Назад
15 Августа 2012, 20:00
Апарт-отели: эволюция рантье
Нынешний всплеск интереса к апарт-отелям в Петербурге следует считать не зарождением нового сегмента, а эволюционным шагом в развитии всего рынка недвижимости Петербурга.
Из соображений секретности
Петербургские девелоперы заговорили об апарт-отелях в начале 2000‑х годов. Позднее практика показала: используя одинаковые формулировки, петербургские строители подразумевали совсем разные вещи. Одни хотели удивить Петербург «заморской диковинкой», вторые рассматривали апартаменты исключительно как способ обхода всевозможных градостроительных запретов для возведения жилого дома в местах, где это было запрещено законом.
Например, в 2003 году в городе было заявлено к строительству не менее 10 проектов апарт-отелей. Все они имели разный формат, но строго разделялись на две группы: первая была предназначена для временного проживания и извлечения дохода, вторая предполагала дальнейшую продажу.
На обслуживание гостей нацеливались компании, связанные с операторами гостиничного сектора города. Для них этот бизнес был понятен. Именно в таком формате работало ЗАО «Европа-Отель», разработавшее целую программу строительства мини апарт-отелей на Крестовском и Каменном островах. В свою очередь, ЗАО «Колвэй» занялась расселением и реконструкцией под апартамент-отель четвертого этажа в здании на Невском, 92, оборудовав там 24 номера общей площадью 600 кв. м. Совсем иные цели преследовали компании, которые строили комфортабельные жилые комплексы, гордо называя их апарт-отелями. Из наиболее известных подобных проектов того времени можно назвать дом на Фурштатской, 60 (ООО «Голиам Рашн Девелопмент»), жилое здание на наб. Фонтанки, у Михайловского замка (ООО «Корпорация С») и «Пятый элемент» на Крестовском острове (СК «Строймонтаж»).
«Основное отличие в реализации проектов апарт-отелей от существующей зарубежной практики заключается в том, что в Петербурге они нередко строились с целью формального обхода градостроительных ограничений. В зоне “Д”, где жилая застройка не разрешена, возводили и возводят апарт-отели, которые становятся легальной альтернативой», – говорит директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Людмила Рева.
С этим мнением соглашается и управляющий партнер АРИН Андрей Тетыш, добавляя, что часть земель, приобретенных девелоперами в начале-середине первого десятилетия 2000‑х годов, после всех законодательных пертурбаций (принятия Генерального плана, Правил землепользования и застройки) превратились из «пятен», где возводить жилье можно, в «пятна», где его возводить нельзя. Девелоперы были вынуждены искать обходные пути для строительства жилья.
Таким образом, к 2012 году сегмент «апартинга» условно разделяется на две составляющие. К первой можно отнести классические (чаще всего западные) фонды, которые купили квартиры или целые дома и сдают их как доходную недвижимость. Второй вариант – псевдо апарт-отели, когда застройщик, по документам имеющий участок, не пригодный для строительства жилья, возводит на нем апарт-отель и продает «номера» как жилые квартиры. Недавно появился и третий вариант – своеобразный «микс», который и можно считать переходным от отечественного «апартинга» к его классическому варианту.
Практически как в Европе
Сегодня отечественные апарт-отели – это несколько квартир, расположенных под одной крышей и сдающихся в аренду посуточно или на длительный срок. Однако «формат классических апарт-отелей предполагает наличие гостиничной инфраструктуры, в рамках которой управляющая компания должна организовать комфортное решение бытовых проблем жильцов. Единая служба консьержа может заниматься всеми возникающими вопросами, начиная от химчистки вещей и заказа такси и заканчивая бронированием путешествий и поиском няни для ребенка», – объясняет Людмила Рева.
Именно такой вариант и является самым распространенным для всех европейских городов. Например, подобным образом организована инфраструктура апарт-домов, расположенных на Манхэттене. В Петербурге такая практика тоже должна получить распространение, так как это действительно удобно.
Эксперты рынка недвижимости уверены: если раньше апартаменты строились для поквартирной продажи, то теперь речь уже заходит о создании продукта для инвестиций, способного приносить доход инвестору. Заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Михаил Гущин рассказывает, что среди тенденций прошлого года явно прослеживается новый тренд – «появление апарт-отелей в качестве инвестиционного продукта. Апартаменты приобретаются для целенаправленной сдачи в аренду и получения дохода. Еще одной тенденцией можно назвать увеличение квартир, выкупаемых фондами для сдачи в аренду», – говорит г‑н Гущин.
