьшение расходов, чтобы компенсировать снижение вознаграждения. Владельцам недвижимости придется уделить внимание управлению задолженностью.
Согласно последним данным Информа-ционного банка инвестиций в недвижимость (Investment Property Databank), за 16 месяцев стоимость недвижимости упала в среднем на 31,5%. На основе цен на рынках деривативных инструментов и рынках акций прогнозируется снижение более чем на 50%.
Это уже послужило и, весьма вероятно, еще послужит причиной нарушения инвесторами своих обязательств перед банками, ведь стоимость и доход от недвижимости должны превышать размер кредита и ставку по кредиту. Ситуация похожа на эпизод из фильма про Бэтмена, в котором инвесторы заперты в комнате, все быстрее заполняемой водой. Вопрос на $64 млрд. заключается в том, какие действия предпримут банки, когда вода поднимется настолько, чтобы поглотить множество компаний? Захотят ли они выловить тонущих должников или позволят им утонуть?
Хроника беспорядков
Для начала напомним, как Соединенное Королевство оказалось в столь сложном положении. Год назад никто не мог предвидеть, что экономическое положение ухудшится так быстро и масштабно. Крупнейшие инвесторы предсказывали, что I полугодие 2008 года будет сложным, но III квартал ознаменуется началом возрождения рынка. Как же они ошибались…
4 января
Тогда, в январе 2008 года, компании были твердо настроены продолжать покупки, расширяться и нанимать людей. Например, в первом номере Property Week за 2008 год рассказывалось о том, что King Sturge покупает консультанта по ритейлу Leslie Furness, Банк Шотландии (Bank of Scotland Corporate) предоставляет финансирование объемом в 170 млн. фунтов стерлингов ($330 млн.) для жилого строительства на южном берегу Темзы, которое ведут Grosvenor и Native Land, а также о том, что Aberdeen Property Investors приобретают немецкую Degi.
17 февраля
Но всего семь недель спустя оптимисты испытали потрясение: 17 февраля банк Northern Rock стал первым с 70-х годов национализированным английским банком. Правительство было вынуждено спасать базирующийся в Ньюкасле банк, неспособный привлечь финансирование и теряющий клиентов с головокружительной скоростью.
Многие тогда полагали, что крах Northern Rock – это самое худшее событие из последствий экономического спада. В действительности Northern Rock оказался лишь первым из британских банков, выстроившихся в очередь с протянутой за государственной помощью рукой.
16 марта
В следующем месяце произошло еще более значимое крушение: американский инвестбанк с Wall Street с 85-летней историей и с 14 тыс. сотрудников – Bear Stearns – оказался на грани банкротства в результате массовых изъятий вкладов. К нему на помощь поспешил банк JP Morgan, приобретя контрольный пакет по смехотворной цене в $10 за акцию.
Что касается Великобритании, III квартал здесь ознаменовался падением цен на жилье, ростом стоимости нефти и инфляцией. При этом инвесторы надеялись, что рынок достигнет дна до конца года. Когда традиционный сезон весенних продаж домов так и не наступил, надежда на скорое возрождение рынка жилья иссякла. В результате серьезные трудности обрушились на публичные компании-домостроители Taylor Wimpey и Barratt Developments. Последняя только год назад взвалила на себя огромный долг для поглощения своего конкурента Wilson Bowden за 2,2 млрд. фунтов стерлингов ($4,3 млрд.). Цены на дома за 12 месяцев снизились на 16% – это самое значительное падение с 1983 года.
11 июля
Однако дешевело в I полугодии не все. 11 июля цена на нефть достигла рекордных $147 за баррель, удвоившись менее чем за полгода. Goldman Sachs тогда предсказывал, что стоимость нефти достигнет $200, но в действительности стремительное замедление мировой экономики привело к резкому снижению цены на «черное золото» – сегодня она составляет меньше $50 за баррель.
Также летом росла инфляция. Домохозяйства столкнулись с увеличением счетов за газ и электричество, а также с ростом цен на одежду, обувь, игрушки. В сентябре инфляция достигла 5,2% – самого высокого уровня с 1992 года, намного превышающего целевое значение Английского банка (Bank of England). В августе расчеты на то, что основные повреждения ограничатся Соединенными Штатами и Великобританией, не подтвердились: официальные цифры из Еврозоны и Японии продемонстрировали, что обе эти экономики во II квартале также потерпели неудачу.
