Воркшоп Best Use 2025 - Репортаж
Видео мероприятия – по ссылке. Фотогалерея – на нашем сайте.
В первой сессии рассматривались три разноплановых лота, позволяющих реализовать проекты городской застройки. Это участок на 40-м километре МКАД, торгово-развлекательный комплекс «Июнь» вместе с земельными участками под ним в Красногорске и проект спортивно-торгового центра недалеко от Алтуфьевского шоссе и станции МЦД «Бескудниково». В качестве со-модератора объекты представлял заместитель генерального директора РАД Григорий Начинкин, а о юридических рисках рассказывала Татьяна Яковлева, советник юридической компании VERBA LEGAL. Первый участок – около 17,3 га на 40-м километре МКАД в районе поселения Сосенское. Лот выставлен на торги по цене 1,6 млрд рублей. Основными проблемными факторами З\У являются прохождение высоковольтных линий электропередачи, частичное нахождение в зоне подтопления и необходимость согласования любого строительства с расположенной рядом военной частью. Татьяна Яковлева также указывает на то, что это банкротные торги, а вопреки устоявшемуся мнению, такие аукционы не «очищают» объект полностью, поэтому есть риск оспаривания их результатов в дальнейшем.
Впрочем, расположение в условиях дефицита земли всё равно является интересным. Теоретически, полезная площадь малоэтажной застройки может составлять порядка 80 тыс. кв. м, даже без переноса ЛЭП. Владимир Сергунин, партнер Nikoliers, отмечает, что стоимость такого решения может составлять 8-10 млрд рублей, а с учётом всех рисков эту территорию лучше было бы рассматривать не под коммерческую застройку, а как рекреационную зону, с посадкой яблоневого сада, например.
Дмитрий Шелковский, руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate, видит возможность строительства малоэтажного жилья. По его словам, расположение рядом с военной частью можно рассматривать не только, как обременение, но и как положительный момент – оно практически исключает возможность плотной застройки соседних участков. Девелопер, умеющий договариваться с военными структурами, может реализовать здесь вполне успешный по экономике проект.
Вариант строительства коммерческой недвижимости предлагает рассмотреть Максим Чернядьев, директор департамента земельных проектов NF GROUP. Так, здесь можно реализовать технопарк высотой 2-3 этажа. Это будет порядка 200-250 тыс. кв. м полезной площади, что при текущих ставках аренды и ценах продажи делает проект потенциально высокодоходным. Максим отмечает, что проблемные факторы потребуют серьёзной работы, но при правильном использовании начальная цена участка выглядит даже несколько заниженной.
К этому варианту больше склоняется и Егор Анучин, управляющий директор блока коммерческой недвижимости группы «Самолет». Для строительства высокобюджетной жилой недвижимости участок не самый привлекательный, а специализированный технопарк может давать привлекательную экономику сам по себе, плюс не исключено получение льготы за создание рабочих мест.
Второй лот – ТРК «Июнь», расположенный на «вечерней» стороне Волоколамского шоссе в Красногорске. Площадь объекта – порядка 46 тыс. кв. м, а совокупная площадь всех участков – около 25 тыс. кв. м. В пешей доступности здесь расположены ТЦ «Красный кит» и станция МЦД «Павшино». Татьяна Яковлева указывает на то, что юридически это два отдельных здания, а появившийся между ними переход не выглядит «прозрачным», есть риск признания самовольным строительством. Рядом здесь расположено кладбище, что накладывает ограничения на использование земли, а на соседнем участке – заправочная станция.
Эксперты полагают, что с АЗС договориться будет не слишком сложно, а ограничения по соседству с кладбищем не будут слишком сильно влиять на проект. Вариант с сохранением торговой функции спикеры отметают сразу, несмотря на достаточно комфортную цену – 1,5 млрд рублей. Проблемы тут заключаются в моральном устаревании объекта, а также в его этажности – четыре надземных этажа не считаются сегодня хорошим решением для торгового центра. Не стоит забывать и о том, что достаточно близко расположен крупный ТРЦ «Вегас Крокус Сити», закрывающий основные потребности жителей Красногорска в шоппинге и развлечениях.
Максим Чернядьев считает возможным использование объекта под логистические нужны (как тот же технопарк или light industrial). Это вариант без сноса здания и больших вложений в CAPEX. Но вместе с небольшими затратами, небольшой будет и экономическая выгода от реализации такого проекта. И всё же конструктив здания не будет максимально удобным для потенциальных резидентов.