Эксперт уверен, что сегмент будет активно развиваться, поскольку с точки зрения рентабельности для застройщика не имеет значения, возводить жилой дом или апарт-отель. В то же время доходность апартаментов как инвестиционного продукта может доходить до 9–10 %, что может привлечь сторонних инвесторов. Директор департамента инвестпродаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков объясняет интерес сторонних инвесторов к «апартингу» тем, что другие сегменты коммерческой недвижимости, в отличие от жилого, восстанавливается гораздо медленнее. Строительство же апарт-отелей является отличной альтернативой реализации жилых объектов в деловых зонах.
«По нашим оценкам, сегодня на рынке действует не более трех апарт-отелей. Наиболее ярким примером является проект Staybridge Suites на Московском пр., 97, насчитывающий 183 юнита (квартиры небольшой площади). Также формат апартаментов представлен во многих гостиницах, например, в “Park Inn Прибалтийская”, “Карелия” и других отелях, количество юнитов в которых варьируется от одного до двадцати. Строящихся объектов тоже не так много», – говорит Андрей Бойков. Эксперт уточняет, что существующие апарт-отели сконцентрированы в основном в центральных районах города. Основная причина подобного территориального распределения – нацеленность на туристический поток и сдача в аренду в большей степени на краткосрочный, нежели на долгосрочный период. Чаще для этого сегмента недвижимости используются бывшие жилые здания или их части, реконструированные под формат апарт-отеля, либо апартаменты при гостинице.
Если говорить о последних проектах на рынке города, то наиболее ярко выделяется 16‑этажный корпус на 900 апартаментов в составе многофункционального комплекса YE'S в северной части города, ориентированный на массовый спрос. Среди основных характеристик проекта транспортная и пешеходная доступность, сформированная инфраструктура дома: рестораны, магазины, салон красоты, подземный паркинг, услуги ресепшн, клининг, охрана и прочие опции, обязательные для гостиничного формата. По мнению экспертов рынка, текущие темпы продаж объекта показывают востребованность данного сегмента.
Еще один проект ведет компания NAI Becar, которая начала реконцепцию здания на Московском пр. Будущий апарт-отель будет насчитывать около 140 юнитов, площадь которых в основном составит около 30 кв. м. Дополнительная инфраструктура дома будет включать ресторан, спа-салон, магазин, бар, бизнес-зал, переговорную комнату, прачечную. В качестве дополнительных сервисов арендаторам предлагаются услуги по уборке номеров и прачечной. Реализация проекта намечена на IV квартал 2013 года. О своих планах по созданию доходных домов заявляли и другие инвесторы, например, финский пенсионный фонд Sato. Однако сейчас в собственности у оператора лишь 90 квартир в пяти жилых комплексах в трех центральных районах города. Он закупал их у застройщиков специально для сдачи в аренду. Меблированные трех- и четырехкомнатные квартиры можно снять на любой срок. Но, строго говоря, отнести объекты компании Sato к классическим апартаментам или доходным домам нельзя. Так же, как и множество других сходных объектов, предлагаемых на арендном рынке.
Оптимистичный прогноз
Эксперты на рынке недвижимости уверены, что нынешняя «любовь» девелоперов к апарт-отелям является очередным шагом, позволяющим Петербургу приблизиться к истинному, принятому во всем мире стандарту апарт-отелей. «В ближайшей перспективе подобные проекты будут активно появляться на рынке города, – убеждена Людмила Рева. – Это связано с высоким спросом на жилые помещения в центре Петербурга, объем которого превышает уровень имеющегося в наличии предложения. В исторической части города очень много зданий, которые могут быть подвергнуты реконструкции, подходят под жилую функцию, но при этом находятся в статусе нежилого объекта. Такие здания будут использованы под размещение апарт-отелей».
Андрей Бойков также считает, что формат апарт-отелей можно оценить как перспективный сегмент рынка, что подтверждается положительным опытом реализации подобных проектов в Москве и за рубежом. Схожего мнения придерживается и Михаил Гущин: «Апартаменты – это, в частности, и первый шаг к цивилизованному рынку жилой недвижимости. Покупатели начинают понимать, что ценность квартиры – это не прописка, а качественная среда обитания, сервис, общественные зоны». Отмечая некоторые недостатки этого сегмента для потребителей, согласен с коллегами и Андрей Тетыш. «Единственным минусом для покупателя квартиры в апартаментах было то, что формально его недвижимость считалась нежилой, и оформить прописку было невозможно. Данный факт вызывал некоторую настороженность у покупателей, но потом многие уже не считали это большой проблемой», – заключил эксперт.
