Пятна на карте города

«Прицельное» строительство деловых и торговых центров в условиях плотной городской застройки – явление, которое встречается в любом развитом городе, за плечами которого хотя бы несколько сот лет истории. Такие точечные центры, как правило, «штучная работа». Для их создания приглашаются лучшие архитекторы, при строительстве используются передовые инженерные технологии и решения, а арендаторы с громкими именами становятся в очередь еще на этапе заливки фундамента.
Однако строительство такой «точки» сопряжено с многочисленными ограничениями, запрещениями и сложностями, создаваемыми властями города. Именно поэтому, говоря о проектах точечных бизнес­центров, инвесторы называют их «длинными деньгами», то есть проектами, требующими долгосрочных вложений.
При этом ресурсы точечной застройки в Москве почти исчерпаны – об этом дружно говорят застройщики, испытывающие дефицит свободных площадей для строительства деловых центров. «Точечное строительство в пределах Садового кольца фактически уже не ведется», – заявил CRE сотрудник Москомархитектуры. «Деловая» застройка не вписывается в концепцию развития города, которую развивает государство. Не так давно вице­премьер Дмитрий Медведев отметил, что «перспективы точечной застройки исчерпаны, и необходимо переходить к комплексному строительству и освоению больших земельных массивов. Где­то это могут быть целые города, где­то – большие участки». Сходные тенденции сейчас отмечаются и в Европе: получить разрешение на строительство в городе чрезвычайно сложно. И если свободное «пятно» все же находится, то получить разрешение на застройку больше всего шансов у торгово­развлекательных моллов, а не бизнес­центров.
Что ж, тем ценнее для московских девелоперов возможность «прицельно» возвести бизнес­центр в исторической части города (в пределах Садового кольца), пусть даже на небольшом участке, зажатом в плотное кольцо жилых домов и учреждений.

Ваши документы
Одной из задач Комитета государ­ственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзора), созданного в прошлом году, стало упорядочение выдачи разрешений на строительство. Эта организация не зависима от стройкомплекса и подчиняется напрямую правительству Москвы. В итоге разрешительная система стала гораздо жестче: так, в прошедшем году Мосгосстройнадзор отклонил порядка трети разрешений на строительство в Москве.
Как уточняют участники рынка, точечную застройку сегодня регулирует Закон № 40 от 9 июня 2004 года «Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях г. Москвы и на территориях зон охраны объектов культурного наследия». То есть правительство Москвы само утвердило порядок и состав градостроительного регламента: параметры и виды использования земельных участков, а также допустимых изменений в архитектурном облике строений. «Точечные» объекты требуют и «точечного» внимания: градостроительные регламенты сегодня разрабатываются не для кварталов, а для отдельных зданий, с учетом этажности, цвета фасада и т. д.
Впрочем, строгости, связанные с выдачей разрешений на строитель­ство в плотной городской среде, были и раньше. Так, чем ближе строительное «пятно» к Кремлю, тем больше бумаг и, следовательно, временных затрат, которые в итоге сказываются на стоимости проекта. «Для открытия ордера на строительство в зоне особого градостроительного режима (ее еще называют «лужковской») нужно получать специальное разрешение от мэра Москвы, а на это уходит от месяца до двух», – объясняет генеральный директор ООО «РД Констракшн Менеджмент» Олег Жуков. Это правило действует с 1995 года, то есть уже больше 12 лет.

Хорошее соседство
В паре предложений закон № 40 можно сформулировать так: строительство и реконструкция на историко­культурных территориях могут быть разрешены, если они не противоречат законодательству об объектах культурного наследия и не нарушают исторические характеристики местности. В общем, если здание строится не в чистом поле, то оно не должно выделяться в ряду собратьев. Этому требованию больше всего соответствует так называемый средовой подход – подход к проектированию, учитывающий особенности предметной среды вокруг будущего здания. Объект, созданный по всем канонам средового подхода, не имеет права на яркие индивидуальные черты. Облик такого здания находится «в связке» с исторической частью города и окружающей его застройкой.
Основные тезисы средового подхода были созданы еще в 80­х годах архитектором Алексеем Гутновым, выдвинувшим идею ретроразвития, предполагавшую восстановление исторической среды города. Тогда же произошло революционное по тем временам событие – была внедрена практика согласования проекта экспертно­консультативным общественным советом (ЭКОС), куда вошла творческая интеллигенция – художники, историки, социологи. Разрешения стали выдаваться после обязательных исторических исследований реконструируемых зданий и ландшафтов.
