Рынок недвижимости в 3 кв. 2015 г.: что отличало различные сегменты?

Торговая недвижимость

Объем предложения

В 3 квартале экспонировался 951 торговый объект общей площадью 869 тыс.кв.м, из них 156 объектов – внутри Садового Кольца и 795 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству по сравнению с предыдущим кварталом вырос на 84%, а по общей площади – на 70%. 

Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству вырос на 43%, а по общей площади – на 29%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре снизилась на 2% до 12 988 $/кв.м.

Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра снизилась на 9% до 3 588 $/кв.м, при этом цены на объекты, экспонируемые уже давно, снизились на 11%. Снижение произошло в т.ч. за счет начала экспонирования в 3 квартале дешевого крупного торгового объекта на ул. Азовская (45 000 кв.м, 1 300$/кв.м).

За год уменьшение цены в центре также оказалось меньшим, что говорит о более высокой инвестиционной привлекательности торговых объектов в центре.

Street-retail

Объем предложения

В 3 кв. 2015 г. на продажу было выставлено 246 объектов street-retail общей площадью 81 тыс.кв.м, из них 54 объекта – внутри Садового Кольца и 192 объекта – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству вырос на 38%, а общей площади – на 22%.  Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству увеличился на 36%, а по общей площади –  на 58%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 2% до 15 098 $/кв.м, что было в том числе обусловлено выходом на рынок дорогого объекта на ул. Зацепский Вал (462 кв.м, 31 000 $/кв.м).

За пределами центра средневзвешенная цена снизилась на 15% до 5 956 $/кв.м. На снижение цены, в частности, повлиял уход во 2 квартале ряда крупных дорогих объектов – на ул. Тверская-Ямская (320 кв.м, 16 164 $/кв.м), Ленинский пр-т (455 кв.м, 13 560 $/кв.м) и Ленинградском ш. (1100 кв.м, 9 671 $/кв.м). При этом цены по давно экспонируемым объектам за пределами Садового Кольца снизились на 11%.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения по офисным объектам в 3 квартале вырос на 13% по количеству и снизился на 3% по общей площади и составил 1 913 объектов общей площадью 2 769 тыс. кв.м, из них 454 объекта – в центре и 1 459 объектов  – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 3 квартале по офисным помещениям в пределах Садового Кольца возрос на 3%, а за его пределами – снизился на 4%. По сравнению с 3 кв. 2014 г. общая площадь предлагаемых на продажу офисных помещений в центре уменьшилась на 11%, а за пределами Садового Кольца - на 12%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в 3 кв. 2015 г. снизилась на 14% и составила 6 683 $/кв.м. Снижение цен произошло, в частности, за счет окончания экспонирования во 2 квартале крупного дорогого объекта на Яковоапостольском пер. (10 340 кв.м, 9 958 $/кв.м) и начала экспонирования в 3 квартале дешевого объекта на Озерковской наб. (23 900 кв.м, 2 995 $/кв.м). Цены по объектам, которые  экспонируются уже давно, снизились на 9%.

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале уменьшилась на 15% и составила 3 127 $/кв.м, при этом цены по объектам, которые выставляются уже давно, снизились на 11%. Снижение цен произошло, в частности, за счет окончания экспонирования во 2 квартале крупного дорогого объекта на Кутузовском пр-те (48 671 кв.м, 9 934 $/кв.м) и за счет выхода в 3 квартале крупных и дешевого объекта на ул. Южнобутовская (37 000 кв.м, 1 200 $/кв.м).

Сопоставимость снижения цен на объекты в пределах Садового Кольца и за его пределами как за квартал, так и за год может говорить о примерно одинаковом влиянии ситуации в макроэкономике на данные два сегмента.

Аренда

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости в 3 квартале по количеству уменьшился на 1%, а по общей площади – на 10%. Объем предложения за год вырос на 10% по количеству, а по общей площади снизился на 7%.