Дмитрий Шелковский настаивает, что лучшим вариантом для будущего собственника будет демонтаж объекта и строительство на его месте жилого комплекса. Такая концепция выглядит наиболее экономически выгодной и наименее рискованной, соглашается Егор Анучин.
Третий лот – это уже готовый проект строительства физкультурно-торгового центра в проезде Черского на севере Москвы. Максимальная площадь здания составляет 6 250 кв. м, при этом физкультурная составляющая должна быть не менее 1 000 кв. м. При ориентировочной цене лота 100 млн рублей льгота по МПТ здесь составит 318 млн рублей. По словам Татьяны Яковлевой, проблемой может стать здание 1955 года постройки, которое предполагается снести. Сейчас оно не является памятником истории или архитектуры, но всегда есть риск появления активистов и дальнейшего пересмотра городом статуса.
Торговое назначение будущего объекта может вызывать вопросы в связи с невысокой плотностью застройки в этом районе, а также нахождения в пешей доступности нового «Места встречи Марс» от ADG group. Дмитрий Шелковский считает, что для обеспечения потребностей жителей достаточно стандартного набора магазинов у дома – «Пятёрочки» или «Магнита». Также Дмитрий не видит смысла открывать тут термальный комплекс, по его словам, сейчас в этом сегменте тренд на более масштабные проекты и создание открытых зон, что здесь нереализуемо. Григорий Начинкин, к вопросу ограниченности потенциального спроса, возражает – территория вокруг попадает в зону реновации, и к 2030 году аудитория в пешей доступности может вырасти в несколько раз. Эксперты отмечают, что размер льготы по МПТ не слишком большой, но цена привлекательная, а рисков почти нет. Егор Анучин говорит, что для «Самолёта» с его направленностью на комплексную застройку микрорайонами такой проект не будет целевым, но для менее масштабного девелопера выглядит привлекательным – помочь городу с программой создания рабочих мест и строительством спортивных объектов, а льготу реализовать в небольшом проекте по строительству жилья. Максим Чернядьев соглашается: концепция, разработанная профессиональной командой, выглядит простой и рабочей. Однако, отсутствие серьёзных рисков влечёт за собой и невысокую потенциальную прибыль.
В заключение первой сессии гостям было предложено проголосовать за наиболее интересный лот и выбранное использование: участок в Сосенском под строительство специализированного технопарка, ТРК «Июнь» Красногорск под снос и строительство ЖК, строительство ФОК с торговой составляющей на Черского. Свой выбор сделали и эксперты сессии. Мнения аудитории и спикеров совпали: строительство ФОК набрало большее количество голосов, а вторым стал участок в Сосенском. Отметим, что участок на МКАД стал фаворитом Максима Чернядьева, который считает его наиболее сложным, но в противовес этому самым интересным и потенциально самым выгодным. ТРК «Июнь» не нашёл отклика у аудитории и спикеров. Предстоящие торги по нему не станут первыми, но вероятно, не будут и последними для объекта.
Во второй сессии обсуждались два участка под индустриальную и складскую недвижимость – это 85 га на пересечении Минского шоссе и ЦКАД, а также 45 га в Чехове. Со-модератором сессии выступил Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP, а юридическую поддержку осуществляла Анна Жолобова, управляющий партнер офиса Коллегии адвокатов «Регионсервис» в г.Москве, руководитель практики «Недвижимость и строительство».
О первом участке рассказал Александр Гутекулов, генеральный директор "Кластер Шереметьево", руководитель коммерческого девелопмента ГК Михайловский Девелопмент. Участок можно условно поделить на две примерно равные части, каждая из которых имеет возможность отдельных выездов на ЦКАД. По виду будущей деятельности компания предусмотрела максимальный разброс, здесь можно расположить предприятия практически любого профиля. Небольшие обременения всё же есть, говорит Анна Жолобова, впрочем, они незначительны. Так, рядом расположены территории военной части, а также есть ручей с прилагающейся к нему зоной подтопления. Впрочем, эти зоны расположены по краям и не сильно ограничивают полезную площадь.
Захар Вальков, генеральный директор Radius Group, оценивает максимальную ёмкость нового строительства здесь в 400 тыс. кв. м. При этом половину площадей лучше всего отдать под якорного резидента (BTS\BTR), а ещё половину можно реализовать спекулятивно в несколько этапов для компаний-сателлитов. Причем, вторая половина может включать разные форматы в зависимости от запроса – как классические big boxes, так и light industrial. В первом случае это могут быть очереди по 30-50 тыс. кв. м, для ЛИ – по 20 тыс. кв. м. По мнению Захара, сейчас нет необходимости и экономического смысла вводить сразу большими объёмами.
