По мнению Дениса Соколова, партнера, руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, возможности рынка ритейла отнюдь не исчерпаны. Такие города, как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск и Екатеринбург, обладают, по мнению эксперта, грандиозным потребительским потенциалом.

Далее Денис Соколов рассказал о структуре потребительского рынка: «Все последние годы сектор ритейла активно развивался. Его рост составлял 15–20% в год. Для сравнения: в Италии только за 10 лет объем рынка увеличился на 1,5%. По традиции более 50% своих доходов люди оставляли и продолжают оставлять в магазинах.

Однако до кризиса покупательская активность не мешала им еще делать накопления, чего сейчас не происходит: этой возможности люди практически лишились». Кроме того, Денис Соколов отметил, что существует большая категория потребителей, которая приходит в торговый центр, но ничего не покупает. Это говорит прежде всего о том, что ритейлеры сегодня не могут предложить им то, что им нужно. Есть также категория посетителей, которые своих доходов не лишились, однако сознательно перешли на режим экономии.

Г-н Соколов призвал аккуратно относиться к аналитическим данным, которые публикуются в отчетах. Не всегда эти цифры отражают реальную ситуацию, поскольку уровень арендных ставок вычисляется на основе лишь нескольких сделок. Тем более многие собственники переходят в своих расчетах с арендаторами на процент от оборота, что также осложняет анализ арендных ставок.

Заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Лада Белайчук отметила, что сегодня офисный рынок вернулся по многим показателям к уровню 2004 года. Это касается и цен, и арендных ставок, и интереса к недвижимости со стороны инвесторов.

В среднем вакантными сегодня остаются 10–15% площадей. В настоящий момент свободные площади есть в 600 офисных московских объектах. «Это не означает, что в каждом здании пустует 10% площадей, – поясняет Лада Белайчук. – Сданные в эксплуатацию объекты работают, и они заполнены арендаторами, а вот новые здания часто стоят пустыми или полупустыми». Сегодня успешнее тот, кто был более гибок в переговорах. А лояльность владельцев недвижимости часто определяется их скорой необходимостью идти на ковер к кредиторам.

«Цены больше всего падают на площади в новых деловых центрах, – заявила Лада Белайчук. – Ожидания их владельцев были сильно завышены, поскольку только за последний год цены значительно выросли, и вот теперь они корректируются рынком. А вот рассчитывать, что арендаторам удастся на 30% снизить ставки в уже работающих несколько лет объектах, не приходится». В целом, полагают эксперты, офисный рынок Москвы перенасыщен, и эта ситуация продлится как минимум до 2013 года.

Арендные ставки в складской недвижимости стали снижаться только в последнее время. В целом этому сектору удалось избежать резких колебаний. Это связано, по мнению Дениса Соколова, в первую очередь с тем, что в складской недвижимости строительный цикл невелик. Девелоперы успели сориентироваться и снизили объемы строительства, заморозив большинство строек. Кроме того, дальновидные девелоперы успевали вносить небольшие изменения в проект под требования конкретных пользователей. Это также пошло сектору на пользу.

Также эксперты прокомментировали ситуацию на рынке инвестиционных сделок: «Продавцы и покупатели пока не могут сойтись в цене. У инвесторов есть ожидание ставок капитализации на уровне 18–20%. Поскольку рынок нестабилен и не ясна ситуация с величиной арендных ставок, у покупателей нет понимания, каков уровень доходности работающего объекта».

Эксперты компании пояснили, что покупателями на рынке недвижимости сегодня продолжают оставаться российские и западные фонды, представители нефтегазового сектора и структуры РЖД. Инвесторов интересуют и готовые объекты, и строящиеся объекты, и проекты с долговой нагрузкой.

Также эксперты отметили, что к лету ожидают выход на рынок залогового имущества. «И мы станем представлять стороны и продавцов, и покупателей, – говорит старший директор, заместитель руководителя отдела оценки Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Константин Лебедев. – Пока же мы не видим банкротств девелоперских компаний. Банки предпочитают реструктуризировать кредиты, зарабатывая на этом, а не объявлять дефолты. Кроме того, у некоторых девелоперов была подушка безопасности, и они пока могут обслуживать свой долг». Аналитики заметили, что такие банки, как ВТБ, ВЭБ, Сбербанк, активно поддерживают строительную отрасль, что видно на примере Сочи.

Отвечая на вопрос о том, стоит ли девелоперам опасаться банков-рейдеров, аналитики посоветовали обратиться за комментариями в банки. Старший исполнительный директор и партнер Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко отметил, что иметь на балансе недвижимость на падающем рынке никто не хочет. Однако он не исключил, что тот или иной банк захочет интересные активы оставить себе.

В дальнейшем эксперты ожидают выход на рынок более качественных объектов. Также должна произойти коррекция по объемам вводимых площадей, масштабные проекты сегодня никого не интересуют. Кроме того, следующие девелоперские проекты будут в большой степени ориентированы на конечных пользователей. «Спекулятивное строительство стало менее востребованным, – говорит Сергей Рябокобылко. – Раньше девелоперы и слышать не хотели про built-to-suit, а сегодня они сами просят найти им клиентов. Если у компании есть внятная концепция и понятен конечный потребитель, то деньги на проект можно найти и сегодня».

Спецвыпуск: инвестиции