Назад
15 Августа 2025, 8:11
NAI Belarus: Торговая недвижимость Минска в первом полугодии 2025
Первое полугодие 2025 года для рынка розницы продолжило тренд на благоприятную конъюнктуру в отрасли. Тот же рост РТО всей розницы Минска на 13,5% о многом говорит! Это, конечно, скромнее 19,8% в первом полугодии 2024 года, но рост шел «от высокой базы» и на фоне укрепляющегося рубля к основным валютам! За этими цифрами стоит реальный рост денежной выручки игроками рынка. Это свидетельствует об активности населения, как конечного потребителя, его потребительском оптимизме, росте денежных доходов, доступности потребительских кредитов и т.д. Нас, как экспертов и участников рынка со стороны брокериджа, не могут не радовать открывающиеся новые объекты торговой недвижимости, развитие розничных сетей и брендов, что также имело место быть в прошедшие месяцы 2025 года, - отметил партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алёшкин. Что происходило на рынке ритейла в прошедший период 2025 года, особенно во второй его половине, компания NAI Belarus представила в «Кратком обзоре торговой недвижимости г. Минска в I полугодии 2025 г.»
- Положительная динамика РТО:
По результатам I полугодия 2025 года динамика РТО города Минска продемонстрировала рост в +13,5%, а динамика РТО Республики Беларусь — на +9,0%. В денежном выражении РТО города Минска 15,78 млрд рублей; РТО розничной торговли республики составил 48,2 млрд. рублей.
- Свои миллиардеры:
В текущий период I полугодия были опубликованы итоги финансовой деятельности крупных розничных операторов по итогам 2024 года. Ряд сетей перешагнул выручку в 1 млрд BYN. В частности: «Евроопт» - 8,5 млрд, «Доброном» - 4,9 млрд, «Санта» - 2,3 млрд, «Соседи» - 1,8 млрд, «Гиппо» - 1,2 млрд, «Светофор! – 1,1 млрд, «Грин» - 1,0 млрд.
- Торговая инфраструктура Минска:
В I полугодии 2025 года в городе Минске количество розничных торговых объектов составило 12 302 единицы: 11 265 магазина, а также 1 037 палатки и киоска. Общая торговая площадь этих объектов 1 484,6 тыс. кв. м.
- Новое открытие:
В апреле состоялось открытие нового крупного объекта торговой недвижимости. Начал функционировать МФК/ТРЦ Avia Mall на проспекте Мира. Якорем в объекте выступил гипермаркет сети «Грин».
- Спасение утопающих – дело рук…
В августе 2024 года была зарегистрирована компания ООО «АйландГрупп», которая перезапускает сеть «Остров чистоты и вкуса». Первый магазин под управлением нового инвестора был перезапущен уже 25 сентября. К концу I полугодия 2025 года сеть значительно расширилась и довела численность действующих розничных объектов до 59 штук.
- Картофельная лихорадка:
К весне 2025 года в стране, где бульба один из национальных символов, стали ощущать дефицит картофеля в продаже. Решение проблемы вышло на высший государственный уровень, что в итоге вылилось в ряд законопроектов, включая Указ Президента Республики Беларусь № 232 от 11 июня 2025 года «Об особенностях поставки плодоовощной продукции для республиканских государственных нужд».
Предложение
В период I полугодия 2025 года в Минске состоялся ввод в эксплуатацию и начало функционирования крупного объекта торговой недвижимости. На проспекте Мира в новом крупном жилом районе Минск Мир введен в эксплуатацию МФК/ТРЦ Avia Mall. Это 4-уровневый ТРЦ общей площадью 124,5 тыс. кв. м., из которых более 45 тыс. кв. м занимает многоуровневый паркинг. В качестве продовольственного якоря в объекте выступил гипермаркет сети «Грин».
По состоянию на конец I полугодия 2025 года в ТРЦ Avia Mall реально функционирует только нулевой уровень, где расположен продовольственный якорь и открылось несколько объектов торговли и сервиса в торговой галерее. Верхние этажи еще закрыты для посетителей.
В ТРЦ «Авиа Молл» была наконец-то реализована идея «сухих ног», т.е. возможность покупателям, не выходя на улицу, перейти с станции метро на территорию торгового комплекса. Ранее подобных решений ожидали практически во всех крупных современных объектах, которые были реализованы рядом с выходами со станций метро. В частности, сначала речь о возможном решении принципа «сухих ног» шла, когда строился ТЦ «Момо». Затем ожидали аналогичного решения с ТРЦ «Дана Молл». В итоге практическая реализация получилась только в проекте ТРЦ «Авиа Молл».