22 августа
Не обнадежил общественность и Тим Уиллер, глава одного из крупнейших в Англии владельцев промышленной и складской недвижимости Brixton plc. На обложке обнародованного Уиллером финансового отчета компании красовалось изображение четырех всадников апокалипсиса, сам отчет был щедро снабжен цитатами из мрачной баллады Боба Дилана All Along The Watchtower. Я не мог не согласиться с ним в том, что «отрасли недвижимости до конца года предстоит пережить тяжелые месяцы и дилановского «убежища от шторма» (shelter from the storm) нам сейчас не найти».
15 сентября
Тем не менее даже тогда никто не мог предвидеть, что ждет нас «за углом». 15 сентября, в понедельник, мы были ошарашены новостью о том, что банк Lehman заявил о банкротстве, а второй по величине банк США Bank of America договорился о покупке инвестбанка Merrill Lynch. На той же неделе американский страховой гигант AIG был вынужден принять помощь от правительства США. Последнее объявило о плане спасения банковской системы стоимостью в $700 млрд. – крупнейшем «спасательном парашюте» со времен Великой депрессии. Также стало известно о спасительном приобретении банком Lloyds TSB одного из крупнейших в Великобритании ипотечного кредитора Halifax Bank of Scotland (HBOS).
Решение министра финансов США Хэнка Полсона позволить Lehman обанкротиться послужило началом шестинедельной мясорубки на финансовых рынках. Каким же сюрпризом это оказалось для аналитика по недвижимости Lehman Brothers Майка Прю, который за два дня до крушения Lehman в своей колонке в Property Week писал о том, что момент сильнейшего пессимизма для английского рынка недвижимости миновал еще 16 июля.
29 сентября
Последствия были суровы. Немецкому правительству пришлось спасать крупного кредитора недвижимости Hypo Real Estate Bank, в таком же положении оказались ирландские банки, которые активно кредитовали недвижимость. Спустя неделю в центре внимания оказались Исландия и Англия. Финансовый сектор Исландии, построенный на базе дешевых кредитов, взятых в хорошие времена, обрушился. Два основных банка – Kaupthing и Landsbanki – потерпели крушение, в результате чего пошатнулся бизнес магната недвижимости Роберта Ченгиза, кредитором которого был банк Kaupthing, из-за трудностей потребовавший возвращения кредита. По оценкам, Ченгиз потерял по меньшей мере 700 млн. фунтов стерлингов ($1120 млн.), когда для возвращения кредита был вынужден продать принадлежащую ему долю в британской сети супермаркетов J Sainsbury, а также акции оператора пабов и ресторанов Mitchells & Butlers по цене, значительно ниже рыночной.
8 октября
8 октября премьер-министр Великобри-тании Гордон Браун и канцлер казначейства Алистер Дарлинг выделили 500 млрд. фунтов стерлингов ($800 млн.) на борьбу с возможным банковским коллапсом, подобным тому, который произошел в Ирландии. Согласно плану спасения, деньги налогоплательщиков должны быть направлены на спасение HBOS, Lloyds TSB, Royal Bank of Scotland и целый ряд других кредитующих структур.
Многие надеялись, что действия правительства «переломят спину» кредитному кризису. В Соединенном Королевстве за спасательными операциями последовало снижение Банком Англии процентных ставок сначала на 1,5% в ноябре, затем еще на 1% в декабре. Будет ли этого достаточно для возрождения экономики?
2009: изменение банковского баланса
Компании, занимающиеся недвижимостью, в 2009 году ждут болезненные испытания. Многие беспокоятся о том, смогут ли они выжить, так как соотношение суммы задолженности и стоимости залога (loan-to-value) для их объектов становится все менее приемлемым.
В лучшем положении находятся компании, относящиеся к REIT – инвестиционным трастам недвижимости, чьи бизнес-модели в силу необходимости являются более осмотрительными и консервативными, чем другие публичные или частные компании, занимающиеся недвижимостью. Возможно, это и не чувствуется, но показатели компаний REIT не намного хуже, чем в среднем на английском фондовом рынке. Хотя стоимость их акций отражает удешевление чистой стоимости активов, варьирующееся от примерно 40% у фонда Land Securities до более чем 70% у Brixton, их левередж (соотношение собственных и заемных средств) вполне умерен, выплаты дивидендов высоки.
