Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
23 Марта 2009, 13:23
Офисы попали под сокращение
Финансовый кризис заставил многие компании умерить амбиции, сократить персонал и текущие расходы. Основной критерий при выборе офисной площади сегодня уже не высокий класс и отличная локация, а низкая арендная ставка. Арендаторы мигрируют в бюджетные офисы, что отражает растущий уровень вакантных площадей в действующих бизнес-центрах классов А и B. В итоге высококлассные БЦ падают в цене.
Динамика колебаний арендных ставок за 2008 год показала следующее: в первом полугодии арендные ставки существенно росли. «В среднем офисные помещения класса А и В подорожали на 12% (в аналогичном периоде 2007 года рост составлял лишь 4%)», – говорит Дмитрий Кузнецов, директор департамента офисной недвижимости Colliers International. Однако в III квартале 2008 года в действующих БЦ ставки уже не росли, а в недавно введенных в эксплуатацию заявлялись на среднерыночном уровне. По другим данным, средневзвешенные ставки в классе А за III квартал прошлого года и вовсе упали на 1–2%, причем по отдельным удаленным от центра объектам падение было более существенным. В классе В был отмечен незначительный рост в 2–3%. В IV квартале 2008 года в ряде БЦ предлагались свободные помещения по ставкам, сопоставимым с уровнем конца 2007 года, сообщают эксперты. При этом в некоторых новых зданиях, расположенных не в центральных районах, города цены были снижены на 30%. По данным Colliers International, в начале 2009 года арендаторы офисов класса А готовы были платить $560–1160/кв. м в год, класса В – $300–930/кв. м в год (включая эксплуатационные расходы и не включая НДС). Тенденция к снижению арендной ставки стала еще отчетливей, как только арендаторы принялись покидать насиженные места.
Скромное обаяние дешевеющих метров
Лишившись доступа к кредитному ресурсу, позволявшему развиваться, крупные компании стали оптимизировать свои расходы. На рынке отмечают очередной всплеск интереса к небольшим площадям и качественным бюджетным проектам (удаленным от центра, но с хорошей транспортной доступностью). Свежий пример такого поведения арендаторов: в конце февраля Хоум Кредит энд Финанс Банк решил занять офисный блок площадью около 800 кв. м на 14-м этаже БЦ «РЕСО» в удаленном от центра Приморском районе Петербурга. «Аренда офиса составляет примерно 30–40% затрат компании. В первую очередь об экономии задумались именно крупные компании. А иностранные компании сегодня специально заказывают у консультантов экспертные оценки, чтобы понять, как можно сэкономить на аренде», – констатирует Елена Афиногенова, руководитель отдела офисной недвижимости Praktis CB.
Раньше спрос постоянно опережал предложение и уровень вакантных площадей был крайне низок. Теперь же ситуация развернулась в обратную сторону. Заметнее всего на сегмент офисной недвижимости повлияли массовые сокращения офисных сотрудников (масштабы сокращений варьируют от 30 до 70% от общей численности работающих), а также банкротство компаний. В итоге с начала 2009 года арендаторы принялись искать офисы «по карману» – причем для многих экономия на аренде оказалась единственным способом избежать более масштабных сокращений и сохранить компанию.
Процесс переезда арендаторов в БЦ более низкого класса либо в офисы меньшей площади набирает обороты. Запросы от компаний, которые сокращают свои расходы на содержание офиса и рассматривают меньшие площади для аренды, начали поступать уже в конце 2008 года. На первых порах арендаторы старались держать марку и не снижать «классность» своего офиса. «Арендаторы, предпочитающие офисы А и В класса, были не готовы терять в статусе и даже в сложной финансовой ситуации продолжали рассматривать схожие объекты, но меньшей площади», – отмечает Полина Макаренко, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank SPb.
«В ноябре-декабре 2008 года, когда экономическая ситуация менялась с огромной скоростью, компании пытались адаптироваться к новым условиям рынка и собирали предварительную информацию о ставках и условиях переезда. В январе – начале февраля многие сделали свой выбор», – говорит Дмитрий Кузнецов.
