Бум строительства офисов и складов привел к росту вакансии на рынке Алматы

Складская сессия

Объем свободных площадей на складском рынке Алматы с начала 2024 года по май 2026 года вырос более чем в 17 раз, с 0,78% до 13,3%. Об этом на Bright Rich Forum сообщил партнер, директор Bright Rich | CORFAC International Kazakhstan Артемий Пестовский. В абсолютном выражении на май 2026 года в Алматы было свободно 179 тыс. кв. м складских площадей.

Подобная динамика связана с высокой активностью девелоперов, которые в ответ на дефицит складских блоков активно запускали новые проекты. С начала 2024 года по май 2026 года в Алматы было построено 468,4 тыс. кв. м логистической недвижимости. Значительный рост предложения стал причиной снижения ставок аренды. С начала 2024 года по май 2026 года ставки в складских объектах класса А упали на 5,9%, до 4,25 тыс. тенге за кв. м.

«Рост вакансии является тревожным звонком для собственников и хорошей новостью для арендаторов, которые после длительного периода дефицита столкнулись с избытком предложения. В этих условиях демпинг способен дать лишь краткосрочный эффект, тогда как в долгосрочной перспективе выиграют наиболее качественные проекты в сильной локации. Все-таки склад — это не просто коробка с бетонным полом, защищающая груз от дождя и ветра, а высокотехнологичный объект, который влияет на операционную эффективность бизнеса», — пояснил Артемий Пестовский.

Управляющий директор «X5 Недвижимость» Денис Маслов отметил, что складской рынок Казахстана развивается динамично и фактически повторяет путь России. «Если в России объем ввода площадей увеличился в семь раз за девять лет, то Казахстан по прогнозам пройдет этот путь всего за три года — с 2023 по 2026 годы», — пояснил он. Предпосылками для сохранения высоких темпов роста станут снижение ключевой ставки, развитие электронной торговли и низкая обеспеченность складскими площадями на душу населения. Кроме того, тренд на роботизацию и цифровизацию повысит капитализацию объектов, а соответственно, их привлекательность для внешних инвесторов, резюмировал Денис Маслов.

Рынок складской недвижимости останется востребованным на длинном горизонте, согласился СЕО Focus Logistics Диас Галиев. Этому будет способствовать развитие REIT-фондов, которые позволяют домохозяйствам вкладывать средства в коммерческие объекты и получать сопоставимую с крупными инвесторами доходность.

Наиболее интересным инвестиционным направлением для REIT-фондов станут склады, ожидает Диас Галиев. «Если мы строим бизнес-центр, то срок аренды обычно составляет до 5 лет, тогда как в случае со складами договоры заключаются на 8-15 лет. Это позволяет владельцу рассчитывать на стабильный денежный поток. Кроме того, офисы часто арендуют компании, которые появились недавно, тогда как арендаторами складов, как правило, являются компании с хорошей репутацией и длительной историей работы», — подчеркнул он. Также увеличению инвестиционной привлекательности складского рынка будет способствовать рост потребления, который создаст спрос на хранение товаров, резюмировал Диас Галиев.

Офисная сессия

На офисном рынке Алматы также наблюдается рост объема свободных площадей в связи с высокой активностью девелоперов. С начала 2024 года по май 2026 года в городе было построено 98,3 тыс. кв. м офисной недвижимости, а вакансия увеличилась в 4,5 раза — с 13,8 тыс. кв. м до 62,1 тыс. кв. м, рассказал Артемий Пестовский. В процентном выражении вакансия на локальном рынке выросла почти в 2,9 раза — с 1,25% до 3,6%.

При этом ставки аренды площадей в данный период выросли, что связано с нехваткой качественных офисов. С начала 2024 года по май 2026 года стоимость аренды в объектах класса А увеличилась на 5,6% — с 21,3 до 22,5 тыс. тенге за кв. м в месяц.

«Несмотря на рост вакансии, в Алматы сохраняется дефицит офисов и нехватка крупных блоков, что поддерживает ставки аренды на высоком уровне. В этих условиях арендаторы нередко вынуждены жертвовать качеством, чтобы обеспечить себе необходимый объем площадей. Но эльдорадо не будет вечным, поэтому собственникам устаревших объектов необходимо инвестировать в их улучшение и повышать качество управления, чтобы сохранить конкурентоспособность в обозримом будущем», — считает Артемий Пестовский.

К числу ключевых требований к бизнес-центру со стороны арендатора управляющий директор Freedom Finance Мария Сергеева отнесла гибкую ценовую политику, высокий уровень сервиса по эксплуатации здания, обязательное наличие исполнительной документации и технических условий всех интегрируемых инженерных систем. Еще одним важным критерием является качество инфраструктуры. 

«Любая инженерная инфраструктура здания должна проходить регулярные проверки в рамках плановых требований по эксплуатации, в том числе реновацию. Есть много успешных примеров на рынках недвижимости, когда сооружение полностью перестраивается внутри, чтобы объект соответствовал современным международным стандартам, а фасад здания при этом сохраняется. Создать современный офис без качественных инженерных сетей мы не можем или потратим на это слишком много времени, поэтому важна кооперация с владельцем недвижимости в формате win-win», — пояснила Мария Сергеева.

Спрос на офисные площади в Алматы со стороны бизнеса опережает темпы нового строительства. По данным Bright Rich | CORFAC International, в 2024 году объем арендованных помещений составил 119,2 тыс. кв. м, в 2025 году — 125 тыс. кв. м. На фоне высокой деловой активности застройщики жилья постепенно переориентируются на возведение офисной недвижимости.

В Алматы находятся офисы 70% крупнейших компаний, и продолжается прирост населения, что создает спрос на качественные площади, отметил CEO Saba Group Кайрат Даниев. Кроме того, из-за налоговых изменений ставка НДС на жилье и коммерческую недвижимость сравнялась, что делает менее привлекательной покупку квартир для сдачи в аренду, добавил он.

При этом, по словам топ-менеджера, объем строительства офисной недвижимости сдерживает дефицит земли под застройку и завышенные ценовые ожидания собственников участков. Также девелоперы сталкиваются с удорожанием стройматериалов, вызванным инфляцией. В результате себестоимость строительства бизнес-центра с чистовой отделкой превысила $5 тыс. за кв. м, но покупатели пока психологически не готовы к таким высоким ценам, подчеркнул Кайрат Даниев.