На складском рынке Петербурга – охлаждение спроса

По данным Nikoliers, всего в 2025 г. планируется ввести 510 тыс. кв. м, из них 180 тыс. кв. м (35%) – это спекулятивный формат. В результате уровень вакантности под конец года может находиться в диапазоне 2,3–2,7%. Однако спрос на рынке стабилизируется к допандемийным показателям и может составить 240–260 тыс. кв. м. Эксперты Nikoliers связывают уменьшение сделок со снижением активности маркетплейсов, но отмечают сохранение интереса со стороны других сегментов бизнеса, правда, в меньшем объеме. 

Спрос на рынке складкой недвижимости, по сравнению с годами ранее, становится более умеренным и возвращается к допандемийным показателям. При сохранении нынешних тенденций, к концу 2025 г. уровень спроса может достичь 240-260 тыс. кв. м. Компании переносят планы по развитию на следующие годы, ожидая более выгодных условий аренды на фоне прогнозов по снижению ключевой ставки ЦБ и роста уровня вакантных площадей.  При этом за первое полугодие 2025 г. в Петербургской агломерации введено 243 тыс. кв. м складов, значительную часть которого (37%) формирует проект build-to-suit РЦ Ozon в Порошкино. Таким образом, к июлю 2025 г. совокупный объем качественного готового предложения составил почти 6 млн кв. м. До конца года к вводу запланировано еще около 270 тыс. кв. м. 

За первое полугодие 2025 г. объем вакантных площадей увеличился в 2,4 раза и составил около 150 тыс. кв. м. Тем самым рост уровня вакансии с 1,1% до 2,5% отражает начавшийся процесс нормализации соотношения спроса и предложения. Около четверти свободных складских пространств реализуется в продажу. Значительную роль играет и объем готового предложения в субаренду – 120 тыс. кв. м. С учетом этого предложения доля вакантных площадей в агломерации составляет 4,5%. По прогнозам Nikoliers ожидается, что к концу 2025 г. уровень вакантности (без предложения в субаренду) останется в диапазоне 2,3–2,7%.

Несмотря на повышение доли свободных площадей, арендные ставки остались практически неизменными, поскольку высокое значение ключевой ставки ЦБ РФ и инфляция продолжают оказывать сдерживающее влияние на ценовую динамику. По итогам первых шести месяцев 2025 г. средневзвешенная запрашиваемая базовая арендная ставка по готовым свободным площадям в классе А составила 10 290 руб./кв. м/год, в классе В – 8 720 руб./кв. м/год. В процессе переговоров между арендатором и арендодателем ставка может быть снижена. 

Также за прошедшие шесть месяцев на рынке Петербурга не было зафиксировано ни одной сделки формата BTS. Всего по России их доля составила 22%, причем основными участниками таких соглашений стали представители продуктовых сетей. Кроме того, из-за сложившейся макроэкономической ситуации ведущие маркетплейсы продолжают занимать выжидательную позицию на рынке, сосредоточившись на оптимизации логистических процессов и точечных сделках.

Что касается рынка Light Industrial, то сначала 2025 г. в Петербургской агломерации не введено новых площадей, однако регион занимает вторую позицию среди российских регионов по объему предложения, располагая 76 тыс. кв. м готовых площадей данного формата (1,3% от всего качественного складского фонда региона).