В текущий период в стадии строительства находится ряд крупных объектов. В частности, это такие проекты, как ТРЦ «Мега Парк» в жилом районе Каменная Горка; МФК «Сигма» на ул. Немига и МФК «Атмосфера», который реализуется в процессе реконструкции бывшего завода МПОВТ в границах улиц Кульман-Хоружей-Коласа.
Структура предложения
В структуре предложения по площади в Минске численно преобладают небольшие, районные/микрорайонные торговые центры с арендной (GLA) и даже общей (GBA) площадью до 10 тыс. кв. м. Проекты таких ТЦ проще в реализации, под них в границах Минска легче найти участки. Однако в последние годы среди проектов значительно возросло количество реализуемых крупных объектов. Уровень инвесторов и девелоперов вырос, и они реализуют объекты недвижимости под крупных сетевых арендаторов, включая международных, которые заинтересованы в масштабных проектах. Введенный в текущий период «Авиа Молл» - один из таких примеров.
Спрос
Спрос на торговые площади в Минске сохранялся довольно динамичным. Для рынка в I полугодии 2025 года были характерны как ротационные открытия в успешных объектах, так и открытия магазинов на вакантных площадях в ТЦ/ТРЦ, где были свободные предложения, не занятые арендаторами-предшественниками.
Так, в текущий период в ТРЦ «Червенский», где сохранялась значительная вакантность, открылся, например, ресторан UMI. Это объект с интересной концепцией функционирования, и в первый же день работы произвел информационный фурор: не хватило еды, поскольку он работает по принципу «безлимита» за оплаченную сумму.
В ТРЦ «Призма» в текущий период крупным арендатором стал фитнес-центр Lifestyle, который занял более 1000 кв. м на 4-ом этаже центра.
Еще с прошлого года своеобразным «драйвером» активизации спроса стал выход на белорусский рынок новых игроков, прежде всего из числа новых российских сетей, ранее не представленных в белорусской рознице, а также за счет расширения присутствия уже знакомых потребителям розничных брендов. В частности, на белорусским рынке начали работать магазины таких сетей, как ADAMAS, «Лэтуаль», «Подружка», DNS.
Кроме факторов и событий I полугодия, носивших локальный характер и влиявших на спрос в каждом конкретном объекте торговой недвижимости, можно определить и общерыночные факторы, характерные в масштабах рынка г. Минска и Беларуси. В частности:
- Потребительский оптимизм и активность. Для рынка розницы и общественного питания как в предыдущем 2024 году, так и I-ом полугодии 2025 года характерен существенный рост розничного товарооборота как в физическом объеме (однодневный розничный товарооборот в расчете на душу населения за год вырос с 25,8 рублей до 29,2 рублей), так и в сопоставимых ценах (как его принято отражать в официально статистике).
- Рост реальных располагаемых денежных доходов населения (прежде всего, за счет роста размера реальной заработной платы). В частности: Реальные располагаемые денежные доходы населения Республики Беларусь (Денежные доходы за вычетом налогов, сборов и взносов, скорректированные на индекс потребительских цен на товары и услуги) в январе-мае 2025 г. составили 110,8% к соответствующему периоду прошлого года
- Положительная динамика потребительского кредитования. Еще в 2024 году случился бум потребительского кредитования (за 12 месяцев практически 13 млрд рублей). Темп роста объемов кредитования физических лиц в 2024 году составил 27,6%.
Вакантность
Средняя вакантность на рынке во I полугодии 2025 года сохранилась невысокой. В большинстве функционирующих ТЦ вакантность или не формируется, или наоборот, в данный период заметно сокращалась. Выше была представлена информация о новых открытиях на площадях и недавно открытых объектов, и объектов, где определенное время сохранялся высокий уровень вакантности.
На текущий момент очень высокая вакантность существует только в ТРЦ «Авиа Молл». Однако касательно данного объекта стоит учитывать, что он в отчетный период функционирует только 2 месяца, поэтому временно его влияние на среднерыночную вакантность учитывать не стоит. Как правило, в отношении вновь введенных объектов этот показатель начинают учитывать спустя 6-8 месяцев с момента открытия.