Публичные компании, не относящиеся к REIT, у которых выше левередж и менее качественные активы или они сконцентрированы на трейдинге, в условиях спада выживают с трудом. Никто из REIT пока не дошел до нарушения договоренностей с банками. Из семи гигантов ближе всех к этому, на первый взгляд, Land Securities, полагает аналитик Nomura Майк Прю. Его текущий показатель loan-to-value составляет 53,4% по обеспеченному долгу против 65% по соглашению. Для нарушения соглашения достаточно будет снижения стоимости портфолио LandSecs всего на 18%.
Однако LandSecs может уравновесить ожидаемое повышение соотношения loan-to-value, добавив еще объектов в обеспечение кредита. Расчетное соотношение loan-to-value всего их портфолио составляет 43,5%. По-настоящему безотлагательные проблемы из всех REIT, по мнению г-на Прю, испытывает Liberty International – недостаточное количество наличности и других средств (335 млн. фунтов стерлингов) для покрытия капитальных расходов (276 млн. фунтов стерлингов) и долгов, которые должны быть выплачены в 2009 году (96 млн. фунтов стерлингов). Все это породило слухи о том, что Liberty может стать одной из первых компаний в сфере недвижимости, которая привлечет капитал путем продажи доли.
Аналитик JP Morgan Харм Мейер полагает, что отрасль проходит «ускоренный курс», во время которого мы будем наблюдать продажу объектов, сокращение дивидендов и реструктуризацию долгов. «Продажа недвижимости будет для нас предпочтительным путем, но если это займет слишком много времени и в конце концов не удастся, фондовый рынок может оказаться закрытым или слишком дорогим. Основываясь на наших текущих прогнозах, мы считаем, что английским компаниям сферы недвижимости понадобится в среднем по 200–300 млн. фунтов стерлингов ($300–450 млн.) свежего капитала, – говорит эксперт. – Мы полагаем, что в ближайшее время скидка на дополнительную эмиссию акций среди акционеров составит около 30%. Наш совет компаниям – не бездействуйте, ведь стоимость выживания возрастает с падением цен на недвижимость, и отрасль еще не до конца обесценена. Часы тикают».
Майк Прю уверен, что фондам REIT вряд ли понадобится дополнительная эмиссия акций для покрытия обязательств. Он больше озабочен тем, что такие компании могут потерять свой статус эффективных с точки зрения налогообложения в результате попыток достигнуть требуемого соотношения собственных и заемных средств, а также из-за дивидендов – компании, относящиеся к REIT обязаны распределять 90% своего чистого арендного дохода.
Тем не менее большее давление в сегменте недвижимости испытывают частные компании, сильно зависимые от заемного капитала. «Абсолютное большинство задолженностей, приобретенных за последние два-три года, сегодня находятся под давлением, причем в основном из-за изменения стоимости портфеля, – говорит Джон Эдвардс, исполнительный директор JC Rathbone, лидера в сфере управления финансовыми рисками в Великобритании. Компания помогает участникам рынка недвижимости, у которых возникли проблемы по долговым обязательствам. Первое, что делает Rathbone с попавшей в неприятности компанией, – оценивает финансы. «Если кто-то взял в долг 85–90%, а недвижимость стоит всего 70% – сделать можно очень немногое, – говорит Эдвардс. – Но если недвижимость еще видна над водой, можно внести ряд позитивных предложений».
Нет общего знаменателя
Джон Эдвардс говорит, что все банки разные – какие-то проявляют понимание, другие действуют жестко, но большинству приходится мириться с реальностью. «Для начала нужно побудить банки на разумную дискуссию, – размышляет эксперт. – Большинство из них хочет вразумительного решения, банки стремятся избежать процедуры банкротства для клиентов, потому что это приведет к снижению стоимости имущества компаний еще на 20%». На счастье банков, даже во время спада все еще есть инвесторы, владеющие наличностью и готовые поглотить компании, оказавшиеся в беде, выкупив их объекты и долги, влить в них деньги, чтобы поддержать их на плаву. «В следующем году мы увидим новые поглощения и выкупы портфолио, – прогнозирует г-н Эдвардс. – Нынешняя ситуация в корне отличается от ситуации в 90-х, когда мало у кого были деньги. Можно с уверенностью предположить, что в ближайшие шесть месяцев активность значительно вырастет».