Многие современные архитекторы стоят на позициях, схожих со средовым подходом – причем как западные, так и российские. «Важно, чтобы здание, которое мы проектируем, было хорошим соседом, причем не только с точки зрения обеспечения инсоляции и технических вопросов, но и с точки зрения архитектурного облика. Автор проекта не должен воздвигать памятник» самому себе. Объект не должен ухудшать городскую среду и застройку. Даже здания с современной архитектурой можно спроектировать так, чтобы они вписывались в окружающую застройку, не ухудшая ее», – говорит генеральный директор ЗАО «MMA+ Fitzroy Robinson International» Михаил Мандрыгин.
Какие приемы применяются чаще всего при соблюдении средового подхода? К примеру, соблюдение этажности (с учетом видовых точек), сходные с «соседскими» зданиями архитектурные детали и особенности, к примеру колонны, лепнина, материалы фасада. Один из наиболее часто встречающихся приемов – воссоздание исторического фасада, утраченного или доведенного до аварийного состояния.
Так, к примеру, поступили архитекторы культурно­делового центра Boulevard Ring Office Building на Чистопрудном бульваре, построенного девелопером ЗАО «Колизей­3» (бюро «Архитекторы АСК&Асс» и германское Atelier ACHATZ Architekten). По сути, это уникальный проект: в исторической части города был возведен бизнес­центр класса А, включающий в себя офисный центр общей площадью более 11 тыс. кв. м и помещения малой сцены театра «Современник» с залом на 200 мест. Причем в течение трехлетнего срока реализации проекта (реконструкции особняка, строительства здания и малой сцены) в основном здании театра не прекращались спектакли.
Со стороны бульвара был воссоздан особняк, когда­то стоявший на этом месте. Архитектурное решение исторического здания основано на эскизном проекте воссоздания фасада, разработанном Центром исторических градостроительных исследований (ЦИГИ). Особняк отлично вписывается в окружающую невысокую застройку XIX века, а вот новое отдельно стоящее здание, расположенное на втором плане по отношению к бульвару, поддерживает высотность строений ХХ века внутри квартала. Вместе с тем оно композиционно сочетается с историческим зданием. Принцип «хорошего соседства» поддерживают и легкие стеклянные конструкции офисного комплекса, не спорящие с архитектурой исторического города.
Михаил Мандрыгин привел другой интересный пример архитектурного подхода в реализации проекта точечной застройки – «Усадьба – Центр», расположенный в Вознесенском переулке прямо за зданием московской мэрии (совместный проект бюро MMA+ Fitzroy Robinson и Моспроекта­2). Это «классическое» понятие «точечной застройки»: здание, расположенное в сплетении узких тверских переулков, полностью занимает территорию участка, не оставляя свободных зон. Первые два этажа фасадов повторяют стилистику старинных казарм, когда­то стоявших на этом месте – мощная стена с арочными окнами, служащая основанием для для колонного ряда верхних этажей. А в облике дополнительного входа прослеживаются очертания парадных ворот, построенных на этом месте знаменитым архитектором Казаковым.
Не менее интересен пример бизнес­центра «Гоголевский бульвар, 11», возведенный между двумя брандмауэрными стенами. Раньше на этом месте стоял шестиэтажный доходный дом, облик которого было необходимо воссоздавать. Интересно, что пожилая родственница одного из нынешних владельцев, увидев бизнес­центр, стала уверять, что это именно тот старый доходный дом, в котором она проживала. А между тем архитектору удалось увеличить этажность дома с помощью незаметных изменений пропорций окон и высоты этажей.

Не сложно, а очень сложно
Если смотреть на стройплощадку третьей очереди бизнес­центра «Романов Двор» со стороны переулка, то ни за что не догадаться, что в 10 м от проезжей части насыпается песок в траншеи и заливается бетон. Нет на площадке и привычного строительного мусора, и собранных на скорую руку рабочих слободок. Несколько бытовок, десяток тихо переговаривающихся человек в рабочей форме, котлован с песком да фасад старого доходного дома – вот все, что выдает стройплощадку. «С одной стороны у нас – арендаторы, у которых полноценный рабочий день, с другой – местные жители в непростых домах и поликлиника УПДК», – говорит генеральный директор ООО «РД Констракшн Менеджмент», управляющий проектом строительства БЦ «Романов Двор» Олег Жуков. Первые две очереди бизнес­центра «Романов Двор» площадью более 40 тыс. кв. м давно сданы. В числе арендаторов – офисы Rаiffeisen Bank и инвестиционной компании «Тройка Диалог». Здесь же расположен фитнес­клуб World Class Romanov. «Все шумные работы мы проводим в интервале после окончания рабочего дня и до вечера. Внутренний объем старого доходного дома разбирали в прямом смысле вручную, так как использовать шумную технику, например компрессор, мы себе позволить не можем», – продолжает он. Материалы для строительства (дневной запас) можно доставлять лишь ночью, поскольку днем переулки безнадежно заняты транспортом. Несмотря на максимальную осторожность в выборе строительных технологий, девелопер регулярно мониторит техническое состояние зданий в радиусе 40 м от стройплощадки.