Коммерческие условия
В период I полугодия 2025 года существенных изменений в размерах ставок арендной платы не произошло. Из-за укрепления курса рубля к евро несколько снизился рублевый размер ставок в тех случаях, где ставки фиксированные и косвенно подразумевают привязку к евро (напомним, что прямая привязка к еврономиналу или какому-либо эквиваленту иностранной валюты, а также любым допустимым «заменителям» валюты, как, например, «условная единица», «расчетная единица» и т.д., запрещены). В то же время выросла аренда в пересчете «на фикс» в тех случаях, когда ставки были привязаны к выручке.
В современных ТЦ/ТРЦ высокая доля договоров аренды, заключенных на основе процента от оборота (или варианты миксовые: определенная фиксированная ставка плюс процент от оборота). В отношении этих объектов важным фактором был рост товарооборота и физического объема выручки у ритейлеров. У большинства игроков рынка розницы в прошедшем I полугодии 2025 года, а также и в период всего предыдущего 2024 года данные показатели были очень положительными.
В этой ситуации несколько абсурдной звучит информация, что некоторых потенциальных арендаторов, традиционно работающих в варианте процента от выручки, собственники новых объектов на стадии преддоговоров настойчиво склоняли к заключению договоров с жесткими фиксированными ставками. И отдавали предпочтения претендентам на помещения, которые соглашаются на фиксированную, желательно, высокую ставку. Даже если этот претендент представляет менее престижный бренд или сеть. Данная стратегия, вероятно, была выработана в предыдущие годы, когда курс рубля динамично падал к евро. В современной ситуации, когда рубль стабильно укрепляется и в то же время розница демонстрирует рост рублевой выручки – настаивать на фиксе просто неоправданно.
Тенденции и прогнозы
Существенного роста предложения новых площадей в аренду за счет ввода крупных объектов до конца года не произойдет: все проекты находящиеся в завершающих (высоких) стадиях реализации, стоит ожидать не ранее 2026 года;
Спрос на торговые площади сохранится умеренно активным и стабильным. Возрастет конкуренция за привлекательных арендаторов, но в ситуации роста численности игроков будет наблюдаться и встречная конкуренция и за привлекательные площади;
Подходы к потребительскому кредитованию несколько ужесточаются. Однако условия на рынке потребительского кредитования на ближайшее время сохраняются привлекательными для населения. Рост интереса на специальное предложение дешевых кредитов на товары национальных производителей;
Среднерыночные ставки в рублях будут сильно зависеть от курса и, поскольку многие финансовые аналитики прогнозируют к осенью определенное снижение курса рубля к основным валютам, вероятен рост в 4-5%;
Вероятна активизация игроков на рынке купли/продажи торговой недвижимости;
Формирование новой зоны стрит-ритейл в проекте Северный Берег на базе возросшего числа сданных в эксплуатацию домов.
По результатам I полугодия 2025 года динамика РТО города Минска продемонстрировала рост в +13,5%, а динамика РТО Республики Беларусь — на +9,0%. В денежном выражении РТО города Минска 15,78 млрд рублей; РТО розничной торговли республики составил 48,2 млрд. рублей.
- Свои миллиардеры:
В текущий период I полугодия были опубликованы итоги финансовой деятельности крупных розничных операторов по итогам 2024 года. Ряд сетей перешагнул выручку в 1 млрд BYN. В частности: «Евроопт» - 8,5 млрд, «Доброном» - 4,9 млрд, «Санта» - 2,3 млрд, «Соседи» - 1,8 млрд, «Гиппо» - 1,2 млрд, «Светофор! – 1,1 млрд, «Грин» - 1,0 млрд.
- Торговая инфраструктура Минска:
В I полугодии 2025 года в городе Минске количество розничных торговых объектов составило 12 302 единицы: 11 265 магазина, а также 1 037 палатки и киоска. Общая торговая площадь этих объектов 1 484,6 тыс. кв. м.
- Новое открытие:
В апреле состоялось открытие нового крупного объекта торговой недвижимости. Начал функционировать МФК/ТРЦ Avia Mall на проспекте Мира. Якорем в объекте выступил гипермаркет сети «Грин».
- Спасение утопающих – дело рук…
В августе 2024 года была зарегистрирована компания ООО «АйландГрупп», которая перезапускает сеть «Остров чистоты и вкуса». Первый магазин под управлением нового инвестора был перезапущен уже 25 сентября. К концу I полугодия 2025 года сеть значительно расширилась и довела численность действующих розничных объектов до 59 штук.
