США после пандемии: инвестиции вопреки кризису
Изучение опыта инвестиций на офисном рынке в США показывает два ключевых вывода:
-Во-первых, в период после пандемии коронавируса, несмотря на падение спроса на офисы и рост доли свободных площадей, инвестиционная активность в этом сегменте оставалась на высоком уровне.
-Во-вторых, основными участниками рынка инвестиций офисной недвижимости были частные инвесторы.
Обычно в периоды кризисов, когда экономика сокращается, наблюдается рост доли свободных офисных площадей, а инвестиционная активность снижается. Однако эта закономерность была нарушена в период после пандемии коронавируса на рынке в США, поскольку экономика быстро восстанавливалась благодаря государственной поддержке и низким процентным ставкам, что привело к росту транзакционной активности в 2021 году, которая приблизилась к 7 тыс. транзакций при доле свободных площадей около 16,5%. В период до пандемии, в 2018 году количество транзакций составил около 5,5 тыс. при более низкой доле свободных площадей - около 13%. Фактически ситуация на рынке офисов ухудшалась, при этом активность инвесторов в этом сегменте выросла.
Рост инвестиционной активности был обусловлен притоком частных инвесторов, которые приобретали небольшие объекты (до 5000 кв. м), поскольку их было проще финансировать. В результате доля частных инвестиций в общем объёме вложений в офисы выросла примерно до 39% в период 2020 – февраль 2025 года с 25% в 2003–2019 гг. Отдельно стоит отметить заметный рост доли сделок, где частные инвесторы выступали и покупателями, и продавцами недвижимости – с 14% в 2003-2019 гг. до 26% в 2020-февраль 2025 г. То есть фактически четверть инвестиционного рынка США обходится без участия институциональных игроков, которые долгие годы были основным драйвером инвестиций в офисы.
Россия: появление продукта и позитивные ожидания от рынка привлекли частных инвесторов
На российском рынке можно отметить зависимость между долей свободных площадей и инвестиционной активностью. При снижении вакантности транзакционная активность растет. При этом в 2020 году эта закономерность была нарушена на фоне низкой ключевой ставки, когда она достигла исторического минимума 4,25%. Несмотря на рост доли свободных офисных площадей в 2020 году до 10,2% (+1,1 п.п. г/г), число транзакций выросло на 24% г/г.
Отметим, что в период после пандемии среди категорий покупателей заметно выросла доля частных инвесторов. Доля транзакций, в которых частные инвесторы выступали покупателями период 2021-2024 годов выросла до 32% с 13% в 2013-2020 годах.
При этом доля транзакций, в которых частные инвесторы выступали покупателями, а девелоперы продавцами в период 2021-2024 годов выросла до 20% с 5% в 2013-2020 годах. В 2024 году доля таких транзакций поднялась к уровню 30%, а в 1 квартале 2025 года к уровню 38%. Отметим и снижение среднего чека сделки в этом сегменте в 2021-2024 годах около 0,5 млрд руб., в то время как в 2013-2020 годах около 2,4 млрд руб.
Среди причин роста инвестиционной активности частных инвесторов - появление высококачественных офисных помещений в «мелкую нарезку», доступных покупателю со сравнительно небольшим чеком покупки. Отдельно стоит отметить увеличение объёма предложения совсем небольших помещений (до 300 кв. м), доля которых среди продаж розничных офисов выросла с 25% в 2022 г. до 50% в 2024 г. Низкий уровень доли свободных офисных площадей (3,7% в 1 квартале 2025 года в Москве) и ожидания роста ставок аренды в сочетании с качественным предложением позволили девелоперам успешно привлечь новые категории покупателей в офисный сегмент.
Описанные выше процессы проходившие на рынках США и России отражают тенденцию развития инвестиционных рынков в сторону более широкого круга участников: от крупных институциональных игроков к частным инвесторам и небольшим сделкам. Говоря о российском рынке, в ближайшие годы можно ожидать дальнейшего расширения потенциального спектра инвесторов, которым открыта возможность инвестировать в качественную офисную недвижимость. Так, например, в этом секторе недвижимости существует потенциал частных инвестиций через ЗПИФ, категории, которая в последние стала основным драйвером инвестиционной активности на складском рынке.
