Сделки с недвижимостью порождают большое количество споров в силу несовершенства правового регулирования в этой области. В настоящее время не существует единого подхода даже к фундаментальному вопросу о том, что вообще считается недвижимостью. В этой статье мы постарались свести воедино все квалифицирующие признаки недвижимого объекта, которые находят применение в современной судебной и юридической практике.

Прочно стоять на земле

Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ основными признаками недвижимости являются наличие у объекта прочной связи с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако, несмотря на эти конкретные признаки, как показывает практика, ответить на вопрос о том, является ли объект недвижимым имуществом в юридическом смысле, не так просто, как может показаться на первый взгляд. Если с такими объектами, как здания, сложностей при квалификации, как правило, не возникает, то со строениями и сооружениями (так называемыми «нетипичными» объектами недвижимости) дело обстоит гораздо сложнее. В то время как органы технического и кадастрового учета с большой легкостью находят ответ на этот вопрос (чаще положительный), Управление Федеральной службы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (УФРС) и тем более арбитражные суды не склонны руководствоваться при оценке объекта исключительно положениями указанной статьи ГК РФ, на которые, как правило, опираются участники гражданского оборота в своей обычной хозяйственной деятельности. Системный анализ судебной практики Высшего арбитражного суда РФ, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (ФАС СЗО) и Федерального арбитражного суда Московского округа (ФАС МО) за последние несколько лет показал, что правоприменители склонны предъявлять к «нетипичным» недвижимым объектам большое количество не указанных в законе требований, дабы определить, возможно ли распространить на них режим недвижимого имущества.

Так, в одном из решений суд постановил, что вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием. При этом сложно сказать, на основе чего суд предполагал определять назначение имущества. Назначение обычно определяется на этапе проведения технической инвентаризации объекта и затем фиксируется в его кадастровом паспорте, однако применительно к данной ситуации суд также указал, что наличие технического (ныне кадастрового) паспорта и присвоение кадастрового номера не доказывают того, что имущество является недвижимостью в юридическом смысле. Данный вывод суда имеет огромное значение для любого участника хозяйственного оборота, который планирует иметь дело с объектом недвижимости и, как правило, опирается при этом именно на данные его кадастрового паспорта.

Еще дальше в своем толковании правовых норм о недвижимом имуществе пошел Высший Арбитражный Суд, сформулировав конкретный перечень признаков, которыми должен обладать объект недвижимости, тесно связанный с землей. К таким признакам было отнесено следующее:

объект обладает полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;
объект обладает полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;
объект невозможно переместить без несоразмерного ущерба его назначению.

Здесь стоит отметить, что распространения такой подход, к счастью, не получил, но определенную нестабильность в установлении квалифицирующих критериев все-таки внес.

Порядок – основа всего

В свою очередь особую важность в судебной практике приобрел совершенно новый для недвижимости признак. Сегодня практически все судебные инстанции сходятся в том, что для квалификации объекта как объекта недвижимости он должен обладать не только физической, но и юридической связью с землей. Такая юридическая связь, по мнению судов, выражается в соблюдении порядка получения земельного участка под строительство и в соблюдении градостроительных норм и правил при возведении объекта. Стоит отметить, что раньше при несоблюдении этих условий объекты, как правило, всегда признавались самовольно возведенными постройками (статья 222 Гражданского кодекса РФ), что порождало обязанность немедленного сноса такого объекта. Теперь же бывает, что суды вообще не признают подобные объекты недвижимостью, что, естественно, вносит определенный диссонанс в само разграничение недвижимого и движимого имущества. Получается, что объект, физические характеристики которого говорят о его недвижимой сущности, переходит в категорию движимого имущества только потому, что не был соблюден порядок возведения этого объекта. Следовательно, у лица, построившего такой объект, не возникает обязанности его снести, и объект становится объектом гражданских прав и различных гражданско-правовых сделок, как и любое другое движимое имущество. Этот вывод звучит довольно противоречиво и не может не вызывать споров, но тем не менее сама судебная практика дает основания для такого толкования. Отметим, что обязанность сноса такого «движимого» объекта возникнет только в том случае, если у лица, которое построило объект, отсутствовали права на земельный участок либо эти права прекратились (например, в связи с окончанием срока аренды земельного участка).