Наступивший год обещает быть сложным, но надежды терять не следует. После того как экономика достигнет дна, рынок недвижимости Англии может довольно быстро возродиться. Как говорит г-н Эдвардс, «сегодня банкиры ожидают худшего, но по недавнему опыту мы знаем, что они могут серьезно ошибаться в прогнозах».
В помощь журналистам-новостникам Property Week мы создали что-то вроде больничного расписания, включающего три колонки: «приемная», «интенсивная терапия» и «морг». Последняя колонка, к счастью, оказалась сравнительно пустой. В ушедшем году в ограниченный круг жертв катастроф вошли Industrious – дочерняя структура Dunedin Property, владеющая и управляющая примерно 1500 складскими и промышленными объектами по всей Англии, JCCO 114 – управляющее фондами подразделение AAIM Group, City Lofts – девелопер жилой недвижимости и, собственно, Lehman, чьи вложения в недвижимость превышали $30 млрд.
Однако если Великобритания погрузится в глубокую рецессию и рынок недвижимости пострадает так же, как в начале 90-х годов, колонка «морг» неизбежно пополнится компаниями, которым не помогла «интенсивная терапия».
Сегодня рынок недвижимости демонстрирует все симптомы рецессии. Инвестиции практически иссякли, сведясь к сделкам между собственниками, которые вынуждены продавать, чтобы выжить, и покупателями, у которых есть наличные для выгодных покупок.
По предварительным оценкам Jones Lang LaSalle UK, в ушедшем году на коммерческую недвижимость в Соединенном Королевстве потрачено 21 млрд. фунтов стерлингов ($30 млрд.), что на 55% меньше, чем в 2007 году. По сумме вложений рынок недвижимости вернулся к уровню 2000 года – времени, когда мир был охвачен безумием по поводу Интернета, а не по поводу недвижимости.
Снижение стоимости вызвало подъем ставок доходности и уменьшение количества сделок в результате повышения экономических рисков. Снизившаяся стоимость акций семи крупнейших публичных английских компаний в сфере недвижимости повлекла за собой среднюю ставку доходности в 8,3% – по сравнению с 4,6% в 2007 году и максимумом в 9,1% в 1992 году.
Умирающий рынок
Рынок девелопмента также агонизирует. Фактически строительные работы ведутся только на объектах, начатых до кредитного кризиса, разразившегося в июле 2007 года. Компании сокращают численность персонала, берегут наличность и не тратят силы.
В отличие от рецессии начала 90-х, которая большей частью повлияла на девелоперов и продавцов, текущий кризис страшен тем, что от него страдают все участники рынка – инвесторы, девелоперы, управляющие и другие компании.
Поскольку тревожные новости поступают без передышки, похоже, что экономика приходит в упадок и уверенность улетучивается. В 2009 году мы выйдем на работу, не имея представления о том, как быстро или насколько глубоко экономика погрузится в пучину. В конце концов в последний раз кредитная ставка урезалась до 2% в 1939 году – через месяц после начала Второй мировой войны.
2009 год будет посвящен выживанию. Сервисные компании сделают ставки на хороший менеджмент и уменьшение расходов, чтобы компенсировать снижение вознаграждения. Владельцам недвижимости придется уделить внимание управлению задолженностью.
Согласно последним данным Информа-ционного банка инвестиций в недвижимость (Investment Property Databank), за 16 месяцев стоимость недвижимости упала в среднем на 31,5%. На основе цен на рынках деривативных инструментов и рынках акций прогнозируется снижение более чем на 50%.
Это уже послужило и, весьма вероятно, еще послужит причиной нарушения инвесторами своих обязательств перед банками, ведь стоимость и доход от недвижимости должны превышать размер кредита и ставку по кредиту. Ситуация похожа на эпизод из фильма про Бэтмена, в котором инвесторы заперты в комнате, все быстрее заполняемой водой. Вопрос на $64 млрд. заключается в том, какие действия предпримут банки, когда вода поднимется настолько, чтобы поглотить множество компаний? Захотят ли они выловить тонущих должников или позволят им утонуть?