В итоге, по данным Colliers International, заполняемость БЦ класса А, ранее стремившаяся к 100%, снизилась до 76%, а класса B – до 90%.
«Сегодня большинство компаний интересуется дешевыми офисными площадями. Это касается и тех, кто впервые ищет себе офисное помещение, и тех, кто в настоящий момент арендует офис в БЦ класса А и В+, – уверена Ольга Корнилова, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости АРИН. – Наиболее востребованы сейчас БЦ класса В и ниже площадью до 150 кв. м». В период кризиса вырос также спрос на помещения в производственных зданиях. Основная причина опять же в относительно низких ставках аренды. Те, кто арендовал офисы в БЦ, имея при этом собственное производство, стараются переехать в то же здание, где расположено их производство.
Слишком дороги, чтобы заполниться
В 2009 году заполняемость бизнес-центров высокого класса продолжит снижаться, считают эксперты CRE. «Так, в действующих БЦ класса А заполняемость может снизиться до 70%, в бизнес-центрах класса B и B+ до 86%», – прогнозирует Оксана Иванова, руководитель группы аналитических исследований АРИН. Для достижения оптимального уровня доходности девелоперы вынуждены снижать арендные ставки.
По оценкам Colliers, сейчас арендные ставки уже достигли своего минимума для Петербурга, так как местный рынок не был «перегрет» большими проектами, которые бы существенно изменили баланс между спросом и предложением. Более того, эксперты с оптимизмом называют факторы, которые могут способствовать увеличению ставок в среднесрочной перспективе. Это инфляция и перенос ввода в эксплуатацию большинства крупных бизнес-центров на более поздний срок, что существенно ограничит предложение.
Пока же ситуация складывается в пользу арендаторов. Не так давно многие арендодателей отказывались давать скидки по арендной плате при подписанном ранее договоре. Скидки предоставлялись только крупным клиентам. Сейчас внимание уделяется и более мелким арендаторам, да и размер скидок значительно вырос. «Во введенных в эксплуатацию в 2008 году БЦ достаточно высокий процент пустующих помещений. Собственники таких БЦ, чтобы привлечь арендаторов, дают скидки по ставкам аренды. Таким образом, у арендаторов есть альтернатива», – объясняет Ольга Корнилова.
Наибольшее сокращение ставки сегодня наблюдается в БЦ класса А – около 20%. В бизнес-центрах класса B снижение составляет около 10%. Самая низкая заполняемость – в новых бизнес-центрах, введенных в эксплуатацию в 2008 году. Здесь показатели вакантных площадей составляют 37% в классе А и 29% в классе B (данные Colliers International).
Новые БЦ класса А и В, помимо снижения ставок, готовы предложить потенциальным клиентам выгодные условия для переезда – например, увеличить сроки арендных каникул. По данным CRE, размер скидки от первоначально заявленной цены аренды, установленной девелопером, в ходе переговоров может достигать 30%. «Существенное снижение ставки происходит в периферийных крупных объектах высокого класса. Девелоперы готовы снижать цену более чем на 20% даже для тех потенциальных арендаторов, которым раньше не шли на уступки», – подтверждает Олег Громков, руководитель группы исследований рынков Knight Frank SPb.
В то же время заполняемость бизнес-центров в центральных районах города по-прежнему высока (около 100%), а средневзвешенные ставки в высококачественных БЦ в сформировавшихся бизнес-зонах могут достигать 1200 руб./кв. м в месяц. Таким образом, объекты одного класса в центре города и на периферии могут различаться в цене на 30–40%, что характерно для развитых рынков.
Рынок повернулся к арендатору
На начало IV квартала 2008 года девелоперы планировали ввести около 200 тыс. кв. м в более чем 25 объектах класса А и В. В реальности же введены оказались только 10 объектов, то есть не более 120 тыс. кв. м. В новом предложении преобладает класс А. Но будет ли он столь же популярен – большой вопрос. «Если в 2007 году у класса А была 100%-ная заполняемость, то в 2008 году мы отмечали уже 6–8% вакантных площадей. И этот процент будет только увеличиваться», – сообщила Елена Афиногенова. Это связано с возникшим в этом сегменте кризисом перепроизводства. Еще 5 лет назад в Петербурге было всего три здания, относящихся к классу А. Сегодня такие объекты составляют 40% от общего объема офисных площадей города.