Интересно также и то, что суды в своей оценке того, является ли объект недвижимостью, зачастую опираются на Общероссийский классификатор основных фондов, который носит исключительно рекомендательный характер и предназначен для применения в бухгалтерской сфере. Несмотря на то что названный документ не имеет правового значения и не обладает обязательной силой, мы рекомендуем участникам гражданского оборота ознакомиться с его содержанием, ибо информация, полученная из него, может служить одним из аргументов за или против того, чтобы признать объект объектом недвижимости.

Асфальт, забор, парковка…

Существенное значение Общероссийский классификатор приобретает, например, в спорах о признании недвижимостью асфальтового покрытия земельных участков, бетонированных площадок, оград, заборов и тому подобного. Судебная практика здесь крайне противоречива. Существует ряд судебных решений, в которых такие «нетипичные» объекты признаются недвижимостью. Основным аргументом в данных решениях выступает как раз то, что согласно Общероссийскому классификатору, в частности, производственные площадки и железобетонные ограды относятся к сооружениям, а следовательно, по мнению судов, в соответствии со статьей 130 ГК РФ они являются недвижимым имуществом. Однако в 2008 году Высший Арбитражный Суд, рассматривая вопрос о признании асфальтовой площадки объектом недвижимости, сделал прямо противоположный вывод на основе того же самого документа и не признал асфальтовое покрытие недвижимостью.

В спорах по поводу различного рода площадок вообще довольно сложно прогнозировать исход судебного разбирательства. Так, например, площадку для складирования материалов ФАС СЗО признал объектом недвижимости. По его мнению, такая площадка, исходя из положений Гражданского кодекса, технических характеристик данного объекта, его целевого назначения и использования, все-таки является объектом недвижимости. Производственную бетонированную площадку Президиум Высшего Арбитражного Суда также признал недвижимостью. При этом в то же самое время суды практически единогласно не признают объектами недвижимости автостоянки. Как правило, обосновывается это тем, что автостоянка не является капитальным сооружением и у нее отсутствуют инженерные коммуникации.

Или возьмем, к примеру, другой объект – линии электропередачи. Определенно утверждать, что данный объект является недвижимостью невозможно. Если в одном из своих судебных актов Высший Арбитражный Суд прямо указывает, что воздушная линия электропередачи является объектом недвижимости, то, например, ФАС СЗО считает, что такой объект создается лишь как элемент благоустройства земельного участка и не относится к объектам недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации.

Долгое время подобная неопределенность царила и в отношении железнодорожных путей. Теперь же железнодорожные пути однозначно признаются объектами недвижимости. Тем не менее при такой однозначной квалификации аргументация судебных инстанций не может не вызывать сомнения. Интересно, что в некоторых судебных решениях содержится прямое указание на возможность демонтажа железнодорожных путей без ущерба их назначению. Тем самым игнорируется основной квалифицирующий признак недвижимости, названый в статье 130 ГК РФ, – неразрывная связь с землей. Применительно к рассматриваемой ситуации данное обстоятельство не помешало суду признать этот объект недвижимостью. Однако так бывает не всегда. Порой суды, рассматривая принципиальную возможность перемещения объекта, делают довольно парадоксальные выводы. В этой связи примечателен вывод Высшего Арбитражного Суда, который признает асфальтовое покрытие движимым имуществом, аргументируя это тем, что «материалы, из которых изготовлено покрытие (асфальт, щебень), при их переносе не теряют качества, необходимые для его дальнейшего использования». ФАС СЗО также посчитал, что наличие бетонных полов при отсутствии фундамента не свидетельствует о невозможности перемещения сооружения без несоразмерного ущерба его назначению.