Изучение опыта инвестиций на офисном рынке в США показывает два ключевых вывода:
-Во-первых, в период после пандемии коронавируса, несмотря на падение спроса на офисы и рост доли свободных площадей, инвестиционная активность в этом сегменте оставалась на высоком уровне.
-Во-вторых, основными участниками рынка инвестиций офисной недвижимости были частные инвесторы.
Обычно в периоды кризисов, когда экономика сокращается, наблюдается рост доли свободных офисных площадей, а инвестиционная активность снижается. Однако эта закономерность была нарушена в период после пандемии коронавируса на рынке в США, поскольку экономика быстро восстанавливалась благодаря государственной поддержке и низким процентным ставкам, что привело к росту транзакционной активности в 2021 году, которая приблизилась к 7 тыс. транзакций при доле свободных площадей около 16,5%. В период до пандемии, в 2018 году количество транзакций составил около 5,5 тыс. при более низкой доле свободных площадей - около 13%. Фактически ситуация на рынке офисов ухудшалась, при этом активность инвесторов в этом сегменте выросла.
Рост инвестиционной активности был обусловлен притоком частных инвесторов, которые приобретали небольшие объекты (до 5000 кв. м), поскольку их было проще финансировать. В результате доля частных инвестиций в общем объёме вложений в офисы выросла примерно до 39% в период 2020 – февраль 2025 года с 25% в 2003–2019 гг. Отдельно стоит отметить заметный рост доли сделок, где частные инвесторы выступали и покупателями, и продавцами недвижимости – с 14% в 2003-2019 гг. до 26% в 2020-февраль 2025 г. То есть фактически четверть инвестиционного рынка США обходится без участия институциональных игроков, которые долгие годы были основным драйвером инвестиций в офисы.
Россия: появление продукта и позитивные ожидания от рынка привлекли частных инвесторов
На российском рынке можно отметить зависимость между долей свободных площадей и инвестиционной активностью. При снижении вакантности транзакционная активность растет. При этом в 2020 году эта закономерность была нарушена на фоне низкой ключевой ставки, когда она достигла исторического минимума 4,25%. Несмотря на рост доли свободных офисных площадей в 2020 году до 10,2% (+1,1 п.п. г/г), число транзакций выросло на 24% г/г.
Отметим, что в период после пандемии среди категорий покупателей заметно выросла доля частных инвесторов. Доля транзакций, в которых частные инвесторы выступали покупателями период 2021-2024 годов выросла до 32% с 13% в 2013-2020 годах.
При этом доля транзакций, в которых частные инвесторы выступали покупателями, а девелоперы продавцами в период 2021-2024 годов выросла до 20% с 5% в 2013-2020 годах. В 2024 году доля таких транзакций поднялась к уровню 30%, а в 1 квартале 2025 года к уровню 38%. Отметим и снижение среднего чека сделки в этом сегменте в 2021-2024 годах около 0,5 млрд руб., в то время как в 2013-2020 годах около 2,4 млрд руб.
Среди причин роста инвестиционной активности частных инвесторов - появление высококачественных офисных помещений в «мелкую нарезку», доступных покупателю со сравнительно небольшим чеком покупки. Отдельно стоит отметить увеличение объёма предложения совсем небольших помещений (до 300 кв. м), доля которых среди продаж розничных офисов выросла с 25% в 2022 г. до 50% в 2024 г. Низкий уровень доли свободных офисных площадей (3,7% в 1 квартале 2025 года в Москве) и ожидания роста ставок аренды в сочетании с качественным предложением позволили девелоперам успешно привлечь новые категории покупателей в офисный сегмент.
Описанные выше процессы проходившие на рынках США и России отражают тенденцию развития инвестиционных рынков в сторону более широкого круга участников: от крупных институциональных игроков к частным инвесторам и небольшим сделкам. Говоря о российском рынке, в ближайшие годы можно ожидать дальнейшего расширения потенциального спектра инвесторов, которым открыта возможность инвестировать в качественную офисную недвижимость. Так, например, в этом секторе недвижимости существует потенциал частных инвестиций через ЗПИФ, категории, которая в последние стала основным драйвером инвестиционной активности на складском рынке.