Впрочем, эксперты видят в этом и положительный момент. «В условиях кризиса недвижимость получит свою реальную цену. Цены становятся демократичнее, собственники готовы идти на переговоры. И в то же время по-настоящему качественное предложение по-прежнему сохраняет высокую стоимость», – отмечает Елена Афиногенова.
Новые незаполненные БЦ класса А в данный момент могут заполниться только за счет арендаторов, которые находятся в БЦ схожего класса, если предложат им более выгодные условия аренды при минимальной стандартной отделке, чтобы снизить затраты арендаторов на переезд. «Рынок повернулся в сторону арендатора. Собственник стал больше внимание уделять дополнительным сервисам, проводя гибкую политику в предоставлении услуг УК, делая качественный ремонт за счет собственных средств и т. д.», – считает г-жа Афиногенова.
Кроме того, у компаний сегодня есть неплохой выбор. Многие готовы рассматривать возможность переезда в новый офис лучшего качества, но по тем же арендным ставкам, что они платят сейчас, или остаться в старом офисе, но по более низким ставкам – все зависит от бизнеса и масштаба компании. Потенциальные арендаторы выжидают, что будет с арендными ставками в дальнейшем, – возможно, они будут еще скорректированы в сторону снижения.
В наиболее выигрышном положении во время кризиса оказались бизнес-центры класса С, которые в прошлом году сильно потеснили класс B. Это было связано с общей нехваткой качественных офисных площадей в городе, а также с повышением требований арендаторов к качеству помещений. Благодаря кризису класс C отыграл свои позиции – сейчас средняя заполняемость таких комплексов находится на уровне 96%. Поскольку объем ввода в эксплуатацию новых офисных комплексов класса В/В+ сократился, заполняемость бизнес-центров класса С в ближайшие годы будет сохраняться на высоком уровне, считают специалисты.
Сценарный план
Эксперты отказываются делать долгосрочный прогноз сложившейся ситуации, предпочитая оперировать пессимистичным и оптимистичным сценариями развития событий. Специалисты компании Maris Properties полагают, что при пессимистичном сценарии рецессия продлится как минимум весь 2009 год. Спрос на офисы будет сокращаться, и того объема предложения, которым сегодня располагает рынок, окажется достаточно для удовлетворения потребностей арендаторов. В такой ситуации ставки снизятся еще на 20–30%. Если же предположить, что кризис завершится в 2009 году, считают эксперты, то уже к концу года рынок начнет ощущать недостаток офисного предложения. Это означает, что рынок быстро вернется к состоянию 2008 года. Арендные ставки при этом могут вновь пойти вверх.
Скромное обаяние дешевеющих метров
Лишившись доступа к кредитному ресурсу, позволявшему развиваться, крупные компании стали оптимизировать свои расходы. На рынке отмечают очередной всплеск интереса к небольшим площадям и качественным бюджетным проектам (удаленным от центра, но с хорошей транспортной доступностью). Свежий пример такого поведения арендаторов: в конце февраля Хоум Кредит энд Финанс Банк решил занять офисный блок площадью около 800 кв. м на 14-м этаже БЦ «РЕСО» в удаленном от центра Приморском районе Петербурга. «Аренда офиса составляет примерно 30–40% затрат компании. В первую очередь об экономии задумались именно крупные компании. А иностранные компании сегодня специально заказывают у консультантов экспертные оценки, чтобы понять, как можно сэкономить на аренде», – констатирует Елена Афиногенова, руководитель отдела офисной недвижимости Praktis CB.
