Офис на прожарку: «Level Work Нижегородская» под огнем критики экспертов
На прожарку въедливым экспертам попал новый офисный проект «Level Work Нижегородская», который защищала Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group.
Дежурили у сковороды и следили за дискуссией: Станислав Бибик, партнер NF Group, и Андрей Родной, известный телерадиоведущий.
Подливали масла в огонь: Дмитрий Антонов, директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости компании Ricci, Никита Журавлёв, автор влога ХОЧУКВАРТИРУ, независимый эксперт рынка недвижимости, Мария Зимина, исполнительный директор СORE.XP, Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm и Сергей Смирнов, старший партнер Vysotsky Estate.
Формат прожарки подразумевает что-то брутальное, жесткое, не скрывающее иронию. Вполне возможно, что бизнес наконец-то созрел для того, чтобы такие вопросы задавать, а представители бизнеса — на такие вопросы отвечать. Именно с этими ожиданиями участники дискуссии и приступили к прожарке.
«Для нас это большой эксперимент: я на рынке с 2004 года, и впервые участвую в таком мероприятии — в прожарке проекта».
Александра Захарова, Level Group: Офисы на Нижегородской, вы серьезно?
«Мне кажется, большая часть присутствующих в зале думает: „офисы, Нижегородская, вы серьезно?“ И на это я хочу вам ответить, что когда-то про локации в Сити, Павелецкой и Белорусской думали так же. Поэтому мы хотим сделать большой разворот на восток и представить вам наш новый проект Level Work Нижегородская»
Level Work Нижегородская — это многофункциональный комплекс, состоящий из стилобата — торговой галереи — на котором размещены башня офисов и башня гостиницы. Офисный корпус составляет порядка 14 этажей, гостиничный — 20 этажей.
Александра Захарова:
«Проект уникален своей концепцией, не только большим МФК, но еще тем, что мы расположили рядом очень много спортивной инфраструктуры: ФОК, в котором будут теннис, сквош, падл. Собственное футбольное поле. Термальный комплекс с открытыми бассейнами. Рализовали все, что придумали, не могли остановиться» .
Рядом строится жилой комплекс этого же застройщика: Level Нижегородская. Вместе с торговой, гостиничной и офисной составляющими всё это, по планам компании, сформирует крупный жилой кластер концепции 15-минутного города.
Транспортная доступность. Это метро Нижегородское, МЦК, МЦД с транспортным большим пересадочным узлом с железнодорожными пригородными направлениями.
Александра Захарова:
«Это один из самых крупных хабов в Европе в том числе. Нижегородская, лидер в Европе? Да! Я тоже была удивлена. Это так — именно по насыщенности пассажиропотока».
Ситуация с выездом: «не всё просто», но застройщик рассчитывает, что в процессе развития района будут проектироваться и новые дороги, поскольку большая часть района Нижегородской «накрыта» различными КРТ, к местной застройке присоединяются новые девелоперы, поэтому здесь непременно появятся новые транспортные артерии с удобным выездом к третьему кольцу и выездными эстакадами на СВХ.
Офисный блок. Высота потолков в лобби составляет 5,5 метров. Планировочные решения офисов составляют от 60 квадратных метров (в т. н. «мелкой нарезке») до целых этажей — большой выбор различных блоков на любой бюджет, кошелек, в зависимости от задачи.
Управляющая компания. Управлять бизнес-центром Level Group будет самостоятельно, как управляем сейчас инфраструктурой в торговом центре, у БЦ будут внутреннее facility management и property management.
Паркинг. На 160 машин и мест, два уровня паркинга. На первом уровне запланирован смешанный паркинг в формате двухуровневых отсеков: когда на одно парковочное место можно поставить две машины.
«Это уникальный проект, это действительно новый продукт на востоке деловой Москвы. Мы хедлайнеры этого района»
Рынку нужен качественный продукт
Станислав Бибик, партнер NF Group и модератор дискуссии, дал экспертную оценку состоянию рынка в целом.
Тема офиса офисов особенно актуальна последние пару лет, и ставки аренды здесь росли быстрыми темпами, от 30% до 50% в год. Рекордные объемы инвестиций, триллионы рублей, направлялись на коммерческий рынок, и инвестиции в офисы занимали первое место. В позапрошлом году их доля составила 39%, то есть более 500 миллиардов рублей. А в прошлом году более 350 миллиардов рублей было проинвестировано только в офисы.
«В последнее время и мы, и инвесторы ощущаем дефицит качественного продукта. По сути, нечего покупать и нам нечего продавать, и очень сложно найти подходящий проект. Такие девелоперы как Level создают качественный офисный продукт, который можно купить и можно сдать в аренду, и для себя, и в качестве инвестиции»
И еще немаловажный фактор, который поддерживает спрос на офисы, это то, что город «накрывает» промышленное кольцо проектами КРТ, и оттуда бизнесу надо куда-то перемещаться. По сути идет миграция из некачественных объектов в новые и качественные, но вокруг качественных объектов мало: «Мой вердикт такой: дайте нам эксклюзив, и мы за два месяца его продадим».