Петербургские девелоперы заговорили об апарт-отелях в начале 2000‑х годов. Позднее практика показала: используя одинаковые формулировки, петербургские строители подразумевали совсем разные вещи. Одни хотели удивить Петербург «заморской диковинкой», вторые рассматривали апартаменты исключительно как способ обхода всевозможных градостроительных запретов для возведения жилого дома в местах, где это было запрещено законом.
Например, в 2003 году в городе было заявлено к строительству не менее 10 проектов апарт-отелей. Все они имели разный формат, но строго разделялись на две группы: первая была предназначена для временного проживания и извлечения дохода, вторая предполагала дальнейшую продажу.
На обслуживание гостей нацеливались компании, связанные с операторами гостиничного сектора города. Для них этот бизнес был понятен. Именно в таком формате работало ЗАО «Европа-Отель», разработавшее целую программу строительства мини апарт-отелей на Крестовском и Каменном островах. В свою очередь, ЗАО «Колвэй» занялась расселением и реконструкцией под апартамент-отель четвертого этажа в здании на Невском, 92, оборудовав там 24 номера общей площадью 600 кв. м. Совсем иные цели преследовали компании, которые строили комфортабельные жилые комплексы, гордо называя их апарт-отелями. Из наиболее известных подобных проектов того времени можно назвать дом на Фурштатской, 60 (ООО «Голиам Рашн Девелопмент»), жилое здание на наб. Фонтанки, у Михайловского замка (ООО «Корпорация С») и «Пятый элемент» на Крестовском острове (СК «Строймонтаж»).
«Основное отличие в реализации проектов апарт-отелей от существующей зарубежной практики заключается в том, что в Петербурге они нередко строились с целью формального обхода градостроительных ограничений. В зоне “Д”, где жилая застройка не разрешена, возводили и возводят апарт-отели, которые становятся легальной альтернативой», – говорит директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Людмила Рева.
С этим мнением соглашается и управляющий партнер АРИН Андрей Тетыш, добавляя, что часть земель, приобретенных девелоперами в начале-середине первого десятилетия 2000‑х годов, после всех законодательных пертурбаций (принятия Генерального плана, Правил землепользования и застройки) превратились из «пятен», где возводить жилье можно, в «пятна», где его возводить нельзя. Девелоперы были вынуждены искать обходные пути для строительства жилья.
Таким образом, к 2012 году сегмент «апартинга» условно разделяется на две составляющие. К первой можно отнести классические (чаще всего западные) фонды, которые купили квартиры или целые дома и сдают их как доходную недвижимость. Второй вариант – псевдо апарт-отели, когда застройщик, по документам имеющий участок, не пригодный для строительства жилья, возводит на нем апарт-отель и продает «номера» как жилые квартиры. Недавно появился и третий вариант – своеобразный «микс», который и можно считать переходным от отечественного «апартинга» к его классическому варианту.
Практически как в Европе
Сегодня отечественные апарт-отели – это несколько квартир, расположенных под одной крышей и сдающихся в аренду посуточно или на длительный срок. Однако «формат классических апарт-отелей предполагает наличие гостиничной инфраструктуры, в рамках которой управляющая компания должна организовать комфортное решение бытовых проблем жильцов. Единая служба консьержа может заниматься всеми возникающими вопросами, начиная от химчистки вещей и заказа такси и заканчивая бронированием путешествий и поиском няни для ребенка», – объясняет Людмила Рева.
Именно такой вариант и является самым распространенным для всех европейских городов. Например, подобным образом организована инфраструктура апарт-домов, расположенных на Манхэттене. В Петербурге такая практика тоже должна получить распространение, так как это действительно удобно.
Эксперты рынка недвижимости уверены: если раньше апартаменты строились для поквартирной продажи, то теперь речь уже заходит о создании продукта для инвестиций, способного приносить доход инвестору. Заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Михаил Гущин рассказывает, что среди тенденций прошлого года явно прослеживается новый тренд – «появление апарт-отелей в качестве инвестиционного продукта. Апартаменты приобретаются для целенаправленной сдачи в аренду и получения дохода. Еще одной тенденцией можно назвать увеличение квартир, выкупаемых фондами для сдачи в аренду», – говорит г‑н Гущин.