Раньше спрос постоянно опережал предложение и уровень вакантных площадей был крайне низок. Теперь же ситуация развернулась в обратную сторону. Заметнее всего на сегмент офисной недвижимости повлияли массовые сокращения офисных сотрудников (масштабы сокращений варьируют от 30 до 70% от общей численности работающих), а также банкротство компаний. В итоге с начала 2009 года арендаторы принялись искать офисы «по карману» – причем для многих экономия на аренде оказалась единственным способом избежать более масштабных сокращений и сохранить компанию.
Процесс переезда арендаторов в БЦ более низкого класса либо в офисы меньшей площади набирает обороты. Запросы от компаний, которые сокращают свои расходы на содержание офиса и рассматривают меньшие площади для аренды, начали поступать уже в конце 2008 года. На первых порах арендаторы старались держать марку и не снижать «классность» своего офиса. «Арендаторы, предпочитающие офисы А и В класса, были не готовы терять в статусе и даже в сложной финансовой ситуации продолжали рассматривать схожие объекты, но меньшей площади», – отмечает Полина Макаренко, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank SPb.
«В ноябре-декабре 2008 года, когда экономическая ситуация менялась с огромной скоростью, компании пытались адаптироваться к новым условиям рынка и собирали предварительную информацию о ставках и условиях переезда. В январе – начале февраля многие сделали свой выбор», – говорит Дмитрий Кузнецов.
В итоге, по данным Colliers International, заполняемость БЦ класса А, ранее стремившаяся к 100%, снизилась до 76%, а класса B – до 90%.
«Сегодня большинство компаний интересуется дешевыми офисными площадями. Это касается и тех, кто впервые ищет себе офисное помещение, и тех, кто в настоящий момент арендует офис в БЦ класса А и В+, – уверена Ольга Корнилова, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости АРИН. – Наиболее востребованы сейчас БЦ класса В и ниже площадью до 150 кв. м». В период кризиса вырос также спрос на помещения в производственных зданиях. Основная причина опять же в относительно низких ставках аренды. Те, кто арендовал офисы в БЦ, имея при этом собственное производство, стараются переехать в то же здание, где расположено их производство.
Слишком дороги, чтобы заполниться
В 2009 году заполняемость бизнес-центров высокого класса продолжит снижаться, считают эксперты CRE. «Так, в действующих БЦ класса А заполняемость может снизиться до 70%, в бизнес-центрах класса B и B+ до 86%», – прогнозирует Оксана Иванова, руководитель группы аналитических исследований АРИН. Для достижения оптимального уровня доходности девелоперы вынуждены снижать арендные ставки.
По оценкам Colliers, сейчас арендные ставки уже достигли своего минимума для Петербурга, так как местный рынок не был «перегрет» большими проектами, которые бы существенно изменили баланс между спросом и предложением. Более того, эксперты с оптимизмом называют факторы, которые могут способствовать увеличению ставок в среднесрочной перспективе. Это инфляция и перенос ввода в эксплуатацию большинства крупных бизнес-центров на более поздний срок, что существенно ограничит предложение.
Пока же ситуация складывается в пользу арендаторов. Не так давно многие арендодателей отказывались давать скидки по арендной плате при подписанном ранее договоре. Скидки предоставлялись только крупным клиентам. Сейчас внимание уделяется и более мелким арендаторам, да и размер скидок значительно вырос. «Во введенных в эксплуатацию в 2008 году БЦ достаточно высокий процент пустующих помещений. Собственники таких БЦ, чтобы привлечь арендаторов, дают скидки по ставкам аренды. Таким образом, у арендаторов есть альтернатива», – объясняет Ольга Корнилова.
Наибольшее сокращение ставки сегодня наблюдается в БЦ класса А – около 20%. В бизнес-центрах класса B снижение составляет около 10%. Самая низкая заполняемость – в новых бизнес-центрах, введенных в эксплуатацию в 2008 году. Здесь показатели вакантных площадей составляют 37% в классе А и 29% в классе B (данные Colliers International).
Новые БЦ класса А и В, помимо снижения ставок, готовы предложить потенциальным клиентам выгодные условия для переезда – например, увеличить сроки арендных каникул. По данным CRE, размер скидки от первоначально заявленной цены аренды, установленной девелопером, в ходе переговоров может достигать 30%. «Существенное снижение ставки происходит в периферийных крупных объектах высокого класса. Девелоперы готовы снижать цену более чем на 20% даже для тех потенциальных арендаторов, которым раньше не шли на уступки», – подтверждает Олег Громков, руководитель группы исследований рынков Knight Frank SPb.