Менее оптимистичная оценка объёмов – у Михаила Рысина, исполнительного директора компании Parametr. С учётом выше обозначенных зон, а также расположением на соседнем участке проекта ИЖС, максимально использовать объёмы вряд ли получится. К тому же, средний коэффициент застройки для проектов ЛИ составляет около 30%. Реалистичный объем строительства здесь будет в пределах 300 тыс. кв. м, считает Михаил.
Диана Мирзоян, партнер, руководитель направления земельных отношений и индустриальной недвижимости CMWP, отмечает, что расположение З\У в 30 км от МКАД на Федеральных трассах и на западном направлении Подмосковья обеспечит ему высокий спрос со стороны игроков самого широкого профиля. Такие участки будут востребованы при любой ситуации на рынке.
Впрочем, не стоит забывать, что сейчас рынок складской и индустриальной недвижимости находится в стадии коррекции. Несколько увеличилась вакантность, «откатились» немного средние ставки, а спрос уже не такой ажиотажный как два года или год назад, чему способствует затянувшийся период дорогого заёмного финансирования. Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка CORE.XP, соглашается с тезисом о том, что строить сразу крупными объемами спекулятивно – сейчас не время. Лучшим вариантом будет строительство под клиента, а предполагаемая ставка будет зависеть от конкретного ТЗ. Если это более-менее стандартный объект, то самый нижний порог – 10 000 рублей за кв. м в год, но важно при заключении договора предусмотреть своевременную индексацию, чтобы не остаться в нижней границе на 10 лет, когда средняя по рынку ставка снова начнёт расти, а это практически неизбежно. ЛИ в этой локации может маркетироваться по 140-160 тыс. рублей за кв. м (с НДС). Константин Фомиченко соглашается: при строительстве под клиента условно 50-100 тыс. кв. м можно в 2026 году выйти на строительство, а к началу 2027 года ввести в эксплуатацию если не весь объект, то как минимум первую очередь. По прогнозам NF GROUP, к этому моменту ставка 11 000 рублей для классического класса А будет «в рынке». С точки зрения ЛИ, аналогичный по расположению объект в Сенькино есть у компании Parametr, и сейчас цена кв. м там составляет 140 тыс. рублей.
Второй участок – 45 га в Чехове от компании ПЛТ. С точки зрения возможных рисков и ограничений он является ещё менее проблемным. Правильная форма, минимальный перепад высот и соседство с индустриальными и логистическими объектами – почти мечта для девелопера.
Эксперты отмечают в качестве нюансов только пресловутую ситуацию с охлаждением спроса на рынке, что не подразумевает спекулятивного строительства в больших объёмах, и расстояние до МКАД 50 км, что по мнению спикеров, не позволяет рассматривать участок, как привлекательный для строительства ЛИ.
Приоритетным здесь также будет сделка по строительству по схеме BTS\BTR под «якорного» резидента. Однако ожидания по ставкам на текущий момент невысоки – порядка 9 000 – 9 500 рублей за кв. м прямо сейчас. Девелоперу нужно будет выбрать подходящий момент для вывода проекта на рынок, впрочем, как мы знаем, у девелопера и нет задачи реализовать здесь проект как можно раньше.
Некоторой проблемой для будущих резидентов может стать нехватка рабочей силы в районе с высокой насыщенностью складскими и индустриальными объектами. Однако, Александр Гутекулов уверен, что кадровый вопрос не так страшен, а проблема в недостаточно эффективном использовании ресурса.
По итогам голосования гостей, участок под Голицыно был признан более перспективным. Однако здесь надо оговориться, что если в первой сессии рассматривались проблемные или экономически не очевидные лоты, то во второй оба участка хорошо расположены и перспективны для строительства складской и индустриальной недвижимости, а задачи их как можно быстрее продать у собственников нет. В качестве вывода ко второй сессии, впрочем, можно сказать, что текущие ожидания по ставкам аренды не являются лучшими за всю историю рынка, а специалисты призывают выходить с проектами аккуратно и не торопиться вводить большие объёмы без договора «на руках».
После завершения второй сессии у экспертов и гостей мероприятия была возможность пообщаться в неформальной обстановке и обсудить нюансы современного девелопмента, не освящённые в процессе публичных обсуждений.
Генеральный партнёр Best Use 2025: VERBA LEGAL
Партнёры: Регионсервис, NF GROUP