Обзор рынка торговых центров Санкт-Петербурга. Итоги 2007 года

Общая ситуация
В результате того, что в 2006 году в Петербурге произошло увеличение объема рынка торговых центров чуть ли не в два раза, период острого дефицита торговых площадей в Северной столице миновал. Рынок вступил в новую фазу своего развития – собственники вынуждены все чаще задумываться о будущем своих объектов, перед девелоперами, консультантами и управляющими компаниями более остро встает задача привлечения и удержания покупателей и арендаторов.
Благодаря продолжающемуся росту покупательской способности населения рынок Санкт-Петербурга все еще весьма привлекателен для московских, федеральных и западных ритейлеров, у которых сегодня появилось больше возможностей для выбора подходящих помещений для своих магазинов. Из крупных операторов, вышедших в 2007 году на рынок Санкт-Петербурга, необходимо отметить немецкого продавца электроники и бытовой техники Media Markt, который за год успел открыть в городе 4 магазина, а также сеть гипермаркетов Real. О планах расширить присутствие на рынке Санкт-Петербурга заявили компании «Спортмастер», «Камелот», Х5 Retail Group, «Максидом», «О’КЕЙ» и многие другие. В город вышло несколько известных люксовых марок, среди которых английский модный дом Burberry и группа компаний Dolce & Gabbana, планирующая открывать монобрендовые магазины коллекций второй линии с помощью своего российского партнера «БонСтрит».
Из значимых сделок на рынке торговой недвижимости города необходимо отметить приобретение французской Apsys 50% торгово-развлекательного комплекса «Лето» компании «Система-Галс» в рамках соглашения этих компаний о создании совместного предприятия.
Западные инвесторы продолжают проявлять интерес к рынку недвижимости Санкт-Петербурга: о своем намерении инвестировать в Северную столицу заявили такие компании, как Capital Land, Europolis, Gemolab Group, Invesсo, ORCO Group, Raiffeisen Evolution, TriGranit Development Corporation и др. При этом из-за острой нехватки готовых объектов инвестиционного качества инвесторы готовы вкладываться и в девелоперские проекты.

Предложение
В 2007 году темпы ввода новых торговых комплексов снизились по сравнению с 2006 годом почти в два раза:

• по данным Colliers International, в прошлом году было введено 24 торговых объекта общей площадью 498 тыс. кв. м, арендуемая площадь (GLA) – 340 тыс. кв. м (учитываются объекты с арендуемой площадью более 4 тыс. кв. м). Это более чем в два раза больше нового предложения 2006 года, которое, по данным компании, составило 1 млн 170 тыс. кв. м (общая площадь). Отмечается, что это количество площадей примерно сопоставимо с совокупным объемом, введенным за предыдущие три года;
• по данным Maris Properties LLC in association with CB Richard Ellis, общая площадь нового предложения в 2007 году составила 710 тыс. кв. м, арендопригодная – около 450 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2006 году объем нового предложения превысил 1 млн кв. м торговых площадей. Аналитики компании считают, что рынок Санкт-Петербурга уже близок к насыщению, которое, по их оценкам, ожидается в 2009–2010 годах.

Общий объем предложения качест­­венных торговых площадей на конец 2007 года составляет от 2,186 млн кв. м (данные Colliers Inter­national) до 3 млн (London Con­sulting & Management Company). Аналитики Becar Commercial Property SPb придерживаются золотой середины: по их данным, общий объем качест­венного предложения на конец прошлого года составил 2 млн 752,4 тыс. кв. м, обеспеченность на тысячу жителей – 598 кв. м.