Хроника беспорядков
Для начала напомним, как Соединенное Королевство оказалось в столь сложном положении. Год назад никто не мог предвидеть, что экономическое положение ухудшится так быстро и масштабно. Крупнейшие инвесторы предсказывали, что I полугодие 2008 года будет сложным, но III квартал ознаменуется началом возрождения рынка. Как же они ошибались…
4 января
Тогда, в январе 2008 года, компании были твердо настроены продолжать покупки, расширяться и нанимать людей. Например, в первом номере Property Week за 2008 год рассказывалось о том, что King Sturge покупает консультанта по ритейлу Leslie Furness, Банк Шотландии (Bank of Scotland Corporate) предоставляет финансирование объемом в 170 млн. фунтов стерлингов ($330 млн.) для жилого строительства на южном берегу Темзы, которое ведут Grosvenor и Native Land, а также о том, что Aberdeen Property Investors приобретают немецкую Degi.
17 февраля
Но всего семь недель спустя оптимисты испытали потрясение: 17 февраля банк Northern Rock стал первым с 70-х годов национализированным английским банком. Правительство было вынуждено спасать базирующийся в Ньюкасле банк, неспособный привлечь финансирование и теряющий клиентов с головокружительной скоростью.
Многие тогда полагали, что крах Northern Rock – это самое худшее событие из последствий экономического спада. В действительности Northern Rock оказался лишь первым из британских банков, выстроившихся в очередь с протянутой за государственной помощью рукой.
16 марта
В следующем месяце произошло еще более значимое крушение: американский инвестбанк с Wall Street с 85-летней историей и с 14 тыс. сотрудников – Bear Stearns – оказался на грани банкротства в результате массовых изъятий вкладов. К нему на помощь поспешил банк JP Morgan, приобретя контрольный пакет по смехотворной цене в $10 за акцию.
Что касается Великобритании, III квартал здесь ознаменовался падением цен на жилье, ростом стоимости нефти и инфляцией. При этом инвесторы надеялись, что рынок достигнет дна до конца года. Когда традиционный сезон весенних продаж домов так и не наступил, надежда на скорое возрождение рынка жилья иссякла. В результате серьезные трудности обрушились на публичные компании-домостроители Taylor Wimpey и Barratt Developments. Последняя только год назад взвалила на себя огромный долг для поглощения своего конкурента Wilson Bowden за 2,2 млрд. фунтов стерлингов ($4,3 млрд.). Цены на дома за 12 месяцев снизились на 16% – это самое значительное падение с 1983 года.
11 июля
Однако дешевело в I полугодии не все. 11 июля цена на нефть достигла рекордных $147 за баррель, удвоившись менее чем за полгода. Goldman Sachs тогда предсказывал, что стоимость нефти достигнет $200, но в действительности стремительное замедление мировой экономики привело к резкому снижению цены на «черное золото» – сегодня она составляет меньше $50 за баррель.
Также летом росла инфляция. Домохозяйства столкнулись с увеличением счетов за газ и электричество, а также с ростом цен на одежду, обувь, игрушки. В сентябре инфляция достигла 5,2% – самого высокого уровня с 1992 года, намного превышающего целевое значение Английского банка (Bank of England). В августе расчеты на то, что основные повреждения ограничатся Соединенными Штатами и Великобританией, не подтвердились: официальные цифры из Еврозоны и Японии продемонстрировали, что обе эти экономики во II квартале также потерпели неудачу.
22 августа
Не обнадежил общественность и Тим Уиллер, глава одного из крупнейших в Англии владельцев промышленной и складской недвижимости Brixton plc. На обложке обнародованного Уиллером финансового отчета компании красовалось изображение четырех всадников апокалипсиса, сам отчет был щедро снабжен цитатами из мрачной баллады Боба Дилана All Along The Watchtower. Я не мог не согласиться с ним в том, что «отрасли недвижимости до конца года предстоит пережить тяжелые месяцы и дилановского «убежища от шторма» (shelter from the storm) нам сейчас не найти».