Атипичные сделки

Как можно увидеть, в судебной практике нет единого подхода к тому, какими признаками должен обладать объект, чтобы рассматривать его в качестве объекта недвижимого имущества. Произвольность в выработке определяющих критериев ведет к тому, что один и тот же объект получает радикально противоположные квалификации, что приводит к нестабильности гражданского оборота и постоянному риску для любого инвестора, намеревающегося совершить сделку с недвижимостью. Чтобы наглядно показать, к чему может привести такая произвольность в толковании, приведем простой пример.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию данных земельных участков в порядке и на условиях, установленных законодательством. Таким образом, для многих уже не секрет, что закон предоставляет собственнику объекта недвижимости льготное право на приобретение земли под таким объектом. Многие, прочувствовав такое преимущество, реализуют ставшую уже весьма распространенной схему, конечной целью которой является приобретение права собственности на привлекательный земельный участок. Начинается все с того, что инвестор приобретает некий объект, который, по его мнению, является недвижимостью и который расположен на нужном земельном участке. При этом он опирается на данные кадастрового паспорта объекта, который вполне может присутствовать, так как органы технического и кадастрового учета смогли обнаружить в этом объекте признаки объекта недвижимости. Подписав, предположим, договор купли-продажи такого объекта, инвестор спешит обратиться в УФРС с целью регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Если УФРС в регистрации ему не откажет (хотя и такие случаи бывают), то после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности инвестор приступает к реализации своего исключительного права на приватизацию земельного участка, находящегося под принадлежащим ему объектом. И вот на этом этапе и могут возникнуть существенные трудности, связанные с отказом КУГИ передать землю в собственность частного лица. Такой спор никак, кроме как в судебном порядке, разрешиться не может. В такой ситуации либо собственник объекта обратится в суд с иском о признании незаконным отказа КУГИ и об обязании КУГИ заключить с ним договор купли-продажи земельного участка, либо в суд обратится КУГИ с требованием признать недействительным акт технической инвентаризации и акт госрегистрации права на объект, обосновывая это тем, что объект недвижимостью не является. Для разрешения любого из подобных исков суд должен будет прежде всего сам определить, является ли объект, расположенный на земельном участке, объектом недвижимости в юридическом смысле. И здесь на помощь суду приходят все те многочисленные признаки, о которых мы уже сказали выше и на которые, как правило, инвесторы не опираются в своей обычной деятельности. В результате, если суд не признает, что объект является недвижимостью, то ни о каком праве на приватизацию земельного участка под таким объектом не может быть и речи, а расходы на приобретение такого объекта полностью становятся риском инвестора.

Приведенный пример показывает, что при совершении любой сделки с «нетипичным» недвижимым объектом необходимо помнить, что прохождение объектом технического и кадастрового учета не может со стопроцентной вероятностью гарантировать того, что вами будет приобретен именно объект недвижимости в юридическом смысле. Составление технического (ныне – кадастрового) паспорта на объект само по себе не является безусловным основанием для отнесения этого объекта к недвижимому имуществу. Вопреки распространенному мнению, даже наличие свидетельства о государственной регистрации права на объект не является безусловным доказательством того, что объект, на который выдано это свидетельство, является недвижимостью. В отношении разного рода сооружений всегда остается риск того, что, например, переход права собственности на такой объект не будет зарегистрирован УФРС, если в процессе госрегистрации будет установлено, что объект не является недвижимостью в юридическом смысле, либо такая регистрация может быть оспорена заинтересованным лицом. Соответственно, и наоборот, совершая сделку по отчуждению строения, которое продавец и покупатель считают движимым имуществом, существует риск того, что право собственности по такой сделке не перейдет к покупателю, так как право собственности на объект недвижимости возникает только с момента государственной регистрации. И это лишь некоторые риски, которые можно привести в пример.

Исходя из вышеизложенного, можно констатировать, что на сегодняшний день до сих пор нет единых критериев, по которым можно бы было с уверенностью разграничить недвижимые и движимые объекты. При таких условиях инвесторам и иным лицам, приобретающим права на «нетипичный» объект недвижимости, стоит не только проверять наличие у этого объекта основных признаков недвижимости (наличие прочной связи с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению), руководствуясь данными кадастрового паспорта, но и тщательно проверять всю историю создания объекта. Особо следует обращать внимание на то, что объект должен быть создан как недвижимость в установленном для этого порядке и иметь самостоятельное значение, а не значение элемента благоустройства участка. Только соблюдение всех этих требований в совокупности может дать вам уверенность, что вы имеете дело именно с объектом недвижимого имущества в том значении, которое ему придается законодателем и судебной практикой.

Спецвыпуск