Динамика ввода и роста объемов торговых площадей торговых центров Санкт-Петербурга



Источник: London Consulting & Managment Company

То, что данные экспертов по объему качественных торговых помещений, как вновь введенных, так и общего предложения, значительно отличаются, в большой степени связано с разным набором критериев, используемых компаниями при причислении или непричислении объекта к списку торговых центров.
Среди крупных объектов, введенных в 2007 году, можно отметить следующие:

• торговый центр «Променад» на Комендантском пр-те (общая пло­щадь – более 20 тыс. кв. м). Раз­работкой концепции занималась компания «АйБи Групп»;
• ТРЦ «Радуга» на ул. Космонавтов, 18 (общая площадь – около 90 тыс. кв. м). Среди крупных арендаторов – гипермаркет Real, DIY-гипермаркет OBI, универмаг Stockmann, мультиплекс Kinostar De Lux, MediaMarkt и др.;
• «Континент-2» компании «Адамант» на ул. Байконурская (общая площадь – около 44 тыс. кв. м). Среди арендаторов – «Снежная Королева», «М.видео», гипермаркет товаров для дома «Домовой», супермаркет товаров для детей «Юниор» и др.;
• 1-я очередь торгового центра «Сити Молл» компании «Макромир» на пр-те Испытателей (общая площадь – около 23 тыс. кв. м). Среди арендаторов – гипермаркет продуктов «Карусель», магазин бытовой техники «Мир», DIY-супермаркет Leroy Merlin и др.

Наиболее активными девелоперами торговой недвижимости на петербургском рынке считаются холдинг «Адамант» (в портфеле компании – более 1,5 млн кв. м строящейся и функционирующей торговой недвижимости) и компания «Макромир» (более 0,5 млн кв. м площадей в строящихся и функционирующих торговых центрах). В 2007 году среди активных девелоперов эксперты рынка отметили также компанию «Доринда», которая ввела за год более 50 тыс. кв. м торговых площадей (3 гипермаркета «О’КЕЙ»), и компанию «Лента», которая в минувшем году ввела 3 своих объекта общей площадью около 35 тыс. кв. м. Из московских компаний, ведущих строительство в Петербурге, можно отметить компании «РТМ Девелопмент» (МФК «Купчино») и «Система Галс» («Лето»).
По данным Becar Commercial Property SPb, на 2008 год запланировано к вводу около 1 млн кв. м качественных торговых площадей, однако, как отмечают в компании, по опыту предыдущих лет можно предполагать, что не все заявленные площади будут сданы в эксплуатацию в намеченные сроки – по оценкам специалистов компании, реальный объем ввода в текущем году составит 650–850 тыс. кв. м. Прогнозы аналитиков London Consulting & Management Company связаны с этим же интервалом – по их оценкам, в 2008 году будет введено 775 тыс. кв. м качественной торговой недвижимости.
Среди крупных объектов, ожидаемых к завершению в текущем году, – ТРЦ «Лето» на Пулковском шоссе (девелопер – «Система Галс Северо-Запад», 107 тыс. кв. м), «Комендантский» на Комендантской площади (девелопер – «Адамант», 47 тыс. кв. м), многофункциональный комплекс «Словацкий дом» на пересечении ул. Салова и Волковского пр-та (девелопер – Словацкая строительная компания Zipp Brati-slava, площадь – около 100 тыс. кв. м) и др.

Средние ставки аренды в торговых центрах Санкт-Петербурга в 2007 г.
Группа товаров	Средняя арендная ставка ($/кв. м в год, включая НДС, не включая КУ и опер. расходы
Аксессуары, сувениры, подарки	1200–2000
Фуд-корт	960–1800
Мобильные телефоны	800–2000
Услуги	450–1600
Одежда и обувь	460–550
Товары для спорта	3000–550
Товары для детей	300–800
Товары для дома	180–450
Бытовая техника и электроника	200–400
Развлечения	100–240
Продукты	120–300
Источник: Maris Properties LLC in association with CB Richard Ellis

По данным GVA Sawyer, на стадии строительства и проектирования в данный момент находится 65 проектов качественных торговых центров или многофункциональных комплексов, в которых представлена торговая функция. Общая площадь составляет около 2,53 млн кв. м, арендопригодная – 1,72 млн кв. м. Ввод этих объектов намечен на 2008–2010 годы. Из них, по данным компании, 20 объектов еще проходят стадию проектирования (общая площадь – 0,7 млн кв. м, арендопригодная – 0,5 млн кв. м). Также заявлены еще около 20 крупных проектов общей площадью около 0,8 млн кв. м, которые планируется построить после 2010 года, однако, как отмечают аналитики компании, пока сложно давать прогнозы о том, будут ли они введены в эксплуатацию и в какие сроки.
Перечислим некоторые из заметных строящихся и проектируемых торговых комплексов:

• торговый центр «Мандарин» в составе многофункционального проекта компании «Арсенал-Недвижимость» на ул. Мебельной. Площадь нового комплекса составит около 70 тыс. кв. м, завершение строительства намечено на 2009 год;
• МФК «Невский Колизей», реализуемый итальянской Costruzioni Margheri S.p. рядом с поселком Бугры вблизи КАД. В состав комплекса общей площадью около 100 тыс. кв. м кроме торгово-развлекательной функции войдет отель и бизнес-центр с конференц-залами на 500 мест;
• МФК на пр-те Мориса Тореза, представленный компанией «Элис». Высотное здание будет включать торговые, офисные и жилые площади;
• многофункциональный комплекс на Лиговском пр-те рядом с Московским вокзалом, реализуемый строительной компанией «Бриз». Общая площадь проекта составит 157 тыс. кв. м.

Как уже отмечалось, по-прежнему обычной для российского, и в частности для петербургского, рынка недвижимости остается практика переносов сроков ввода объектов. Как нам рассказали в компании «РТМ-Девелопмент», задержки строительства происходят, как правило, из-за перебоев с финансированием на этапе строительства, из-за необходимости внесения существенных изменений в проект, а также из-за отсутствия у девелопера взаимопонимания с органами власти. Таким образом, отмечают в компании, для исключения подобных проблем необходимо заранее позаботиться об источниках финансирования и контактах с местными властями, уделить дополнительно внимание разработке концепции и проекта, чтобы исключить необходимость внесения изменений в проект.

Примеры торговых центров, запланированных к завершению в 2008 г.
Наименование ТЦ	Адрес	Общ. площадь, кв. м	Девелопер проекта	Район
«Лето»	Пулковское ш.	107 000	ЗАО «Система Галс Северо-Запад»	Московский
«Стокманн»	Невский пр-т, 114	45 000	Stockmann	Центральный
«Северный молл»	Культуры пр-т, 33	36 000	Meinl European Land	Калининский
«Аура»	Лахтинский пр-т, 85	14 300	ЛенСпецСМУ	Приморский
ТРК VOYAGE (PR-12)	Энегельса пр-т, восточнее д. 126, к. 1	10 000	Линне	Выборгский
«Комендантский»	Комендантская пл.	47 000	«Адамант»	Приморский
«Словацкий дом»	Пересечение ул. Салова и Волковского пр-та	100 000	Zipp Brati-slava	Фрунзенский
«Русские самоцветы»	Карла Фаберже пл., 8	33 000	«Русские самоцветы»	Красногвардейский
«Шкиперский Молл» (2-я очередь)	Наличный пер., 18	10 000	Фирма СиБ	Василеостровский
Источник: Becar Commercial Property SPb

Спрос
По мнению ряда экспертов, рынок торговых площадей Санкт-Петербурга уже почти достиг предварительного насыщения. По данным Maris Properties LLC in association with CB Richard Ellis, в некоторых зонах (Выборгский и Приморский районы, Московский район за счет зоны Пулковского шоссе) насыщение уже произошло. По оценкам аналитиков компании, в Центральном районе, где исторически сложившимся форматом торговли является стрит-ритейл, после ввода двух крупных торговых комплексов также появятся признаки насыщения. Достаточный потенциал для развития торговой недвижимости сохраняется в Невском, Красногвардейском, Красносельском районах.
Заметим, что на рынке Санкт-Петербурга наблюдается значительная дифференциация объектов с точки зрения качества и профессионализма. Рынок насыщен слабыми по качеству, управлению и продуманности концепции объектами, которые появились еще в период малой конкуренции на рынке и до недавнего времени были востребованы как арендаторами, так и покупателями. Сегодня, с ростом профессионализма участников рынка, повышаются требования арендаторов к занимаемым помещениям, в связи с чем спрос смещается в сторону наиболее профессиональных проектов. С увеличением количества качественных торговых центров рынок торговых площадей Санкт-Петербурга постепенно превращается из рынка собст­венников в рынок арендаторов – у последних появляется все больше возможностей выбора при определении места расположения будущего магазина. Несмотря на то что месторасположение и транспортная доступность остаются важнейшими критериями для торгового центра, на сегодняшний день все более значимыми факторами, влияющими на выбор арендаторов, являются концепция комплекса и опытность девелопера.