Лыжи летом или офисы на Нижегородской
Мария Зимина, исполнительный директор СORE.XP, не вполне разделила энтузиазм Бибика: качественные офисы, конечно, нужны, но локация имеет значение. Особенно когда это не самая популярная локация.
«Я была знакома с проектом, еще когда он был „на бумаге“, и в той локации, где он возведен, разве что коровы не мычали. Сейчас-то что-то изменилось? Кому это нужно, при всем моем уважении к Нижегородской, к ржавом поясу Москвы? Продавать офис на Нижегородке, неважно, целиком или по кусочкам, — как продавать лыжи летом. Можно постараться, но возникает вопрос: зачем? Зачем вы там строите?»
Александра Захарова:
«Мы видим там большой отложенный спрос именно у конечных пользователей, люди, которые сидят как раз в этих локациях, и даже крупный и средний бизнес, малый бизнес, который очень хочет что-то нового и красивого. У них есть деньги, чтобы это купить».
Полное видео прожарки смотрите здесь.
Парковка, футбольное поле и террасы
Дмитрий Антонов, директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости Ricci, подверг представленный на прожарку проект самой дотошной проверке. Если локация хороша, то что со спросом — Level его догоняет или создает сам? Их продуктологи действительно не могли остановиться, или как еще в проект попало такое огромное количество не связанных с главным направлением «фишек»? На что получил прямые ответы: спрос компания планирует создавать сама, а фантазии продуктологов согласованы с городским правительством.
Также эксперт-прожарщик обратил внимание, что в архитектуре есть террасы в торце здания. И задался вопросом — на кого они рассчитаны? Зимой они покрыты снегом, летом там выхлопные газы и жар от шоссе Фрезер. Это место для курения, замаскированное под террасы, или место для фотосессий блогеров, задался вопросом спикер.
Александра Захарова миролюбиво согласилась — террасы, вероятно, можно было не строить, но конструктивные особенности здания таковы… Что на стыке архитектурной концепции и любви к прекрасному у проекта появились террасы.
Но самым жарким оказался вопрос парковок.
«160 мест. Офисная площадь 16 тысяч „квадратов“. У меня вопрос к вам, резиденты: арендаторы по очереди должны с таким количеством парковочных мест на работу ездить? Или сразу в термах должны парковаться, которых у вас много? Или на футбольном поле?»
На это Александра Захарова парировала, что, по ее личному мнению, всем парковок будет хватать:
«Расскажу наш опыт на Воронцовской, где у нас машин и мест чуть-чуть побольше, площадь побольше, и торговая часть там тоже присутствует. И прекрасно всем все хватает. На сегодня Воронцовская реализована на 70%».
Застройщик предлагает: ходите пешком, 1–3 минуты — и вы у метро.
Этот тезис неожиданно поддержала Мария Зимина: у города сейчас обратный тренд — на общественный транспорт и на велосипеды с самокатами.
У Дениса Литвинова, управляющего партнера Land Law Firm, ожидаемо возникли юридические вопросы — в частности, как именно оформлен новый квартал Level Group со всей его богатой инфраструктурой?
На это у Александры Захаровой был готов ответ: у них заключен договор о комплексном развитии территории, в котором определены сроки, назначение, функционал и ТЭПы проекта. И именно статус проекта будет мотивировать их работать как можно быстрее, чтобы уложиться в жесткие сроки и реализовать льготы МПТ.
Трудности shell& core, мертвый малый бизнес и офисы-студии
Каждая хозяйка знает, что при жарке самый напряженный момент — это достижение точки дымления масла. И именно это произошло с дискуссией, когда в нее вступил Сергей Смирнов, старший партнер Vysotsky Estate.
К локации у эксперта вопросов не возникло, напротив, он выразил уверенность, что у нее большие перспективы. Зато возник другой насущный вопрос — где отделка?
Напомним, что в рамках проекта компания предлагает офисы в отделке shell& core. Александра Захарова снова сослалась на опыт прошлых объектов, теперь уже негативный — в Level Воронцовская им так и не удалось до конца реализовать этаж с полной отделкой.
Но у Сергея Смирнова опыт другой: по его мнению, для клиентов, которые хотят купить офис для собственных нужд, отделка — дополнительная и не всегда посильная статья расходов, особенно когда эти клиенты и без того закредитованы в банке.
