ВАС упорядочил практику рассмотрения споров о признании права собственности на недвижимое имущество

Письмо упорядочивает практику рассмотрения арбитражными судами споров о признании права собственности на недвижимое имущество и об установлении иных вещных прав и обязательств, подлежащих регистрации (залог, сервитут, аренда, доверительное управление и т.д.).

Решение, которое в резолютивной части устанавливает право истца (заявителя), обременение права, ограничение права, является правоустанавливающим документом, который подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе. На практике ФРС отказывает в регистрации по различным основаниям, отказ обжалуется правообладателем в арбитражный суд. ВАС даёт свою оценку правомерности отказа по некоторым основаниям, а также иные рекомендации судам, которые будут применены в каждом конкретном споре. ФРС будет вынуждена учитывать позицию ВАСа при рассмотрении документов заявителя.

Согласно обсуждаемому письму, ФРС не вправе мотивировать отказ в регистрации процессуальными нарушениями, допущенными при вынесении решения. Более того, даже если данные реестра прав на объекты недвижимого имущества, который ведёт ФРС, не соответствуют данным, указанным в решении суда, ФРС обязано внести регистрационную запись о правах, установленных судом. Данное положение полностью согласуется с АПК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ВАС принял взвешенные формулировки относительно возможности регистрации прав без каких-либо документов, обязательных во всех иных случаях (не на основании решения суда). В частности, если право на недвижимое имущество возникло до 31.01.1998, судом право подтверждено позже, то на регистрацию из правоустанавливающих документов представляется только решение суда. Особую важность данное указание приобретает, если первоначальные правоустанавливающие документы (договор, акт приёма-передачи, постановление, распоряжение и т. д.) были утрачены, что и побудило заявителя обратиться в суд.

ВАС отделил вопросы права от вопросов технического учёта и принял наиболее мягкую из возможных форм указания на обязательность представления заявителем иных, нежели решение суда, документов. При регистрации обязательным остаётся предоставление технического документа на объект недвижимости, а именно кадастрового паспорта (ранее - кадастровый план, технический паспорт) (пункт 5 Письма). Таким образом, даже в случае рассмотрения спора без кадастрового паспорта, после вынесения решения судом заявитель обязан оформить кадастровый паспорт в Роснедвижимости.

Для практики рассмотрения споров о правах на недвижимое имущества в судах принципиальным является исчерпывающее указание на меры обеспечения:
- запрет ответчику распоряжаться и/или пользоваться имуществом (арест);
- запрет регистратору изменять запись о праве на имущество в реестре;
- передача имущества на хранение другому лицу (судебный секвестр) (пункт 6 Письма).

Данный пункт позволит исключить какие-либо разночтения формулировок обеспечительных мер. Письмо не является нормативным актом, однако его статус позволит упорядочить практику всех арбитражных судов. Письмо начнёт своё действие после доведения до сведения судей, отмечается в сообщении юридического бюро «Падва и Эпштейн».