15 сентября
Тем не менее даже тогда никто не мог предвидеть, что ждет нас «за углом». 15 сентября, в понедельник, мы были ошарашены новостью о том, что банк Lehman заявил о банкротстве, а второй по величине банк США Bank of America договорился о покупке инвестбанка Merrill Lynch. На той же неделе американский страховой гигант AIG был вынужден принять помощь от правительства США. Последнее объявило о плане спасения банковской системы стоимостью в $700 млрд. – крупнейшем «спасательном парашюте» со времен Великой депрессии. Также стало известно о спасительном приобретении банком Lloyds TSB одного из крупнейших в Великобритании ипотечного кредитора Halifax Bank of Scotland (HBOS).
Решение министра финансов США Хэнка Полсона позволить Lehman обанкротиться послужило началом шестинедельной мясорубки на финансовых рынках. Каким же сюрпризом это оказалось для аналитика по недвижимости Lehman Brothers Майка Прю, который за два дня до крушения Lehman в своей колонке в Property Week писал о том, что момент сильнейшего пессимизма для английского рынка недвижимости миновал еще 16 июля.
29 сентября
Последствия были суровы. Немецкому правительству пришлось спасать крупного кредитора недвижимости Hypo Real Estate Bank, в таком же положении оказались ирландские банки, которые активно кредитовали недвижимость. Спустя неделю в центре внимания оказались Исландия и Англия. Финансовый сектор Исландии, построенный на базе дешевых кредитов, взятых в хорошие времена, обрушился. Два основных банка – Kaupthing и Landsbanki – потерпели крушение, в результате чего пошатнулся бизнес магната недвижимости Роберта Ченгиза, кредитором которого был банк Kaupthing, из-за трудностей потребовавший возвращения кредита. По оценкам, Ченгиз потерял по меньшей мере 700 млн. фунтов стерлингов ($1120 млн.), когда для возвращения кредита был вынужден продать принадлежащую ему долю в британской сети супермаркетов J Sainsbury, а также акции оператора пабов и ресторанов Mitchells & Butlers по цене, значительно ниже рыночной.
8 октября
8 октября премьер-министр Великобри-тании Гордон Браун и канцлер казначейства Алистер Дарлинг выделили 500 млрд. фунтов стерлингов ($800 млн.) на борьбу с возможным банковским коллапсом, подобным тому, который произошел в Ирландии. Согласно плану спасения, деньги налогоплательщиков должны быть направлены на спасение HBOS, Lloyds TSB, Royal Bank of Scotland и целый ряд других кредитующих структур.
Многие надеялись, что действия правительства «переломят спину» кредитному кризису. В Соединенном Королевстве за спасательными операциями последовало снижение Банком Англии процентных ставок сначала на 1,5% в ноябре, затем еще на 1% в декабре. Будет ли этого достаточно для возрождения экономики?
2009: изменение банковского баланса
Компании, занимающиеся недвижимостью, в 2009 году ждут болезненные испытания. Многие беспокоятся о том, смогут ли они выжить, так как соотношение суммы задолженности и стоимости залога (loan-to-value) для их объектов становится все менее приемлемым.
В лучшем положении находятся компании, относящиеся к REIT – инвестиционным трастам недвижимости, чьи бизнес-модели в силу необходимости являются более осмотрительными и консервативными, чем другие публичные или частные компании, занимающиеся недвижимостью. Возможно, это и не чувствуется, но показатели компаний REIT не намного хуже, чем в среднем на английском фондовом рынке. Хотя стоимость их акций отражает удешевление чистой стоимости активов, варьирующееся от примерно 40% у фонда Land Securities до более чем 70% у Brixton, их левередж (соотношение собственных и заемных средств) вполне умерен, выплаты дивидендов высоки.
Публичные компании, не относящиеся к REIT, у которых выше левередж и менее качественные активы или они сконцентрированы на трейдинге, в условиях спада выживают с трудом. Никто из REIT пока не дошел до нарушения договоренностей с банками. Из семи гигантов ближе всех к этому, на первый взгляд, Land Securities, полагает аналитик Nomura Майк Прю. Его текущий показатель loan-to-value составляет 53,4% по обеспеченному долгу против 65% по соглашению. Для нарушения соглашения достаточно будет снижения стоимости портфолио LandSecs всего на 18%.