Эксперт уверен, что сегмент будет активно развиваться, поскольку с точки зрения рентабельности для застройщика не имеет значения, возводить жилой дом или апарт-отель. В то же время доходность апартаментов как инвестиционного продукта может доходить до 9–10 %, что может привлечь сторонних инвесторов. Директор департамента инвестпродаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков объясняет интерес сторонних инвесторов к «апартингу» тем, что другие сегменты коммерческой недвижимости, в отличие от жилого, восстанавливается гораздо медленнее. Строительство же апарт-отелей является отличной альтернативой реализации жилых объектов в деловых зонах.
«По нашим оценкам, сегодня на рынке действует не более трех апарт-отелей. Наиболее ярким примером является проект Staybridge Suites на Московском пр., 97, насчитывающий 183 юнита (квартиры небольшой площади). Также формат апартаментов представлен во многих гостиницах, например, в “Park Inn Прибалтийская”, “Карелия” и других отелях, количество юнитов в которых варьируется от одного до двадцати. Строящихся объектов тоже не так много», – говорит Андрей Бойков. Эксперт уточняет, что существующие апарт-отели сконцентрированы в основном в центральных районах города. Основная причина подобного территориального распределения – нацеленность на туристический поток и сдача в аренду в большей степени на краткосрочный, нежели на долгосрочный период. Чаще для этого сегмента недвижимости используются бывшие жилые здания или их части, реконструированные под формат апарт-отеля, либо апартаменты при гостинице.
Если говорить о последних проектах на рынке города, то наиболее ярко выделяется 16‑этажный корпус на 900 апартаментов в составе многофункционального комплекса YE'S в северной части города, ориентированный на массовый спрос. Среди основных характеристик проекта транспортная и пешеходная доступность, сформированная инфраструктура дома: рестораны, магазины, салон красоты, подземный паркинг, услуги ресепшн, клининг, охрана и прочие опции, обязательные для гостиничного формата. По мнению экспертов рынка, текущие темпы продаж объекта показывают востребованность данного сегмента.
Еще один проект ведет компания NAI Becar, которая начала реконцепцию здания на Московском пр. Будущий апарт-отель будет насчитывать около 140 юнитов, площадь которых в основном составит около 30 кв. м. Дополнительная инфраструктура дома будет включать ресторан, спа-салон, магазин, бар, бизнес-зал, переговорную комнату, прачечную. В качестве дополнительных сервисов арендаторам предлагаются услуги по уборке номеров и прачечной. Реализация проекта намечена на IV квартал 2013 года. О своих планах по созданию доходных домов заявляли и другие инвесторы, например, финский пенсионный фонд Sato. Однако сейчас в собственности у оператора лишь 90 квартир в пяти жилых комплексах в трех центральных районах города. Он закупал их у застройщиков специально для сдачи в аренду. Меблированные трех- и четырехкомнатные квартиры можно снять на любой срок. Но, строго говоря, отнести объекты компании Sato к классическим апартаментам или доходным домам нельзя. Так же, как и множество других сходных объектов, предлагаемых на арендном рынке.
Оптимистичный прогноз
Эксперты на рынке недвижимости уверены, что нынешняя «любовь» девелоперов к апарт-отелям является очередным шагом, позволяющим Петербургу приблизиться к истинному, принятому во всем мире стандарту апарт-отелей. «В ближайшей перспективе подобные проекты будут активно появляться на рынке города, – убеждена Людмила Рева. – Это связано с высоким спросом на жилые помещения в центре Петербурга, объем которого превышает уровень имеющегося в наличии предложения. В исторической части города очень много зданий, которые могут быть подвергнуты реконструкции, подходят под жилую функцию, но при этом находятся в статусе нежилого объекта. Такие здания будут использованы под размещение апарт-отелей».
Андрей Бойков также считает, что формат апарт-отелей можно оценить как перспективный сегмент рынка, что подтверждается положительным опытом реализации подобных проектов в Москве и за рубежом. Схожего мнения придерживается и Михаил Гущин: «Апартаменты – это, в частности, и первый шаг к цивилизованному рынку жилой недвижимости. Покупатели начинают понимать, что ценность квартиры – это не прописка, а качественная среда обитания, сервис, общественные зоны». Отмечая некоторые недостатки этого сегмента для потребителей, согласен с коллегами и Андрей Тетыш. «Единственным минусом для покупателя квартиры в апартаментах было то, что формально его недвижимость считалась нежилой, и оформить прописку было невозможно. Данный факт вызывал некоторую настороженность у покупателей, но потом многие уже не считали это большой проблемой», – заключил эксперт.
Назад
Спецвыпуск
Склады, логистика и индустриальная недвижимость
При поддержке
Загрузка...