В то же время заполняемость бизнес-центров в центральных районах города по-прежнему высока (около 100%), а средневзвешенные ставки в высококачественных БЦ в сформировавшихся бизнес-зонах могут достигать 1200 руб./кв. м в месяц. Таким образом, объекты одного класса в центре города и на периферии могут различаться в цене на 30–40%, что характерно для развитых рынков.
Рынок повернулся к арендатору
На начало IV квартала 2008 года девелоперы планировали ввести около 200 тыс. кв. м в более чем 25 объектах класса А и В. В реальности же введены оказались только 10 объектов, то есть не более 120 тыс. кв. м. В новом предложении преобладает класс А. Но будет ли он столь же популярен – большой вопрос. «Если в 2007 году у класса А была 100%-ная заполняемость, то в 2008 году мы отмечали уже 6–8% вакантных площадей. И этот процент будет только увеличиваться», – сообщила Елена Афиногенова. Это связано с возникшим в этом сегменте кризисом перепроизводства. Еще 5 лет назад в Петербурге было всего три здания, относящихся к классу А. Сегодня такие объекты составляют 40% от общего объема офисных площадей города.
Впрочем, эксперты видят в этом и положительный момент. «В условиях кризиса недвижимость получит свою реальную цену. Цены становятся демократичнее, собственники готовы идти на переговоры. И в то же время по-настоящему качественное предложение по-прежнему сохраняет высокую стоимость», – отмечает Елена Афиногенова.
Новые незаполненные БЦ класса А в данный момент могут заполниться только за счет арендаторов, которые находятся в БЦ схожего класса, если предложат им более выгодные условия аренды при минимальной стандартной отделке, чтобы снизить затраты арендаторов на переезд. «Рынок повернулся в сторону арендатора. Собственник стал больше внимание уделять дополнительным сервисам, проводя гибкую политику в предоставлении услуг УК, делая качественный ремонт за счет собственных средств и т. д.», – считает г-жа Афиногенова.
Кроме того, у компаний сегодня есть неплохой выбор. Многие готовы рассматривать возможность переезда в новый офис лучшего качества, но по тем же арендным ставкам, что они платят сейчас, или остаться в старом офисе, но по более низким ставкам – все зависит от бизнеса и масштаба компании. Потенциальные арендаторы выжидают, что будет с арендными ставками в дальнейшем, – возможно, они будут еще скорректированы в сторону снижения.
В наиболее выигрышном положении во время кризиса оказались бизнес-центры класса С, которые в прошлом году сильно потеснили класс B. Это было связано с общей нехваткой качественных офисных площадей в городе, а также с повышением требований арендаторов к качеству помещений. Благодаря кризису класс C отыграл свои позиции – сейчас средняя заполняемость таких комплексов находится на уровне 96%. Поскольку объем ввода в эксплуатацию новых офисных комплексов класса В/В+ сократился, заполняемость бизнес-центров класса С в ближайшие годы будет сохраняться на высоком уровне, считают специалисты.
Сценарный план
Эксперты отказываются делать долгосрочный прогноз сложившейся ситуации, предпочитая оперировать пессимистичным и оптимистичным сценариями развития событий. Специалисты компании Maris Properties полагают, что при пессимистичном сценарии рецессия продлится как минимум весь 2009 год. Спрос на офисы будет сокращаться, и того объема предложения, которым сегодня располагает рынок, окажется достаточно для удовлетворения потребностей арендаторов. В такой ситуации ставки снизятся еще на 20–30%. Если же предположить, что кризис завершится в 2009 году, считают эксперты, то уже к концу года рынок начнет ощущать недостаток офисного предложения. Это означает, что рынок быстро вернется к состоянию 2008 года. Арендные ставки при этом могут вновь пойти вверх.
Назад
Загрузка...