Однако LandSecs может уравновесить ожидаемое повышение соотношения loan-to-value, добавив еще объектов в обеспечение кредита. Расчетное соотношение loan-to-value всего их портфолио составляет 43,5%. По-настоящему безотлагательные проблемы из всех REIT, по мнению г-на Прю, испытывает Liberty International – недостаточное количество наличности и других средств (335 млн. фунтов стерлингов) для покрытия капитальных расходов (276 млн. фунтов стерлингов) и долгов, которые должны быть выплачены в 2009 году (96 млн. фунтов стерлингов). Все это породило слухи о том, что Liberty может стать одной из первых компаний в сфере недвижимости, которая привлечет капитал путем продажи доли.
Аналитик JP Morgan Харм Мейер полагает, что отрасль проходит «ускоренный курс», во время которого мы будем наблюдать продажу объектов, сокращение дивидендов и реструктуризацию долгов. «Продажа недвижимости будет для нас предпочтительным путем, но если это займет слишком много времени и в конце концов не удастся, фондовый рынок может оказаться закрытым или слишком дорогим. Основываясь на наших текущих прогнозах, мы считаем, что английским компаниям сферы недвижимости понадобится в среднем по 200–300 млн. фунтов стерлингов ($300–450 млн.) свежего капитала, – говорит эксперт. – Мы полагаем, что в ближайшее время скидка на дополнительную эмиссию акций среди акционеров составит около 30%. Наш совет компаниям – не бездействуйте, ведь стоимость выживания возрастает с падением цен на недвижимость, и отрасль еще не до конца обесценена. Часы тикают».
Майк Прю уверен, что фондам REIT вряд ли понадобится дополнительная эмиссия акций для покрытия обязательств. Он больше озабочен тем, что такие компании могут потерять свой статус эффективных с точки зрения налогообложения в результате попыток достигнуть требуемого соотношения собственных и заемных средств, а также из-за дивидендов – компании, относящиеся к REIT обязаны распределять 90% своего чистого арендного дохода.
Тем не менее большее давление в сегменте недвижимости испытывают частные компании, сильно зависимые от заемного капитала. «Абсолютное большинство задолженностей, приобретенных за последние два-три года, сегодня находятся под давлением, причем в основном из-за изменения стоимости портфеля, – говорит Джон Эдвардс, исполнительный директор JC Rathbone, лидера в сфере управления финансовыми рисками в Великобритании. Компания помогает участникам рынка недвижимости, у которых возникли проблемы по долговым обязательствам. Первое, что делает Rathbone с попавшей в неприятности компанией, – оценивает финансы. «Если кто-то взял в долг 85–90%, а недвижимость стоит всего 70% – сделать можно очень немногое, – говорит Эдвардс. – Но если недвижимость еще видна над водой, можно внести ряд позитивных предложений».
Нет общего знаменателя
Джон Эдвардс говорит, что все банки разные – какие-то проявляют понимание, другие действуют жестко, но большинству приходится мириться с реальностью. «Для начала нужно побудить банки на разумную дискуссию, – размышляет эксперт. – Большинство из них хочет вразумительного решения, банки стремятся избежать процедуры банкротства для клиентов, потому что это приведет к снижению стоимости имущества компаний еще на 20%». На счастье банков, даже во время спада все еще есть инвесторы, владеющие наличностью и готовые поглотить компании, оказавшиеся в беде, выкупив их объекты и долги, влить в них деньги, чтобы поддержать их на плаву. «В следующем году мы увидим новые поглощения и выкупы портфолио, – прогнозирует г-н Эдвардс. – Нынешняя ситуация в корне отличается от ситуации в 90-х, когда мало у кого были деньги. Можно с уверенностью предположить, что в ближайшие шесть месяцев активность значительно вырастет».
Наступивший год обещает быть сложным, но надежды терять не следует. После того как экономика достигнет дна, рынок недвижимости Англии может довольно быстро возродиться. Как говорит г-н Эдвардс, «сегодня банкиры ожидают худшего, но по недавнему опыту мы знаем, что они могут серьезно ошибаться в прогнозах».
Назад
Загрузка...