Новый год лучше старых двух

Показатели две тысячи одиннадцатого года стали одними из самых успешных в истории рынка коммерческой недвижимости России в целом и Москвы в частности. Эксперты обращают внимание на то, что это может объясняться удачным совпадением нескольких факторов. В первую очередь это высокая платежеспособность участников рынка на фоне цен коммерческой недвижимости, которые все еще не достигли докризисных показателей.
В наступившем году ведущие аналитики ожидают сохранения наметившихся трендов, для прекращения которых пока еще нет явных причин – стоимость барреля нефти, основы основ российской экономики, упасть не должна, уверены эксперты.

Склады

На фоне общего позитива наиболее обнадеживающие результаты показал складской сегмент: по данным Knight Frank, объем поглощения здесь превысил 1 млн кв. м. В то же время в эксплуатацию было введено лишь 370 тыс. кв. м. В результате вакантных складов в Московском регионе сегодня остается не больше 0,6%. Вячеслав Холопов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли, Knight Frank, отмечает рост средней ставки аренды 1 кв. м в качественных складских комплексах Подмосковья до $130-135 за кв. м в год, что позволяет говорить о возможности скорого возобновления спекулятивного строительства логистических комплексов.

Во II квартале 2012 года эксперты Knight Frank ожидают роста ставки аренды в среднем до $140 за кв. м в год, что будет связано, прежде всего, с ежегодной индексацией ставок и инфляцией. Кроме того, добавляет Вячеслав Холопов, основные игроки побоятся предпринимать активные действия до объявления результатов президентских выборов в России, поэтому к традиционному пост-новогоднему затишью в этом году прибавится и политический фактор.

Офисы

Рынок офисной недвижимости встретил новый 2012 год с умеренным оптимизмом, делятся своими наблюдениями в S.A. Ricci. В консалтинговой компании обращают внимание на то, что объем сделок аренды офисов растет, а инвесторы продолжают проявлять интерес к покупке офисной недвижимости. В новом году офисный рынок, как ожидается, увеличится на 760 тыс. кв. м против 660 тыс. кв. м в 2011 году. С другой стороны, эти планы также могут пересмотрены, а сроки ввода ряда объектов могут быть перенесены на 2013 год, подчеркивают в компании.

Одна из интересных тенденций заключается в том, что почти половина новых офисных площадей в 2012 году будет построена в расширенной зоне Третьего транспортного кольца. На исторический центр города – зону Садового и Бульварного колец – приходится всего 13% планируемых к вводу площадей. Порядка 30% запланированных на следующий год офисных площадей сосредоточено в Центральном административном округе столицы, что, как обращают внимание в S.A. Ricci, связано с большим числом новых проектов, открывающихся в ММДЦ «Москва-Сити». Другим активно развивающимся кластером станет Северный административный округ, где ожидается ввод примерно 22% площадей.

В период с января по декабрь рост ставок аренды составил 20% для объектов класса В, 32% - для бизнес-центров класса А, сообщают в NAI Becar. При этом в условиях отсутствии глобальных экономических потрясений рост ставок внутри Садового кольца в 2012 году превысит 20%, полагают в S.A. Ricci. В целом же по рынку уровень арендных ставок возрастет в среднем на 5% за год в долларах США. Как отмечает Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar в Москве: «Последствия финансового кризиса 2008-2009 гг. скажутся после 2012 г. В отсутствие нового предложения в период 2013-2014 гг. девелоперы будут вынуждены более активно входить в проекты редевелопмента».

Ритейл

Рынок торговой недвижимости прожил 2011 год под знаком наступления на регионы. Из-за кризиса и политики московских властей многие девелоперы были вынуждены обратить внимание на Подмосковье и областные центры России. Прирост предложения торговых центров в Москве в 2011 г. был рекордно низким за последние 10 лет, говорят в Knight Frank. Было введено в эксплуатацию всего пять объектов общей площадью 297 тыс. м 2 (GLA – 169,5 тыс. кв.м), против десяти в 2010 г. Таким образом, по состоянию на  декабрь 2011 г. общее предложение торговых площадей в Москве составило 8,07 млн м 2
(GLA – 4,35 млн кв. м).

К концу года уровень вакантности в торговых центрах Москвы достиг 3-4%, отмечают в NAI Becar. Средний уровень ставок аренды для помещений в формате стрит-ритейла варьируется в диапазоне от $400-1500 за кв. м в год в спальных районах до $2500-5000 за кв. м в год для помещений в наиболее «раскрученных» торговых зонах в ЦАО. В торговых центрах диапазон значений ставок аренды остался на уровне $100-350 для якорных арендаторов и $1 000 – 4 500 за кв. м в торговой галерее. Всего за год ставки выросли на 10-12%, сообщают в NAI Becar.

Ограничение строительства объектов коммерческой недвижимости в центре Москвы, отсутствие  участков  под  застройку,  а  также  ситуация   нестабильности  на международных  финансовых  рынках  предопределяют  низкий  объем  ввода  новых торговых площадей в Москве, добавляют аналитики Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. В  связи  с  этим,  из 1  млн.  кв.м качественных торговых площадей,  заявленных  девелоперами  к  сдаче  в  2012  г.,  свыше  400  тыс.  кв.м  будет результатом переноса сроков сдачи объектов с 2011 г. «В  условиях  финансовой  нестабильности  в  2012  г.  многие  операторы  продолжат консервативную стратегию развития, отказываясь от нерентабельных торговых точек и реализовывая программы по оптимизации арендных затрат.  На  фоне  возросшей  конкуренции  усилится  тенденция  развития  новых  торговых форматов», - заявляет Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Гостиницы

Гостиничный сегмент коммерческой недвижимости Москвы показал не менее позитивные результаты в 2011 году. По данным Jones Lang LaSalle Hotels, современный номерной фонд Москвы сегодня составляет 14 800 комнат из общего номерного фонда в 40 тыс. комнат. В то же время показатели luxury-отелей Москвы, несмотря на коррекцию в 2009 году, сообщают в компании.

Среди заявленных в 2011 году проекты гостиниц суммарным номерным фондом 600 мест на территории ВВЦ. Предположительно это будут объекты уровня 4* и 5* на 400 и 200 мест соответственно. Кроме того, существенное количество новых проектов отелей были заявлены и в региональных городах, заявляют эксперты Blackwood. Так, в Петрозаводске к 2013 г. появится первая гостиница под управлением международного оператора – Park Inn на 180 номеров. В Иркутске были проведены переговоры о строительстве отеля категории 5* под брендом Kempinski. Сразу три новых гостиницы были заявлены в олимпийском Сочи: к 2013 г. там планируется открыть первый в России отель под брендом Extreme Hotels, а к 2014 г. компания Klever Asset Management намеревается открыть 2 отеля уровня 5* предположительно под брендом Kempinski.

Смотрите обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы и регионов в итоговом ВИДЕО репортаже CRE News.


Поделиться

20323

журнал CRE 9-10 (366-367)

1-31.05.2020
Читать журнал CRE в PDF: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15905715155451.pdf Все на выход: этапы снятия, которых мы ждем Согласно рекомендациям Роспотребнадзора, постепенное снятие ограничений, связанных с распространением коронавирусной инфекции, должно происходить в три этапа. Решение о переходе на тот или иной этап должно зависеть от коэффициента распространения эпидемии.   Оставить нельзя расторгнуть 22 мая Госдума РФ приняла в третьем чтении так назыв...

подпишись НА эксклюзивные новости cre