Структура рынка торговых центров Санкт-Петербурга на конец 2007 года



Источник: GVA Sawyer

Приближающее насыщение рынка выражается в некотором снижении заполняемости наименее удачных торговых центров в самых обеспеченных торговыми площадями районах города. При этом, по данным Colliers International, в успешных торговых объектах количество свободных помещений стремится к нулю – вакантные площади в таких торговых центрах образуются только в результате ротации арендаторов.
Продолжается тенденция увеличения сроков договоров аренды в торговых центрах. В компании «РТМ-Девелопмент» договоры аренды с якорными арендаторами заключаются сроком от 10 лет и выше, с мини-якорными арендаторами сроки договоров составляют от 5 до 10 лет. В компании считают, что взаимодействие с арендаторами необходимо начинать с момента подбора земельного участка: на этой стадии уже ведутся предварительные переговоры с якорными арендаторами. На стадии проектирования проекта идет подбор мини-якорных арендаторов, что позволяет учесть их пожелания на этапе разработки архитектурно-функциональной концепции. По опыту компании, за 6 месяцев до открытия ТЦ наполнение арендаторами составляет около 70–80%.
Что касается предпочтений арендаторов по площади арендуемых помещений, то, по данным Colliers International, наибольшим спросом в торговых центрах пользуются помещения площадью 100–300 кв. м. Якорные арендаторы торговых центров, в качестве которых в основном выступают крупные иностранные, московские либо местные сетевые компании, занимают помещения от 1 тыс. кв. м.

Ставки
По оценкам аналитиков, рост арендных ставок в 2007 году не превышал темпов инфляции. Стабилизация арендных ставок связана с постепенным приближением объемов предложения к уровню спроса на торговые площади со стороны арендаторов.
По данным London Consulting & Management Company, диапазоны арендных ставок в зависимости от уровня торговых центров, с учетом НДС и стоимости коммунальных услуг, составляют (за исключением выпадающих значений):

• класс «Микрорайонный» – 1000–2550 руб./кв. м в месяц;
• класс «Окружной» – 1650– 3540 руб./кв. м в месяц;
• класс «Региональный» – 1800– 4130 руб./кв. м в месяц;
• класс «Суперрегиональный» – 2500–4130 руб./кв. м в месяц.

Как отмечают в Maris Properties LLC in association with CB Richard Ellis, все большее количество торговых операторов стремится платить не арендную ставку, а процент от товарооборота (средняя величина – около 10%). При такой схеме оплаты о продвижении комплекса в большей степени должна заботиться управляющая компания, а не отдельные операторы.

Тенденции

• Продолжаются тенденции укрупнения масштабов проектов, увеличения площади развлекательной функции, а также включения торговых площадей в состав многофункциональных комплексов.
• Управляющие компании, сформированные внутри структур собственников торговых центров для управления собственными объектам, готовы рассматривать предложения по управлению сторонними объектами.
• Продолжается рост влияния западных компаний на формирование рынка торговой недвижимости: наблюдается рост активности со стороны иностранных инвесторов, девелоперов, международных архитектурных компаний, а также зарубежных торговых операторов.
• Расширяется практика начисления арендных ставок в размере процента от оборота арендатора.
• Петербургские девелоперы продолжают экспансию на региональные рынки («Лента», «Макромир», «Старт» и др.).

Прогноз
В текущем году не ожидается значительных изменений ни в динамике арендных ставок, ни в уровне свободных площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга. Однако в среднесрочной перспективе, с выходом на рынок ряда запланированных крупных объектов, ожидается выезд процветающих компаний-арендаторов из неудачно расположенных торговых комплексов с наименее продуманной концепцией в более успешные торговые центры и, как следствие, дифференциация арендных ставок в зависимости от качества торгового центра и успешности его работы. В условиях растущей конкуренции от собственников ТЦ потребуются дополнительные затраты на продвижение торгового центра. Среди способов привлечения арендаторов наиболее действенным будет снижение арендной ставки для любимых покупателями торговых брендов, что может выразиться в снижении доходности объектов.