На рынке аренды складов Big Box Московского региона зафиксировано снижение ставок: средний дисконт составляет 3–5%, по отдельным объектам достигает 15%, а в сегменте субаренды — до 30%. При этом участники рынка считают текущую коррекцию временной и ожидают восстановления спроса и роста арендных ставок в ближайшие годы.

По данным RBNA, ситуация с ценовой коррекцией напрямую связана с расширением доли вакантных площадей — в целом по рынку этот показатель достигает 6%. Однако в радиусе 10–15 км от МКАД, который эксперты выделяют в отдельный субрынок, уровень вакансии составляет лишь 1,8%. При этом наблюдается дефицит специализированных объектов: практически нет предложений с мультитемпературным режимом, а также площадок со специализированными видами разрешенного использования (ВРИ) и нужным набором инженерных коммуникаций. Подобное положение дел не позволяет говорить о сокращении стоимости аренды по уникальным проектам из-за их дефицита.

Кроме того аналитики отмечают, что размер дисконта, который варьируется в диапазоне 5–15%, зависит от параметров сделки: включая площадь помещения, срок аренды и необходимость дополнительного оснащения объекта. Усиление конкуренции между девелоперами стало одним из факторов снижения ставок.

Одновременно на рынке растет объем предложения в сегменте субаренды. Несмотря на скидки до 30% относительно прямой аренды, такой формат предполагает дополнительные риски для арендаторов, связанные с ограниченной гибкостью долгосрочного планирования и зависимостью от условий основного арендатора.

Действительно, на рынке присутствуют опции по субаренде, зачастую предлагаемые по более низким ставкам (на конец I кв. 2026 г. ставка субаренды составила 9 751 руб./кв. м/год, в то время как ставка аренды готовых помещений — 10 464 руб./кв. м/год), однако они имеют свои ограничения для арендаторов: готовые площади зачастую могут не подходить пользователям, нуждающимся в нестандартных характеристиках помещений, и если субарендодатель планирует в дальнейшем вновь использовать их, то навряд ли пойдёт на какие-либо доработки.

Антон Алябьев

Старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP

По прогнозам экспертов, умеренная коррекция ставок сохранится до конца 2026 года с последующим разворотом тренда. К ключевым факторам восстановления рынка относится замедление ввода новых площадей: в 2027 году объем строительства логистических комплексов в Московском регионе может сократиться на 30%, а ввод новых объектов — снизиться до 1,6–2 млн кв. м — минимального показателя за последние пять лет.

Одновременно смягчение денежно‑кредитной политики к концу 2026 года, создаст условия для оживления экономики и повышения спроса на складские площади. Пройдя пик коррекции, рынок перейдет к фазе восстановления, и стоимость аренды начнет демонстрировать устойчивый рост.

По мнению генерального директора RBNA Павла Несмачного, текущий период предоставляет бизнесу уникальную возможность зафиксировать выгодные условия в рамках долгосрочного контракта. Прямая аренда на сегодня способна стать надежным фундаментом для стабильного развития логистической отрасли в перспективе ближайших лет.

Исследования рынка

Загрузка...