Бизнес­центр «Романов Двор» находится буквально в полукилометре от Кремля. Эта земля пропитана историей, и разрешение на строительство девелоперу можно получить лишь при условии организации археологических раскопок. В данном случае на раскопки потребовалось порядка двух месяцев. Близость к Кремлю наложило на девелопера еще одно обязательство: за стройкой был закреплен постоянный куратор из ФСО, следивший за выполнением работ и действиями строителей – при точечной застройке территорий, близких к режимным объектам, наем сомнительных строительных подрядчиков или гастарбайтеров без регистрации категорически исключен. В случае с «Романовым Двором» был выдвинут еще ряд ограничений, к примеру, запрет на выход на крышу во время больших государственных праздников.
Ручной труд, выделение времени на работу археологов и транспортные расходы удорожают любой точечный проект, расположенный в историческом центре города.
Однако, по мнению архитекторов, эти проблемы все же решаемы. Гораздо сложнее, с их точки зрения, найти строителей­профессионалов, способных вести работы при фактическом отсутствии рабочего пространства. Михаил Мандрыгин говорит, что Москве стоит присмотреться к опыту Лондона. «Строительные нормативы и СНиПы почти одинаковы что для здания в центре города, что в спальном районе, однако, когда строишь не в чистом поле, а на тесном участке, все становится гораздо сложнее. В Англии, к примеру, мы привыкли с давних времен строить на маленьких участках и в стесненных условиях. Строительному подрядчику надо быть готовым к тому, что придется построить в узких переулках, где у него не будет стройгородка. Европейские, и в частности британские строители привыкли строить прямо «с колес», устанавливая свои времянки над тротуарами. Это выглядит так: над пешеходной частью устанавливаются специальные каркасы, позволяющие жителям проходить по тротуару по крытому переходу. А над их головами возвышаются несколько ярусов контейнеров со складом оборудования и времянками строителей. Я столкнулся со схожей задачей, работая над моим первым проектом в г. Барнсли. Возводимое здание занимало весь участок, примыкая к соседям с трех сторон, а четвертой стороной оно выходило на главную улицу города. Конструкции над тротуаром были единственным решением».
Интересно, что российские архитекторы, сталкиваясь с подобной проблемой, искали другие варианты. Так, при возведении высотки МИДа на Смоленской площади для строителей был организован стройгородок в ближайшем Подмосковье, откуда их каждый день привозили на стройку. Поселок получил название «Солнцево» и впоследствии превратился в один из московских районов.
Еще одно отличие российской практики от европейской – сложности с коммуникациями. Под любым пустырем в центре Москвы с вероятностью 99% скрыты важные коммуникации, питающие ближних и дальних соседей. В Европе же «бесхозные» коммуникации встречаются весьма редко – их прокладывают обычно вдоль дорог. «Как правило, «точечные» участки в центре Москвы имеют сложившуюся систему инженерных коммуникаций, ветки метро или коммуникации, о которых даже нет информации. И их необходимо переместить из строительного пятна. По нашему пятну проходит теплотрасса, и мы построили тепловой коллектор, пропустив трассу через здания «Романова Двора». При этом мы перекладывали ее 3 раза, поддерживая бесперебойное снабжение теплом соседних жилых домов», – рассказывает Олег Жуков.
Соседи – еще одна головная боль застройщиков. «В России гораздо сложнее прийти к юридически полной и ясной договоренности с владельцами соседних зданий, к которым примыкает ваше домостроение. В Англии существуют специальные правила, регламентирующие весь процесс согласования с соседями. С ними, конечно, свои действия необходимо согласовывать, однако выставлять необоснованные условия они не могут», – комментирует Михаил Мандрыгин. Российские компании пытаются договориться с соседями, создавая общества по работе с местными жителями. К примеру, такую практику осваивает Группа компаний ТЭН. Однако об успешности идеи судить пока рано – представители компании даже отказались об этом говорить.