Praedium подготовила обзор рынка торговой недвижимости

На конец первого полугодия 2011 года общий объем площадей в качественных торговых центрах в Москве составляет примерно 7,65 млн кв.м., из которых 3,98 млн кв.м. - торговые площади.

В первом полугодии 2011 года было введено в эксплуатацию несколько объектов торговой недвижимости с суммарной торговой площадью около 180 тыс.кв.м.

Одним из наиболее заметных событий рынка торговой недвижимости в первом полугодии эксперты компании называют торжественное открытие ТРЦ «Afimall City» на территории ММДЦ «Москва-Сити». Этот объект стал самым крупным новым торговым объектом в 2011 году. На момент открытия в ТРЦ (GBA – 180 тыс.кв.м., GLA – 114 тыс.кв.м.) было сдано порядка 80% площадей. Ожидается, что до конца года ТРЦ будет заполнен арендаторами на 100%.

Существенный вклад в предложение качественных торговых площадей также внес ТПУ «Планерная» (GBA - 50380 кв.м., GLA - 14790 кв.м.). Среди других значимых объектов, открывшихся в 1 полугодии – ТЦ «Северное сияние» (GLA - 12250 кв.м.), ТЦ «МонАрх» (GLA - 10750 кв.м.) и Торговый центр в рамках МФК Summit (GLA - 5482 кв.м).

Темпы строительства торговых площадей в 1 полугодии 2011 года существенно не изменились и остаются достаточно низкими, хотя в последнее время увеличилось количество заявлений о возобновлении замороженных во время кризиса проектов и начале реализации новых. Так, например, заявлено о начале строительства ТЦ «Солнечный Рай» общей площадью 11400 кв.м. в Красногорске в 6 км от МКАД. Открытие объекта планируется на сентябрь 2012 года. А компания «Финстрой» планирует построить новый торговый центр на пересечении Алтуфьевского шоссе и МКАД (GBA – 70700 кв.м., GLA – 56 тыс.кв.м.) и открыть его для покупателей в 4 квартале 2012 года.

Строительство ряда торгово-развлекательных комплексов анонсируется и в регионах России. Компания DVI Group выкупила у иркутской компании «Торговый Квартал – Иркутск» проект крупнейшего в городе ТРК, который не был реализован из-за кризиса в 2009 году. Компания намерена достроить объект к концу 2012 года. Финская компания SOK Retail Int. инвестирует 100 млн евро в проекты четырех новых торгово-развлекательных комплексов холдинговой компании «Адамант» в Петербурге в течение ближайших нескольких лет.
До конца 2011 года планируется к вводу в эксплуатацию ряд объектов торговой недвижимости общей площадью около 470 тыс.кв.м. и с суммарной торговой площадью около 310 тыс.кв.м. Среди наиболее значимых объектов, ожидаемых к открытию во втором полугодии следует отметить ТЦ «Отрада» (GBA - 66200 кв.м., GLA – 51 тыс.кв.м.), аутлет-центр Outlet Village Belaya Dacha (GBA – 42050, GLA – 38 тыс.кв.м.) и ТЦ «Калейдоскоп» (GBA – 102 тыс.кв.м, GLA – 35 тыс.кв.м).

По состоянию на конец июня 2011 года наибольшее количество качественных торговых площадей в столице сосредоточилось в районе ТТК-МКАД (47%), непосредственно на МКАДе – 22%, за его пределами - 11%. Меньше всего торговых площадей находится на Садовом кольце (2%) и внутри него (4%).

По предварительным прогнозам, суммарный объем нового строительства качественных торговых площадей в 2011 году может составить 490 тыс.кв.м. Даже при условии, что все проекты будут введены в эксплуатацию вовремя, суммарный объем нового строительства в текущем году будет на 5% меньше аналогичного показателя прошлого года.

Активность большинства ритейлеров, заявляющих о планах по расширению сетей розничных магазинов повлияла на рост спроса и увеличение уровня арендных ставок. В первом квартале 2011 года происходило увеличение объемов спроса на торговые площади как в сегменте торговых центров, так и в street-retail, а ставки аренды продемонстрировали плавный рост. При этом доля свободных площадей в сегменте качественных торговых центров снизилась с 6,5% в 1 квартале 2011 г. до 5% в июне и близка к нулевой отметке в сегменте street-retail.

В сегменте стрит-ритейл наиболее востребованными традиционно остаются помещения рядом с метро, а также на проездных и проходных улицах и проспектах Москвы: Тверской, Петровке, Кузнецком Мосту, Пятницкой, Мясницкой, Проспекте Мира, Ленинградском, Ленинском, Кутузовском.

Ставки аренды в крупных торговых центрах Москвы не претерпели существенных изменений с конца 1 квартала 2011 года и на конец июня текущего года составляют $150-350 для «якорных арендаторов», $120-150 для арендаторов развлекательной зоны, $1000-4500 для торговой галереи (площади до 500 кв.м.), $500-1000 для торговой галереи (площади от 500 до 1500 кв.м.).

Ставки аренды на помещения в сегменте стрит-ритейл, пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), практически достигли уровня 2008 года. Чего нельзя сказать об объектах, расположенных далеко за пределами основных торговых коридоров: ставки на такие объекты не претерпели существенных изменений и в большинстве своем остались на уровне 2009 года. Средние ставки аренды на помещения стрит-ритейл в пределах Садового кольца составляют $800-450 за кв.м в год, в зоне от Садового кольца до Третьего Транспортного - $600-2500 за кв.м в год, от Третьего Транспортного кольца до МКАД - $300-1100 за кв.м в год. Цены продажи по текущим сделкам купли-продажи в сегменте стрит-ритейл достигают $8000 – 33000 за кв.м.

Активизация ритейлеров, заявляющих о планах расширения своих торговых сетей, способствует дальнейшему сокращению объема свободных торговых площадей, что будет сопровождаться плавным ростом ставок аренды и цен продаж на объекты с выгодным местоположением, прогнозируют эксперты.