- Картофельная лихорадка:
К весне 2025 года в стране, где бульба один из национальных символов, стали ощущать дефицит картофеля в продаже. Решение проблемы вышло на высший государственный уровень, что в итоге вылилось в ряд законопроектов, включая Указ Президента Республики Беларусь № 232 от 11 июня 2025 года «Об особенностях поставки плодоовощной продукции для республиканских государственных нужд».
Предложение
В период I полугодия 2025 года в Минске состоялся ввод в эксплуатацию и начало функционирования крупного объекта торговой недвижимости. На проспекте Мира в новом крупном жилом районе Минск Мир введен в эксплуатацию МФК/ТРЦ Avia Mall. Это 4-уровневый ТРЦ общей площадью 124,5 тыс. кв. м., из которых более 45 тыс. кв. м занимает многоуровневый паркинг. В качестве продовольственного якоря в объекте выступил гипермаркет сети «Грин».
По состоянию на конец I полугодия 2025 года в ТРЦ Avia Mall реально функционирует только нулевой уровень, где расположен продовольственный якорь и открылось несколько объектов торговли и сервиса в торговой галерее. Верхние этажи еще закрыты для посетителей.
В ТРЦ «Авиа Молл» была наконец-то реализована идея «сухих ног», т.е. возможность покупателям, не выходя на улицу, перейти с станции метро на территорию торгового комплекса. Ранее подобных решений ожидали практически во всех крупных современных объектах, которые были реализованы рядом с выходами со станций метро. В частности, сначала речь о возможном решении принципа «сухих ног» шла, когда строился ТЦ «Момо». Затем ожидали аналогичного решения с ТРЦ «Дана Молл». В итоге практическая реализация получилась только в проекте ТРЦ «Авиа Молл».
В текущий период в стадии строительства находится ряд крупных объектов. В частности, это такие проекты, как ТРЦ «Мега Парк» в жилом районе Каменная Горка; МФК «Сигма» на ул. Немига и МФК «Атмосфера», который реализуется в процессе реконструкции бывшего завода МПОВТ в границах улиц Кульман-Хоружей-Коласа.
Структура предложения
В структуре предложения по площади в Минске численно преобладают небольшие, районные/микрорайонные торговые центры с арендной (GLA) и даже общей (GBA) площадью до 10 тыс. кв. м. Проекты таких ТЦ проще в реализации, под них в границах Минска легче найти участки. Однако в последние годы среди проектов значительно возросло количество реализуемых крупных объектов. Уровень инвесторов и девелоперов вырос, и они реализуют объекты недвижимости под крупных сетевых арендаторов, включая международных, которые заинтересованы в масштабных проектах. Введенный в текущий период «Авиа Молл» - один из таких примеров.
Спрос
Спрос на торговые площади в Минске сохранялся довольно динамичным. Для рынка в I полугодии 2025 года были характерны как ротационные открытия в успешных объектах, так и открытия магазинов на вакантных площадях в ТЦ/ТРЦ, где были свободные предложения, не занятые арендаторами-предшественниками.
Так, в текущий период в ТРЦ «Червенский», где сохранялась значительная вакантность, открылся, например, ресторан UMI. Это объект с интересной концепцией функционирования, и в первый же день работы произвел информационный фурор: не хватило еды, поскольку он работает по принципу «безлимита» за оплаченную сумму.
В ТРЦ «Призма» в текущий период крупным арендатором стал фитнес-центр Lifestyle, который занял более 1000 кв. м на 4-ом этаже центра.
Еще с прошлого года своеобразным «драйвером» активизации спроса стал выход на белорусский рынок новых игроков, прежде всего из числа новых российских сетей, ранее не представленных в белорусской рознице, а также за счет расширения присутствия уже знакомых потребителям розничных брендов. В частности, на белорусским рынке начали работать магазины таких сетей, как ADAMAS, «Лэтуаль», «Подружка», DNS.
Кроме факторов и событий I полугодия, носивших локальный характер и влиявших на спрос в каждом конкретном объекте торговой недвижимости, можно определить и общерыночные факторы, характерные в масштабах рынка г. Минска и Беларуси. В частности:
- Потребительский оптимизм и активность. Для рынка розницы и общественного питания как в предыдущем 2024 году, так и I-ом полугодии 2025 года характерен существенный рост розничного товарооборота как в физическом объеме (однодневный розничный товарооборот в расчете на душу населения за год вырос с 25,8 рублей до 29,2 рублей), так и в сопоставимых ценах (как его принято отражать в официально статистике).