Сергей Смирнов:
«Я прихожу и спрашиваю: „А кто вообще будет делать отделку в офисе?“ И тут начинается — shell-and-core, много сложных терминов, разговоров, но по факту — никакой конкретики. Я не оперирую триллионами, у меня вполне понятный масштаб — около 1,3 миллиарда в год, и уже три года подряд я инвестирую в недвижимость примерно те же 1,3 миллиарда. И каждый раз слышу одно и то же: никто не хочет заниматься отделкой. И я их понимаю — я тоже не хочу. Получается абсурд: я должен управлять своей компанией и командой, параллельно платить аренду и ещё полгода тратить на ремонт офиса. Теоретически это, может, и звучит нормально, но в реальности это просто не работает»
Но и в случае инвестиционной покупки shell& core может стать камнем преткновения. Инвесторы, по мнению Сергея Смирнова, хотят купить и сразу же сдать клиентам новый офис, необходимость выполнения отделки — это потраченное время, а значит, деньги.
Сергей Смирнов:
«Возникает вопрос: какой инвестор сегодня хочет тебе отдать деньги в 2026 году, чтобы в 2028 году еще прийти и сказать: прекрасно, мы еще год здесь будем ждать на арендных каникулах какого-нибудь арендатора?».
Александра Захарова возразила и на это: такие инвесторы есть, среди покупателей офисных площадей в БЦ компании на Воронцовской соотношение инвесторов и покупателей-пользователей — 50/50.
И вот тут возник новый горячий вопрос. Кто он, этот арендатор, который готов арендовать предлагаемый формат мелкой нарезки, то есть офис площадью 60 квадратных метров? С точки зрения Александры Захаровой, это малый бизнес, например, IT-стартапы. С точки зрения Сергея Смирнова, таких арендаторов… вообще не существует.
Сергей Смирнов:
«9 из 10 предприятий малого бизнеса умирают в течение первого года. Если они не умирают, они становятся чуть более большим бизнесом. И из 60 метров они уезжают куда? Правильно, в 120–150. Поэтому 60-метровые помещения стоят у наших клиентов постоянно пустыми. Либо он закрылся, либо уехал, потому что ему уже не хватает. Поэтому это такое транзитное помещение, которое никому не нужно. Его всегда можно купить два, объединить в 120».
В этом вопросе, как и в предыдущем, компромисса достичь не удалось: каждый остался при своем, очевидно, всех рассудит рынок.
И все-таки, кто это снимет?
Тему поиска заинтересованного арендатора поддержал Никита Журавлев, независимый эксперт и автор влога «ХОЧУКВАРТИРУ». Примерив на себя статус потенциального инвестора, который теперь уже хочет офис, эксперт поддержал сомнения Сергея Смирнова: как ему решать вопрос ремонта и кто будет снимать у него этот инвестиционный офис. Особенно в условиях, когда городу обещают 10 миллионов новых офисных «квадратов».
В каждом районе, в каждом микрорайоне, который делают сейчас в рамках КРТ, создается деловой кластер. К вам не будут ездить с других станций метро. Если у них через дорогу будет новый кластер деловой, который, например, строит ПИК. Кто поедет к вам?
Александра Захарова заверила его: желающие есть, и скоро они уже будут заключать сделки. А что касается географии, то потенциальные клиенты — все компании, которые располагаются в Нижегородском районе, в Юго-восточном округе и Восточном округе Москвы. «Несколько диалогов мы ввели как с крупным бизнесом, так и со средним бизнесом», — намекнула она.
С экспертной стороны поддержал Александру Захарову Станислав Бибик (NF Group):
«Мы делали с коллегами из департамента аналитики исследование по локации. Условно, в 15-минутной доступности находятся 12 бизнес-центров, из которых 3 в активной стадии строительства, а девять представляют старый фонд. При этом два из строящихся — БЦ класса В. Но вакантность в целом по району всего порядка 3 000 кв. м
Итоги «прожарки»: что осталось «на сковороде»?
Первый для рынка эксперимент с прожаркой прошел динамично, как и ожидается от такого формата. Участники не только допрашивали защитницу проекта, но и сами высказывали свое мнение, иногда споря с другими прожарщиками во имя истины. Так, Мария Зимина сомневалась в выборе локации, но защищала выбор компактной парковки. А Сергей Смирнов локацию однозначно одобрил, но не согласился с типом отделки и нарезки офисов.
Также (мы уверены, непредумышленно) солидную фору Александре Захаровой и «Level Work Нижегородская» дал Станислав Бибик и аналитики NF Group: по их оценке, и город, и рынок крайне нуждаются в новом и качественном офисном продукте. Так что вопрос «кто это купит» отчасти был закрыт самими экспертами.
Александра Захарова, представляя проект, выбрала тактику прагматизма и стоицизма, и самые яростные атаки парировала опытом компании в прошлых объектах. Что ж, нельзя не признать: реальный опыт — солидный аргумент в любой дискуссии. Даже такой горячей.
Финальную оценку поставили зрители, наблюдавшие за процессом прожарки: по итогам дискуссии 64% в голосовании решили, что объект нужно брать. Это уже успех, но застройщику еще есть, с чем работать; возможно, прожарка поможет ему найти все болевые точки проекта.