Всего в 3 квартале экспонировалось 1 460 объектов площадью 480 тыс. кв.м, из них 209 объектов – в центре и 1 251 помещение – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 3 квартале вырос на 53% в центре и снизился на 16% за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 3 кв. 2015 г. снизилась на 21%, составив 972 $/кв.м/год. Снижение ставок произошло в условиях снижения на 17% ставок по старым объектам, при этом во 2 квартале ушел с рынка ряд таких дорогих объектов как на ул. М. Дмитровка (110 кв.м, 2031 $/кв.м/год), Смоленском б-ре (78 кв.м, 2154 $/кв.м/год), ул. Арбат (300 кв.м, 2210 $/кв.м/год), ул. Земляной вал (189 кв.м, 2311 $/кв.м/год), ул. М. Бронная (55 кв.м, 2376 $/кв.м/год), ул. Тверская (70 кв.м, 2857 $/кв.м/год и 226 кв.м, 3658 $/кв.м/год).

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца снизилась на 10% и составила 559 $/кв.м/год, при этом ставки по объектам, экспонируемым не первый квартал, снизились на 15%.

Уровень снижения ставки по помещениям в центре как за квартал, так и за год, в отличие от цен на рынке продажи, оказался выше, чем по объектам за его пределами, что позволяет судить о несколько меньшем спросе на дорогие помещения в центре.

Street-retail

Объем предложения

Объем предложения объектов формата street-retail в 3 кв. 2015 г. снизился на 3% по количеству и на 1% по общей площади. За год объем предложения по количеству вырос на 6%, а по общей площади – на 7%. Всего в 3 квартале экспонировался 561 объект площадью 151 тыс. кв.м, из них 98 объектов предлагалось в центре и 463 – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 3 квартале по отношению ко 2 кварталу вырос на 23% в центре и уменьшился на 5% за его пределами. 

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по объектам street-retail внутри Садового Кольца в 3 квартале снизилась на 26% и составила 1031 $/кв.м/год, что было связано с окончанием экспонирования во 2 квартале нескольких относительно дорогих объектов - на Смоленском б-ре (78 кв.м, 2154 $/кв.м/год), Арбате (300 кв.м, 2210 $/кв.м/год), Земляном валу (189 кв.м, 2311 $/кв.м/год), М. Бронной ул. (56 кв.м, 2376 $/кв.м/год), ул. Тверская (70 кв.м, 2857 $/кв.м/год и 226 кв.м, 3568 $/кв.м/год). Ставки по объектам, экспонируемым не первый квартал, снизились на 16%.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале снизилась на 9%,  составив 642 $/кв.м/год, при этом ставки по старым объектам снизились на  14%.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения по офисным объектам в 3 кв. 2015 г. по количеству вырос на 44%, а по общей площади – на 90%. Объем предложения составил 4 683 объекта общей площадью 3 428 тыс. кв.м, из них 1 144 объекта  – в центре и 3 539 объектов – за его пределами.

Объем предложения по общей площади по офисным помещениям в центре вырос на 179%, а за его пределами – на 73%. По отношению к 3 кв. 2014 г. объем предложения вырос на 220% по помещениям внутри Садового кольца и 91% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца снизилась на 19% до 481 $/кв.м/год. Снижение общей средней ставки происходило в условиях снижения на 14% ставки объектам, которые экспонируются уже давно. При этом доля дорогих объектов со ставками выше 300 $/кв.м/год снизилась с 53% во 2 квартале до 38% в 3 квартале.

За пределами центра ставка снизилась на 17% и составила 312 $/кв.м/год. Снижение ставок происходило также на фоне снижения ставок по давно экспонируемым объектам, которое составило в этом случае 21%, а доля дорогих объектов со ставками выше 500 $/кв.м/год снизилась с 57% во 2 квартале до 34% в 3 квартале.

Существенный рост объема предложения офисных помещений может свидетельствовать о росте доли незанятых помещений в условиях спада деловой активности и об увеличении отложенного спроса со стороны арендаторов в связи с остающимися негативными тенденциями.

Сопоставимость снижения ставок на объекты в центре и за его пределами как за квартал, так и за год также, как и цен на рынке продажи, может свидетельствовать о примерно равном влиянии положения в макроэкономике на данные сегменты.

Итак, большее снижение долларовых цен и ставок, компенсируемых отчасти номинальным ростом рублевых, свидетельствует о том, что в 3 кв. 2015 г. стабилизации рынка коммерческой недвижимости не произошло. Негативные тенденции в макроэкономике продолжают оказывать отрицательное воздействие на рынок, который остается в нестабильном состоянии. Сопоставимость уровней снижения ставок и цен может говорить о сопоставимых кризисных явлениях на рынках продажи и аренды, в первую очередь, в сегментах торговой и офисной недвижимости.