- Рост реальных располагаемых денежных доходов населения (прежде всего, за счет роста размера реальной заработной платы). В частности: Реальные располагаемые денежные доходы населения Республики Беларусь (Денежные доходы за вычетом налогов, сборов и взносов, скорректированные на индекс потребительских цен на товары и услуги) в январе-мае 2025 г. составили 110,8% к соответствующему периоду прошлого года
- Положительная динамика потребительского кредитования. Еще в 2024 году случился бум потребительского кредитования (за 12 месяцев практически 13 млрд рублей). Темп роста объемов кредитования физических лиц в 2024 году составил 27,6%.
Вакантность
Средняя вакантность на рынке во I полугодии 2025 года сохранилась невысокой. В большинстве функционирующих ТЦ вакантность или не формируется, или наоборот, в данный период заметно сокращалась. Выше была представлена информация о новых открытиях на площадях и недавно открытых объектов, и объектов, где определенное время сохранялся высокий уровень вакантности.
На текущий момент очень высокая вакантность существует только в ТРЦ «Авиа Молл». Однако касательно данного объекта стоит учитывать, что он в отчетный период функционирует только 2 месяца, поэтому временно его влияние на среднерыночную вакантность учитывать не стоит. Как правило, в отношении вновь введенных объектов этот показатель начинают учитывать спустя 6-8 месяцев с момента открытия.
Коммерческие условия
В период I полугодия 2025 года существенных изменений в размерах ставок арендной платы не произошло. Из-за укрепления курса рубля к евро несколько снизился рублевый размер ставок в тех случаях, где ставки фиксированные и косвенно подразумевают привязку к евро (напомним, что прямая привязка к еврономиналу или какому-либо эквиваленту иностранной валюты, а также любым допустимым «заменителям» валюты, как, например, «условная единица», «расчетная единица» и т.д., запрещены). В то же время выросла аренда в пересчете «на фикс» в тех случаях, когда ставки были привязаны к выручке.
В современных ТЦ/ТРЦ высокая доля договоров аренды, заключенных на основе процента от оборота (или варианты миксовые: определенная фиксированная ставка плюс процент от оборота). В отношении этих объектов важным фактором был рост товарооборота и физического объема выручки у ритейлеров. У большинства игроков рынка розницы в прошедшем I полугодии 2025 года, а также и в период всего предыдущего 2024 года данные показатели были очень положительными.
В этой ситуации несколько абсурдной звучит информация, что некоторых потенциальных арендаторов, традиционно работающих в варианте процента от выручки, собственники новых объектов на стадии преддоговоров настойчиво склоняли к заключению договоров с жесткими фиксированными ставками. И отдавали предпочтения претендентам на помещения, которые соглашаются на фиксированную, желательно, высокую ставку. Даже если этот претендент представляет менее престижный бренд или сеть. Данная стратегия, вероятно, была выработана в предыдущие годы, когда курс рубля динамично падал к евро. В современной ситуации, когда рубль стабильно укрепляется и в то же время розница демонстрирует рост рублевой выручки – настаивать на фиксе просто неоправданно.
Тенденции и прогнозы
Существенного роста предложения новых площадей в аренду за счет ввода крупных объектов до конца года не произойдет: все проекты находящиеся в завершающих (высоких) стадиях реализации, стоит ожидать не ранее 2026 года;
Спрос на торговые площади сохранится умеренно активным и стабильным. Возрастет конкуренция за привлекательных арендаторов, но в ситуации роста численности игроков будет наблюдаться и встречная конкуренция и за привлекательные площади;
Подходы к потребительскому кредитованию несколько ужесточаются. Однако условия на рынке потребительского кредитования на ближайшее время сохраняются привлекательными для населения. Рост интереса на специальное предложение дешевых кредитов на товары национальных производителей;
Среднерыночные ставки в рублях будут сильно зависеть от курса и, поскольку многие финансовые аналитики прогнозируют к осенью определенное снижение курса рубля к основным валютам, вероятен рост в 4-5%;
Вероятна активизация игроков на рынке купли/продажи торговой недвижимости;
Формирование новой зоны стрит-ритейл в проекте Северный Берег на базе возросшего числа сданных в эксплуатацию домов.
Назад
Загрузка...